זה עתה עבדת על מאמר של 180 שאלות FLK2 ויצאת בטוחה לגבי דיני מקרקעין - רק כדי להבין שהתבלבלת בין חוזה חכירה לרישיון בשאלה 47, התבלבלת בקרקע רשומה ולא רשומה בשאלה 89, ושכחת אילו בריתות פועלות עם קרקע עצמאית בשאלה 134. נשמע מוכר? דיני קניין ופרקטיקה יושבים בתוך FLK2 לצד דיני מקרקעין, ובעוד שני המקצועות חופפים, הם בודקים מיומנויות שונות מאוד. דיני מקרקעין מתמקדים בזכויות קנייניות והון עצמי; דיני נכסים ופרקטיקה מאפסים את מכניקת עסקאות - איך אתה באמת קונה, מוכר, מחכיר ומממן נכסים באנגליה ובוויילס. תפספס את ההבחנה הזו ותאבד סימנים בשאלות שחשבת שאתה יודע.
במאמר זה נעבור על שלושה אזורים בעלי תשואה גבוהה המופיעים כמעט בכל ישיבה של SQE1: ההבחנה בין חכירה מול רישיון, יכולת האכיפה של התחייבויות רכושיות, וכללי העדיפות של חוק רישום המקרקעין משנת 2002. כל קטע מסתיים בקצה בטון שתוכל ליישם בדוגמית הבאה שלך. נסמן גם היכן תוכנית הלימודים FLK2 ומאגר השאלות של CELE SQE משקפות את הפורמט הרשמי של SRA, כך שאתה מתאמן בדרך הנכונה מהיום הראשון.
חכירה או רישיון?The Street v Mountford Test
חכירהA מעניקה ריבית קניינית; רישיון הוא רק הרשאה אישית לכבוש. ההבחנה חשובה מכיוון שרק חוזה חכירה יכול לחייב יורש בעלות, רק חכירה מפעילה את כללי הבטחת החזקה של חוק הדירה והשוכר משנת 1954, ורק חכירה נחשבת כנחלה במקרקעין לפי חוק הקניין 1925, ס' 1(1)(ב). הבוחנים של SQE1 אוהבים את זה מכיוון שלעתים קרובות מועמדים בוחרים בתווית הלא נכונה כאשר העובדות אינן חד משמעיות.
הסמכות המובילה היא Street v Mountford [1985] AC 809. לורד טמפלמן קבע שאם הסכם מעניק חזקה בלעדית עבור term בתשלום של או בתמורה אחרת, זה ללא חוזה שכירות של הצדדים. התוויות לא חשובות; החומר כן. גם אם החוזה אומר "רישיון", בית המשפט יאפיין אותו מחדש כשכירות אם קיימים שלושת סימני ההיכר הללו.
החזקה בלעדית פירושה שהמחזיק יכול להחריג את כל האחרים, כולל בעל הבית (למעט מקום שבו בעל הבית שומר לעצמו זכות כניסה לבדיקה או תיקון). אם לבעלים יש זכות כללית להעביר את המחזיק לחדר אחר או לחלוק את החלל כרצונו, הדבר פוגע בדרך כלל בבעלות בלעדית ומצביע על רישיון.
Watch עבור דפוסי עובדות הכוללים "דיירי שירות" או "דיירים". ב-Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386 מצא בית המשפט רישיון שבו המחזיק היה שכיר והעיסוק היה קשור לעבודה. באופן דומה, כאשר בעלים מספק נוכחות או שירותים (ניקיון יומי, החלפת מצעים) ושומר מפתחות לביצוע שירותים אלה, ההסדר עשוי להיות רישיון ולא חכירה - ראה Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
טיפSQE1: בשאלה אחת של התשובה הטובה ביותר, אם המקור אומר "ההסכם מסומן כרישיון אך נותן למשתכן שימוש בלעדי בדירה מוגדרת למשך שנים עשר חודשים ב-800 פאונד לחודש", בחר את התשובה שמתייחסת אליו כאל חכירה. לעומת זאת, אם המחזיק חולק מטבח עם הבעלים ואין לו זכות להוציא את הבעלים מחדר השינה, כמעט בוודאות מדובר ברישיון. לעתים קרובות הבוחנים יוסיפו סעיף אדום-הרינג - "הצדדים מסכימים שזו לא שכירות" - כדי לראות אם אתה מיישם את Street v Mountford כהלכה.
בריתות חופשיות: אילו פועלות ואילו לא?
Covenants - הבטחות לגבי שימוש בקרקע - נמצאות בכל מקום בפועל. יזם מוכר מגרשים ורוצה לעצור קונים לפתוח חנות דגים וצ'יפס; שכן מסכים לא לבנות מעל שתי קומות. השאלה היא האם יורש בעלות על האמנה המקורית או האמנה המקורית יכול לאכוף (או להיות מחויב) את ההבטחה. תטעה בשאלה SQE1 ותפספס סימנים פשוטים.
