A bankas paskolina 280 000 svarų sterlingų už namą, registruotą vieninteliu A. vardu. Ten gyvena jo partneris, kuris prieš metus sumokėjo trečdalį pirkimo kainos, o apie paskolą nieko nežino. Ponas A nevykdo įsipareigojimų. Bankas nori nuosavybės. Kas laimės?
Jei jūsų instinktas buvo „priklauso nuo to, ar ji iš tikrųjų užsiėmė“, jūs esate pusiaukelėje. Jei kita jūsų mintis buvo „ir ar bankas pasiteiravo, ar pinigai buvo sumokėti dviem patikėtiniams, ir kada turėjo egzistuoti okupacija“ – jūs galvojate kaip kažkas, kam gerai seksis FLK2. Žemės teisės klausimai SQE1 retai prašo apibrėžti terminą. Jie įveda jus į ginčą tarp dviejų žmonių su konkuruojančiomis pretenzijomis ir klausia, kuris iš jų vyrauja. Tai yra prioritetinis klausimas, o prioritetas yra visos temos pagrindas.
Šiame straipsnyje pateikiamos tos žemės įstatymo dalys, kurias kandidatai dažniausiai grumiasi dėl laiko spaudimo – pirmenybė registruotoms nuosavybės teisėms, 3 sąrašas, neregistruota žemė, nuoma ir hipoteka – ir pateikiamas darbo metodas kiekvienai.
pradėkite nuo palūkanų: ar tai teisėta, ar teisinga?
Prieš suskirstydami du interesus, turite žinoti, kas yra kiekvienas iš jų. 1925 nuosavybės teisės įstatymo 1 skirsnio 1 dalis leidžia tik du teisinius palikimus: paprastąjį mokestį už turėjimą ir absoliutų metų terminą. 1 skirsnio 2 dalyje išvardyti interesai, kurie gali būti teisėti – servitutai ir pelnas, prilyginamas vienam iš šių turtų, mokesčiai už legalią hipoteką ir įvažiavimo teisės. Visa kita pagal 1 skirsnio 3 dalį galioja tik nuosavam kapitalui.
„Gali būti legalus“ nėra tas pats, kas „teisėtas“. Svarbios dar trys kliūtys:
-
Paprastai reikalingas
- A aktas (LPA 1925, s.52), o galiojantis aktas turi atitikti nuosavybės įstatymo (įvairios nuostatos) 1989 įstatymo 1 skirsnį – aiškiai matyti, kad tai aktas, pasirašytas, paliudytas, pristatytas.
- A sutartis dėl nuosavybės teisės į žemę sukūrimo ar perleidimo turi būti sudaryta raštu, joje turi būti visos sutartos sąlygos ir pasirašyta abiejų šalių (LP(MP)A 1989, s.2). Nepavykus to padaryti ir sutarties nėra – ne tik neįgyvendinamos.
- Registracija užbaigia vaizdą. Pagal 2002 m. žemės registravimo įstatymo 27 skirsnį, 2002 m. tam tikros dispozicijos – perleidimai, teisiniai mokesčiai, nuoma, suteikta ilgesniam nei septynerių metų laikotarpiui, aiškūs teisiniai servitutai – neįregistruojami pagal įstatymą.
A tvarkingi egzaminų spąstai: bandymas gauti teisinę dotaciją, kuri neatitinka formalumų, vis tiek gali pakenkti nuosavybei. Konkrečiai vykdytina septynerių metų nuomos sutartis sukuria teisingą nuomą (Walsh v Lonsdale principas). Hipoteka, kuri niekada nepasiekia registro, vis tiek gali būti taikoma kaip teisingas mokestis. Taigi, kai faktai sako, kad „aktas niekada nebuvo užregistruotas“, nesustokite – paklauskite, kas išlieka akcijoje, tada vadovaukitės pirmumo taisyklėmis.
Egzamino įprotis, kurį verta ugdyti: jei domitės fakto modeliu, paraštėje parašykite dvi raides – L arba E. Pusė klaidingų atsakymų Žemės įstatyme MCQs gaunama taikant teisingumo taisykles teisiniam interesui arba atvirkščiai.
Įregistruotos žemės pirmenybė: LRA 2002
28 ir 29 skyriaiNumatytojo 28 skyriaus taisyklė yra chronologinė: palūkanos rikiuojasi sukūrimo tvarka ir nėra skirtumo, ar vėliau palūkanos registruojamos. Dauguma kandidatų pamiršta, kad egzistuoja 28 skyrius, nes išimtis ją taip dažnai praryja.
