תמונת זאת. אתה כבר ארבעים דקות לתוך העיתון FLK2, פגעת בשאלה על שני אחים שקנו בית ביחד, אחד מת, ואפשרויות התשובה תלויות כולן בשאלה אם הם החזיקו כדיירים משותפים או שוכרים משותפים. הבטן שלך צונחת, כי בפעם שעברה שתיקנת את ההישרדות חצי נזכרת בזה והמשכת הלאה. נשמע מוכר? דיני מקרקעין מענישים את החצי זכור. הוא מתגמל מועמדים שיכולים למפות את העובדות על גבי מספר קטן של כללים נוקשים וליישם אותם ללא היסוס.
נושא זה נמצא ב-SQE1 FLK2 לצד Property Practice, נאמנויות, צוואות, פרקטיקה פלילית וחשבונות עורך דין. זה מושגי ולא פרוצדורלי, והבודק אוהב לבדוק אם אתה מבין why עניין מחייב קונה, לא רק אם הוא קיים. תן לי להדריך אותך דרך החלקים שעולים שוב ושוב.
Estates ואינטרסים: הקרן לדיני מקרקעין אתה לא יכול לדלג
הכל בדיני מקרקעין מתבסס על הבחנה אחת. מאז חוק Law of Property Act 1925, יכולים להתקיים רק שני עזבונות חוקיים: החזקה (תשלום פשוט מוחלט בחזקה) והחכירה (תקופת שנים מוחלטת). לאחר מכן, סעיף 1(2) מפרט את האינטרסים היכולים להיות חוקיים, לרבות זיקת הנאה שניתנת לתקופה השווה לחזקה או חכירה, וחיוב משפטי. כל דבר שלא מתאים לקופסאות האלה יכול להיות רק equitable.
למה זה משנה ביום הבחינה? כי התווית החוקית/השוויונית מניעה את כל השאלה. זכויות משפטיות כבלו את העולם באופן היסטורי; זכויות שוויוניות תלויות בדוקטרינות של הודעה או, במקרקעין רשומים, ברישום או עניין עילאי. אם אינך יכול לסווג את הריבית בעשר השניות הראשונות, אתה תנחש את השאר.
תרגיל מעשי: קח כל ריבית - משכנתא, זיקת הנאה, אמנה מגבילה, חוזה שכירות - ושאל שתי שאלות. האם זה חוקי או שוויוני? כיצד הוא מוגן מפני קונה מאוחר יותר? אם אתה יכול לענות על שניהם באופן מיידי, אתה מוכן FLK2 בנושא זה.
בעלות משותפת עבור FLK2: שכירות משותפת, שכירות במשותף ושאירים
זה הנושא שמארב לאנשים, אז האטו כאן. כאשר שני אנשים או יותר מחזיקים בקרקע, התואר המשפטי תמיד מוחזק על trust של קרקע, והעיזבון החוקי יכול להיות מוחזק רק כשכירות משותפת - לעולם לא מנותק, מקסימום ארבעה נאמנים. הפעולה המעניינת מתרחשת בהון העצמי, שבו בעלים משותפים מחזיקים או כדיירים משותפים או שוכרים משותפים.
A שכירות משותפת מחייבת את ארבע היחידות: חזקה, ריבית, בעלות וזמן. היא נושאת את הזכות של הישארות, כלומר כאשר דייר משותף אחד נפטר חלקו עובר אוטומטית לשאירים, מחוץ לצוואה. שכירות משותפת מעניקה לכל בעל חלק מובהק, בלתי מחולק, שאכן עובר מתחת לעיזבונו. אז בתרחיש הבחינה הזה לגבי האח שנפטר, התשובה כולה תלויה בשאלה האם האינטרס ההוגן היה שכירות משותפת (הניצול לוקח הכל) או שכירות משותפת (חלקו של המנוח מגיע למוטבים שלהם).
