SQE1 Undang-undang dan Amalan Harta FLK2: Carian, SDLT dan Pendaftaran

Gambar bilik peperiksaan SQE1. Satu soalan jawapan terbaik menjatuhkan senario kepada anda: pelanggan anda membeli rumah pegangan bebas dengan harga £480,000, carian tempatan telah menandakan skim pelebaran jalan berdekatan dan anda mempunyai baki empat jam kertas. Fakta manakah yang benar-benar mengubah nasihat anda, dan manakah yang mengganggu? Ini adalah ujian sebenar dalam Undang-undang dan Amalan Harta — tidak menghafal definisi, tetapi mengetahui perkara yang dilakukan oleh peguam cara seterusnya.

Kebanyakan calon mendapati garis masa pengangkutan yang luas boleh diurus. Di mana tanda hilang secara senyap ialah butiran di tengah dan akhir transaksi: yang mencari untuk dipesan, jumlah cukai yang perlu dibayar dan cara melindungi pembeli di Pejabat Pendaftaran Tanah. Mari kita lihat bahagian-bahagian yang pemeriksa suka menguji dalam FLK2.

Mengapa Undang-undang dan Amalan Harta Duduk di FLK2

Undang-undang dan Amalan Harta ialah salah satu daripada enam subjek FLK2, duduk bersama Undang-undang Tanah, Amanah, Wasiat dan Pentadbiran, Akaun Peguam Cara serta Undang-undang dan Amalan Jenayah. Undang-undang Tanah memberi anda doktrin asas — estet undang-undang, kemudahan, pemilikan bersama. Property Practice mengambil doktrin itu dan bertanya soalan yang lebih sukar: bagaimanakah anda sebenarnya memindahkan hartanah daripada penjual kepada pembeli tanpa membiarkan pelanggan anda terdedah?

Format penilaian SQE1 ialah dua kertas dengan 180 soalan jawapan terbaik tunggal setiap satu, lima jam dan 20 minit setiap kertas, mengikut spesifikasi SRA terkini. Soalan Property Practice jarang meminta anda menyebut peraturan dalam abstrak. Mereka meletakkan anda sebagai pemangku peguam dan meminta langkah seterusnya yang betul. Pembingkaian itu adalah petunjuk anda untuk semakan: pelajari proses, bukan hanya perbendaharaan kata.

A: untuk setiap topik, tanya "siapa yang melakukan ini, pada peringkat manakah, dan apakah yang berlaku jika ia salah?" Pemeriksa biasanya menguji salah satu daripada tiga sudut tersebut.

: Apa Yang Sebenarnya Setiap Satu Beritahu Anda

Oleh kerana prinsip caveat emptor (biar pembeli berhati-hati) mengawal pengangkutan, penjual tidak mempunyai kewajipan am untuk kecacatan sukarela dalam harta itu. Peguam cara pembeli mesti mencari masalah sebelum pertukaran. Itulah tujuan carian dan SQE suka menguji sama ada anda boleh memadankan carian yang betul dengan kebimbangan yang betul.

• Caj tanah tempatan dan pertanyaan pihak berkuasa tempatan — mendedahkan kebenaran merancang, persetujuan peraturan bangunan, perintah pemeliharaan pokok, kawasan pemuliharaan dan sama ada jalan yang menghubungkan harta itu diterima pakai dan diselenggara atas perbelanjaan awam.
• Pencarian saliran dan air — mengesahkan sama ada harta tanah itu bersambung ke pembetung awam dan air sesalur, dan tempat pembetung awam mengalir.
• ECarian alam sekitar — benderakan risiko tanah yang tercemar dan sejarah banjir. Relevan kerana liabiliti untuk pembersihan boleh jatuh pada pemilik semasa.
• Cancel pemeriksaan pembaikan dan, bergantung pada wilayah, perlombongan atau carian pakar lain.

Kembali ke senario pelebaran jalan kami. Skim yang dicadangkan adalah jenis perkara yang diambil oleh carian tempatan. Tugas anda bukan untuk panik; ia adalah untuk melaporkan penemuan kepada pelanggan, mempertimbangkan kesan ke atas nilai dan keseronokan, dan menasihati sama ada untuk meneruskan, berunding semula atau menarik diri sebelum pertukaran. Dalam SBA, jawapan "terbaik" biasanya adalah langkah seterusnya yang diukur dan tertumpu kepada pelanggan — bukan yang dramatik.