TTa išimtis yra 29 skirsnis. Kai už vertingą atlygį yra užregistruotas pavedimas ir jis yra tinkamai įregistruotas, perėmėjas atima iš anksčiau buvusių interesų, nebent interesas yra a) apsaugotas registre pranešimu arba b) viršesnis interesas, įtrauktas į 3.
sąrašą.Suskaidykite 29 skyrių į keturis čekius ir pritaikykite juos tokia tvarka:
- Įregistruotas disponavimas? Tiks registruoto turto perleidimas arba teisinio mokesčio suteikimas. Teisingų palūkanų dovana nebus.
- Vertingas atlygis? Dovanos ir pervedimai nepatenka į 29 skirsnį, todėl gavėjui taikoma viskas, kas nurodyta 28 skirsnyje. Vardinis atlygis aiškiai neįtraukiamas.
- Užsiregistravote? Jei registracija niekada nebuvo užbaigta, 29 skirsnis negali padėti.
- Bet koks pranešimas ar svarbesnis interesas? Tik dabar pažvelkite į naštą.
Taip pat atsiminkite naudingus interesus pagal žemės patikėjimo teisę. Jų negalima apsaugoti įspėjimu; teisingas įrašas yra ribojimas. Tikroji jų apsauga slypi kitur – okupacijoje arba neperžengus.
S3 grafikas: svarbiausi interesai, kurie nugali pirkėją
Trys 3 priedo pastraipos atlieka beveik visą FLK2.
darbą1 dalis – septynerių metų ar trumpesnės teisinės nuomos sutartys. Jos nepaisomos automatiškai. Štai kodėl niekur registre nenurodytas trumpalaikis gyvenamosios ar komercinės paskirties nuomos sandoris pirkėją vis dar įpareigoja.
2 dalis – asmenų interesai faktiškai užsiimti. Dvi sąlygos: ieškovas turi turėti nuosavybės teisę (licencija to neduos) ir turi faktiškai užimti žemę, su kuria susijusios palūkanos. Tada patikrinkite išimtis. Palūkanos nėra svarbesnės, kai buvo užklaustas naudotojo ir interesas nebuvo atskleistas, kai pagrįstai galėjo būti, arba kai profesija nebūtų buvusi akivaizdi atlikus pakankamai kruopštų patikrinimą, o pirkėjas faktiškai apie tai nežinojo.
Timing yra vieta, kur prarandami ženklai. Byloje Abbey National Building Society prieš Cann Lordų rūmai nusprendė, kad perleidimo dieną jis turi egzistuoti, o kai pirkimas ir hipoteka yra vieno sandorio dalis, skolininkas neturi nuosavybės teisių be skolintojo mokesčio. Williams & Glyn's Bank prieš Boland patvirtina, kad sutuoktinis arba partneris, turintis naudingą dalį, gali savarankiškai dirbti, nepaisant to, kad ten gyvena ir teisėtas savininkas.
Ir tada puikus neutralizatorius: peržengimas. Pagal LPA 1925 2 ir 27 skirsnius, jei kapitalo pinigai išmokami bent dviem patikėtiniams arba patikos korporacijai, naudingos palūkanos nubraukiamos nuo žemės ir pridedamos prie pajamų. Cituotinas atvejis City of London Building Society v Flegg. Pernelyg didelis interesas neturi ko nepaisyti – štai kodėl šio straipsnio pradžioje pateiktame scenarijuje registruotas vieno pavadinimo savininkas yra faktas, kuris iš tikrųjų lemia rezultatą.
Neregistruota žemė: žemės mokesčiai ir įspėjimo doktrina
Neregistruotas pavadinimas vis dar rodomas FLK2 ir veikia su kitu varikliu. Teisiniai interesai suriša pasaulį beveik be išimties. Teisingi interesai suskirstyti į dvi grupes.
Dauguma jų yra registruojami kaip žemės mokesčiai pagal Žemės mokesčių įstatymą, 1972 pagal turto savininko vardą ir pavardę: ribojančios sutartys ir teisingi servitutai, sukurti po 1925 m. (D klasė), nekilnojamojo turto sutartys ir pasirinkimo sandoriai (C (iv) klasė), hipotekos įkeitimas (C(i)) ir F (i) klasės teisės. Registracija laikoma tikru pranešimu. Neregistravimas yra mirtinas - ir žiauriai. Byloje Midland Bank Trust Co Ltd prieš Green neregistruotas opcionas pirkti buvo pripažintas negaliojančiu pirkėjo atžvilgiu dėl pinigų ar pinigų vertės, nors ji sumokėjo daug mažiau nei rinkos vertė ir apie tai žinojo viską. Motyvas buvo nesvarbus.
