Bạn đang xem lại câu hỏi thực hành SQE1 FLK2 trước đây về tranh chấp giữa những người thuê chung về số tiền bán được - và đột nhiên nhận ra rằng bạn không thể nhớ liệu mục 14 của Đạo luật Tín thác đất đai và bổ nhiệm người được ủy thác 1996 có cấp cho tòa án quyền ra lệnh bán * hay* chỉ hoãn lại hay không. Bạn lật lại các ghi chú. Từ ngữ có vẻ trơn trượt. Bạn đã đọc về Stack v Dowden, nhưng nếu sự thật chỉ ra Jones v Kernott thì sao? Và sau đó là câu hỏi về quyền sử dụng đất mà “tầng chung cư chiếm ưu thế” không được xác định rõ ràng - bạn có phát hiện ra không? Bạn không đến đúng giờ. Bạn đang tụt lại phía sau về *sự chắc chắn*. Đó là nơi FLK2 Luật Đất đai thu hút cả những ứng cử viên mạnh.
Tại sao SQE1 FLK2 Luật đất đai khác với nghiên cứu đại học
Tại trường đại học, Luật Đất đai thường khen thưởng những phân tích học thuyết sâu sắc - truy tìm lợi ích công bằng qua nhiều thế kỷ, tranh luận về tính công bằng của Lloyds Bank v Rosset hoặc giải mã chính sách đằng sau Đạo luật Tài sản năm 1925. Nhưng SQE1 FLK2 không kiểm tra khả năng viết bài luận của bạn. Nó đang kiểm tra xem bạn có thể áp dụng các quy tắc luật định chính xác và thẩm quyền ràng buộc cho các tình huống chặt chẽ, dựa trên thực tế hay không — trong thời gian dưới 90 giây cho mỗi câu hỏi.
SRA không hỏi “Thảo luận về sự phát triển của đồng sở hữu”. Nó hỏi: "X và Y nắm giữ Blackacre với tư cách là người thuê chung. X chết. Y bán Blackacre cho Z mà không thông báo cho người thừa kế. Z có bị ràng buộc bởi lợi ích có lợi của người đã chết không?" Đó là Trusts của Land + vi phạm quá mức + đăng ký câu hỏi - tất cả chỉ trong một câu.
Vậy hãy quên lý thuyết trừu tượng đi. Thay vào đó hãy tập trung vào ba trụ cột mà SRA luôn kiểm tra trong Luật Đất đai FLK2:
- Đồng sở hữu — đặc biệt là sự phân biệt giữa thuê nhà chung và thuê nhà chung, thôi việc (bằng thông báo, hành vi hoặc thỏa thuận chung) và đơn đăng ký bán theo TLATA 1996;
- Sự thoải mái và lợi nhuận à prendre — bốn đặc điểm trong Re Ellenborough Park, các phương pháp tạo (cấp/bảo lưu rõ ràng, hàm ý, chỉ định) và các yêu cầu đăng ký;
- Tài sản và lợi ích hợp pháp — đặc biệt là lợi ích nào ràng buộc người mua (ưu tiên quyền lợi theo Phụ lục 3, LRA 2002) và cách lợi ích vượt trội tương tác với nghề nghiệp thực tế.
Đồng sở hữu: Hợp đồng thuê nhà và Hợp đồng thuê nhà chung — Điều thực sự quan trọng đối với SQE1
Đây không chỉ là về định nghĩa. Đó là về hậu quả - đặc biệt là cái chết, phá sản và bán hàng.
Nếu hai người giữ đất với tư cách là người thuê chung, quyền sống sót sẽ tự động được áp dụng. Khi một người chết, quyền lợi của họ cũng chấm dứt - bất kể di chúc của họ có nói gì đi nữa. Nhưng nếu họ cùng nắm giữ người thuê chung thì mỗi người sở hữu một phần riêng biệt (bằng nhau trừ khi có quy định khác) và phần đó được chuyển giao theo ý muốn hoặc quyền thừa kế của họ.
Trình kích hoạt chính cho SQE1 là severance. Bạn phải biết bốn phương thức hợp lệ — và điều quan trọng là phương thức nào hoạt động mà không cần thông báo cho người đồng sở hữu khác.
Mục 36(2) của Luật Tài sản năm 1925 cho phép thôi việc bằng thông báo bằng văn bản - nhưng chỉ khi được tống đạt một cách hiệu quả. Trong Re Draper's Conveyance, tòa án cho rằng thông báo không cần phải được thừa nhận hoặc nhận - chỉ cần gửi đến địa chỉ được biết cuối cùng là đủ. Ngược lại điều này với việc thôi việc theo thỏa thuận chung (Gore và Snell v Carpenter) hoặc theo quy trình ứng xử (Williams v Hensman), đòi hỏi bằng chứng rõ ràng về ý định.
