Właśnie przejrzałeś artykuł FLK2 zawierający 180 pytań i wyszedłeś z tym z przekonaniem, co do prawa gruntowego – tylko po to, by uświadomić sobie, że pomyliłeś dzierżawę z licencją, o której mowa w pytaniu 47, pomieszałeś grunty zarejestrowane i niezarejestrowane w pytaniu 89 i zapomniałeś, które umowy wiążą się z gruntami własnościowymi w pytaniu 134. Brzmi znajomo? Prawo własności i praktyka mieszczą się w FLK2 obok prawa gruntów i chociaż te dwa przedmioty nakładają się, sprawdzają bardzo różne umiejętności. Prawo gruntowe koncentruje się na prawach własności i kapitale własnym; Prawo i praktyka dotycząca nieruchomości skupia się na mechanikach transakcyjnych – tym, jak faktycznie kupujesz, sprzedajesz, wynajmujesz i finansujesz nieruchomości w Anglii i Walii. Jeśli przegapisz to wyróżnienie, stracisz punkty z pytań, które wydawało Ci się, że znasz.
W tym artykule omówimy trzy obszary charakteryzujące się wysokim zyskiem, które pojawiają się na prawie każdym posiedzeniu SQE1: rozróżnienie między dzierżawą a licencją, wykonalność umów własnościowych oraz zasady pierwszeństwa zawarte w ustawie o rejestracji gruntów z 2002 roku. Każda sekcja kończy się konkretną wskazówką, którą możesz zastosować w następnej próbie. Oznaczymy także, gdzie program nauczania FLK2 CELE SQE i Bank pytań odzwierciedlają oficjalny format SRA, dzięki czemu ćwiczysz we właściwy sposób od pierwszego dnia.
Leasing czy licencja? Test ulicy przeciwko Mountford
A leasing przyznaje udziały majątkowe; licencja jest jedynie osobistym pozwoleniem na zajmowanie miejsca. To rozróżnienie ma znaczenie, ponieważ tylko umowa dzierżawy może wiązać następcę prawnego, tylko dzierżawa uruchamia przepisy dotyczące zabezpieczenia tytułu własności z 1954 r. zawarte w ustawie o właścicielach i najemcach z 1954 r. i tylko dzierżawa liczy się jako majątek gruntu zgodnie z ustawą o prawie własności z 1925 r., art. 1 ust. 1 lit. b). Egzaminatorom SQE1 podoba się to, ponieważ kandydaci często wybierają niewłaściwą etykietę, gdy fakty są niejednoznaczne.
Wiodącym autorytetem jest Street przeciwko Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman stwierdził, że jeśli umowa przyznaje wyłączne posiadanie na okres za czynsz lub inną kwotę, jest to dzierżawa – niezależnie od tego, jak strony ją nazywają. Etykiety nie mają znaczenia; substancja tak. Nawet jeśli w umowie widnieje zapis „licencja”, sąd ponownie zakwalifikuje ją jako najem, jeśli występują te trzy cechy probiercze.
Wyłączne posiadanie oznacza, że najemca może wykluczyć wszystkie inne osoby, w tym wynajmującego (z wyjątkiem sytuacji, gdy wynajmujący zastrzega sobie prawo do wejścia w celu kontroli lub naprawy). Jeśli właściciel zachowuje ogólne prawo do przeniesienia lokatora do innego pokoju lub do dzielenia przestrzeni według własnego uznania, zwykle neguje to wyłączne posiadanie i wskazuje na licencję.
