SQE1 tulajdonjog és gyakorlat: lízingek, szerződések és regisztráció

Ön éppen most dolgozott át egy 180 kérdésből álló FLK2 papírt, és magabiztosnak érezte magát a földjoggal kapcsolatban – csak arra jött rá, hogy összekeverte a bérleti szerződést a 47. kérdésben szereplő engedéllyel, a 89. kérdésben összekeverte a bejegyzett és nem bejegyzett földterületeket, és elfelejtette, mely szerződések vonatkoznak a 134. kérdésben a szabad birtokra. Ismerős? A tulajdonjog és gyakorlat az FLK2-ban a földjog mellett található, és bár a két téma átfedi egymást, nagyon különböző készségeket tesztelnek. A földtörvény a tulajdonjogokra és a méltányosságra összpontosít; A tulajdonjog és gyakorlat nulla az tranzakciós mechanika – hogyan vásárol, ad el, lízingel és finanszíroz ingatlant Angliában és Walesben. Ha hagyja figyelmen kívül ezt a megkülönböztetést, elveszíti a jegyeit azokról a kérdésekről, amelyeket tudni vélt.

Ebben a cikkben három nagy hozamú területet fogunk végigjárni, amelyek szinte minden SQE1 ülésen megjelennek: a bérlet és az engedély közötti különbségtétel, a szabad birtoklási szerződések érvényesíthetősége és a 2002-es földhivatali törvény elsőbbségi szabályai. Minden szakasz egy konkrét hegytel zárul, amelyet a következő modellben alkalmazhat. Azt is megjelöljük, hogy a CELE SQE FLK2 tanterve és Kérdéstár hol tükrözi a hivatalos SRA formátumot, így az első naptól kezdve a helyes utat gyakorolja.

bérlet vagy licenc? The Street v Mountford Test

A lízing tulajdoni részesedést biztosít; az engedély csupán egy személyes engedély a foglalásra. A megkülönböztetés azért fontos, mert csak a bérlet kötheti a jogutódját, csak a bérlet váltja ki az 1954. évi Landlord and Tenant Act biztosítási szabályait, és csak a bérlet számít földbirtoknak az 1925. évi tulajdonjogról szóló törvény 1. cikke (1) bekezdésének b) pontja értelmében. Az SQE1 vizsgáztatói szeretik ezt, mert a jelöltek gyakran rossz címkét választanak, ha a tények nem egyértelműek.

A vezető hatóság a Street v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman úgy vélte, hogy ha egy megállapodás exkluzív birtoklást -term bérleti díjért vagy más ellenszolgáltatásért , akkor a felek bérleti szerződés nélkül nevezik. A címkék nem számítanak; az anyag teszi. Még ha a szerződésben az is szerepel, hogy „licenc”, a bíróság újra bérleti szerződésnek minősíti, ha ez a három jellemző jelen van.

Kizárólagos birtoklás azt jelenti, hogy a bérbeadó kizárhat mindenki mást, beleértve a bérbeadót is (kivéve, ha a bérbeadó fenntartja a belépési jogot ellenőrzés vagy javítás céljából). Ha a tulajdonos fenntartja azt az általános jogot, hogy a lakót egy másik helyiségbe költöztesse vagy tetszés szerint megosszák a helyet, az általában a kizárólagos birtoklást tagadja, és engedélyre utal.

Nézze meg a „szolgálati elfoglaltságot” vagy „bérlőt” magában foglaló ténymintákat. A Facchini kontra Bryson [1952] 1 TLR 1386 ügyben a bíróság olyan engedélyt talált, ahol a bérlő alkalmazott volt, és a foglalkozás a munkához volt kötve. Hasonlóképpen, ha a tulajdonos jelenlétet vagy szolgáltatásokat (napi takarítás, ágyneműcsere) biztosít, és megtartja a kulcsokat e szolgáltatások elvégzéséhez, a megállapodás inkább licenc lehet, mint bérlet – lásd: Marchant kontra Charters [1977] 1 WLR 1181.

