இதைப் படம். நீங்கள் FLK2 காகிதத்தில் அமர்ந்திருக்கிறீர்கள், கடிகாரம் ஒலிக்கிறது, மேலும் ஒரு சிறந்த பதில் கேள்வி உங்கள் முன் ஒரு வாங்குபவரை நிறுத்துகிறது, அவர் சொத்து திட்டமிடப்பட்ட பைபாஸுக்கு அடுத்ததாக இருப்பதைக் கண்டுபிடித்தார். விற்பனையாளர் அதைக் குறிப்பிடவில்லை. வழக்குரைஞர் என்ன செய்திருக்க வேண்டும், பரிவர்த்தனையின் எந்த கட்டத்தில்? உங்கள் மனம் வெறுமையாக இருந்தால், நீங்கள் தனியாக இல்லை - சொத்து சட்டம் மற்றும் நடைமுறை என்பது வேட்பாளர்கள் நிலச் சட்டக் கோட்பாட்டை அறிந்திருக்கும் ஆனால் நடைமுறையில் முடக்கப்படும் பாடமாகும். SQE1 பரிசோதகர்கள் அதைச் சோதிக்கும் விதத்தில் கடத்தல் பரிவர்த்தனையை இந்தக் கட்டுரை நடத்துகிறது: ஒரு உண்மையான வழக்கறிஞர் எடுக்கும் முடிவுகளின் வரிசையாக.
ஏன் கடத்தல் செயல்முறை SQE1 FLK2
ஆதிக்கம் செலுத்துகிறதுLand Law உங்களுக்கு அடிப்படை விதிகளை வழங்குகிறது - எஸ்டேட்கள், தளர்வுகள், இணை உரிமை, உரிமைப் பதிவு. சொத்துச் சட்டம் மற்றும் நடைமுறை கடினமான, நடைமுறைக் கேள்வியைக் கேட்கிறது: அலட்சியம் இல்லாமல் ஒரு விற்பனையை அறிவுறுத்தலில் இருந்து நிறைவுக்கு நகர்த்துவதற்கு, அந்த விதிகளின்படி, சட்டத்தரணி உண்மையில் என்ன do செய்கிறார்? இரண்டு பாடங்களும் அதிகமாக ஒன்றுடன் ஒன்று இணைகின்றன, எனவே தேர்வாளர்கள் நிலச் சட்டம் போல் தோற்றமளிக்கும் கேள்வியை உருவாக்க முடியும், ஆனால் உண்மையில் சோதனை செயல்முறை அல்லது அதற்கு நேர்மாறாக.
FLK2 மூலம் பணிபுரியும் எவருக்கும் எனது அறிவுரை என்னவென்றால், முதலில் பரிவர்த்தனையின் மனக் காலக்கெடுவை உருவாக்கி, அதன்பின் சட்ட விதிகளை நிறுத்திவிட வேண்டும். நீங்கள் நிலைகளை வரிசையாகப் படம்பிடித்தவுடன், தந்திரமான புள்ளிகள் - ஆபத்து கடந்து செல்லும் போது, ஒப்பந்தங்கள் பிணைக்கப்படும் போது, எதற்கு யார் பொறுப்பு - இடத்தில் ஸ்லாட். காலவரிசைப்படி நடப்போம்.
ஒப்பந்தத்திற்கு முந்தைய நிலை: தலைப்பை ஆய்வு செய்தல் மற்றும் விசாரணைகளை உயர்த்துதல்
ஒப்பந்தம் கையொப்பமிடப்படுவதற்கு முன்பே வாங்குபவரைப் பாதுகாக்கும் அனைத்தும் நடக்கும். இங்குதான் மேலே உள்ள பைபாஸ் கேள்வி வென்றது அல்லது தோற்றது. வாங்குபவரின் வழக்குரைஞர் தலைப்பை ஆராய்ந்து நிலையான விசாரணைகளை மேற்கொள்ள வேண்டும், இதனால் வாடிக்கையாளர் தாங்கள் வாங்குவதை சரியாக அறிந்து கொள்ள வேண்டும்.
