Imagínate esto. Llevas cuarenta minutos en el periódico FLK2, respondes a una pregunta sobre dos hermanos que compraron una casa juntos, uno murió y todas las opciones de respuesta dependen de si eran inquilinos conjuntos o inquilinos en común. Se te da un vuelco el estómago, porque la última vez que revisaste la supervivencia lo recordaste a medias y seguiste adelante. ¿Te suena familiar? La Ley de Tierras castiga a los medio recordados. Recompensa a los candidatos que pueden plasmar los hechos en un pequeño número de reglas rígidas y aplicarlas sin dudarlo.
Este tema se encuentra en SQE1 FLK2 junto con Property Practice, Fideicomisos, Testamentos, Práctica Penal y Cuentas de Abogados. Es más conceptual que procedimental, y al examinador le encanta comprobar si se entiende por qué un interés vincula a un comprador, no sólo si existe. Déjame guiarte por las partes que aparecen una y otra vez.
Patrimonios e intereses: La base del derecho agrario que no puede omitir
Todo en el derecho territorial se basa en una distinción. Desde la Ley de Propiedad de 1925, sólo pueden existir dos patrimonios legales: el dominio absoluto (un dominio absoluto de posesión) y el arrendamiento (un período de años absoluto). La Sección 1(2) luego enumera los intereses que pueden ser legales, incluida una servidumbre otorgada por un período equivalente a un dominio absoluto o un arrendamiento, y una carga legal. Todo lo que no se ajuste a estas casillas solo podrá ser equitativo.
¿Por qué esto importa el día del examen? Porque la etiqueta legal/equitativa impulsa toda la cuestión. Los derechos legales históricamente han limitado al mundo; los derechos equitativos dependen de doctrinas de notificación o, en terrenos registrados, del registro o de un interés superior. Si no puedes clasificar el interés en los primeros diez segundos, adivinarás el resto.
Ejercicio práctico: tome cualquier interés (una hipoteca, una servidumbre, un convenio restrictivo, un contrato de arrendamiento) y haga dos preguntas. ¿Es legal o equitativo? ¿Cómo se protege contra un comprador posterior? Si puede responder ambas preguntas al instante, estará listo FLK2 para ese tema.
Copropiedad para FLK2: tenencia conjunta, tenencia en común y supervivencia
Este es el tema que tiende una emboscada a la gente, así que más despacio. Cuando dos o más personas poseen tierras, el título legal siempre se mantiene en un fideicomiso de tierras , y el patrimonio legal solo puede mantenerse como tenencia conjunta, nunca dividida, con un máximo de cuatro fideicomisarios. La acción interesante ocurre en el patrimonio, donde los copropietarios tienen ya sea como copropietarios o como inquilinos en común.
La tenencia conjuntaA requiere las cuatro unidades: posesión, interés, título y tiempo. Conlleva el derecho de survivorship, lo que significa que cuando un copropietario muere, su parte pasa automáticamente a los sobrevivientes, fuera del testamento. Un arrendamiento en común le da a cada propietario una parte distinta e indivisa que se incluye en su patrimonio. Entonces, en ese escenario de examen sobre el hermano fallecido, toda la respuesta gira en torno a si el interés equitativo era un arrendamiento conjunto (el sobreviviente se queda con todo) o un arrendamiento en común (la parte del fallecido va a sus beneficiarios).
Ahora aprende la indemnización por despido en frío, porque está muy examinada. Una tenencia conjunta equitativa se puede romper durante la vida, por ejemplo, mediante notificación escrita conforme a la sección , sección 36(2) de la Ley de Propiedad de 1925, por parte de un inquilino que negocia con su parte, o por acuerdo mutuo o un curso de negociación, como se analiza en Williams v Hensman. La indemnización convierte el arrendamiento conjunto en arrendamiento en común. No se puede separar por testamento, porque la supervivencia opera el instante antes de que la muerte surta efecto. Si consigues el momento adecuado, acumularás marcas que otros perderán.
Easements: Los cuatro obstáculos y cómo se crean
Las comodidadesE aparecen en casi todas las sesiones FLK2 de alguna forma. Comience con la definición de Re Ellenborough Park. Para que un derecho sea servidumbre debe cumplir cuatro requisitos: debe haber un predio dominante y otro sirviente; el derecho debe dar cabida (beneficiar) a la tierra dominante; las dos parcelas deben ser propiedad u estar ocupadas por personas diferentes; y el derecho debe poder ser objeto de una subvención. Ese último obstáculo filtra las afirmaciones vagas: el derecho a una vista, por ejemplo, es demasiado incierto.