Nעכשיו למד ניתוק קר, כי זה נבדק בכבדות. שכירות משותפת שוויונית יכולה להתנתק במהלך החיים - למשל על ידי הודעה בכתב לפי סעיף 36(2) לחוק הקניין 1925, על ידי דייר אחד העוסק בחלקו, או בהסכמה הדדית או בדרך של עסקה, כפי שנדון ב-Williams v Hensman. פיטורין הופכים את השכירות המשותפת לשכירות משותפת. אתה לא יכול להתנתק לפי צוואה, כי הישרדות פועלת ברגע שלפני המוות נכנס לתוקף. השג את נקודת העיתוי הנכונה ותגרום לסימון שאחרים יפסידו.
Easements: ארבעת המכשולים וכיצד הם נוצרים
Easements מופיעות כמעט בכל ישיבה של FLK2 בצורה כלשהי. התחל עם ההגדרה מ-Re Ellenborough Park. כדי שזכות תהיה זיקת הנאה היא חייבת לעמוד בארבע דרישות: חייבת להיות דיור דומיננטי ומשרת; הזכות חייבת להכיל (להועיל) לקרקע השלטת; שתי החלקות חייבות להיות בבעלות או בתפוסה של אנשים שונים; והזכות חייבת להיות מסוגלת להוות את נושא ההענקה. המכשול האחרון הזה מסנן טענות מעורפלות - הזכות לצפייה, למשל, אינה ודאית מדי.
Creation הוא החלק שבו המועמדים מתבלבלים. ניתן ליצור הקלות במפורש, ברמז או לפי מרשם. תחת ההענקה המשתמעת, עליך להכיר את הכלל ב-Wheeldon v Burrows, הממיר הקלות מעין מסוימות להקלות מלאות על מכירת חלק, ו- סעיף 62 לחוק הקניין 1925, שיכול לשדרג הרשאה בלתי רשמית להקלה על הובלה. מרשם, באופן כללי, מתגמל שימוש ארוך כהלכה - ללא כוח, סודיות או רשות. שמור את שלושת השליליות האלה בראש שלך בתור "nec vi, nec clam, nec precario".
צפו במלכודת: שאלה מעניקה לכם לעתים קרובות "זכות" שנכשלת באיבר אחד של אלנבורו, ואז שואלת כיצד היא מחייבת את הקונה. אם אין זו זיקת הנאה תקפה כלל, השאלה המחייבת לעולם לא מתעוררת. בדוק תמיד את תוקף לפני העדיפות.
בריתות חופשיות: מדוע הנטל פועל רק לעתים רחוקות על חוק
Covenants בודקים את יכולתך להפריד בין תועלת לנטל ובין חוק להון עצמי. התועלת של הברית יכולה לפעול על פי המשפט המקובל אם היא נוגעת ונוגעת לאדמה. הנטל, עם זאת, אינו פועל כחוק - זה הכלל הראשי מ-Austerberry v Oldham Corporation, שאושר מאוחר יותר על ידי בית הלורדים ב-Rhone v Stephens. אז איך מחייבת ברית מגבילה בעלים מאוחרים יותר של הקרקע הכבדה? באמצעות הון עצמי, על פי הדוקטרינה ב-Tulk v Moxhay, בתנאי שהברית מגבילה (שלילית) במהותה, היא נוגעת ונוגעת לקרקע, הצדדים התכוונו שהיא תנהל והיא מוגנת כהלכה ברישום.
בודקים אוהבים בריתות חיוביות מכיוון שהנטל אינו יכול לרוץ ישירות. לאחר מכן, עליך להגיע לפתרונות עוקפים - שרשרת של התחייבויות שיפוי, או עקרון התועלת והנטל ההדדיים מ-Halsall v Brand. אם שאלה מראה על חובה ל-do משהו (לתקן גדר, לתרום לתחזוקת הכביש), להגיע אינסטינקטיבית ל"ברית חיובית, הנטל לא רץ, חפש מסלול עקיף".