Đây là những việc cần làm: Khi thực hành MCQs, hãy gạch dưới mọi đề cập đến cái chết, phá sản hoặc nỗ lực bán hàng. Sau đó hỏi: Có bị thôi việc không? Nếu có, khi nào - và bằng phương pháp nào? Nếu không, quyền sống sót sẽ được áp dụng. Đừng để bị phân tâm bởi ai đã trả tiền thế chấp hoặc ai sống ở đó - những điều đó ảnh hưởng đến cổ phiếu có lợi theo luật ủy thác, chứ không phải bản thân tài sản hợp pháp.
Easements: Bốn đặc điểm và tại sao đơn thuốc vẫn được tính
SQE1 FLK2 sẽ không yêu cầu bạn soạn thảo điều khoản giảm nhẹ. Nó sẽ hỏi liệu một thỏa thuận có đáp ứng bốn đặc điểm được quy định trong Re Ellenborough Park hay không: (1) phải có quyền thuê nhà thống trị và phục vụ; (2) quyền sử dụng đất phải phù hợp với khu chung cư chiếm ưu thế; (3) chủ sở hữu thống trị và chủ sở hữu đầy tớ phải là những người khác nhau; và (4) quyền phải có khả năng hình thành đối tượng của một khoản trợ cấp.
Điểm thứ tư đó khiến nhiều ứng viên thất vọng. Quyền đỗ một ô tô có thể được chấp nhận (Moncrieff v Jamieson). Nhưng quyền đỗ “bất kỳ số lượng phương tiện nào” có thể không thành công - nó quá mơ hồ và có khả năng độc quyền (Regent Properties v London Borough of Westminster). Và hãy nhớ: một giấy phép đơn thuần — thậm chí có giá trị lâu dài — không phải là một sự dễ dàng trừ khi nó đáp ứng tất cả bốn tiêu chí.
Đơn thuốc quan trọng vì nó vẫn được thử nghiệm — và vẫn chịu sự điều chỉnh của Đạo luật Đơn thuốc 1832, không phải LRA 2002. Bạn cần sử dụng liên tục trong 20 năm “theo đúng luật” — tức là không cần dùng vũ lực, giữ bí mật hoặc xin phép. Trong Sturman v Bridgeman, tòa án xác nhận rằng “theo đúng luật” có nghĩa là người dùng phải cởi mở, hòa bình và không có sự đồng ý — ngay cả khi chủ sở hữu không bao giờ phản đối.
Bước hành động: Đối với mỗi câu hỏi dễ dàng, trước tiên hãy đánh dấu vào bốn đặc điểm — trước khi chạm vào đơn thuốc hoặc đăng ký. Nếu thiếu khu chung cư chiếm ưu thế (ví dụ: “quyền qua đất để công chúng tiếp cận”) thì bước này sẽ không thành công. Không cần phải đi xa hơn.
Sở thích vượt trội: Nơi nghề nghiệp thực tế thực sự có giá trị
Đây là nơi Luật Đất đai đáp ứng thực tế chuyển tải - và là nơi SQE1 FLK2 rút ra rất nhiều từ Đạo luật Đăng ký Đất đai 2002. Quyền lợi ghi đè ràng buộc chủ sở hữu đã đăng ký ngay cả khi chưa đăng ký — nhưng chỉ khi chúng xuất hiện trong Schedule 3.
Mục được kiểm tra thường xuyên nhất là đoạn 2: sự quan tâm của một người đối với nghề nghiệp thực tế. Nhưng “nghề nghiệp thực sự” không chỉ có nghĩa là ngủ ở đó. Trong Chhokar v Chhokar, tòa án cho rằng một phụ nữ đã tạm thời chuyển đi do bạo lực gia đình vẫn tiếp tục công việc thực tế - ý định quay trở lại của cô ấy là rõ ràng. Ngược lại, Strand Securities v Caswell không tìm thấy nghề nghiệp thực tế nào mà nguyên đơn đã không đến thăm nơi ở trong nhiều tháng và không có ý định quay lại.
Điều quan trọng là đoạn 2 có hai nhánh: (a) lợi ích phải thuộc sở hữu độc quyền (ví dụ: lợi ích sinh lợi theo quỹ tín thác, không chỉ là giấy phép); và (b) người cư trú phải cư trú thực tế tại thời điểm xử lý — thường là ngày đăng ký, không phải ngày ký hợp đồng.
Trong Thompson v Foy, tòa án đã làm rõ rằng “nghề nghiệp thực tế” bao gồm các dấu hiệu có thể nhìn thấy được - đồ nội thất, đồ dùng cá nhân, tài khoản tiện ích - không chỉ là sự hiện diện vật lý. Nhưng chỉ có “huy hiệu quyền sở hữu” (như tên trên chứng thư) thì không được tính. Tìm kiếm bằng chứng về việc sử dụng hàng ngày.