Exchange, Deposit dan Syarat Standard

Kontrak untuk penjualan tanah mesti mematuhi seksyen 2 Akta Undang-undang Harta (Peruntukan Pelbagai) 1989: secara bertulis, memasukkan semua terma yang dipersetujui dalam satu dokumen, dan ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Tawaran kediaman biasanya dirangka berdasarkan Syarat Standard Jualan; tawaran komersial mengenai Syarat Harta Komersial Standard. Ketahui perbezaan dalam nama, dan ketahui apa yang berubah pada pertukaran.

Os pertukaran kontrak menjadi mengikat dan risiko dalam harta itu secara amnya berpindah kepada pembeli di bawah syarat standard, itulah sebabnya insurans bangunan pembeli sepatutnya sudah ada. Deposit biasanya 10 peratus. Jika pembeli kemudiannya gagal untuk melengkapkan, penjual biasanya boleh menyimpan deposit tersebut dan mungkin mendapatkan remedi lanjut. Perangkap peperiksaan biasa adalah mengelirukan kedudukan sebelum pertukaran (mana-mana pihak boleh pergi) dengan kedudukan selepas (kontrak mengikat, akibat sebenar). Betulkan garis itu dengan tegas dalam fikiran anda.

Cukai Tanah Duti Setem: Ujian Pemeriksa Nombor

Cukai Tanah Duti Setem (SDLT) ialah kegemaran kerana ia memaksa anda untuk menggunakan peraturan dan bukannya mengingatnya. SDLT dicaj ke atas urus niaga tanah di England dan Ireland Utara (Wales mempunyai Cukai Urus Niaga Tanahnya sendiri). Ia dikira secara berjalur, kepingan — setiap bahagian harga dikenakan cukai pada kadar untuk jalur itu, bukan harga keseluruhan pada kadar tunggal.

Anda tidak perlu menghafal setiap ambang ke sen, dan kadar berubah, jadi semak semula jalur semasa daripada sumber yang boleh dipercayai berhampiran dengan tempat duduk anda. Apa yang anda mesti faham sejuk ialah konsep pemeriksa membina soalan di sekitar:

• Perbezaan antara kadar kediaman dan bukan kediaman, dan harta tanah bercampur.
• Kadar lebih tinggi untuk kediaman tambahan — surcaj yang dikenakan apabila pembeli sudah memiliki harta kediaman lain.
• Pelepasan pembeli kali pertama dan syarat yang mesti dipenuhi untuk menuntutnya.
• Kewajipan untuk menyerahkan penyata SDLT dan membayar dalam tempoh tarikh akhir berkanun selepas tarikh efektif transaksi, biasanya selesai.

Latih pengiraan hirisan dengan nombor bulat sehingga ia automatik. Dalam peperiksaan anda tidak akan mempunyai masa yang lama, jadi fasih dengan kaedah banding adalah lebih bernilai daripada cuba mengingati jadual yang anda separuh ingat.

Penyiapan dan Selepas Penyiapan: Melindungi Pembeli

Penyelesaian ialah apabila baki harga belian berlalu, penjual mengosongkan, dan pembeli menjadi berhak ke atas harta itu. Surat ikatan pindah milik — biasanya borang Pendaftaran Tanah TR1 — mesti mematuhi seksyen 52 Undang-undang Undang-undang Harta 1925 dan dilaksanakan sebagai surat ikatan. Tetapi penyempurnaan bukanlah garisan penamat. Dua langkah selepas selesai menentukan sama ada pelanggan anda sebenarnya selamat.

Pertama, cukai. Pemulangan dan pembayaran SDLT mesti diuruskan dalam tarikh akhir berkanun. Terlepas dan pelanggan berdepan hukuman dan faedah — risiko kecuaian dunia sebenar dan corak fakta SBA yang kemas.

