Práve ste si prepracovali papier so 180 otázkami FLK2 a vyšli ste si istí pozemkovým právom – len aby ste si uvedomili, že ste si pomýlili nájomnú zmluvu s licenciou v otázke 47, poplietli ste registrovaný a neregistrovaný pozemok v otázke 89 a zabudli ste, ktoré zmluvy sa vzťahujú na pozemky vo vlastníctve v otázke 134. Znie vám to povedome? Majetkové právo a prax sa nachádzajú v FLK2 popri pozemkovom práve, a hoci sa tieto dva predmety prekrývajú, testujú veľmi odlišné zručnosti. Pozemkové právo sa zameriava na vlastnícke práva a vlastný kapitál; Majetkové právo a prax sa zameriavajú na transakčnú mechaniku – ako skutočne kupujete, predávate, prenajímate a financujete nehnuteľnosť v Anglicku a Walese. Prehliadnete tento rozdiel a stratíte známky v otázkach, o ktorých ste si mysleli, že ich poznáte.
V tomto článku sa prejdeme cez tri oblasti s vysokým výnosom, ktoré sa objavujú takmer na každom zasadnutí SQE1: rozlišovanie medzi prenájmom a licenciou, vymožiteľnosť zmlúv o voľnom vlastníctve a prioritné pravidlá zákona o registrácii pôdy z roku 2002. Každá časť končí konkrétnou špičkou, ktorú môžete použiť v ďalšom makete. Tiež označíme miesto, kde učebný plán FLK2 CELE SQE a banka otázok odzrkadľujú oficiálny formát SRA, takže od prvého dňa cvičíte správnym spôsobom.
Prenájom alebo licencia? Street vs Mountford Test
A leasing poskytuje vlastnícky podiel; Licencia je iba osobným povolením na obsadenie. Na rozdiele záleží, pretože len nájomná zmluva môže zaväzovať nástupcu, iba nájomná zmluva spúšťa pravidlá zabezpečenia držby v zákone o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1954 a iba nájomná zmluva sa počíta ako majetok v pôde podľa zákona o vlastníctve z roku 1925, s 1(1)(b). Skúšajúci SQE1 to milujú, pretože kandidáti si často vyberú nesprávne označenie, keď sú fakty nejednoznačné.
Vedúcou autoritou je Street vs. Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman zastával názor, že ak zmluva udeľuje exkluzívne vlastníctvo za termín za rent alebo inú protihodnotu, ide o prenájom – bez ohľadu na to, ako to zmluvné strany nazývajú. Na štítkoch nezáleží; látka robí. Aj keď je v zmluve uvedené „licencia“, súd ju prehodnotí ako nájom, ak sú uvedené tieto tri znaky.
Výhradné vlastníctvo znamená, že užívateľ môže vylúčiť všetkých ostatných vrátane prenajímateľa (okrem prípadov, keď si prenajímateľ vyhradzuje právo vstupu na kontrolu alebo opravu). Ak si vlastník ponechá všeobecné právo premiestniť užívateľa do inej miestnosti alebo zdieľať priestor podľa vlastného uváženia, zvyčajne to negatívne ovplyvní výhradné vlastníctvo a poukazuje na licenciu.
Sledujte vzory faktov zahŕňajúce „obsadenosť služieb“ alebo „ubytovateľov“. V Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386 súd našiel licenciu, kde bol nájomca zamestnancom a povolanie bolo viazané na prácu. Podobne, ak vlastník poskytuje dochádzku alebo služby (denné upratovanie, výmena bielizne) a ponechá si kľúče na vykonávanie týchto služieb, dohoda môže byť skôr licenciou než prenájmom – pozri Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 tip: Ak sa v jednej otázke s najlepšou odpoveďou na konci hovorí „zmluva je označená ako licencia, ale dáva užívateľovi výhradné užívanie vymedzeného bytu na dvanásť mesiacov za 800 libier mesačne“, vyberte odpoveď, ktorá to považuje za prenájom. Naopak, ak nájomca zdieľa kuchyňu s majiteľom a nemá právo vylúčiť majiteľa zo spálne, je to takmer určite licencia. Skúšajúci často pridajú klauzulu o červenom slede – „strany súhlasia, že nejde o nájom“ – aby zistili, či správne uplatňujete Street v Mountford.
