Hai appena elaborato un documento FLK2 di 180 domande e ne sei uscito fiducioso riguardo al diritto fondiario, solo per renderti conto di aver confuso un contratto di locazione con una licenza nella domanda 47, di aver confuso terreni registrati e non registrati nella domanda 89 e di aver dimenticato quali patti riguardano la terra di proprietà nella domanda 134. Ti suona familiare? Diritto e pratica della proprietà si trova all'interno di FLK2 insieme a Diritto fondiario e, sebbene le due materie si sovrappongano, mettono alla prova competenze molto diverse. Il diritto fondiario si concentra sui diritti di proprietà e sull'equità; Property Law and Practice si concentra sui meccanismi transazionali : come acquistare, vendere, affittare e finanziare effettivamente una proprietà in Inghilterra e Galles. Perdi questa distinzione e perderai i voti sulle domande che pensavi di sapere.
In questo articolo esamineremo tre aree ad alto rendimento che compaiono in quasi ogni seduta di SQE1: la distinzione tra locazione e licenza, l'applicabilità dei patti di proprietà e le regole di priorità del Land Registration Act 2002. Ogni sezione termina con un suggerimento concreto che puoi applicare nel tuo prossimo mock. Indicheremo anche dove il curriculum FLK2 e la Banca delle domande di CELE SQE rispecchiano il formato SRA ufficiale, così potrai esercitarti nel modo giusto fin dal primo giorno.
Contratto di locazione o licenza? The Street contro Mountford Test
Il contratto di locazioneA concede un interesse proprietario; una licenza è semplicemente un permesso personale di occupazione. La distinzione è importante perché solo un contratto di locazione può vincolare un successore nel titolo, solo un contratto di locazione attiva le norme sulla sicurezza del possesso del Landlord and Tenant Act del 1954 e solo un contratto di locazione conta come una proprietà fondiaria ai sensi del Law of Property Act del 1925, s 1(1)(b). Gli esaminatori di SQE1 lo apprezzano perché i candidati spesso scelgono l'etichetta sbagliata quando i fatti sono ambigui.
L'autorità principale è Street v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman ha affermato che se un accordo garantisce possesso esclusivo per un term a un affitto o altro corrispettivo, si tratta di un contratto di locazione, indipendentemente da come lo chiamano le parti. Le etichette non contano; la sostanza lo fa. Anche se il contratto dice "licenza", il tribunale lo riclassificherà come locazione se sono presenti questi tre segni distintivi.
XX0AA Possesso esclusivo significa che l'occupante può escludere tutti gli altri, compreso il locatore (tranne nel caso in cui il locatore si riservi il diritto di ingresso per ispezione o riparazione). Se il proprietario conserva il diritto generale di spostare l'occupante in un'altra stanza o di condividere lo spazio a suo piacimento, ciò di solito nega il possesso esclusivo e indica una licenza. XX3AAFai attenzione ai modelli di fatto che coinvolgono "occupazioni di servizio" o "inquilini". Nel caso Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386 il tribunale ha riscontrato una licenza in cui l'occupante era un dipendente e l'occupazione era legata al lavoro. Allo stesso modo, laddove un proprietario fornisce assistenza o servizi (pulizia giornaliera, cambio biancheria) e conserva le chiavi per eseguire tali servizi, l'accordo può essere una licenza piuttosto che un contratto di locazione - vedere Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 suggerimento: In una domanda con la migliore risposta unica, se la radice dice "l'accordo è etichettato come una licenza ma dà all'occupante l'uso esclusivo di un appartamento definito per dodici mesi a £ 800 al mese", scegli la risposta che lo considera come un contratto di locazione. Al contrario, se l'occupante condivide la cucina con il proprietario e non ha il diritto di escludere il proprietario dalla camera da letto, si tratta quasi certamente di una licenza. Gli esaminatori spesso aggiungono una clausola di falsa pista - "le parti concordano che non si tratta di un contratto di locazione" - per vedere se applichi correttamente Street v Mountford.