Kedua, pendaftaran. Di bawah Akta Pendaftaran Tanah 2002, pemindahan pegangan bebas berdaftar atau pemberian pajakan selama tujuh tahun adalah pelupusan boleh daftar. Hakmilik sah pembeli tidak lulus sehingga pemindahan didaftarkan di HM Land Registry — seksyen 27 menjadikan pendaftaran sebagai keperluan untuk pelupusan itu beroperasi mengikut undang-undang. Sehingga itu pembeli hanya memegang kepentingan saksama.

Di sinilah pentingnya tempoh keutamaan daripada carian rasmi pra-penyiapan (borang OS1). Carian itu memberikan tetingkap yang dilindungi di mana pembeli boleh mendaftar secara percuma daripada kebanyakan penyertaan kemudian, dengan syarat permohonan itu sampai di Pejabat Pendaftaran Tanah dalam tempoh tersebut. Memahami sebab tetingkap itu wujud — untuk menghalang penjual mencipta minat baharu antara carian dan pendaftaran — adalah betul-betul ganjaran pemeriksa penaakulan.

Tambahan Pajakan Anda Tidak Boleh Langkau

Freehold ialah cerita yang lebih bersih; pegangan pajak menambah bahagian bergerak, dan FLK2 mengujinya. Untuk pembelian pegangan pajak, perhatikan kebenaran tuan tanah untuk menyerahkan (lesen untuk menyerahkan), sebarang sekatan pada daftar yang memerlukan perakuan tuan tanah sebelum pendaftaran, caj perkhidmatan dan tunggakan sewa tanah, dan sama ada notis penyerahan hak mesti diberikan kepada tuan tanah selepas selesai. Pajakan selama tujuh tahun boleh didaftarkan secara berasingan dengan nombor hak miliknya sendiri.

Pengambilan praktikal: apabila soalan menyebut flat, syarikat pengurusan atau caj perkhidmatan, perlahankan. "Jawapan terbaik" selalunya akan menghidupkan langkah khusus pegangan pajak yang akan terlepas oleh pelan semakan pegangan bebas sahaja.

A untuk Property Practice

Bagaimana sebenarnya anda harus mengkaji ini? Cuba petakan keseluruhan transaksi pada satu halaman: pra-kontrak (carian, pertanyaan, penggubalan), pertukaran (kontrak mengikat, deposit, risiko), penyiapan (ikatan pemindahan, aliran wang) dan selepas siap (SDLT, pendaftaran, tempoh keutamaan). Kemudian lampirkan peraturan utama dan risiko utama pada setiap peringkat. Gambar rajah tunggal itu menjawab kebanyakan soalan SBA lebih cepat daripada mana-mana dinding nota.

Drill pengiraan SDLT sehingga banding adalah sifat kedua. Latih tubi perbezaan antara keadaan kediaman dan komersial. Dan setiap kali anda mendapat soalan latihan yang salah, tulis sama ada anda terlepas rule, stage atau consequence — tiga sudut yang sama yang digunakan oleh pemeriksa. Corak dalam kesilapan anda sendiri ialah laluan terpantas untuk penambahbaikan.

OSatu peringatan terakhir: Property Practice saling berkaitan dengan Akaun Peguam Cara dan dengan Undang-undang Tanah. Wang pelanggan setelah selesai, pembayaran SDLT, pendahuluan gadai janji — semua itu melalui lejar pelanggan. Semak semula subjek ini dengan melihat cara mereka berhubung dan soalan merentas topik berhenti berasa seperti serangan hendap.

Jika anda mahukan sokongan berstruktur, itulah yang kami lakukan di CELE SQE (celebar.com). Kursus SQE1 kami berjalan dari £1,750 untuk pilihan jangka pendek sehingga £3,720 untuk program jangka panjang, dengan pilihan FLK tunggal pada separuh harga jika anda hanya memerlukan FLK2 dan diskaun awal £150. Ramai calon memasangkan kursus dengan bank soalan pada £575 sebulan untuk mempraktikkan gaya SBA tepat yang diterangkan di atas. Soalan? Hubungi kami di WeChat SQE100 atau di [email protected] — tiada tekanan, cuma tunjukkan anda ke arah yang betul.