SQE1 tipp: Az Egyetlen legjobb válasz kérdésében, ha a szórész azt mondja, hogy „a megállapodás engedélyként van megjelölve, de a bérlő kizárólagos használatot biztosít egy meghatározott lakáshoz 12 hónapig, havi 800 GBP-ért”, válassza azt a választ, amely azt bérleti szerződésként kezeli. Ellenkező esetben, ha a bérlő a tulajdonossal közös konyhát használ, és nincs joga kizárni a tulajdonost a hálószobából, az szinte biztosan engedély. A vizsgálók gyakran hozzáadnak egy red-herring záradékot – „a felek egyetértenek abban, hogy ez nem bérleti szerződés” –, hogy ellenőrizzék, megfelelően alkalmazza-e az Street v Mountford.

Szabad szövetségek: melyek futnak és melyek nem?

Covenants – a földhasználattal kapcsolatos ígéretek – a gyakorlatban mindenhol jelen vannak. Egy fejlesztő telkeket ad el, és meg akarja akadályozni, hogy a vevők hal- és chipsboltot nyissanak; a szomszéd vállalja, hogy nem épít két emelet fölé. A kérdés az, hogy az eredeti szövetség vagy szövetség jogutódja érvényesítheti-e (vagy kötheti-e) az ígéretet. Ha félreérti ezt egy SQE1 kérdésben, akkor egyértelmű jeleket fog kihagyni.

Egy szövetség előnyei

Ahhoz, hogy az benefit a common law szerint működjön, négy feltételnek kell teljesülnie (az P és A Swift Investments kontra Combined English Stores Group [1989] AC 632) dokumentumból származtatva:

1. A szövetségnek érintenie kell és érintenie kell a szövetség földjét (az adott föld értékét vagy használatát érinti, nem csak személyes ügyet).
2. Az eredeti feleknek rendelkezniük kell szánt előnnyel a működéshez. Az 1925. évi tulajdonjogról szóló törvény 78. szakasza törvényi vélelmet teremt az ilyen szándékra, kivéve, ha az egyezmény kifejezetten kizárja az utódokat.
3. Az igénylőnek ingatlannal kell rendelkeznie a kedvezményezett földterületen.
4. A közjog szerint a haszon és a teher történelmileg megkövetelte, hogy érintse azonos földet, bár ezt a tőkében enyhítették.

A saját tőkében a juttatás áthaladhat melléklet (kifejezetten vagy törvényes az LPA 1925 78. pontja alapján), engedményezéssel (ha minden alkalommal hozzá van rendelve a földhöz), vagy egy építési terv szerint (egy helyi törvényen kívüli telek 8Y házastársakkal együtt).

Egy szövetség terhe

Íme a dörzsölés: az not szabad tulajdoni szerződés terhe a common law szerint működik (Austerberry kontra Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Az utód megkötésének egyetlen módja az equity, és csak akkor, ha a szövetség restrictive (tartalmában negatív). Az Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 szabálya lehetővé teszi a korlátozó szövetség megkötését az utódok számára, ha:

• Ez negatív jellegű (nem igényel pénzkiadást);
• a szerződés megtartott földjének javára készült;
• it érinti és aggasztja azt a földet;
• a teher volt a tervezett ; és
• a jelenlegi tulajdonosnak jegyzete volt (tényleges, építő jellegű vagy regisztráció alapján).

A „nem használja a helyiséget üzleti célokra” egyezmény korlátozó. A „határoló kerítés jó állapotú megőrzésére” vonatkozó egyezség pozitív (kiadást igényel), és nem jogilag vagy méltányosságilag kötelezi az utódokat – bár ügyes megfogalmazással (az ingatlanbérleti díj az 1977-es bérleti díjakról szóló törvény értelmében vagy a kártalanítási lánc egyezményei) a gyakorlatban megkerülheti ezt a problémát.

SQE1 tipp: Ha a kérdés a következő: „Az új tulajdonos érvényesítheti-e a szerződést?” először ellenőrizze, hogy a haszonról vagy a teherről van-e szó. Ha ez a teher, és a szövetség pozitív, a válasz szinte mindig az: "Nem, ez nem köti az utódot". Ha korlátozó és bejegyzett, vagy az utód értesítést kapott, valószínűleg kötelező.

