Immagina questo. Sono trascorsi quaranta minuti dall'inizio del giornale FLK2, ti viene posta una domanda su due fratelli che hanno comprato una casa insieme, uno è morto, e le opzioni di risposta dipendono tutte dal fatto che fossero inquilini congiunti o inquilini in comune. Ti viene lo stomaco sottosopra, perché l'ultima volta che hai rivisto la sopravvivenza te ne sei ricordato a metà e sei andato avanti. Ti sembra familiare? La legge fondiaria punisce chi viene ricordato a metà. Premia i candidati che riescono a mappare i fatti su un numero limitato di regole rigide e ad applicarle senza esitazione.
Questo argomento si trova in SQE1 FLK2 insieme a Property Practice, Trust, testamenti, pratiche penali e conti di avvocati. È concettuale piuttosto che procedurale e l'esaminatore ama verificare se si capisce perché un interesse lega un acquirente, non solo se esiste. Lascia che ti guidi attraverso le parti che si ripetono ancora e ancora.
Proprietà e interessi: il fondamento del diritto fondiario che non puoi ignorare
Tutto nel diritto fondiario si basa su una distinzione. A partire dal Law of Property Act 1925, possono esistere solo due patrimoni legali: la proprietà assoluta (un compenso semplice assoluto in possesso) e la locazione (un periodo di anni assoluto). La sezione 1(2) elenca poi gli interessi che possono essere legali, inclusa una servitù concessa per un periodo equivalente a una proprietà assoluta o in locazione, e un onere legale. Tutto ciò che non rientra in queste caselle può essere sempre e solo equitable.
Perché è importante il giorno dell'esame? Perché l’etichetta legale/equa guida l’intera questione. I diritti legali hanno storicamente legato il mondo; i diritti equi dipendono dalle dottrine dell'avviso o, in terreni registrati, dalla registrazione o da un interesse prevalente. Se non riesci a classificare l'interesse nei primi dieci secondi, indovinerai il resto.
Esercitazione pratica: prendi qualsiasi interesse – un mutuo, una servitù, un patto restrittivo, un contratto di locazione – e fai due domande. È legale o equo? Come viene protetto da un acquirente successivo? Se riesci a rispondere immediatamente a entrambi, sei pronto per FLK2 su quell'argomento.
Comproprietà per FLK2: locazione congiunta, locazione in comune e sopravvivenza
Questo è l'argomento che tende un'imboscata alle persone, quindi rallenta qui. Quando due o più persone possiedono un terreno, il titolo legale è sempre detenuto su un trust di land e il patrimonio legale può essere sempre e solo detenuto come locazione congiunta, mai separata, con un massimo di quattro fiduciari. L'azione interessante avviene in equità, dove i comproprietari detengono come inquilini congiunti o inquilini in comune.
A la locazione congiunta richiede le quattro unità: possesso, interesse, titolo e tempo. Ha il diritto di survivorship, ovvero quando muore un coinquilino la sua quota passa automaticamente ai sopravvissuti, al di fuori del testamento. Una locazione in comune dà a ciascun proprietario una quota distinta e indivisa che passa sotto la sua proprietà. Quindi, nello scenario dell'esame sul fratello deceduto, l'intera risposta dipende dal fatto se l'equo interesse fosse un affitto congiunto (il sopravvissuto prende tutto) o un affitto in comune (la quota del defunto va ai suoi beneficiari).
Ora impara la liquidazione a freddo, perché è attentamente esaminata. Un'equa locazione congiunta può essere interrotta nel corso della vita, ad esempio mediante notifica scritta ai sensi della sezione 36(2) del Law of Property Act 1925, da parte di un inquilino che tratta la propria quota, o per mutuo accordo o una serie di trattative, come discusso in Williams v Hensman. La liquidazione trasforma la locazione congiunta in una locazione in comune. Non è possibile separare per volontà, perché la sopravvivenza opera nell'istante prima che la morte abbia effetto. Se raggiungi il momento giusto, incasserai punti che altri perderanno.
Semplificazioni: i quattro ostacoli e come vengono creati
Le servitù compaiono in quasi tutte le sedute FLK2 in qualche forma. Inizia con la definizione di Re Ellenborough Park. Perché un diritto sia di servitù deve soddisfare quattro requisiti: deve esserci un fondo dominante e uno serviente; il diritto deve accogliere (beneficiare) la terra dominante; i due appezzamenti devono essere posseduti o occupati da persone diverse; e il diritto deve poter costituire oggetto di una sovvenzione. Quest’ultimo ostacolo filtra le affermazioni vaghe: il diritto alla vista, ad esempio, è troppo incerto.