הטבה של אמנה
כדי שה-benefit יפעל לפי החוק המקובל, יש לעמוד בארבעה תנאים (הנגזרים מ-P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- הברית חייבת לגעת ולהתייחס ל באדמת האמנה (היא משפיעה על הערך או על השימוש של אותה אדמה, לא רק עניין אישי).
- הצדדים המקוריים חייבים להיות בעלי הכוונה להטבה כדי לפעול. סעיף 78 לחוק הקניין משנת 1925 יוצר הנחה סטטוטורית של כוונה כזו אלא אם כן האמנה פוסלת במפורש יורשים.
- על התובע להחזיק בנחלה חוקית בקרקע המוטבת.
- בחוק המקובל, התועלת והנטל נדרשו באופן היסטורי כדי לגעת ב- אותה קרקע, אם כי זה הוקל בהון העצמי.
בהון העצמי ההטבה יכולה לעבור גם לפי Snexation (מפורש או סטטוטורי לפי s 78 LPA 1925), לפי assignation (אם מוקצית עם הקרקע בכל פעם), או במסגרת תכנית בנייה (מכירה מקומית מחוץ לחוק עם נחלות 8Y חריגות של קרקעות 8Y).
נטל של אמנה
Here's the rub: burden של ברית רכוש חופשית not פועלת לפי החוק המקובל (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). הדרך היחידה לאגד יורש היא ב-equity, ורק אם האמנה היא restrictive (שלילית במהותה). הכלל ב-Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 מאפשר אמנה מגבילה לאגד יורשים אם:
- it הוא negative באופיו (אינו דורש הוצאה של כסף);
- זה נעשה לטובת קרקע שנשמרה של האמנה;
- it נוגע ונוגע ב- באותה אדמה;
- הנטל היה נועד לרוץ; ו
- לבעלים הנוכחי הייתה notice (בפועל, בונה או לפי רישום).
A "לא להשתמש במקום למטרות עסקיות" היא מגבילה. אמנה "לשמור על גדר הגבול במצב תקין" היא חיובית (דורשת הוצאה) ותחייב not יורש בחוק או בהון עצמי - אם כי ניסוח חכם (חיוב שכר דירה על פי חוק דמי השכירות 1977, או אמנת שרשרת של שיפוי) יכול לעקוף זאת בפועל.
SQE1 טיפ: אם השאלה שואלת "האם הבעלים החדש יכול לאכוף את הברית?" בדוק תחילה אם זה התועלת או הנטל הנדון. אם זה הנטל והברית חיובית, התשובה היא כמעט תמיד "לא, זה לא מחייב את היורש". אם זה מגביל ורשום או ליורש קיבל הודעה, כנראה שזה מחייב.
Land Registration Act 2002: עדיפות ואינטרסים עוקפים
רוב הקרקעות באנגליה ובוויילס רשומות כעת ב-HM Registry. חוק רישום המקרקעין 2002 (LRA 2002) קובע כיצד נוצרים, מוגנים ומדורגים אינטרסים. שני מושגים מכשילים את מועמדי SQE1 בכל ישיבה: priority (האינטרס של מי מנצח בסכסוך?) ו-YY-interessers (אילו זכויות מחייבות קונה למרות שהן אינן מופיעות בפנקס?).
כלל העדיפות הבסיסית
Section 28 LRA 2002 אומר שהעדיפות של עניין המשפיע על עיזבון רשום נקבעת לפי תאריך היצירה, אלא אם החוק קובע אחרת. בפועל, "קובע אחרת" פירושו הרשמה. אם אתה רוצה שהאינטרס שלך יחייב קונה, עליך:
- לרשום אותו כ- disposition הניתנת לרישום (לדוגמה, חוזה חכירה חוקי על פני שבע שנים חייב להיות רשום בכותרת משלו - ס' 27(2)(ב));
- הגן עליו באמצעות notice על הכותרת הכבדה (לדוגמה, אמנה מגבילה, חוזה עיזבון או חכירה הוגנת); או
- להסתמך על היותה ריבית עוקפת תחת נספח 3.
אם לא תעשה אף אחד מאלה, האינטרס שלך פגיע. קונה בשווי רשום כבעלים משתחרר מהאינטרס הבלתי מוגן שלך (ס' 29 LRA 2002), גם אם הקונה ידע על כך. ידע לבדו אינו יוצר עדיפות; registration (או סטטוס עוקף) עושה זאת.
O אינטרסים מכריעים הקושרים את כולם
Sלוח 3 מפרט תחומי עניין שגוברים על נטייה רשומה. השתיים המופיעות לרוב בשאלות SQE1 הן:
- חכירות קצרות (סעיף 1): חכירה לשבע שנים או פחות (בתנאי שהיא חוקית) עוקפת, כך שקונה לוקח את כפוף לה גם אם הוא לא בטאבו.