பதிவு செய்யப்பட்ட நிலத்திற்குக்கு, வழக்குரைஞர், நிலப் பதிவுச் சட்டம் 2002ன் கீழ் HM நிலப் பதிவேட்டில் இருந்து பதிவு மற்றும் தலைப்புத் திட்டத்தின் அதிகாரப்பூர்வ நகல்களைப் பெற்று, சொத்து, உரிமையாளர் மற்றும் கட்டணப் பதிவேடுகளைச் சரிபார்ப்பார். Unregistered Land - இன்னும் ஆய்வு செய்யக்கூடியது - வழக்குரைஞர் தலைப்பின் சுருக்கத்தை ஆராய்ந்து, உடைக்கப்படாத உரிமைச் சங்கிலியைச் சரிபார்த்து, குறைந்தபட்சம் 15 ஆண்டுகளுக்கு முன்பிருந்தே ஒரு நல்ல தலைப்பைப் பெறுகிறார், பின்னர் நிலக் கட்டணங்களை எஸ்டேட் உரிமையாளர்களின் பெயர்களைத் தேடுகிறார்.
தலைப்புடன், வாங்குபவரின் வழக்குரைஞர் ஒப்பந்தத்திற்கு முந்தைய தேடல்கள் மற்றும் விசாரணைகளை எழுப்புகிறார். வழக்கமான பண்டில் உள்ளூர் அதிகாரிகளின் தேடல் (திட்டமிடப்பட்ட பைபாஸை வெளிப்படுத்தும்), வடிகால் மற்றும் நீர் தேடல், சுற்றுச்சூழல் தேடல் மற்றும் விற்பனையாளரின் முன் ஒப்பந்த விசாரணைகள், பெரும்பாலும் நிலையான லா சொசைட்டி படிவங்களில் அடங்கும். இங்கே ஆளும் கொள்கையை நினைவில் கொள்ளுங்கள்:
Caveat emptor — வாங்குபவர் ஜாக்கிரதையாக இருக்கட்டும். விற்பனையாளர் பொதுவாக உடல் குறைபாடுகளை முன்வைக்க வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை, எனவே வாங்குபவரின் வழக்குரைஞர் தேடி விசாரிக்க வேண்டும். எவ்வாறாயினும், விற்பனையாளர் தலைப்பில் மறைந்திருக்கும் குறைபாடுகளை வெளிப்படுத்த வேண்டும் மற்றும் சொத்தை தீவிரமாக தவறாகக் குறிப்பிடக்கூடாது.
An SQE1 ட்ராப் பார்க்க வேண்டும்: தவறாக வழிநடத்தும் விசாரணைகளுக்கு ஒரு தெளிவற்ற பதில், வாங்குபவருக்கு தவறாக சித்தரிப்பதற்கான உரிமைகோரலை வழங்கலாம். எனவே ஒரு கேள்வி விற்பனையாளர் பாதி உண்மையான பதிலைக் காட்டினால், நடைமுறைகளை மட்டும் கருத்தில் கொள்ளாமல், தீர்வுகளைப் பற்றி சிந்தியுங்கள்.
ஒப்பந்தங்களின் பரிமாற்றம்: திரும்பப் பெறாத புள்ளி
பரிமாற்றம் வரை, எந்த தரப்பினரும் விலகிச் செல்லலாம். ஒப்பந்தங்களின் பரிமாற்றத்தில் கட்சிகள் சட்டப்பூர்வமாக முடிக்கப்பட வேண்டும், மேலும் இது FLK2 இல் மிகவும் அதிகமாக சோதிக்கப்பட்ட தருணங்களில் ஒன்றாகும். நிலத்தை விற்பனை செய்வதற்கான ஒப்பந்தம், சொத்து சட்டம் (இதர விதிகள்) சட்டம் 1989 இன் பிரிவு 2 க்கு இணங்க வேண்டும்: அது எழுத்துப்பூர்வமாக இருக்க வேண்டும், வெளிப்படையாக ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட அனைத்து விதிமுறைகளையும் கொண்டிருக்க வேண்டும், மேலும் இரு தரப்பினராலும் அல்லது சார்பாக கையொப்பமிடப்பட வேண்டும்.
ஒப்பந்தங்கள் வழக்கமாக லா சொசைட்டி ஃபார்முலாக்களைப் பயன்படுத்தி தொலைபேசி மூலம் பரிமாற்றம் செய்யப்படுகின்றன (ஃபார்முலா ஏ, பி அல்லது சி), இது வழக்கறிஞர்கள் என்ன செய்ய வேண்டும் என்பதைத் துல்லியமாகக் குறிப்பிடுகிறது. வாங்குபவர் பொதுவாக வாங்கும் விலையில் 10% வைப்புத்தொகையை பரிமாற்றத்தில் செலுத்துகிறார். தேர்வாளர்கள் விரும்பும் வேறுபாட்டை அறிந்து கொள்ளுங்கள்:
-
பங்குதாரராக
- A வைப்புத்தொகையை முடியும் வரை விற்பனையாளருக்கு வெளியிட முடியாது.