קרקע רשומה ולא רשומה: ביצוע ריבית לחייב קונה
זהו מנוע העדיפות של דיני מקרקעין, ושם חיים רבים מהסימנים. לגבי קרקע רשומה, חוק הרישום Land 2002 שולט. רשות ברישום בתמורה יקרת ערך מקבלת עדיפות על פני אינטרסים קודמים, למעט אלו המוגנים על ידי הודעה בפנקס וכאלה שoverride המרשם. האינטרסים העליונים בנספח 3 נבחנים בכבדות - במיוחד חוזה שכירות חוקי לשבע שנים או פחות, והאינטרס של אדם בעיסוק בפועל, ההד המודרני של Williams & Glyn's Bank v Boland.
במאגר המתכווץ של קרקעות לא רשומות, אתה מיישם את השיטה הישנה יותר: זכויות משפטיות מחייבות את העולם, רוב הזכויות השוויוניות חייבות להירשם כחיובי קרקע לפי חוק Land Charges Act 1972, וכל מה שמחוץ לתכנית זו תלוי בדוקטרינת ההודעה. חידה כאן מסתירה לעתים קרובות אי רישום - חוזה עיזבון מסוג C(iv) או אמנה מגבילה מסוג D(ii) שמעולם לא נכרתה, ולכן בטלה כלפי קונה עיזבון חוקי תמורת כסף. גלה את הרישום החסר והתשובה נופלת.
כיצד לשנות את חוק המקרקעין עבור נייר SQE1 FLK2
שאלותSingle Best Answer אינן חיבורים. הם נותנים לך סט מצומצם של עובדות וחמש אפשרויות סבירות, שרק אחת מהן היא הטובה ביותר. אז התיקון שלך צריך להיות מובנה סביב עצי החלטה, לא פרוזה. עבור כל נושא בנה תרשים זרימה בן עמוד אחד: סווגו את העניין, בדוק את תקפותו ואז קבע עדיפות. עשה זאת עבור הקלות, התחייבויות, חכירות, משכנתאות ובעלות משותפת, וכיסתת את רוב מה ש-FLK2 יזרוק עליך.
שני הרגלים מפרידים בין מועמדים חזקים מהשאר. הם לומדים את המקרים המובילים כטריגרים, לא כציטוטים - אתה לא צריך את היחס המלא של Tulk v Moxhay, אתה צריך לזהות את הרגע שבו הוא חל. והם מתאמנים בלחץ זמן, כי קריאת תרחיש עובדתי צפוף בפחות מתשעים שניות היא המיומנות שלו. מערבבים שאלות דיני מקרקעין עם נאמנויות ו-Property Practice, שכן הבוחן חופף אותן בכוונה; סכסוך על בעלות משותפת יכול להפוך בשקט לשאלת נאמנות על קרקע על כיבוש ומכירה.
בדיקה עצמית מהירה לפני שאתה סוגר את הספר: שמות את שתי האחוזות החוקיות, ארבעת היחידות, ארבע דרישות אלנבורו ושני המסלולים שבהם אמנה מגבילה מכבידה על הקונה. אם תשובה כלשהי מטושטשת, זו העדכון של הערב.
איך CELE SQE יכולה לעזור
אם אתה רוצה את דיני הקרקעות ממופה לעצי החלטה נקיים עם תרגול SBA עבד, קורסי SQE1 שלנו פועלים מהקורס לטווח קצר ב-1,750 ליש"ט ועד לקורס לטווח ארוך ב-3,720 ליש"ט, עם אפשרות FLK בודדת בחצי מחיר אם אתה צריך רק FLK2. יש הנחה של 150 ליש"ט לתחילת הלידה, ומאגר השאלות שלנו SQE1 זמין במחיר של 575 ליש"ט לחודש עבור קידוח ממוקד. בוא ומצא אותנו ב-celebar.com או ב-WeChat SQE100 - אנחנו מדריכים את המועמדים כבר מהישיבה הראשונה, ואנחנו שמחים לדבר היכן דיני קרקעות משתלבים בתוכנית שלך.