Creazione è la parte che i candidati confondono. Le servitù possono essere create espressamente, implicitamente o mediante prescrizione. In caso di concessione implicita dovresti conoscere la regola Wheeldon v Burrows, che converte alcune quasi-servitù in servitù complete su una vendita di parte, e sezione 62 del Law of Property Act 1925, che può trasformare un permesso informale in una servitù su un trasporto. La prescrizione, in generale, premia l’uso prolungato di diritto, senza forzatura, segretezza o permesso. Tieni questi tre aspetti negativi nella tua testa come "nec vi, nec clam, nec precario".
Attenzione alla trappola: una domanda spesso ti dà un "diritto" che fallisce in un arto di Ellenborough, poi chiede come vincola un acquirente. Se non si tratta affatto di una servitù valida, la questione vincolante non si pone mai. Testare sempre la validità prima di priorità.
Patti di proprietà: perché raramente l'onere viene imposto alla legge
Le alleanze mettono alla prova la tua capacità di separare i benefici dagli oneri e la legge dall'equità. Il beneficio di un patto può applicarsi al diritto comune se tocca e riguarda la terra. L’onere, tuttavia, non è previsto dalla legge: questa è la regola principale di Austerberry v Oldham Corporation, successivamente confermata dalla Camera dei Lord in Rhone v Stephens. Allora come fa un patto restrittivo a vincolare il successivo proprietario della terra gravata? Attraverso l'equità, secondo la dottrina del caso Tulk v Moxhay, a condizione che il patto sia restrittivo (negativo) nella sostanza, tocchi e riguardi il terreno che le parti intendevano farne funzionare ed è adeguatamente protetto mediante registrazione.
Gli esaminatori amano le alleanze positive perché il peso non può essere eseguito direttamente. È quindi necessario ricorrere a soluzioni alternative: una catena di patti di indennizzo o il principio di reciproco vantaggio e onere di Halsall v Brand. Se una domanda mostra un dovere do qualcosa (riparare una recinzione, contribuire alla manutenzione della strada), ricorrere istintivamente al "patto positivo, il peso non corre, cercare una via indiretta".
Terreni registrati e non registrati: rendere un interesse vincolante per l'acquirente
Questo è il motore prioritario di Land Law ed è dove vivono molti dei marchi. Per i terreni registrati, si applica il Land Registration Act 2002. Una disposizione registrabile a titolo oneroso prevale sugli interessi anteriori, ad eccezione di quelli protetti da un avviso sul registro e quelli che prevalgono sul registro. Gli interessi prevalenti nell'Allegato 3 sono messi a dura prova, in particolare un contratto di locazione legale per sette anni o meno e l'interesse di una persona ad un'occupazione effettiva, l'eco moderno di Williams & Glyn's Bank contro Boland.
Nel bacino sempre più ristretto di terreni non registrati, si applica il vecchio sistema: i diritti legali vincolano il mondo, i diritti più equi devono essere registrati come tasse fondiarie ai sensi del Land Charges Act 1972, e qualsiasi cosa al di fuori di tale schema dipende dalla dottrina del preavviso. Un enigma qui spesso nasconde la mancata registrazione: un contratto immobiliare di Classe C (iv) o un patto restrittivo di Classe D (ii) che non è mai stato stipulato, e quindi è nullo nei confronti di un acquirente di un patrimonio legale in cambio di denaro. Individua la registrazione mancante e la risposta cade.
Come rivedere il diritto fondiario per il documento SQE1 FLK2
Le domande con la migliore risposta singola non sono saggi. Ti forniscono un insieme ristretto di fatti e cinque opzioni plausibili, solo una delle quali è la migliore. Quindi la tua revisione dovrebbe essere strutturata attorno ad alberi decisionali, non in prosa. Per ogni argomento costruisci un diagramma di flusso di una pagina: classifica l'interesse, verificane la validità, quindi stabilisci la priorità. Fallo per servitù, patti, locazioni, mutui e comproprietà e avrai coperto la maggior parte di ciò che FLK2 ti darà.
Due abitudini separano i candidati forti dagli altri. Imparano i casi principali come fattori scatenanti, non come citazioni: non è necessario il rapporto completo di Tulk contro Moxhay, è necessario riconoscere il momento in cui si applica. E si esercitano sotto pressione, perché leggere uno scenario denso di fatti in meno di novanta secondi è la sua abilità. Mescolare domande di diritto fondiario con Trust e Property Practice, poiché l'esaminatore le sovrappone deliberatamente; una controversia di comproprietà può tranquillamente diventare una questione di trust fondiari relativa all'occupazione e alla vendita.
Un rapido autotest prima di chiudere il libro: nomina i due patrimoni legali, le quattro unità, i quattro requisiti di Ellenborough e i due percorsi attraverso i quali un patto restrittivo grava su un acquirente. Se qualche risposta è confusa, si tratta della revisione di stasera.
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