- A வைப்புத்தொகை agent என விற்பனையாளருக்கு உடனடியாக வழங்கப்படலாம், இது வாங்குபவருக்கு அபாயகரமானது.
சொத்தில் உள்ள ரிஸ்க் வாங்குபவருக்கு பரிமாற்றத்தில் செல்கிறது, முடிந்தவுடன் அல்ல. ஒப்பந்தங்கள் பரிமாற்றம் செய்யப்பட்ட தருணத்திலிருந்து வாங்குபவர் கட்டிடக் காப்பீடுஐ ஏன் வைத்திருக்க வேண்டும் என்பதை அந்த ஒற்றை விதி விளக்குகிறது. பரிமாற்றத்திற்கு அடுத்த நாள் வீடு எரிந்தால், அது வாங்குபவரின் பிரச்சனை - மீண்டும் மீண்டும் தோன்றும் உண்மை வடிவம்.
தரநிலை நிபந்தனைகள், வழக்கமாக விற்பனைக்கான நிலையான நிபந்தனைகள் அல்லது நிலையான வணிகச் சொத்து நிபந்தனைகள், கட்சிகள் பேச்சுவார்த்தை நடத்தும் சிறப்பு நிபந்தனைகளுக்கு இடையிலான இடைவெளிகளை நிரப்புகின்றன. ஒரு தரப்பினர் முடிக்கத் தவறினால், மற்றவர் நிறைவு செய்வதற்கான அறிவிப்பை வழங்கலாம், சாராம்சத்தின் நேரத்தை உருவாக்கி, வைப்புத் தொகையை பறிமுதல் செய்தல் மற்றும் இறுதியில், நீக்குதல் உள்ளிட்ட தீர்வுகளுக்கான கதவைத் திறக்கலாம்.
பரிமாற்றம் முதல் நிறைவு வரை: நிறைவுக்கு முந்தைய படிகள்
பரிமாற்றத்திற்கும் முடிவிற்கும் இடையே உள்ள இடைவெளி என்பது வாங்குபவரின் வழக்குரைஞர் தளர்வான முனைகளை ஒழுங்குபடுத்தும் இடமாகும். இரண்டு முன் நிறைவு தேடல்கள் மிகவும் முக்கியமானவை.
பதிவு செய்யப்பட்ட நிலத்திற்கு, HM நிலப் பதிவேட்டில் OS1 முன்னுரிமைத் தேடலை மேற்கொள்கிறார். இது ஒரு முன்னுரிமை காலத்தை வழங்குகிறது - தற்போது 30 வேலை நாட்கள் - வாங்குபவர் பதிவேட்டில் எந்த புதிய உள்ளீடுகளும் இல்லாமல் பரிவர்த்தனையை பதிவு செய்யலாம். அந்தச் சாளரத்தில் விண்ணப்பத்தைப் பெறுங்கள், வாங்குபவரின் ஆர்வத்திற்கு முன்னுரிமை அளிக்கப்படும். பதிவு செய்யப்படாத நிலத்திற்கு, நிலக் கட்டணத் தேடல் (படிவம் K15) இதேபோன்ற வேலையைச் செய்கிறது மற்றும் அதன் சொந்த பாதுகாப்புக் காலத்தை அளிக்கிறது.
அடமானம் மூலம் வாங்குதல் நிதியளிக்கப்படும் இடத்தில், கடன் வழங்குபவரின் வழக்குரைஞர் — பெரும்பாலும் வாங்குபவருக்காக செயல்படும் அதே நிறுவனம் — கடனளிப்பவரை திருப்திப்படுத்த கடன் வாங்குபவருக்கு எதிராக திவால்நிலை தேடலையும் (படிவம் K16) மேற்கொள்ள வேண்டும். வழக்குரைஞர், கடன் வழங்குபவருக்கு உரிமைச் சான்றிதழைச் சமர்ப்பித்து, நிறைவு நாளுக்குத் தயாராக இருக்கும் அடமான முன்பணத்தை எடுத்துக்கொள்கிறார்.
