A meminjamkan £280,000 terhadap sebuah rumah yang didaftarkan atas nama tunggal Encik A. Rakan kongsinya, yang membayar satu pertiga daripada harga pembelian tahun sebelumnya, tinggal di sana dan tidak tahu apa-apa tentang pinjaman itu. Encik A lalai. Bank mahu pemilikan. Siapa yang menang?
Jika naluri anda adalah "terpulang sama ada dia dalam pekerjaan sebenar", anda sudah separuh jalan. Jika pemikiran anda seterusnya ialah "dan sama ada bank membuat siasatan, dan sama ada wang itu telah dibayar kepada dua pemegang amanah, dan apabila pendudukan itu perlu wujud" — anda berfikir seperti seseorang yang akan berjaya pada FLK2. Soalan Undang-undang Tanah dalam SQE1 jarang meminta anda mentakrifkan istilah. Mereka menjatuhkan anda ke dalam pertikaian antara dua orang dengan tuntutan yang bersaing dan bertanya yang mana satu yang menang. Itu adalah soalan keutamaan, dan keutamaan adalah tulang belakang keseluruhan subjek.
Artikel ini mengambil bahagian Undang-undang Tanah yang paling kerap diraba oleh calon di bawah tekanan masa — keutamaan dalam hakmilik berdaftar, Jadual 3, tanah tidak berdaftar, pajakan dan gadai janji — dan memberi anda kaedah kerja untuk setiap satu.
Mulakan dengan minat: adakah ia sah atau saksama?
Sebelum anda boleh menentukan kedudukan dua kepentingan, anda mesti tahu apa itu setiap satu. Seksyen 1(1) Undang-undang Akta Harta 1925 membenarkan hanya dua harta pusaka sah: yuran mutlak mutlak dalam milikan dan tempoh tahun mutlak. Seksyen 1(2) menyenaraikan kepentingan yang boleh menjadi undang-undang — kemudahan dan keuntungan yang setara dengan salah satu ladang tersebut, caj melalui gadai janji sah, dan hak kemasukan. Semua yang lain, mengikut seksyen 1(3), berkuat kuasa dalam ekuiti sahaja.
"Mampu menjadi undang-undang" tidak sama dengan "undang-undang". Tiga halangan lagi penting:
-
Surat ikatan
- A biasanya diperlukan (LPA 1925, s.52), dan surat ikatan yang sah mesti mematuhi seksyen 1 Akta Undang-undang Harta (Peruntukan Pelbagai) 1989 — jelas pada wajahnya bahawa ia adalah surat ikatan, ditandatangani, disaksikan, diserahkan. Kontrak
- A untuk mewujudkan atau memindahkan kepentingan dalam tanah mestilah secara bertulis, mengandungi semua terma yang dipersetujui dan ditandatangani oleh kedua-dua pihak (LP(MP)A 1989, s.2). Gagal itu dan tiada kontrak sama sekali — bukan semata-mata kontrak yang tidak boleh dikuatkuasakan.
- Pendaftaran melengkapkan gambar. Di bawah seksyen 27 Akta Pendaftaran Tanah 2002, pelupusan tertentu — pemindahan, caj undang-undang, pajakan yang diberikan selama lebih daripada tujuh tahun, kemudahan undang-undang nyata — tidak beroperasi mengikut undang-undang sehingga didaftarkan.
A: percubaan pemberian undang-undang yang gagal formaliti masih boleh menggigit ekuiti. Kontrak yang boleh dikuatkuasakan secara khusus untuk memberikan pajakan tujuh tahun mewujudkan pajakan yang saksama (prinsip dalam Walsh v Lonsdale). Gadai janji yang tidak pernah mencapai daftar masih boleh berkuat kuasa sebagai caj yang saksama. Jadi apabila fakta mengatakan "surat ikatan itu tidak pernah didaftarkan", jangan berhenti — tanya apa yang kekal dalam ekuiti, kemudian jalankan peraturan keutamaan mengenainya.
EKebiasaan peperiksaan yang patut dibina: untuk setiap minat dalam corak fakta, tulis dua huruf di margin — L atau E. Separuh jawapan yang salah dalam Undang-undang Tanah MCQs datang daripada menggunakan peraturan yang saksama untuk kepentingan undang-undang, atau sebaliknya.
Keutamaan tanah berdaftar: seksyen 28 dan 29 LRA 2002
Peraturan lalai dalam seksyen 28 ialah kronologi: kedudukan kepentingan mengikut urutan penciptaan, dan tidak ada bezanya sama ada faedah kemudiannya didaftarkan. Kebanyakan calon lupa seksyen 28 wujud kerana pengecualian menelannya dengan kerap.