Contratti di proprietà: quali sono validi e quali no?
I patti – promesse sull’uso del territorio – sono praticati ovunque. Un costruttore vende lotti e vuole impedire agli acquirenti di aprire un negozio di fish and chips; un vicino si impegna a non costruire sopra i due piani. La questione è se un successore nel titolo del covenanter o del covenantee originale possa far rispettare (o essere vincolato da) la promessa. Sbagli in una domanda SQE1 e perderai i voti semplici.
Vantaggio di un patto
Affinché il beneficio possa essere applicato ai sensi del diritto comune, devono essere soddisfatte quattro condizioni (derivate da P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):
XX0AAIn equità il beneficio può anche passare tramite annessione (espresso o statutario ai sensi dell'articolo 78 LPA 1925), tramite assegnazione (se assegnato ogni volta con il terreno) o nell'ambito di un progetto edilizio (un'eccezione di legge locale per le proprietà vendute in lotti con patti reciproci).
Il peso di un'alleanza
Ecco il problema: il burden di un patto di proprietà not è applicabile al diritto comune (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). L'unico modo per vincolare un successore è in equity, e solo se il patto è restrictive (negativo nella sostanza). La regola in Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 consente un patto restrittivo per vincolare i successori se:
XX0AAA la clausola di "non utilizzare i locali per scopi commerciali" è restrittiva. Un patto "per mantenere la recinzione di confine in buono stato" è positivo (richiede una spesa) e non vincolerà un successore per legge o in termini di equità, sebbene una formulazione intelligente (un canone immobiliare ai sensi del Rentcharges Act del 1977 o una serie di patti di indennità) possa risolvere questo problema nella pratica.
XX0AA SQE1 suggerimento: Se la domanda è "Il nuovo proprietario può far rispettare il patto?" verificare innanzitutto se si tratta del beneficio o dell'onere in questione. Se è il peso e il patto è positivo, la risposta è quasi sempre "No, non vincola il successore". Se è restrittivo e registrato o il successore ne è stato informato, probabilmente è vincolante. XX3AALand Registration Act 2002: interessi prioritari e prevalenti
La maggior parte dei terreni in Inghilterra e Galles è ora registrata presso l'HM Land Registry. Il Land Registration Act 2002 (LRA 2002) regola il modo in cui gli interessi vengono creati, protetti e classificati. Due concetti inciampano i candidati SQE1 in ogni seduta: priorità (di chi è l'interesse che prevale in una controversia?) e interesse preponderante (quali diritti vincolano un acquirente anche se non compaiono nel registro?).
La regola di priorità di base
Sezione 28 LRA 2002 afferma che la priorità di un interesse che colpisce un patrimonio registrato è determinata dalla data di creazione, salvo laddove la legge preveda diversamente. In pratica “dispone diversamente” significa registrazione. Se vuoi che il tuo interesse vincoli un acquirente, devi:
XX0AASe non fai nessuna di queste cose, il tuo interesse è vulnerabile. Un acquirente di valore registrato come proprietario si libera del tuo interesse non protetto (s 29 LRA 2002), anche se l'acquirente ne era a conoscenza. La conoscenza da sola non crea priorità; registrazione (o stato di sostituzione) fa.
Interessi prevalenti che vincolano tutti
Schedule 3 elenca gli interessi che prevalgono su una disposizione registrata. Le due che compaiono più spesso nelle domande SQE1 sono:
XX0AAUn esempio: A detiene il titolo legale sul trust per sé e per B (un trust risultante o costruttivo). A vende a C senza il consenso di B. Se B vive nella casa quando C acquista, l'interesse equo di B prevarrà sulla vendita e vincolerà C, anche se non c'è nulla sul registro: Williams & Glyn's Bank Ltd contro Boland [1981] AC 487. Se B non fosse occupato, o se C avesse effettuato un'indagine e B non avesse rivelato, l'interesse non prevarrebbe e C prenderebbe gratuitamente.