Dohody o voľnom vlastníctve: Ktoré z nich platia a ktoré nie?
Dohody – prísľuby o využívaní pôdy – sú všade v praxi. Developer predáva pozemky a chce zabrániť kupcom otvárať obchod s rybami a hranolkami; sused súhlasí, že nebude stavať nad dvoma podlažiami. Otázkou je, či právny nástupca pôvodného zmluvného partnera alebo zmluvného partnera môže sľub vynútiť (alebo byť ním viazaný). Pomýlite sa v otázke SQE1 a budú vám chýbať priame značky.
Výhoda zmluvy
Aby benefit fungoval podľa všeobecného práva, musia byť splnené štyri podmienky (odvodené od P & A Swift Investments v. Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Zmluva sa musí dotýkať a týkať sa krajiny zmluvnej strany (ovplyvňuje hodnotu alebo využitie tejto pôdy, nie len osobnú záležitosť).
- Pôvodné strany musia mať intended výhodu, aby mohli fungovať. Sekcia 78 zákona o majetku z roku 1925 vytvára zákonnú domnienku takéhoto úmyslu, pokiaľ zmluva výslovne nevylučuje nástupcov.
- Nárokovateľ musí vlastniť legálny majetok na zvýhodnenej pôde.
- Av zvykovom práve sa úžitok a bremeno historicky vyžadovali, aby sa dotkli tej istej pôdy, aj keď to bolo zmiernené v oblasti vlastného imania.
V prípade vlastného imania môže výhoda prejsť aj cez annexation (výslovné alebo zákonné podľa § 78 LPA 1925), cez assignment (ak je vždy pridelené s pozemkom) alebo podľa schémy výstavby (výnimka miestneho zákona pre nehnuteľnosti predávané v rámci pozemkov s protislužbou).YY8
Záťaž zmluvy
Tu je problém: bremeno zmluvy o voľnom vlastníctve nie sa riadi všeobecným právom (Austerberry proti Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Jediný spôsob, ako zaviazať nástupcu, je equity, a to len vtedy, ak je zmluva obmedzujúca (záporná v podstate). Pravidlo v Tulk vs Moxhay (1848) 2 Ph 774 umožňuje reštriktívnu zmluvu zaviazať nástupcov, ak:
- je svojou povahou záporný (nevyžaduje výdavky peňazí);
- to bolo poskytnuté v prospech ponechaných pozemkov zmluvy;
- it dotýka sa a týka sa tej zeme;
- záťaž bola zamýšľaná spustiť; a
- aktuálny vlastník mal oznámenie (skutočné, konštruktívne alebo podľa registrácie).
A „nepoužívať priestory na podnikateľské účely“ je obmedzujúci. Záväzok „udržiavať hraničný plot v dobrom stave“ je pozitívny (vyžaduje si výdavky) a not zaviaže nástupcu zo zákona alebo vlastného imania – hoci dômyselné vypracovanie (poplatok za prenájom nehnuteľnosti podľa zákona o prenájme z roku 1977 alebo zmluvy o reťazci odškodnenia) to môže v praxi obísť.
SQE1 tip: Ak sa otázka pýta „Môže nový vlastník presadiť zmluvu?“ najprv skontrolujte, či je to výhoda alebo záťaž. Ak je to bremeno a zmluva je pozitívna, odpoveď je takmer vždy "Nie, nezaväzuje nástupcu." Ak je to obmedzujúce a registrované alebo ak mal nástupca upozornenie, pravdepodobne to zaväzuje.
Zákon o registrácii krajiny z roku 2002: Prioritné a nadradené záujmy
Väčšina pôdy v Anglicku a Walese je teraz zapísaná v katastri nehnuteľností HM. Zákon o registrácii pôdy z roku 2002 (LRA 2002) upravuje spôsob vytvárania, ochrany a hodnotenia záujmov. Dva koncepty podrazia SQE1 kandidátov na každom zasadnutí: priorita (ktorého záujem vyhrá v spore?) a prevažujúce záujmy (aké práva zaväzujú kupujúceho, aj keď nie sú uvedené v registri?).