Tai, kas lieka – iš esmės naudingi interesai pagal patikos fondą, – pirmiausia reguliuojamas perviršiu, o jei to nepavyksta – sena įspėjimo doktrina: ar pirkėjas yra sąžiningas nekilnojamojo turto pirkėjas už jo vertę be įspėjimo, faktinio, konstruktyvaus ar tariamo? Kingsnorth Finance Co Ltd prieš Tizard parodo, kaip vertinamas konstruktyvus įspėjimas: skolintojas, patikrinęs iš anksto susitarus sekmadienio popietę, kai buvo patogiai pašalintas naudotojas, buvo sutvarkytas su pranešimu, ką būtų atskleidęs tinkamas patikrinimas.
Nuoma ir hipoteka: du santykiai, dėl kurių kyla ginčų
Nuomos atveju Street v Mountford išlieka atskaitos taškas: išimtinis turėjimas tam tikrą laikotarpį už nuomą suteikia nuomos sutartį, neatsižvelgiant į tai, kokią etiketę naudojo šalys. Teismai žiūri į esmę, o fiktyvios sąlygos, įtrauktos siekiant panaikinti nuomos sutartį, nepaisoma (Antoniades prieš Villiers). Terminas turi būti tam tikros trukmės – neterminuota dotacija „kelio išplėtimo trukmei“ nepavyko byloje Prudential Assurance Co Ltd prieš Londono likutinį įstaigą.
Pagal sandorą skiriamoji linija yra 1, 1996 m. sausio mėn.. Nuomos sutartims, suteiktoms tą dieną arba vėliau, taikomas Nuomotojo ir nuomininko (sutarčių) įstatymas, 1995: perleidžiantis nuomininkas atleidžiamas nuo sutarčių, nors savininkas gali reikalauti įgaliotos garantijos sutarties. Iki tos datos sudarytoms nuomos sutartims taikomas senasis sutarties režimo principas, pagal kurį pradinis nuomininkas gali likti atsakingas visą laikotarpį. Patikrinkite suteikimo datą prieš ką nors kita.
Hipotekos grąžinimo trijų taškų peržiūra. Teisė išpirkti negali būti paversta iliuzine, o nesąžiningi įkaito pranašumai arba išpirkimo nuosavybės užkimšimai gali būti panaikinti. Neteisėta įtaka laidavimo bylose yra tokia: Royal Bank of Scotland plc prieš Etridge (Nr. 2): kai asmuo siūlo savo būstą kaip svetimų skolų užstatą, skolintojas yra apklausiamas ir turi užtikrinti, kad būtų suteikta nepriklausoma teisinė konsultacija, arba rizikuoja, kad mokestis bus panaikintas. Vykdant sprendimą, teisė parduoti atsiranda pagal LPA 1925 101 straipsnį, kai hipoteka yra sudaryta pagal raštą ir pasibaigia teisėta išpirkimo data, tačiau ji tampa realizuojama tik 103 straipsnyje nurodytomis aplinkybėmis. Tada įplaukos taikomos įstatymų nustatyta tvarka pagal 105 straipsnį – ankstesni įsipareigojimai, išlaidos, skolos prievolė ar kitas hipotekos priedas. skolininkas.
A keturių žingsnių metodas bet kuriam FLK2 prioritetiniam klausimui
Egzamino sąlygomis vienam klausimui turite skirti maždaug pusantros minutės. Jums reikia rutinos, o ne diskusijų.
- Ar pavadinimas įregistruotas ar neregistruotas? Iš čia viskas šakojasi.
- Nustatykite kiekvieną konkuruojančią interesą ir klasifikuokite jį kaip teisėtą ar teisingą, patikrinkite formalumus ir registraciją.
- Paklauskite, ar vėlesnė šalis yra pirkėjas už vertingą atlygį, kuris įregistravo, arba neregistruotoje žemėje teisėto turto už vertę pirkėjas.
- Vykdykite apsaugos maršrutą: pranešimas registre, 3 tvarkaraštis, perviršis; arba žemės rinkliavos registracija ir įspėjimo doktrina.
Praktikuokite tai dešimties klausimų ir jis taps automatinis. Nepraktikuokite jokiu būdu ir perskaitysite keturis tikėtinus variantus ir išsirinksite tą, kuris skamba teisingiausiai – kuris žemės teisėje retai būna teisingas.
Jei norite struktūrinės paramos, o ne dar vienos krūvos užrašų, CELE SQE moko visus trylika SQE1 dalykų nuo pat pirmo posėdžio. Mūsų SQE1 kursai kainuoja 3 720 GBP (ilgalaikis), 2 750 £ (vidutinis laikotarpis) ir 1 750 £ (trumpalaikis), su vienu FLK pasirinkimu už pusę kainos ir 150 GBP nuolaida ankstyviems arba trijų mėnesių egzaminų užsakymams. SQE1 klausimų banko prenumerata kainuoja 575 GBP per mėnesį, jei jums iš tikrųjų reikia gręžimo prioritetinių scenarijų. Klausimai? WeChat SQE100, [email protected] arba celebar.com.