A выдает кредит на сумму 280 000 фунтов стерлингов под залог дома, зарегистрированного на единоличное имя г-на А. Его партнер, который заплатил треть покупной цены несколько лет назад, живет там и ничего не знает о кредите. Мистер А не выполняет свои обязательства. Банк хочет владения. Кто победит?
Если вы инстинктивно говорили: «Это зависит от того, была ли она на самом деле занята», вы на полпути к цели. Если вашей следующей мыслью было «а проводил ли банк расследование, и были ли деньги выплачены двум доверенным лицам, и когда оккупация должна была существовать» — вы думаете, как человек, который преуспеет в FLK2. Вопросы по земельному праву в SQE1 редко просят вас дать определение термину. Они втягивают вас в спор между двумя людьми с конкурирующими претензиями и спрашивают, кто из них преобладает. Это приоритетный вопрос, и приоритет составляет основу всей темы.
В этой статье рассматриваются те части Земельного законодательства, с которыми кандидаты чаще всего не справляются в условиях нехватки времени (приоритет зарегистрированного права собственности, Приложение 3, незарегистрированная земля, аренда и ипотека), и даются методы работы для каждой из них.
Начните с интереса: законно или справедливо?
Прежде чем вы сможете ранжировать два интереса, вы должны знать, что представляет собой каждый из них. Раздел 1 (1) Закона о собственности 1925 разрешает только два юридических права: простой абсолютный сбор за владение и абсолютный срок в несколько лет. В разделе 1(2) перечислены интересы, которые могут быть законными — сервитуты и прибыли, эквивалентные одному из этих поместий, сборы в виде законной ипотеки и права на въезд. Все остальное, предусмотренное разделом 1(3), вступает в силу только в отношении капитала.
«Могут быть законными» — это не то же самое, что «легальные». Имеют значение еще три препятствия:
.ХХ0ГГ Обычно требуется документA хитрая ловушка на экзамене: попытка юридического гранта, не соответствующая формальностям, все равно может нанести ущерб справедливости. Специально подлежащий исполнению договор о предоставлении семилетней аренды создает справедливую аренду (принцип в деле Walsh v Lonsdale). Ипотека, которая никогда не попадает в реестр, все равно может вступить в силу в качестве справедливого залога. Поэтому, когда факты говорят, что «дело никогда не было зарегистрировано», не останавливайтесь — спросите, что осталось в капитале, а затем примените к этому правила приоритета.
Привычка, которую стоит выработать на экзамене: для каждого фактического интереса напишите на полях две буквы — L или E. Половина неправильных ответов в Земельном праве MCQs возникает из-за применения справедливых правил к юридическим интересам или наоборот.
Зарегистрированный приоритет земли: разделы 28 и 29 ЗЗП 2002
Правило по умолчанию в разделе 28 является хронологическим: интересы располагаются в порядке создания, и не имеет значения, зарегистрирован ли более поздний интерес. Большинство кандидатов забывают о существовании раздела 28, потому что исключение очень часто его игнорирует.
Исключением является раздел 29. Если имеется регистрируемое распоряжение о ценном вознаграждении, и оно должным образом зарегистрировано, получатель освобождается от ранее существовавших интересов, за исключением случаев, когда интересы либо (a) защищены в реестре уведомлением, либо (b) являются преимущественными интересами, подпадающими под Приложение 3.
Разбейте раздел 29 на четыре проверки и примените их в следующем порядке:
.ХХ0ГГПомните также о выгодных интересах по доверительному управлению землей. Они не могут быть защищены уведомлением; правильная запись — restriction. Их реальная защита заключается в другом — в оккупации или в отсутствии злоупотреблений.
График 3: приоритетные интересы, которые побеждают покупателя
Три абзаца Приложения 3 выполняют почти всю работу в FLK2.
.Пункт 1 — юридические договоры аренды на семь лет или менее. Они отменяют автоматически. Вот почему краткосрочная аренда жилого или коммерческого жилья, которая нигде не фигурирует в реестре, по-прежнему связывает покупателя.
Пункт 2 — интересы лиц, фактически занимающих землю. Два условия: истец должен иметь имущественный интерес (лицензия не подойдет) и должен фактически занимать землю, к которой относится этот интерес. Затем проверьте исключения. Интерес не имеет преимущественную силу, если у арендатора был сделан запрос и интерес не был раскрыт, когда это было разумно возможно, или когда занятие не было бы очевидным при достаточно тщательном осмотре, и покупатель фактически не знал об этом.
Время – это то место, где оценки теряются. В деле Abbey National Building Society против Cann Палата лордов постановила, что занятие должно существовать на дату отчуждения, и что, если покупка и ипотека являются частью одной сделки, не существует момента, когда заемщик будет владеть имуществом бесплатно без комиссии кредитора. Williams & Glyn's Bank против Boland подтверждает, что супруг или партнер с бенефициарной долей может фактически заниматься своим собственным делом, несмотря на то, что там также проживает законный владелец.