XX0AA SQE1 suggerimento: Quando una domanda menziona "l'acquirente ha ispezionato la proprietà e non ha visto alcun segno di occupazione", questo fatto è lì per un motivo: potrebbe vanificare una richiesta di interessi prevalenti ai sensi del paragrafo 2(c)(i), che esclude interessi che sarebbero stati evidenti a un'ispezione ragionevolmente attenta. Leggi ogni parola della radice. XX3AAMettere tutto insieme: un esempio pratico
Immagina questo modello di fatto SQE1: "L concede a T un contratto triennale per occupare l'appartamento 5 a £ 900 al mese. L'accordo afferma 'Questa è una licenza, non un contratto di locazione.' T ha l'uso esclusivo dell'appartamento 5 e L può entrare per l'ispezione solo con un preavviso di 48 ore. L vende la proprietà a P. P può sfrattare T immediatamente?"
Passaggio uno: applica Street v Mountford. T ne ha il possesso esclusivo (può escludere L salvo ispezione), per un periodo (tre anni), a canone. L'etichetta "licenza" è irrilevante. Questo è un contratto di locazione . Fase due: controlla la registrazione. Un contratto di locazione di tre anni è legale (concesso con atto o, se non superiore a tre anni, può avere effetto ai sensi dell'articolo 54(2) LPA 1925 senza atto se a canone di mercato con possesso immediato). Non necessita di registrazione perché ha meno di sette anni. Fase tre: interesse prevalente? Sì, paragrafo 1 dell'Allegato 3 LRA 2002. Il contratto di locazione prevale sull'acquisto di P. P vi si sottomette e non può sfrattare T fino alla scadenza del termine. La risposta è No, P non può sfrattare T immediatamente.
Questa domanda riguarda contratto di locazione/licenza, formalità, soglie di registrazione e interessi prevalenti: esattamente il tipo di sintesi utilizzata dagli esaminatori di SQE1. Se hai memorizzato le regole isolatamente, avrai difficoltà. Se ti sei esercitato ad applicarli a fatti stratificati, individuerai il percorso in pochi secondi.
Come CELE SQE ti prepara per il diritto e la pratica sulla proprietà
CELE Il curriculum FLK2 di SQE copre tutte e sei le materie, tra cui diritto e pratica sulla proprietà, attraverso lezioni video strutturate, schemi dettagliati e centinaia di domande con la migliore risposta singola che rispecchiano il formato ufficiale SRA. Il nostro abbonamento alla Banca delle domande (£ 575 al mese) ti offre tentativi illimitati di MCQs sia su FLK1 che su FLK2, con feedback immediato e ragionamento modello per ogni risposta. Se ti iscrivi a metà ciclo o in prossimità dell'esame, il corso a breve termine (£ 1.750) condensa gli elementi essenziali in uno sprint mirato e i candidati in anticipo o negli ultimi tre mesi risparmiano £ 150. Nei materiali del corso troverai anche esempi pratici di scenari di leasing rispetto a licenza, griglie di applicabilità dei patti e diagrammi di flusso delle priorità LRA 2002: strumenti pratici che puoi stampare e utilizzare fino al giorno dell'esame. Per maggiori dettagli o per parlare con il team, visita celebar.com, invia un'e-mail a [email protected] o aggiungici su WeChat all'indirizzo SQE100.
Property Law and Practice premia i candidati che pensano come avvocati, non come studenti di giurisprudenza. Conosci gli elementi essenziali di Street v Mountford, padroneggia le regole del patto restrittivo e non dimenticare mai che la registrazione (o lo stato di sostituzione) prevale sulla mera conoscenza. Fallo e trasformerai le domande sulla proprietà FLK2 da ostacoli in semplici voti.