Creation es la parte que los candidatos confunden. Las servidumbres pueden crearse expresamente, por implicación o por prescripción. Bajo concesión implícita, debe conocer la regla en Wheeldon v Burrows, que convierte ciertas cuasi servidumbres en servidumbres completas sobre una venta de parte, y , sección 62 de la Ley de Propiedad de 1925, que puede convertir un permiso informal en una servidumbre sobre un traspaso. La prescripción, en términos generales, recompensa el uso prolongado como si fuera un derecho, sin fuerza, secreto o permiso. Mantén esos tres negativos en tu cabeza como "nec vi, nec clam, nec precario".
Observe la trampa: una pregunta a menudo le otorga un "derecho" que falla en una extremidad de Ellenborough y luego pregunta cómo vincula a un comprador. Si no es una servidumbre válida en absoluto, la cuestión vinculante nunca surge. Pruebe siempre la validez antes de la prioridad.
Pactos de dominio absoluto: por qué la carga rara vez recae en la ley
Los pactosponen a prueba tu capacidad para separar el beneficio de la carga y la ley de la equidad. El beneficio de un pacto puede aplicarse al derecho consuetudinario si toca y concierne a la tierra. Sin embargo, la carga no se aplica a la ley: esa es la regla principal de Austerberry v Oldham Corporation, confirmada más tarde por la Cámara de los Lores en Rhone v Stephens. Entonces, ¿cómo vincula un pacto restrictivo a un propietario posterior de la tierra gravada? A través de la equidad, según la doctrina en Tulk v Moxhay, siempre que el pacto sea restrictivo (negativo) en sustancia, afecte y concierna a la tierra, las partes pretendían que se ejecutara y esté debidamente protegido mediante registro.
Los examinadores aman los pactos positivos porque la carga no puede correr directamente. Luego hay que buscar soluciones alternativas: una cadena de convenios de indemnización o el principio de carga y beneficio mutuo de Halsall v Brand. Si una pregunta muestra un deber de hacer algo (reparar una valla, contribuir al mantenimiento de la carretera), busque instintivamente "pacto positivo, la carga no corre, busque una ruta indirecta".
Terrenos registrados y no registrados: Cómo hacer que un interés vincule al comprador
Este es el motor prioritario del Derecho del Suelo, y es donde viven muchas de las marcas. Para terrenos registrados, rige la Ley de Registro de Tierras de 2002. La enajenación a título oneroso registrable tiene prioridad sobre los bienes anteriores, salvo los protegidos por inscripción en el registro y los que anulan el registro. Los intereses primordiales del Anexo 3 se ponen a prueba en gran medida, en particular un arrendamiento legal por siete años o menos, y el interés de una persona en una ocupación real, el eco moderno de Williams & Glyn's Bank contra Boland.
En el conjunto cada vez menor de tierras no registradas, se aplica el sistema más antiguo: los derechos legales vinculan al mundo, la mayoría de los derechos equitativos deben registrarse como cargas territoriales según la Land Charges Act 1972, y cualquier cosa fuera de ese esquema depende de la doctrina de la notificación. Un enigma aquí a menudo esconde una falta de registro: un contrato de patrimonio Clase C(iv) o un convenio restrictivo Clase D(ii) que nunca se celebró y, por lo tanto, es nulo contra un comprador de un patrimonio legal por dinero. Encuentra el registro que falta y la respuesta desaparece.
Cómo revisar la ley de tierras para el documento SQE1 FLK2
Las preguntas de mejor respuesta única no son ensayos. Le brindan un conjunto ajustado de hechos y cinco opciones plausibles, de las cuales sólo una es la mejor. Por lo tanto, su revisión debe estructurarse en torno a árboles de decisión, no en prosa. Para cada tema, cree un diagrama de flujo de una página: clasifique el interés, pruebe su validez y luego resuelva la prioridad. Haga lo mismo para servidumbres, convenios, arrendamientos, hipotecas y copropiedad, y habrá cubierto la mayor parte de lo que le deparará FLK2.
Dos hábitos separan a los candidatos fuertes del resto. Aprenden los casos principales como desencadenantes, no como citas; no es necesaria la relación completa de Tulk v Moxhay, es necesario reconocer el momento en que se aplica. Y practican bajo presión de tiempo, porque leer un escenario denso y factual en menos de noventa segundos es su propia habilidad. Mezcle las preguntas sobre derecho agrario con Fideicomisos y Property Practice, ya que el examinador las superpone deliberadamente; una disputa de copropiedad puede convertirse silenciosamente en una cuestión de fideicomisos de tierras sobre ocupación y venta.
Autoexamen rápido antes de cerrar el libro: mencione los dos patrimonios legales, las cuatro unidades, los cuatro requisitos de Ellenborough y las dos rutas por las cuales un convenio restrictivo grava al comprador. Si alguna respuesta es confusa, esa es la revisión de esta noche.
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