- אינטרסים של אנשים בעיסוק בפועל (סעיף 2): אם מישהו בעל עניין קנייני (למשל עניין מועיל במסגרת נאמנות, חכירה הוגנת, אופציה) נמצא ב- עיסוק בפועל במועד ההחלטה ו- ברור בעניין זהיר בעניין XX5Y וXX6Y. and הכובש לא נכשל לחשוף זאת כשנשאל, הריבית גובר. זו הסיבה שמעבירים תמיד שואלים "מי גר בנכס?" ומתעקשים שהכובשים יחתמו על טפסי הסכמה.
דוגמה: A מחזיק בתואר המשפטי על נאמנות עבור עצמו ו-B (נאמנות כתוצאה או בונה). א' מוכר לג' ללא הסכמת ב'. אם ב' מתגורר בבית כאשר ג' קונה, הריבית השוויונית של ב' תעקוף את המכירה ותחייב את ג', למרות שאין שום דבר בפנקס - Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. אם B לא היה בעיסוק, או אם C עשה בירור, ו- BXXY לא יקבל את העניין ו- BXXY לא יקבל את העניין.
SQE1 tip: כאשר שאלה מזכירה "הקונה בדק את הנכס ולא ראה שום סימן של אכלוס", עובדה זו קיימת מסיבה כלשהי - היא עלולה להכריע תביעת ריבית עוקפת לפי סעיף 2(ג)(i), המוציאה מכלל אינטרסים שהיו ברורים בבדיקה זהירה למדי. קרא כל מילה מהגזע.
משוך הכל ביחד: דוגמה מוצלחת
תארו לעצמכם את דפוס העובדות הזה של SQE1: "L מעניק ל-T הסכם לשלוש שנים לאכלוס בדירה 5 ב-900 פאונד לחודש. ההסכם קובע 'זהו רישיון, לא שכירות'. ל-T יש שימוש בלעדי בדירה 5 ו-L רשאית להיכנס לבדיקה רק בהתראה של 48 שעות. L מוכר את החזקה ל-P. האם P יכול לפנות את T מיד?"
שלב ראשון: החל את Street v Mountford. ל-T יש החזקה בלעדית (יכול לכלול את L למעט בדיקה), לתקופה (שלוש שנים), בדמי שכירות. התווית "רישיון" אינה רלוונטית. זהו lease. שלב שני: בדוק את הרישום. חוזה שכירות של שלוש שנים הוא חוקי (ניתן בשטר או, אם לא יעלה על שלוש שנים, יכול להיכנס לתוקף לפי סעיף 54(2) לח"א 1925 ללא שטר אם בדמי שכירות שוק עם החזקה מיידית). זה לא דורש רישום כי זה מתחת לשבע שנים. שלב שלישי: עניין גובר? כן - סעיף 1 לנספח 3 LRA 2002. חוזה השכירות עוקף את הרכישה של P. P לוקח את זה בכפוף ואינו יכול לגרש את T עד לסיום הקדנציה. התשובה היא No, P לא יכול לפנות את T מיד.
שאלה אחת נוגעת לחכירה/רישיון, פורמליות, ספי רישום ואינטרסים עיליים - בדיוק סוג הסינתזה שהבוחנים של SQE1 פורסים. אם שיננת כללים בבידוד, אתה תיאבק. אם תרגלתם ליישם אותם על עובדות שכבות, תוכלו לזהות את הנתיב תוך שניות.
איך CELE SQE מכינה אותך לדיני קניין ולפרקטיקה
תכנית הלימודים FLK2 שלCELE SQE מכסה את כל ששת הנושאים - כולל דיני קניין ופרקטיקה - באמצעות הרצאות וידאו מובנות, קווי מתאר מפורטים ומאות שאלות התשובה הטובה ביותר המשקפות את הפורמט הרשמי של SRA. המנוי שלנו לבנק השאלות (575 פאונד לחודש) נותן לך ניסיונות בלתי מוגבלים ב-MCQs ב-FLK1 וגם ב-FLK2, עם משוב מיידי והנמקת מודל לכל תשובה. אם אתה מצטרף באמצע המחזור או קרוב לבחינה שלך, הקורס לטווח קצר (1,750 ליש"ט) מרכז את הדברים החיוניים לספרינט ממוקד, ומועמדים מוקדמים או שלושה חודשים אחרונים חוסכים 150 ליש"ט. תמצא גם דוגמאות עובדות של תרחישי חכירה מול רישיון, רשתות אכיפה של אמנה ותרשימי זרימה עדיפות של LRA 2002 בחומרי הקורס - כלים מעשיים שתוכל להדפיס ולהשתמש בהם עד יום הבחינה. לפרטים נוספים או לשיחה עם הצוות, בקר בכתובת celebar.com, דוא"ל [email protected], או הוסף אותנו ב-WeChat בכתובת SQE100.
Property Law and Practice מתגמל מועמדים שחושבים כמו עורכי דין, לא סטודנטים למשפטים. הכר את היסודות שלך ב-Street v Mountford, שלטו בחוקי האמנה המגבילים, ולעולם אל תשכח שהרישום (או הסטטוס העוקף) גובר על ידע בלבד. עשה זאת, ותהפוך שאלות נכסים FLK2 מאבני נגף לסימנים פשוטים.