நிறைவு மற்றும் பிந்தைய நிறைவு: வரி மற்றும் பதிவு
One முடிந்தவுடன், கொள்முதல் விலையின் நிலுவைத் தொகை செலுத்தப்படும், விற்பனையாளர் பரிமாற்றப் பத்திரத்தை (பதிவு செய்யப்பட்ட தலைப்பு முழுமைக்கும் ஒரு TR1) ஒப்படைப்பார், மேலும் வாங்குபவர் சொத்துக்கான உரிமையைப் பெறுகிறார். சொத்துச் சட்டம் 1925 இன் பிரிவு 52-ன் கீழ் பத்திரம் மூலம் இடமாற்றம் செய்யப்பட வேண்டும் - உங்கள் நிலச் சட்ட அறிவுடன் தெளிவான ஒன்றுடன் ஒன்று.
நிறைவு என்பது இறுதிக் கோடு அல்ல. இரண்டு முடிவிற்குப் பிந்தைய கடமைகள் SQE1 பாடத்திட்டத்தில் உள்ளன, மேலும் இரண்டும் சரியான புள்ளிவிவரங்களை யூகிக்காமல் வரம்புகளாக நினைவில் கொள்ள வேண்டிய காலக்கெடுவைக் கொண்டுள்ளன:
Tax பின்னர் பதிவு. வாங்குபவர் முத்திரை வரி நில வரி அறிக்கையை சமர்ப்பிக்க வேண்டும் மற்றும் முடிந்த பிறகு சட்டப்பூர்வ சாளரத்திற்குள் செலுத்த வேண்டிய SDLT ஐ செலுத்த வேண்டும். SDLT செலுத்தியவுடன் மட்டுமே வாங்குபவர் HM நிலப் பதிவேட்டில் பரிமாற்றம் மற்றும் ஏதேனும் புதிய கட்டணத்தை பதிவு செய்ய விண்ணப்பிக்க முடியும்.
இங்கு தேர்வாளர்கள் சோதனை செய்யும் இரண்டு புள்ளிகள். முதலில், Wales இல், SDLT பொருந்தாது - அதற்கு பதிலாக நில பரிவர்த்தனை வரி விதிக்கப்படுகிறது. கார்டிஃபில் உள்ள சொத்தை வைக்கும் கேள்வி நீங்கள் வித்தியாசத்தைக் கண்டீர்களா என்பதைச் சோதிக்கிறது. இரண்டாவதாக, பதிவு என்பது பல பரிவர்த்தனைகளுக்குத் தேவையானது: நிலப் பதிவுச் சட்டம் 2002ன் கீழ், பதிவுசெய்யப்பட்ட எஸ்டேட்டின் இடமாற்றம், பதிவு செய்து முடிக்கும் வரை சட்டப்படி செயல்படாது. வாங்குபவர் இதற்கிடையில் சமமான ஆர்வத்தை வைத்திருக்கிறார், அதனால்தான் முன்னுரிமை தேடல் மிகவும் முக்கியமானது.
லீஸ்ஹோல்டு மற்றும் நடைமுறை புள்ளிகள் பரிசோதகர்கள் ரிவார்டு
லீஸ்ஹோல்டு பிளாட் லேயர்களை வாங்குவது அதே காலவரிசையில் கூடுதல் படிகள். வாங்குபவரின் வழக்குரைஞர் காலத்திற்கான குத்தகை, சேவை கட்டணம் மற்றும் தரை வாடகை ஆகியவற்றை மதிப்பாய்வு செய்கிறார், மேலும் நில உரிமையாளர் அல்லது நிர்வாக முகவரின் விசாரணைகளை எழுப்புகிறார். குத்தகைக்கு வழங்குவதற்கு நில உரிமையாளரின் ஒப்புதல் தேவைப்படும்போது, அந்த ஒப்புதல் பெறப்பட வேண்டும், மேலும் நில உரிமையாளர் நியாயமற்ற முறையில் அதைத் தடுத்து நிறுத்தக்கூடாது. வணிக வளாகத்தின் புதிய குத்தகையில், நில உரிமையாளர் மற்றும் குத்தகைதாரர் சட்டம் 1954 இன் கீழ் உரிமையின் பாதுகாப்பையும், அதில் இருந்து கட்சிகள் ஒப்பந்தம் செய்துள்ளதா என்பதையும் கண்காணிக்கவும்.