Wypatruj wzorców faktów dotyczących „obłożenia usług” lub „lokatorów”. W sprawie Facchini przeciwko Bryson [1952] 1 TLR 1386 sąd stwierdził, że okupant był pracownikiem i zawód był związany ze stanowiskiem pracy. Podobnie, jeśli właściciel zapewnia opiekę lub usługi (codzienne sprzątanie, zmiana pościeli) i zachowuje klucze w celu świadczenia tych usług, umowa może mieć formę licencji, a nie dzierżawy – patrz Marchant przeciwko Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 wskazówka: Jeśli w pytaniu z jedną najlepszą odpowiedzią w temacie jest napisane „umowa jest oznaczona jako licencja, ale daje najemcy wyłączne korzystanie z określonego mieszkania przez dwanaście miesięcy za 800 funtów miesięcznie”, wybierz odpowiedź, która traktuje to jako leasing. I odwrotnie, jeśli lokator dzieli kuchnię z właścicielem i nie ma prawa wykluczyć właściciela z sypialni, prawie na pewno mamy do czynienia z pozwoleniem. Egzaminatorzy często dodają klauzulę o charakterze kardynalnym – „strony zgadzają się, że to nie jest najem” – aby sprawdzić, czy prawidłowo zastosujesz klauzulę Street przeciwko Mountford.
Umowy własnościowe: które obowiązują, a które nie?
Porozumienia – obietnice dotyczące użytkowania gruntów – są wszędzie w praktyce. Deweloper wyprzedaje działki i chce uniemożliwić kupującym otwarcie sklepu z rybami z frytkami; sąsiad zgadza się nie budować powyżej dwóch kondygnacji. Pytanie brzmi, czy następca prawny pierwotnego przymierza lub strony umowy może wyegzekwować przyrzeczenie (lub być nim związany). Zrób to źle w pytaniu SQE1, a przegapisz proste oceny.
Korzyść z Porozumienia
Aby benefit działał na prawie zwyczajowym, muszą zostać spełnione cztery warunki (wyprowadzone z P & A Swift Investments przeciwko Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Przymierze musi dotykać i dotyczyć ziemi będącej stroną przymierza (wpływa na wartość lub użytkowanie tej ziemi, a nie tylko na sprawę osobistą).
- Oryginalne strony muszą mieć zamierzone korzyści, aby móc je uruchomić. Artykuł 78 ustawy o prawie własności z 1925 r. stwarza ustawowe domniemanie takiego zamiaru, chyba że umowa wyraźnie wyklucza następców.
- Osoba składająca wniosek musi posiadać legalny majątek na ziemi objętej korzyścią.
- W prawie zwyczajowym korzyści i obciążenia były historycznie wymagane, aby dotyczyć tego samego gruntu, chociaż zostało to złagodzone w kapitale własnym.
W przypadku kapitału własnego korzyść może również przejść przez Yaneksację (wyraźną lub ustawową na mocy art. 78 LPA 1925), przez cesję (jeśli jest ona każdorazowo przypisana do gruntu) lub w ramach programu budowlanego (wyjątek prawa lokalnego dla nieruchomości sprzedawanych na działkach objętych umowami wzajemnymi).
Ciężar przymierza
Oto sedno: obciążenie umowy własności a nie ma zastosowanie do prawa zwyczajowego (Austerberry przeciwko Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Jedynym sposobem związania następcy jest equity i tylko wtedy, gdy umowa jest restrykcyjna (w istocie ujemna). Reguła z wyroku Tulk przeciwko Moxhay (1848) 2 Ph 774 dopuszcza, że restrykcyjne przymierze wiąże następców, jeżeli:
- ma charakter ujemny (nie wymaga nakładów finansowych);
- Uczyniono to na korzyść zatrzymanego gruntu strony umowy;
- it dotyka i dotyczy tego lądu;
- obciążenie było zamierzone do uruchomienia; i
- obecny właściciel miał zawiadomienie (rzeczywiste, konstruktywne lub poprzez rejestrację).
A „niewykorzystywania lokalu do celów służbowych” ma charakter restrykcyjny. Umowa „utrzymania płotu granicznego w dobrym stanie” jest pozytywna (wymaga wydatków) i a nie będzie wiązać następcę prawnego lub na zasadzie własności – chociaż sprytne sformułowanie (opłata za czynsz za nieruchomość zgodnie z ustawą o czynszach z 1977 r. lub umowy dotyczące łańcucha odszkodowań) mogą obejść ten problem w praktyce.