Phải làm gì: Khi bạn nhìn thấy “quyền sở hữu đã đăng ký”, “người mua” và “lợi ích chưa đăng ký” trong cùng một câu hỏi, hãy quét ngay Phụ lục 3, đoạn 2. Hỏi: Nó có phải là độc quyền không? Có nghề nghiệp thực sự *khi đăng ký* không? Nếu cả hai đều có - và người mua không kiểm tra - thì tiền lãi sẽ được ưu tiên. Nếu người mua đã kiểm tra và nhìn thấy nghề nghiệp thì dù sao thì họ cũng bị ràng buộc (đoạn 2(c)).
FLK2 Luật đất đai trong bối cảnh: Nó phù hợp như thế nào với luật và thực tiễn về tài sản
Đừng coi Luật Đất đai một cách cô lập. Nó trùng lặp trực tiếp với Luật và thực hành tài sản (PLP) - một chủ đề FLK2 khác. Trong PLP, bạn sẽ áp dụng các khái niệm về Luật Đất đai cho các bước chuyển nhượng: kiểm tra các quyền lợi quan trọng hơn trong quá trình tìm kiếm, soạn thảo biểu mẫu TR1, tư vấn về cơ cấu quyền sở hữu chung hoặc phát hiện các quyền sử dụng đất có khiếm khuyết trong tài liệu về quyền sở hữu.
Đó là lý do tại sao các khóa học FLK2 của CELE tích hợp các bài tập đa chủ đề - ví dụ: một tình huống duy nhất trong đó bạn phải xác định cả vấn đề về Luật Đất đai (đây là quyền nới lỏng hay giấy phép?) và hậu quả PLP (có cần ghi chú vào sổ đăng ký không?). SQE1 FLK2 không kiểm tra kiến thức riêng lẻ. Nó kiểm tra sự hiểu biết về chức năng.
Và mặc dù SQE2 không có Luật Đất đai như một kỹ năng độc lập, nhưng nó xuất hiện ngầm trong Phỏng vấn khách hàng (tư vấn cho người đồng sở hữu về các lựa chọn thôi việc) và Phân tích trường hợp và vấn đề (phát hiện các lợi ích quan trọng hơn trong hồ sơ mua hàng). Vì vậy, việc nhận Luật Đất đai FLK2 ngay bây giờ sẽ tiết kiệm thời gian sau này.
Danh sách kiểm tra sửa đổi luật đất đai FLK2 của bạn - Có thể xử lý và sẵn sàng cho kỳ thi
Đây là những việc cần làm — không chỉ đọc — trong 10 ngày tới:
- Ánh xạ mọi câu hỏi SQE1 FLK2 Luật Đất đai bạn có một trong ba nhóm sau: quyền đồng sở hữu, quyền sử dụng đất hoặc quyền lợi vượt trội. Nếu nó không vừa - hãy đọc lại phần thân cây. Bạn đã bỏ sót vấn đề cốt lõi.
- Ghi nhớ chính xác từ ngữ của TLATA 1996 s.14(1): “Bất kỳ người được ủy thác đất nào… đều có thể nộp đơn lên tòa án để xin lệnh… bán đất…” - chứ không phải “có thể nộp đơn xin bán”. Vấn đề chính xác.
- Thực hành phát hiện “nghề nghiệp thực tế” bằng cách sử dụng cờ đỏ chuyển tải thực tế: thư gửi cho người thuê, hồ sơ thuế hội đồng, ảnh cho thấy đồ nội thất. Không phải “họ từng sống ở đó”.
- Tính thời gian cho bản thân khi trả lời 10 câu hỏi - đúng 15 phút. Nếu bạn vượt quá 90 giây cho mỗi câu hỏi hai lần liên tiếp, hãy tạm dừng và làm lại quy tắc cơ bản.
Luật Đất đai không phải là ghi nhớ mọi trường hợp. Đó là về việc biết quy tắc nào giải quyết căng thẳng thực tế nào - và thực hiện quy tắc đó đủ nhanh để hoàn thành cả hai bài báo FLK1 và FLK2. Tốc độ đó đến từ nhận dạng mẫu chứ không phải đánh giá thụ động.
CELE SQE có thể trợ giúp như thế nào: Khóa học SQE1 FLK2 của chúng tôi (trung hạn £2.750 / ngắn hạn £1.750) bao gồm các mô-đun Luật đất đai được nhắm mục tiêu được xây dựng dựa trên các câu hỏi thực tế kiểu SRA - với các hướng dẫn bằng video về cách phân tích chính xác quyền sử dụng đất và quyền đồng sở hữu. Chúng tôi cũng cung cấp bộ sách giáo khoa FLK2 đầy đủ (£570) và SQE1 Ngân hàng câu hỏi (£575/tháng), được cập nhật hàng tháng với các tình huống mới về Luật Đất đai. Cần hỗ trợ? Liên hệ với chúng tôi trên WeChat SQE100, gửi email [email protected] hoặc truy cập celebar.com.