И затем великий нейтрализатор: превышение . Согласно разделам 2 и 27 LPA 1925 года, если капитальные деньги выплачиваются как минимум двум доверенным лицам или трастовой корпорации, бенефициарные интересы удаляются с земли и прикрепляются к доходам. Строительное общество лондонского города против Флегга – это случай, о котором следует упомянуть. Превышенному интересу больше нечем превзойти — вот почему в сценарии, приведенном в начале этой статьи, зарегистрированный владелец с одним именем является тем фактом, который действительно решает исход.
Незарегистрированная земля: плата за землю и принцип уведомления
Незарегистрированный заголовок по-прежнему появляется в FLK2 и работает на другом движке. Юридические интересы связывают мир практически без исключения. Справедливые интересы разделились на две группы.
Большинство из них подлежат регистрации в качестве залога за землю в соответствии с Законом О земельных налогах 1972 на имя владельца поместья: ограничительные соглашения и справедливые сервитуты, созданные после 1925 года (Класс D), контракты на недвижимость и опционы (Класс C(iv)), пенсионные ипотеки (Класс C(i)) и права на жилье (Класс F). Регистрация считается фактическим уведомлением. Отсутствие регистрации фатально – и очень жестоко. В деле Midland Bank Trust Co Ltd против Green незарегистрированный опцион на покупку был признан недействительным в отношении покупателя за деньги или денежную стоимость, даже несмотря на то, что она заплатила намного ниже рыночной стоимости и знала об этом все. Мотив не имеет значения.
То, что осталось — в основном бенефициарные интересы в рамках траста — регулируется превышением в первую очередь и, в противном случае, старой доктрины уведомления: является ли покупатель добросовестным приобретателем юридического имущества по стоимости без уведомления, фактического, предполагаемого или вмененного? Kingsnorth Finance Co Ltd против Tizard показывает, насколько конструктивно оценивается уведомление: кредитор, который провел проверку по заранее назначенной встрече в воскресенье днем, когда арендатор был удобно удален, был зафиксирован уведомлением о том, что выявила бы надлежащая проверка.
Аренда и ипотека: два отношения, вызывающие споры
Для аренды Street против Mountford остается отправной точкой: исключительное владение на определенный срок за арендную плату дает право на аренду независимо от того, какое обозначение использовали стороны. Суды обращают внимание на существо дела, а фиктивные положения, вставленные для отмены договора аренды, игнорируются (Antoniades v Villiers). Срок действия срока должен быть определен: бессрочный грант «на период расширения дороги» не был предоставлен в деле Prudential Assurance Co Ltd против Лондонского оставшегося органа .
.В ковенантах разделительной линией является 1 января 1996 года. Договоры аренды, предоставленные на эту дату или после этой даты, подпадают под действие Закона о арендодателях и арендаторах (соглашения) 1995: передающий арендатор освобождается от обязательств, хотя арендодатель может потребовать авторизованного гарантийного соглашения. В договорах аренды, заключенных до этой даты, действует старый режим договора, согласно которому первоначальный арендатор может нести ответственность в течение всего срока. Прежде всего проверьте дату выдачи.
.Для ипотеки пересмотренный вариант погашения по трем пунктам. Право на выкуп не может быть иллюзорным, а недобросовестные побочные преимущества или помехи справедливости выкупа могут быть отменены. Неправомерное влияние в делах о поручительствах следует за Royal Bank of Scotland plc против Этриджа (№ 2): когда человек предлагает свой дом в качестве обеспечения долгов другого лица, кредитор подвергается расследованию и должен обеспечить предоставление независимой юридической консультации, иначе существует риск отмены обвинения. А при принудительном исполнении право продажи возникает в соответствии с разделом 101 LPA 1925 года после того, как ипотека оформлена по договору и установленная законом дата погашения прошла, но становится осуществимой только при обстоятельствах, указанных в разделе 103. Затем доходы применяются в установленном законом порядке в соответствии с разделом 105 — предыдущие обременения, расходы, задолженность по ипотеке, а затем любой излишек следующему обременителю или заемщику.
A Четырехэтапный метод для любого приоритетного вопроса FLK2
В условиях экзамена у вас есть примерно полторы минуты на каждый вопрос. Вам нужна рутина, а не дебаты.
ХХ0ГГПопрактикуйтесь в этом на десяти вопросах, и это станет автоматическим. Попрактикуйтесь ни на одном из них, и вы прочитаете четыре вероятных варианта и выберете тот, который звучит наиболее справедливо, а в земельном праве он редко бывает правильным.
Если вам нужна структурированная поддержка, а не еще одна куча конспектов, CELE SQE преподает все тринадцать предметов SQE1 с самого первого занятия. Наши курсы SQE1 стоят 3720 фунтов стерлингов (долгосрочные), 2750 фунтов стерлингов (среднесрочные) и 1750 фунтов стерлингов (краткосрочные), с одним вариантом FLK за полцены и скидкой 150 фунтов стерлингов при раннем бронировании или бронировании в течение трех месяцев после экзамена. Подписка на банк вопросов SQE1 стоит 575 фунтов стерлингов в месяц, если вам действительно нужно отработка приоритетных сценариев. Вопросы? WeChat SQE100, [email protected] или celebar.com.