A отпуска £280 000 срещу къща, регистрирана единствено на г-н А. Неговият партньор, който е платил една трета от покупната цена години по-рано, живее там и не знае нищо за заема. Г-н А е по подразбиране. Банката иска притежание. Кой печели?
Ако вашият инстинкт е бил „зависи дали тя е била в действителна професия“, вие сте на половината път. Ако следващата ви мисъл е била „и дали банката е направила запитване и дали парите са били изплатени на двама попечители и кога е трябвало да съществува професията“ — вие мислите като човек, който ще се справи добре през FLK2. Въпросите по поземленото право в SQE1 рядко ви карат да дефинирате термин. Пускат ви в спор между двама души с конкуриращи се претенции и питат кой надделява. Това е приоритетен въпрос, а приоритетът е гръбнакът на цялата тема.
Тази статия разглежда частите от Закона за земята, които кандидатите най-често бъркат под натиска на времето — приоритет в регистрирано право на собственост, списък 3, нерегистрирана земя, договори за наем и ипотеки — и ви дава метод на работа за всяка от тях.
Започнете с лихвата: законна ли е или справедлива?
Преди да можете да класирате два интереса, трябва да знаете какво представлява всеки от тях. Раздел 1(1) от Закон за собствеността от 1925 позволява само две правни имоти: таксата за просто абсолютно владение и срокът от години абсолютен. Раздел 1(2) изброява интересите, които могат да бъдат законни - сервитути и печалби, еквивалентни на едно от тези имоти, такси чрез законна ипотека и права на вписване. Всичко останало, съгласно раздел 1(3), влиза в сила само в собствения капитал.
„Може да бъде законен“ не е същото като „законен“. Има още три препятствия:
-
Обикновено се изисква акт
- A (LPA 1925, s.52), а валидният акт трябва да отговаря на раздел 1 от Закона за собствеността (Разни разпоредби) от 1989 — ясно да е ясно, че това е акт, подписан, засвидетелстван, доставен.
- A договорът за създаване или прехвърляне на дял в земя трябва да бъде в писмена форма, да съдържа всички договорени условия и да бъде подписан от двете страни (LP(MP)A 1989, s.2). Ако това се провали, тогава изобщо няма да има договор — не просто неизпълним.
- Регистрацията допълва картината. Съгласно раздел 27 от Land Registration Act 2002 определени разпореждания — прехвърляния, правни такси, договори за наем, предоставени за повече от седем години, изрични законни сервитути — не действат по закон, докато не бъдат регистрирани.
A чист изпитен капан: опит за законно разрешение, което не отговаря на формалността, все още може да захапе капитала. Конкретно приложим договор за предоставяне на седемгодишен лизинг създава справедлив лизинг (принципът в Walsh срещу Lonsdale). Ипотека, която никога не достига до регистъра, все пак може да влезе в сила като справедлива такса. Така че, когато фактите казват, че „актът никога не е бил регистриран“, не спирайте – попитайте какво оцелява в собствения капитал, след това изпълнете правилата за приоритет върху това.
Навик за изпита, който си струва да се изгради: за всеки интерес към модела на фактите, напишете две букви в полето — L или E. Половината от грешните отговори в Закона за земята MCQs идват от прилагането на правилата за справедливост към правен интерес или обратното.
Регистриран приоритет на земя: раздели 28 и 29 от LRA 2002
Правилото по подразбиране в раздел 28 е хронологично: интересите се подреждат по ред на създаване и няма значение дали по-късният интерес е регистриран. Повечето кандидати забравят съществуването на раздел 28, защото изключението го поглъща толкова често.
Това изключение е раздел 29. Когато има подлежащо на регистриране разпореждане, направено срещу ценно възнаграждение и то е надлежно регистрирано, лицето, на което се разпорежда, се освобождава от съществуващи интереси, освен ако интересът е или (a) защитен в регистъра чрез известие, или (b) приоритетен интерес, попадащ в списък 3.
Разбийте раздел 29 на четири проверки и ги приложете в този ред:
- Разпореждане с възможност за вписване? Прехвърляне на регистрираното имущество или предоставяне на правно задължение е подходящо. Подарък със справедлив интерес няма.
- Ценно възнаграждение? Подаръци и трансфери от ще попадат извън раздел 29 — така че получателят подлежи на всичко съгласно раздел 28. Номиналното възнаграждение е изрично изключено.
- Регистриран? Ако разпореждането никога не е било завършено чрез регистрация, раздел 29 не може да помогне.
- Някакво известие или преобладаващ интерес? Едва сега гледате тежестта.
Запомнете също изгодните интереси по тръст върху земя. Те не могат да бъдат защитени чрез известие; правилният запис е ограничение. Тяхната истинска защита е другаде - в професията или в отсъствието на прекомерни действия.
График 3: преобладаващи интереси, които побеждават купувач
Три параграфа от График 3 вършат почти цялата работа в FLK2.
Параграф 1 — законни договори за наем от седем години или по-малко. Те имат приоритет автоматично. Ето защо краткотрайното жилищно или търговско отдаване под наем, което не фигурира никъде в регистъра, все още обвързва купувача.
Параграф 2 — интереси на лица в действителна окупация. Две условия: ищецът трябва да има право на собственост (лицензът не е подходящ) и трябва да е в действителна окупация на земята, за която се отнася интересът. След това проверете изключенията. Интересът няма предимство, когато е направено запитване към обитателя и интересът не е бил разкрит, когато разумно е можело да бъде, или когато заемането не би било очевидно при разумно внимателна проверка и купувачът не е имал действително знание за него.