SQE1 wskazówka: Jeśli pytanie brzmi: „Czy nowy właściciel może wyegzekwować postanowienia umowy?” sprawdź najpierw, czy chodzi o korzyść, czy o obciążenie. Jeśli jest to ciężar, a przymierze jest pozytywne, odpowiedź prawie zawsze brzmi: „Nie, nie wiąże następcy”. Jeśli jest restrykcyjne i zarejestrowane lub następca został o tym powiadomiony, prawdopodobnie jest wiążące.
Ustawa o rejestracji gruntów z 2002 r.: pierwszeństwo i nadrzędne interesy
Większość gruntów w Anglii i Walii jest obecnie zarejestrowana w rejestrze gruntów HM. Ustawa o rejestracji gruntów z 2002 r. (LRA 2002) reguluje sposób tworzenia, ochrony i klasyfikacji interesów. Na każdym posiedzeniu spotykają się dwie koncepcje kandydatów SQE1: priorytet (czyj interes wygrywa w sporze?) i Nadrzędne interesy (które prawa przysługują kupującemu, mimo że nie figuruje on w rejestrze?).
Podstawowa zasada priorytetu
§ 28 LRA 2002 stanowi, że pierwszeństwo interesu mającego wpływ na majątek rejestrowy określa data powstania, chyba że ustawa stanowi inaczej. W praktyce „stanowi inaczej” oznacza rejestrację . Jeśli chcesz, aby Twoje zainteresowanie związało kupującego, musisz:
- Zarejestruj to jako rejestrowalną dyspozycję (na przykład legalna umowa najmu na okres siedmiu lat musi być zarejestrowana pod własnym tytułem – art. 27 ust. 2 lit. b));
- zabezpiecz go za pomocą powiadomienia dotyczącego obciążonego tytułu (na przykład umowa ograniczająca, umowa dotycząca nieruchomości lub godziwa umowa najmu); lub
- Poleganie na Odsetki nadrzędne zgodnie z załącznikiem 3.
Jeśli nie wykonasz żadnej z tych czynności, Twoje interesy będą zagrożone. Kupujący za wartość, który jest zarejestrowany jako właściciel, odbiera Ci niechroniony interes (s 29 LRA 2002), nawet jeśli kupujący o tym wiedział. Sama wiedza nie stanowi priorytetu; Rejestracja (lub status nadrzędny) tak.
Nadrzędne interesy, które łączą wszystkich
S Załącznik 3 zawiera listę interesów, które zastępują zarejestrowaną dyspozycję. Dwa, które pojawiają się najczęściej w pytaniach SQE1 to:
- SKrótki najem (pkt 1): umowa najmu na siedem lat lub krócej (pod warunkiem, że jest zgodna z prawem) jest uchylona, więc kupujący podlega jej, nawet jeśli nie jest wpisana do rejestru.
- Udziały osób faktycznie zatrudnionych (pkt 2): jeżeli ktoś ma udział majątkowy (np. udział w funduszu powierniczym, godziwą dzierżawę, opcję) jest w Rzeczywiste zajęcie na dzień zbycia i udział ten nie jest oczywisty przy w miarę wnikliwej kontroli i najemca nie zaniedbał go ujawnić przy zapytał, to zainteresowanie jest nadrzędne. Dlatego też przewoźnicy zawsze pytają: „Kto mieszka w nieruchomości?” i nalegaj, aby najemcy podpisali formularze zgody.
Przykład: A posiada tytuł prawny do powiernictwa dla siebie, a B (powiernictwo wynikowe lub konstruktywne). A sprzedaje C bez zgody B. Jeśli B mieszka w domu, kiedy C kupuje, godziwy interes B unieważni sprzedaż i zwiąże C, nawet jeśli nie ma nic w rejestrze – Williams & Glyn's Bank Ltd przeciwko Boland [1981] AC 487. Jeśli B nie był zatrudniony lub jeśli C zwrócił się z zapytaniem, a B nie ujawnił, odsetki nie byłyby nadrzędne i C wziąłby za darmo.
SQE1 wskazówka: Kiedy w pytaniu jest wzmianka: „kupujący sprawdził nieruchomość i nie zauważył żadnych oznak zamieszkania”, jest to faktem nie bez powodu — może to obalić roszczenie dotyczące nadrzędnych odsetek na podstawie ust. 2 lit. c) ppkt i), który wyklucza interesy, które byłyby oczywiste po w miarę uważnej kontroli. Przeczytaj każde słowo rdzenia.
