SQE1 FLK2 Droit foncier : copropriété, servitudes et successions légales

• Copropriété — en particulier la distinction entre la copropriété et la tenance en commun, la séparation (par préavis, conduite ou accord mutuel) et les demandes de vente en vertu de TLATA 1996 ;
• Easements and profits à prendre — les quatre caractéristiques de Re Ellenborough Park, les modalités de création (subvention/réservation expresse, implication, prescription) et les conditions d'enregistrement ;
• Domaines et intérêts légaux — en particulier quels intérêts lient les acheteurs (intérêts prépondérants en vertu de l'annexe 3, LRA 2002) et comment les intérêts prédominants interagissent avec l'occupation réelle.

Copropriété : propriété conjointe ou propriété commune – Ce qui compte réellement pour SQE1

Il ne s’agit pas seulement de définitions. Il s’agit de conséquences, notamment de décès, de faillite et de vente.

Si deux personnes détiennent un terrain en tant que colocataires, le droit de survie s'applique automatiquement. Lorsqu’une personne décède, son intérêt prend fin, peu importe ce que dit son testament. Mais s'ils détiennent en tant que tenants en commun, chacun possède une part distincte (égale sauf indication contraire), et cette part passe par leur testament ou intestat.

Le déclencheur clé pour SQE1 est severance. Vous devez connaître les quatre méthodes valides et, surtout, lesquelles fonctionnent sans préavis à l'autre copropriétaire.

L'article 36 (2) de la loi de 1925 sur le droit de la propriété autorise la séparation par notification écrite, mais uniquement si elle est effectivement signifiée. Dans Re Draper’s Conveyance, le tribunal a jugé qu’il n’était pas nécessaire d’accuser réception ou de recevoir l’avis – la livraison à la dernière adresse connue suffit. Comparez cela avec la séparation par accord mutuel (Gore et Snell contre Carpenter) ou par conduite (Williams contre Hensman), qui nécessitent une preuve claire de l'intention. XX7AA

Voici ce qu'il faut faire : lorsque vous pratiquez MCQs, soulignez toute référence à un décès, une faillite ou une tentative de vente. Demandez ensuite : y a-t-il eu une indemnité de départ ? Si oui, quand – et par quelle méthode ? Si non, la survie s’applique. Ne vous laissez pas distraire par celui qui a payé l'hypothèque ou par qui y vivait : cela concerne les actions véritables en vertu de la loi sur les fiducies, et non le patrimoine juridique lui-même.

Servitudes : les quatre caractéristiques et pourquoi les ordonnances comptent toujours

SQE1 FLK2 ne vous demandera pas de rédiger une clause de servitude. Il demandera si un arrangement satisfait aux quatre caractéristiques énoncées dans Re Ellenborough Park : (1) il doit y avoir un immeuble dominant et servant ; (2) la servitude doit accueillir le fonds dominant; (3) les propriétaires dominants et serviteurs doivent être des personnes différentes ; et (4) le droit doit pouvoir faire l'objet d'une subvention.

Ce quatrième point fait trébucher de nombreux candidats. Un droit de garer une voiture peut convenir (Moncrieff contre Jamieson). Mais le droit de garer « n’importe quel nombre de véhicules » échoue probablement – ​​il est trop vague et potentiellement exclusif (Regent Properties contre London Borough of Westminster). Et rappelez-vous : un simple permis, même de longue date, n’est pas une servitude à moins qu’il ne réponde aux quatre critères.

Prescription est important car il est toujours testé – et toujours régi par la Prescription Act 1832, et non par la LRA 2002. Vous avez besoin de 20 ans d’utilisation ininterrompue « de plein droit », c’est-à-dire sans force, secret ou autorisation. Dans l'affaire Sturman contre Bridgeman, le tribunal a confirmé que « de plein droit » signifie que l'utilisateur doit être ouvert, pacifique et sans consentement, même si le propriétaire ne s'y est jamais opposé.

Étape d'action : Pour chaque question de servitude, cochez d'abord les quatre caractéristiques, avant de toucher à l'ordonnance ou à l'enregistrement. Si l’immeuble dominant manque (par exemple, « un droit de traverser le terrain pour un accès public »), il échoue à la première étape. Pas besoin d'aller plus loin.

Intérêts prépondérants : là où l'occupation réelle compte vraiment

C'est là que le droit foncier rencontre la réalité du transfert de propriété – et où SQE1 FLK2 s'inspire largement de la Land Registration Act 2002. Les intérêts prépondérants lient un propriétaire enregistré même s'il n'est pas enregistré, mais uniquement s'ils apparaissent dans Schedule 3.