Timing е мястото, където се губят оценките. В Abbey National Building Society срещу Cann Камарата на лордовете постановява, че окупацията трябва да съществува към датата на разпореждането и че когато покупката и ипотеката са част от една транзакция, няма момент, в който кредитополучателят да държи имота безплатно от заемодателя. Williams & Glyn's Bank срещу Boland потвърждава, че съпруг или партньор с облагодетелстван дял може да бъде действително обитаван сам по себе си, независимо от това, че законният собственик също живее там.
И след това страхотният неутрализатор: overreaching. Съгласно раздели 2 и 27 LPA 1925, ако капиталови пари се изплащат на поне двама попечители или доверителна корпорация, изгодните интереси се измиват от земята и се прикрепят към постъпленията. City of London Building Society срещу Flegg е случаят, който трябва да се цитира. Прекомерният интерес няма какво да отмени – ето защо в сценария в началото на тази статия регистрираният притежател с едно име е фактът, който наистина решава изхода.
Нерегистрирана земя: такси за земя и доктрина за предизвестие
Нерегистрирано заглавие все още се появява в FLK2 и работи на различен двигател. Правните интереси обвързват света почти без изключение. Справедливите интереси се разделят на две групи.
Повечето от тях могат да се регистрират като такси за земя съгласно Закона за таксите за земя от 1972 срещу името на собственика на имота: ограничителни договори и справедливи сервитути, създадени след 1925 г. (Клас D), договори и опции за имоти (Клас C(iv)), публични ипотеки (Клас C(i)) и права върху дома (Клас F). Регистрацията се счита за действително известие. Нерегистрацията е фатална - и то брутално. В Midland Bank Trust Co Ltd срещу Green нерегистрирана опция за закупуване е обявена за невалидна срещу купувач за пари или парична стойност, въпреки че тя е платила много под пазарната стойност и е знаела всичко за това. Мотивът е без значение.
Това, което остава – основно изгодни интереси по тръст – се управлява от първо надхвърляне и, ако това не е така, от старата доктрина за предизвестие: дали купувачът е добросъвестен купувач на законно имущество срещу стойност без предизвестие, действителна, конструктивна или вменена? Kingsnorth Finance Co Ltd срещу Tizard показва как се оценява конструктивното известие: кредитор, който е инспектиран с предварително уговорена среща в неделя следобед, когато обитателят е бил удобно отстранен, е фиксиран с известие какво би разкрила правилна проверка.
Лизинг и ипотеки: двете отношения, които пораждат спорове
За договори за наем, Street срещу Mountford остава отправната точка: изключително притежание, за срок, при наем, дава право на наем, независимо от етикета, използван от страните. Съдилищата гледат по същество и фиктивните клаузи, вмъкнати, за да развалят наемането, се пренебрегват (Antoniades срещу Villiers). Срокът трябва да е със сигурна продължителност — безсрочна безвъзмездна помощ „за продължителността на разширяването на пътя“ се провали в Prudential Assurance Co Ltd срещу London Residuary Body.
В договорите разделителната линия е 1 януари 1996. Договорите за наем, предоставени на или след тази дата, попадат в обхвата на Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: възлагащият наемател се освобождава от споразуменията, въпреки че наемодателят може да изисква упълномощено споразумение за гаранция. Договорите за наем, предоставени преди тази дата, носят стария режим на неприкосновеност на договора, при който първоначалният наемател може да остане отговорен за целия срок. Проверете датата на отпускане преди всичко друго.
За ипотеки, ревизия на изплащане на три точки. Правото на обратно изкупуване не може да бъде направено илюзорно и несъвестни допълнителни предимства или задръствания върху собствения капитал на обратно изкупуване могат да бъдат премахнати. Неправомерно влияние в случаи на поръчителство следва Royal Bank of Scotland plc срещу Etridge (№ 2): когато дадено лице предлага дома си като обезпечение за чужди дългове, заемодателят се запитва и трябва да гарантира предоставянето на независим правен съвет или рискува таксата да бъде отменена. И при принудителното изпълнение правомощието за продажба възниква съгласно раздел 101 LPA 1925, след като ипотеката е с акт и законната дата за обратно изкупуване е изтекла, но става упражнимо само при обстоятелствата в раздел 103. След това постъпленията се прилагат по законовия ред съгласно раздел 105 — предишни тежести, разходи, ипотечен дълг, след това всеки излишък към следващия обременител или заемателя.
A метод в четири стъпки за всеки въпрос с приоритет FLK2
При условия на изпита имате приблизително минута и половина на въпрос. Нуждаете се от рутина, а не от дебат.
- Заглавието регистрирано ли е или нерегистрирано? Всичко се разклонява от тук.
- Идентифицирайте всеки конкуриращ се интерес и го класифицирайте като законен или справедлив, като проверите формалностите и регистрацията.
- Попитайте дали по-късната страна е купувач срещу ценно възнаграждение, който се е регистрирал — или, в нерегистрирана земя, купувач на законен имот срещу стойност.
- Изпълнете защитния маршрут: известие в регистъра, списък 3, превишаване; или регистрация на такса за земя и доктрината за предизвестие.
Упражнявайте това на десет въпроса и става автоматично. Практикувайте го върху нито един и ще прочетете четири правдоподобни варианта и ще изберете този, който звучи най-справедливо - което в поземленото право рядко е правилното.
Ако искате структурирана подкрепа, а не още една купчина бележки, CELE SQE преподава всичките тринадесет предмета SQE1 още от първото заседание. Нашите курсове SQE1 се провеждат на £3720 (дългосрочни), £2750 (средносрочни) и £1750 (краткосрочни), с опция за един FLK на половин цена и £150 отстъпка за ранно записване или резервации в рамките на три месеца след изпита. Абонаментът за банка за въпроси SQE1 е £575 на месец, ако сценариите с приоритет на пробиване са това, от което всъщност се нуждаете. въпроси? WeChat SQE100, [email protected] или celebar.com.