பரிவர்த்தனை முழுவதும், நடத்தை பின்னணியில் இருக்கும். வாங்குபவர் மற்றும் கடன் வழங்குபவர் அல்லது கூட்டு வாங்குபவர்கள் இருவருக்காகவும் செயல்படும் வழக்கறிஞர், SRA தரநிலைகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறைகளின் கீழ் வட்டி முரண்பாடு குறித்து எச்சரிக்கையாக இருக்க வேண்டும் மற்றும் SRA கணக்கு விதிகளுக்கு இணங்க வாடிக்கையாளர் பணத்தை கண்டிப்பாக வைத்திருக்க வேண்டும் - இது சொத்து சட்டம் மற்றும் நடைமுறையை உங்கள் வழக்குரைஞர் கணக்குகள் திருத்தத்துடன் நேர்த்தியாக இணைக்கிறது.
இதை எப்படி மதிப்பெண்களாக மாற்றுவது? இந்த நடைமுறை நகர்வுகளை முயற்சிக்கவும்:
- காலவரிசையை கைமுறையாக வரையவும்: அறிவுறுத்தல் → தேடல்கள் மற்றும் விசாரணைகள் → பரிமாற்றம் → முன் நிறைவு தேடல்கள் → நிறைவு → SDLT → பதிவு. ஒவ்வொரு முனையிலும் என்ன நடக்கிறது என்பதை நீங்களே சோதிக்கவும்.
- ஒவ்வொரு உண்மை வடிவத்திற்கும், எந்த கட்டத்தில் இருக்கிறோம் என்று கேட்கவும்? சரியான பதில் எப்போதும் நேரத்தை இயக்கும்.
- பரிமாற்றத்தின் விளைவுகளை நினைவில் கொள்ளுங்கள் — பிணைப்பு ஒப்பந்தம், டெபாசிட், ரிஸ்க் பாஸ்ஸிங், இன்சூரன்ஸ் — ஏனெனில் அந்த கிளஸ்டர் SBA வடிவமைப்பிற்கு தங்கம்.
- பதிவுசெய்யப்பட்ட மற்றும் பதிவுசெய்யப்படாத நடைமுறைகளை தனித்தனி மன நெடுவரிசைகளில் வைத்திருங்கள், எனவே பதிவு செய்யப்பட்ட நிலத்திற்கு நீங்கள் ஒருபோதும் நிலக் கட்டணத் தேடலைப் பயன்படுத்துவதில்லை.
வரிசை மற்றும் கேள்விகள் நினைவாற்றல் சோதனைகள் போன்ற உணர்வை நிறுத்தி, நீங்கள் செய்யப் பயிற்சியளிக்கும் வேலையைப் போல் உணரத் தொடங்குங்கள்.
CELE SQE எப்படி உதவ முடியும்
A CELE SQE (celebar.com) இல் நாங்கள் முதல் SQE அமர்வில் இருந்தே சொத்துச் சட்டம் மற்றும் பயிற்சியைக் கற்றுக் கொடுத்தோம், மேலும் நீங்கள் எதிர்கொள்ளும் ஒற்றைச் சிறந்த பதில் கேள்விகளுக்கு இந்த முழு கடத்தல் காலவரிசையையும் எங்கள் பொருட்கள் வரைபடமாக்குகின்றன. நீங்கள் கட்டமைப்பை விரும்பினால், SQE1 பாடத்திட்டங்கள் குறுகிய கால விருப்பத்திற்கு £1,750 முதல் நீண்ட காலப் படிப்புக்கு £3,720 வரை இயங்கும், உங்களுக்கு FLK2 மட்டுமே தேவைப்பட்டால் ஒற்றை-FLK விலையில் பாதி கட்டணத்துடன், மேலும் £150 ஆரம்ப-பறவை தள்ளுபடியும். கேள்விகளைத் துளைக்க விரும்புகிறீர்களா அல்லது உங்கள் சொந்த வேகத்தில் படிக்க விரும்புகிறீர்களா? SQE1 கேள்வி வங்கி ஒரு மாதத்திற்கு £575 மற்றும் முழு பாடப்புத்தக தொகுப்பு £950 ஆகும். WeChat SQE100 இல் அல்லது [email protected].
இல் எப்போது வேண்டுமானாலும் எங்களை அணுகவும்