Pengecualian itu ialah bahagian 29. Jika terdapat pelupusan boleh daftar yang dibuat untuk balasan berharga dan ia didaftarkan dengan sewajarnya, pihak yang tidak berkepentingan mengambil percuma daripada kepentingan sedia ada melainkan jika kepentingan itu sama ada (a) dilindungi dalam daftar melalui notis, atau (b) kepentingan mengatasi yang termasuk dalam Jadual 3.
Pecah bahagian 29 kepada empat cek dan gunakannya dalam susunan ini:
- Pelupusan boleh didaftarkan? Pemindahan harta pusaka berdaftar atau pemberian caj undang-undang akan dilakukan. Hadiah dengan kepentingan yang saksama tidak akan.
- Pertimbangan yang berharga? Hadiah dan pemindahan oleh wasiat adalah di luar seksyen 29 — jadi penerima mengambil tertakluk kepada segala-galanya di bawah seksyen 28. Pertimbangan nominal dikecualikan dengan nyata.
- Berdaftar? Jika pelupusan tidak pernah diselesaikan melalui pendaftaran, seksyen 29 tidak dapat membantu.
- A Mana-mana notis atau kepentingan mengatasi? Baru anda melihat bebannya.
Ingat juga kepentingan berfaedah di bawah amanah tanah. Ini tidak boleh dilindungi dengan notis; entri yang betul ialah sekatan . Perlindungan sebenar mereka terletak di tempat lain — dalam pekerjaan, atau tanpa keterlaluan.
Jadual 3: kepentingan mengatasi yang mengalahkan pembeli
Tiga perenggan Jadual 3 melakukan hampir semua kerja dalam FLK2.
Perenggan 1 — pajakan sah selama tujuh tahun atau kurang. Mereka mengatasi secara automatik. Inilah sebabnya mengapa penyewaan kediaman atau komersil pendek yang tidak terdapat di mana-mana dalam daftar masih mengikat pembeli.
Perenggan 2 — kepentingan orang dalam pekerjaan sebenar. Dua syarat: pihak yang menuntut mesti mempunyai kepentingan proprietari (lesen tidak akan berlaku), dan mesti berada dalam pendudukan sebenar tanah yang berkaitan dengan kepentingan itu. Kemudian semak pengecualian. Kepentingan itu tidak mengatasi apabila siasatan dibuat terhadap penduduk dan kepentingan itu tidak didedahkan apabila ia boleh berlaku secara munasabah, atau apabila pendudukan itu tidak akan kelihatan dengan pemeriksaan yang munasabah berhati-hati dan pembeli tidak mempunyai pengetahuan sebenar mengenainya.
Timing ialah tempat markah hilang. Dalam Abbey National Building Society v Cann House of Lords berpendapat bahawa pendudukan mesti wujud pada tarikh pelupusan, dan apabila pembelian dan gadai janji adalah sebahagian daripada satu transaksi, tidak ada masa di mana peminjam memegang harta itu tanpa caj pemberi pinjaman. Williams & Glyn's Bank lwn Boland mengesahkan bahawa pasangan atau rakan kongsi yang mempunyai bahagian yang berfaedah boleh berada dalam pekerjaan sebenar dalam hak mereka sendiri, walaupun pemilik sah yang tinggal di sana juga.
dan kemudian peneutral yang hebat: overreaching. Di bawah seksyen 2 dan 27 LPA 1925, jika wang modal dibayar kepada sekurang-kurangnya dua pemegang amanah atau perbadanan amanah, kepentingan berfaedah dihapuskan dari tanah dan dilampirkan pada hasil. City of London Building Society lwn Flegg ialah kes untuk dipetik. Minat yang melampaui batas tiada apa-apa lagi untuk ditindih — itulah sebabnya, dalam senario di bahagian atas artikel ini, pemilik berdaftar nama tunggal ialah hakikat yang benar-benar menentukan keputusannya.
UTanah berdaftar: caj tanah dan doktrin notis
Utajuk tidak berdaftar masih muncul dalam FLK2, dan ia berjalan pada enjin yang berbeza. Kepentingan undang-undang mengikat dunia hampir tidak terkecuali. Kepentingan saksama berpecah kepada dua kumpulan.
Kebanyakan daripada mereka boleh didaftarkan sebagai caj tanah di bawah Akta Caj Tanah 1972 terhadap nama pemilik ladang: perjanjian sekatan dan kemudahan saksama yang diwujudkan selepas 1925 (Kelas D), kontrak dan opsyen estet (Kelas C(iv)), hak gadai janji rumah (Class) dan rumah (Class). Pendaftaran dianggap sebagai notis sebenar. Tidak mendaftar membawa maut — dan secara kejam. Dalam Midland Bank Trust Co Ltd lwn Green pilihan yang tidak berdaftar untuk membeli telah terbatal terhadap pembeli untuk wang atau nilai wang walaupun dia membayar jauh di bawah nilai pasaran dan mengetahui segala-galanya. Motif tidak relevan.