Föld-nyilvántartási törvény, 2002: Kiemelt és mindenek felett álló érdekek

A legtöbb földet Angliában és Walesben a HM Land Registry nyilvántartásba vették. A 2002. évi földhivatali törvény (LRA 2002) szabályozza az érdekek létrehozásának, védelmének és rangsorolásának módját. Két fogalom botránkoztat meg SQE1 jelöltet minden ülésen: prioritás (kinek az érdeke nyer egy vitában?) és elsőbbségi érdek (mely jogok kötik a vevőt annak ellenére, hogy nem szerepelnek a nyilvántartásban?).

Az alapvető prioritási szabály

A 2002. évi LRA 28. szakasza kimondja, hogy a bejegyzett ingatlant érintő érdekeltség elsőbbségét a keletkezés dátuma határozza meg, kivéve, ha a törvény másként rendelkezik. A gyakorlatban az „egyébként rendelkezik” regisztráció. Ha azt szeretné, hogy érdeke lekösse a vevőt, a következőket kell tennie:

• regisztrálható nyilvántartásba vehető rendelkezésként (például egy hét éven túli jogi bérletet saját jogcímen kell bejegyeztetni – s 27(2)(b));
• védje meg egy jegyzet a terhelt tulajdonjogon (például korlátozó szerződés, ingatlanszerződés vagy méltányos bérlet); vagy
• támaszkodjon arra, hogy ez egy elsőbbségi érdek a 3.
mellékletben

Ha ezek közül egyiket sem teszi meg, érdeke sebezhető. A tulajdonosként bejegyzett értékvásárló mentesíti az Ön védtelen érdekeit (s 29 LRA 2002), még akkor is, ha a vevő tudott róla. A tudás önmagában nem teremt prioritást; regisztráció (vagy felülbíráló állapot) nem.

mindenkit összekötő mindenek felett álló érdek

Schedule 3 felsorolja azokat az érdekeket, amelyek felülírják a regisztrált rendelkezést. Az SQE1 kérdésekben leggyakrabban előforduló kettő:

1. Srövid bérleti szerződés (1. bekezdés): a hét évre szóló vagy rövidebb bérleti szerződés (feltéve, hogy az törvényes) felülírja, így a vevő akkor is aláveti a szerződést, ha az nem szerepel a nyilvántartásban.
2. Személyek érdekeltségei a tényleges foglalkozásban (2. bekezdés): ha valaki tulajdonosi érdekeltséggel (pl. tröszt, méltányos lízing, opció) rendelkezik .tényleges foglalkozásban az elidegenítés időpontjában , akkor az érdeklődés és a körültekintő vizsgálat XX5Y ésXX6Y nem nyilvánvaló and a megszálló nem mulasztotta el felfedni, amikor megkérdezték, hogy az érdek felülírja. Ez az oka annak, hogy a szállítók mindig azt kérdezik: "Ki lakik az ingatlanban?" és ragaszkodjanak a megszállókhoz a beleegyező nyilatkozatok aláírásához.

Egy példa: A saját maga és B (eredményes vagy építő bizalom) jogcímmel rendelkezik. A B beleegyezése nélkül értékesít C-nek. Ha B abban a házban lakik, amikor C vásárol, akkor B méltányos érdeke felülírja az eladást, és kötelezi C-t, még akkor is, ha semmi nincs a nyilvántartásban – Williams & Glyn's Bank Ltd kontra Boland [1981] AC 487. Ha B nem foglalkozna, vagy ha C nem foglalkozna, vagy ha C megtenné a vizsgálatot, akkor C nem venné át a vizsgálatot, és B meghiúsulna, ingyenes.