Łączenie tego wszystkiego w całość: praktyczny przykład
Wyobraźcie sobie następujący wzór faktów SQE1: „L udziela T trzyletniej umowy na zajmowanie mieszkania 5 za 900 funtów miesięcznie. Umowa stanowi, że: „To jest licencja, a nie najem”. T ma wyłączne prawo do mieszkania 5, a L może wejść do lokalu w celu kontroli jedynie za 48-godzinnym wyprzedzeniem. L sprzedaje prawo własności P. Czy można natychmiast eksmitować T?”
SKrok pierwszy: zastosuj Street v Mountford. T posiada wyłączne posiadanie (może wykluczyć L z wyjątkiem kontroli) na okres (trzy lata) za czynsz. Etykieta „licencja” jest nieistotna. To jest lease. Krok drugi: sprawdź rejestrację. Dzierżawa na trzy lata jest legalna (uznana na podstawie aktu lub, jeśli nie przekracza trzech lat, może wejść w życie zgodnie z art. 54 ust. 2 LPA 1925 bez umowy, jeśli jest pobierana za czynsz rynkowy przy bezpośrednim posiadaniu). Nie wymaga rejestracji, ponieważ ma mniej niż siedem lat. Krok trzeci: interes nadrzędny? Tak – paragraf 1 Załącznika 3 LRA 2002. Umowa najmu zastępuje zakup dokonany przez P. P poddaje się temu i nie może eksmitować T do czasu upływu kadencji. Odpowiedź brzmi No, P nie może natychmiast eksmitować T.
To jedno pytanie dotyczy dzierżawy/licencji, formalności, progów rejestracyjnych i nadrzędnych interesów – dokładnie w taki sposób syntezy stosują egzaminatorzy SQE1. Jeśli zapamiętałeś zasady w izolacji, będziesz miał trudności. Jeśli przećwiczyłeś stosowanie ich do faktów warstwowych, zauważysz ścieżkę w ciągu kilku sekund.
Jak CELE SQE przygotowuje Cię do prawa własności i praktyki
Program nauczaniaCELE SQE FLK2 obejmuje wszystkie sześć przedmiotów – w tym prawo własności i praktykę – poprzez ustrukturyzowane wykłady wideo, szczegółowe konspekty i setki pytań z jedną najlepszą odpowiedzią, które odzwierciedlają oficjalny format SRA. Nasza subskrypcja Banku Pytań (575 GBP miesięcznie) zapewnia nieograniczoną liczbę prób MCQs zarówno w FLK1, jak i FLK2, z natychmiastową informacją zwrotną i modelowym uzasadnieniem każdej odpowiedzi. Jeśli dołączasz do egzaminu w połowie cyklu lub blisko egzaminu, kurs krótkoterminowy (1750 GBP) skupia najważniejsze informacje w skupionym sprintu, a kandydaci, którzy wcześnie rozpoczęli naukę lub rozpoczęli naukę przez ostatnie trzy miesiące, oszczędzają 150 GBP. W materiałach szkoleniowych znajdziesz także sprawdzone przykłady scenariuszy leasingu kontra licencji, siatki wykonalności umów i schematy blokowe priorytetów LRA 2002 – praktyczne narzędzia, które możesz wydrukować i używać aż do dnia egzaminu. Aby uzyskać więcej informacji lub porozmawiać z zespołem, odwiedź celebar.com, wyślij e-mail na adres [email protected] lub dodaj nas na WeChat pod adresem SQE100.
Prawo i praktyka w zakresie nieruchomości nagradza kandydatów, którzy myślą jak prawnicy, a nie studenci prawa. Poznaj podstawy Street v Mountford, opanuj zasady restrykcyjnej umowy i nigdy nie zapominaj, że rejestracja (lub nadrzędny status) przewyższa zwykłą wiedzę. Zrób to, a pytania dotyczące własności FLK2 zamienisz z przeszkód w proste znaki.