Apa yang tinggal — terutamanya kepentingan berfaedah di bawah amanah — ditadbir dengan melampaui batas terlebih dahulu dan, jika gagal, doktrin notis lama: adakah pembeli pembeli bona fide harta pusaka untuk nilai tanpa notis, sebenar, membina atau dikira? Kingsnorth Finance Co Ltd lwn Tizard menunjukkan cara notis membina dinilai: pemberi pinjaman yang diperiksa melalui janji temu yang telah ditetapkan pada petang Ahad, apabila penduduk telah dialih keluar dengan mudah, telah ditetapkan dengan notis tentang perkara yang akan didedahkan oleh pemeriksaan yang betul.
Pajakan dan gadai janji: dua perhubungan yang menjana pertikaian
Untuk pajakan, Street v Mountford kekal sebagai titik permulaan: pemilikan eksklusif, untuk tempoh, dengan sewa, memberikan penyewaan tanpa mengira label yang digunakan oleh pihak. Mahkamah melihat pada bahan, dan klausa palsu yang dimasukkan untuk mengalahkan penyewaan diabaikan (Antoniades lwn Villiers). Tempohnya mesti pasti — geran tidak tentu "untuk tempoh pelebaran jalan" gagal dalam Prudential Assurance Co Ltd lwn London Residuary Body.
pada perjanjian, garis pemisah ialah 1 Januari 1996. Pajakan yang diberikan pada atau selepas tarikh tersebut jatuh di bawah Akta Tuan Tanah dan Penyewa (Perjanjian) 1995: penyewa yang menyerah hak dilepaskan daripada perjanjian, walaupun tuan tanah mungkin memerlukan perjanjian jaminan yang dibenarkan. Pajakan yang diberikan sebelum tarikh tersebut membawa keperibadian lama rejim kontrak, di mana penyewa asal boleh kekal bertanggungjawab untuk keseluruhan tempoh. Semak tarikh pemberian sebelum perkara lain.
Untuk gadai janji, tiga mata bayar balik semakan. Hak untuk menebus tidak boleh dijadikan ilusi, dan kelebihan cagaran yang tidak wajar atau penyumbatan ke atas ekuiti penebusan mungkin ditiadakan. Pengaruh yang tidak wajar dalam kes penjamin berikutan Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): apabila seseorang menawarkan rumah mereka sebagai jaminan untuk hutang orang lain, pemberi pinjaman akan disiasat dan mesti memastikan nasihat undang-undang bebas diberikan, atau berisiko caj diketepikan. Dan pada penguatkuasaan, kuasa jualan timbul di bawah seksyen 101 LPA 1925 sebaik sahaja gadai janji dibuat melalui surat ikatan dan tarikh sah untuk penebusan telah berlalu, tetapi menjadi boleh dilaksanakan hanya dalam keadaan dalam seksyen 103. Hasil kemudiannya digunakan dalam perintah berkanun di bawah seksyen 105 — apa-apa bebanan, perbelanjaan atau bebanan yang berikutnya sebelum itu. peminjam.
Kaedah empat langkahA untuk sebarang soalan keutamaan FLK2
UDi bawah syarat peperiksaan, anda mempunyai kira-kira satu setengah minit bagi setiap soalan. Anda memerlukan rutin, bukan debat.
- Adakah tajuk berdaftar atau tidak berdaftar? Semuanya bercabang dari sini.
- Kenal pasti setiap kepentingan bersaing dan klasifikasikannya sebagai undang-undang atau saksama, memeriksa formaliti dan pendaftaran.
- ATanya sama ada pihak terkemudian ialah pembeli untuk balasan berharga yang telah mendaftar — atau, di tanah tidak berdaftar, pembeli harta pusaka sah untuk nilai.
- Jalankan laluan perlindungan: notis pada daftar, Jadual 3, melampaui batas; atau pendaftaran caj tanah dan doktrin notis.
Latih ini pada sepuluh soalan dan ia menjadi automatik. Berlatih tanpa sebarang dan anda akan membaca empat pilihan yang munasabah dan pilih satu yang kelihatan paling adil — yang, dalam Undang-undang Tanah, jarang sekali yang betul.
Jika anda mahukan sokongan berstruktur dan bukannya timbunan nota lain, CELE SQE telah mengajar kesemua tiga belas mata pelajaran SQE1 sejak sesi pertama. Kursus SQE1 kami berjalan pada harga £3,720 (jangka panjang), £2,750 (jangka pertengahan) dan £1,750 (jangka pendek), dengan pilihan FLK tunggal pada separuh harga dan diskaun £150 untuk tempahan awal atau dalam tempoh tiga bulan peperiksaan. Langganan bank soalan SQE1 ialah £575 sebulan jika senario keutamaan penggerudian adalah perkara yang sebenarnya anda perlukan. Soalan? WeChat SQE100, [email protected] atau celebar.com.