SQE1 tipp: Ha egy kérdés megemlíti, hogy „a vevő megvizsgálta az ingatlant, és nem látta elfoglaltság jelét”, ennek oka van – meghiúsíthatja a 2. bekezdés c) pontjának i. alpontja szerinti nyomós kamatkövetelést, amely kizárja azokat az érdekeket, amelyek ésszerűen alapos vizsgálat során nyilvánvalóak lettek volna. Olvasd el a tő minden szavát.

Összevonva: Egy működő példa

Képzelje el ezt a SQE1 ténymintát: "L három évre szóló megállapodást ad T-nek az 5-ös lakás elfoglalására havi 900 GBP áron. A megállapodás kimondja, hogy "Ez egy licenc, nem egy bérlet." T az 5-ös lakást kizárólagosan használja, és L csak 48 órás értesítéssel léphet be ellenőrzésre. L eladja a szabad birtokot P-nek. T azonnal kilakoltatni lehet?"

Selső lépés: alkalmazza az Street v Mountford verziót. T kizárólagos birtoka (L-t kizárhatja, kivéve a betekintést), időtartamra (három év), bérleti díj ellenében. Az „engedély” címke lényegtelen. Ez egy lease. Második lépés: ellenőrizze a regisztrációt. A három évre szóló bérlet jogszerű (okirattal adják ki, vagy ha nem haladja meg a három évet, az LPA 1925 s 54 (2) bekezdése alapján okirat nélkül is hatályba léphet, ha piaci bérleti díj ellenében azonnali birtokbavétellel). Nem kell regisztrálni, mert hét év alatti. Harmadik lépés: mindenek felett álló érdek? Igen – az LRA 2002. évi 3. mellékletének 1. bekezdése. A bérleti szerződés felülírja P vásárlását. P aláveti magát, és nem tudja kilakoltatni T-t a futamidő lejártáig. A válasz No, P nem tudja azonnal kilakoltatni T-t.

Tegy kérdés érinti a bérletet/engedélyt, a formaságokat, a regisztrációs küszöböt és a mindenek felett álló érdeket – pontosan az a fajta szintézis, amelyet az SQE1 vizsgáztatói alkalmaznak. Ha elszigetelten tanulta meg a szabályokat, akkor küzdeni fog. Ha gyakoroltad ezek alkalmazását réteges tényekre, másodpercek alatt rájössz az útra.

Hogyan készíti fel a CELE SQE a tulajdonjogra és a gyakorlatra?

CELE SQE FLK2 tanterve mind a hat tantárgyat lefedi – beleértve a tulajdonjogot és a gyakorlatot is – strukturált videoelőadásokon, részletes vázlatokon és több száz, a hivatalos SRA formátumot tükröző, Egyetlen legjobb válasz kérdésén keresztül. Kérdésbank-előfizetésünk (575 GBP havonta) korlátlan próbálkozást tesz lehetővé MCQs-val FLK1 és FLK2 között, azonnali visszajelzéssel és modell-indoklással minden válaszhoz. Ha a ciklus közepén vagy közel a vizsgához csatlakozik, a Rövid távú kurzus (1750 GBP) a lényeget egy koncentrált sprintbe sűríti, és a korai vagy az utolsó három hónapos vizsgázók 150 GBP-t takarítanak meg. A tananyagban találhat példákat a lízing-licenc forgatókönyvekre, a szerződés érvényesíthetőségi rácsjaira és az LRA 2002 prioritási folyamatábráira is – olyan gyakorlati eszközöket, amelyeket kinyomtathat és használhat egészen a vizsga napjáig. További részletekért vagy a csapattal való beszélgetésért látogasson el a celebar.com címre, írjon e-mailt a [email protected] címre, vagy vegyen fel minket a WeChat oldalára a SQE100.

Property Law and Practice azokat a jelölteket jutalmazza, akik ügyvédként gondolkodnak, nem joghallgatókat. Ismerje meg az Street v Mountford alapjait, sajátítsa el a korlátozó szövetségi szabályokat, és soha ne felejtse el, hogy a regisztráció (vagy a felülbíráló állapot) felülmúlja a puszta tudást. Tegye ezt, és az FLK2 tulajdonnal kapcsolatos kérdéseket a buktatók közül egyenes jelekké változtatja.