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L'élément le plus fréquemment testé est le paragraphe 2 : l'intérêt d'une personne pour son activité professionnelle. Mais la « véritable occupation » ne consiste pas seulement à dormir là. Dans l'affaire Chhokar contre Chhokar, le tribunal a jugé qu'une femme qui avait déménagé temporairement en raison de violences domestiques conservait son emploi réel – son intention de revenir était claire. En revanche, Strand Securities contre Caswell n'a trouvé aucune occupation réelle dans laquelle le demandeur n'avait pas visité la propriété depuis des mois et n'avait aucune intention d'y revenir.

Essentiellement, le paragraphe 2 comporte deux volets : (a) l'intérêt doit être exclusif (par exemple, un intérêt bénéficiaire en vertu d'une fiducie, et pas seulement une licence) ; et (b) l'occupant doit être en occupation réelle au moment de la disposition – généralement la date de l'enregistrement, et non la date du contrat.

Dans Thompson contre Foy, le tribunal a précisé que « l'occupation réelle » inclut les signes visibles – meubles, effets personnels, comptes de services publics – et pas seulement la présence physique. Mais de simples « insignes de propriété » (comme un nom sur les actes) ne comptent pas. Recherchez des preuves d’utilisation quotidienne. XX3AA

Que faire : lorsque vous voyez « titre enregistré », « acheteur » et « intérêt non enregistré » dans la même question, recherchez immédiatement l'annexe 3, paragraphe 2. Demandez : est-ce exclusif ? Y a-t-il une occupation réelle *lors de l'inscription* ? Si les deux sont oui – et que l’acheteur n’a pas inspecté – les intérêts prévalent. Si l’acheteur a inspecté et constaté une occupation, il est quand même lié (paragraphe 2(c)).

FLK2 Le droit foncier en contexte : comment il s'intègre au droit et à la pratique de la propriété

Ne traitez pas le droit foncier de manière isolée. Il chevauche directement Property Law and Practice (PLP) – un autre sujet FLK2. Dans PLP, vous appliquerez les concepts du droit foncier aux étapes de transfert de propriété : vérification des intérêts prédominants lors des recherches, rédaction de formulaires TR1, conseil sur les structures de copropriété ou détection des servitudes défectueuses dans les titres de propriété.

C'est pourquoi les cours FLK2 du CELE intègrent des exercices multidisciplinaires, par exemple un seul scénario dans lequel vous devez identifier à la fois la question du droit foncier (s'agit-il d'une servitude ou d'une licence ?) et la conséquence du PLP (doit-elle être notée sur le registre ?). SQE1 FLK2 ne teste pas les connaissances cloisonnées. Il teste la compréhension fonctionnelle.

Et bien que SQE2 ne présente pas le droit foncier en tant que compétence autonome, il apparaît implicitement dans Client Interviewing (conseiller un copropriétaire sur les options de départ) et Case and Matter Analysis (repérage des intérêts prédominants dans un dossier d'achat). Ainsi, obtenir la loi foncière FLK2 dès maintenant permet de gagner du temps plus tard.

Votre liste de contrôle de révision de la loi foncière FLK2 – exploitable et prête pour l'examen

Voici ce qu'il faut faire (et pas seulement lire) dans les 10 prochains jours :

• Cartez chaque SQE1 FLK2 Question de droit foncier vous avez accès à l'un de ces trois catégories : copropriété, servitudes ou intérêts prépondérants. Si cela ne convient pas, relisez la tige. Vous avez manqué le problème principal.
• Mémorisez le libellé exact de l'article 14(1) du TLATA 1996 : « Tout fiduciaire d'un terrain… peut demander au tribunal une ordonnance… pour la vente du terrain… » – et non « peut demander une vente ». La précision compte.
• Pratiquez le repérage de « l'occupation réelle » à l'aide de véritables signaux d'alarme en matière de transfert de propriété : courrier adressé à l'occupant, relevé de taxes communales, photos montrant des meubles. Pas « ils vivaient là-bas ».
• Chronométrez-vous sur des séries de 10 questions – strictement 15 minutes. Si vous dépassez 90 secondes par question deux fois de suite, mettez en pause et retravaillez la règle sous-jacente.

Land Law ne consiste pas à mémoriser chaque cas. Il s’agit de savoir quelle règle résout quelle tension factuelle – et de le faire assez rapidement pour terminer les articles FLK1 et FLK2. Cette vitesse vient de la reconnaissance des formes et non de l'examen passif.

Comment CELE SQE peut vous aider : Notre cours SQE1 FLK2 (2 750 £ à mi-parcours / 1 750 £ à court terme) comprend des modules ciblés sur le droit foncier construits autour de vraies questions de style SRA – avec des présentations vidéo expliquant exactement comment disséquer les tiges des servitudes et de la copropriété. Nous proposons également l'ensemble complet de manuels FLK2 (570 £) et SQE1 Banque de questions (575 £/mois) , mis à jour mensuellement avec de nouveaux scénarios de droit foncier. Besoin d'aide ? Contactez-nous sur WeChat SQE100, envoyez un e-mail à [email protected] ou visitez celebar.com.