Pravidlo základnej priority
§ 28 LRA 2002 hovorí, že priorita podielu ovplyvňujúceho zapísaný majetok je určená dátumom vzniku, pokiaľ zákon neustanovuje inak. V praxi „ustanovuje inak“ znamená registrácia. Ak chcete, aby váš záujem zaviazal kupujúceho, musíte buď:
- zaregistrovať ho ako registrovateľnú dispozíciu (napríklad zákonný nájom na sedem rokov musí byť zaregistrovaný s vlastným titulom – s 27(2)(b));
- chráňte ho oznámením na zaťaženom titule (napríklad obmedzujúca zmluva, majetková zmluva alebo spravodlivý prenájom); alebo
- spoliehajte sa na to, že ide o prevažujúci úrok podľa plánu 3.
Ak neurobíte nič z toho, váš záujem je zraniteľný. Kupujúci za hodnotu, ktorý je registrovaný ako vlastník, zbavuje váš nechránený záujem (s 29 LRA 2002), aj keď o tom kupujúci vedel. Samotné znalosti nevytvárajú prioritu; registrácia (alebo prevažujúci stav) áno.
Prvoradé záujmy, ktoré zaväzujú každého
Schedule 3 uvádza zoznam záujmov, ktoré majú prednosť pred registrovanou dispozíciou. Dve, ktoré sa najčastejšie vyskytujú v otázkach SQE1, sú:
- Krátke prenájmy (odsek 1): prenájom na sedem rokov alebo menej (za predpokladu, že je to legálne) má prednosť, takže kupujúci sa naň vzťahuje, aj keď nie je v registri.
- Záujmy osôb v skutočnom zamestnaní (odsek 2): ak niekto s majetkovým podielom (napr. výhodný podiel v rámci trustu, spravodlivého prenájmu, opcie) je v skutočnom zamestnaní ku dňu dispozície a , záujem nie je zrejmý z dôvodu XXYY primeranej kontroly XXYY primerane zlyháva zverejniť ho na požiadanie, tento záujem má prednosť. To je dôvod, prečo sa dopravcovia vždy pýtajú: "Kto býva v nehnuteľnosti?" a trvať na tom, aby okupanti podpísali formuláre súhlasu.
Príklad: A je držiteľom právneho titulu zvereného pre seba a B (výsledný alebo konštruktívny trust). A predáva C bez súhlasu B. Ak B býva v dome, keď C kupuje, spravodlivý záujem B preváži predaj a zaväzuje C, aj keď v registri nič nie je – Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Ak B nebol v okupácii, alebo ak by sa C dopytoval a B by neprezradil úroky a B by neprezradil.
SQE1 tip: Keď sa v otázke zmieňuje „kupujúci si prezrel nehnuteľnosť a nevidel žiadne známky obsadenia“, táto skutočnosť má svoj dôvod – môže poraziť nárok na prevažujúci úrok podľa odseku 2 písm. c) bod i), ktorý vylučuje záujmy, ktoré by boli zrejmé pri primerane starostlivej kontrole. Prečítajte si každé slovo kmeňa.
Ťahať to všetko dokopy: fungujúci príklad
Predstavte si tento vzor SQE1 faktov: "L udeľuje T trojročnú zmluvu na obývanie bytu 5 za 900 £ mesačne. V zmluve sa uvádza, že ide o licenciu, nie o nájom." T má výhradné užívanie Byt 5 a L môže vstúpiť na kontrolu iba na 48 hodín vopred. L predáva vlastný majetok P. Môže T okamžite vysťahovať?"
Prvý krok: použite Street v Mountford. T má výhradné vlastníctvo (môže vylúčiť L s výnimkou kontroly), na dobu (tri roky), za prenájom. Označenie „licencia“ je irelevantné. Toto je prenájom . Krok dva: skontrolujte registráciu. Nájom na tri roky je zákonný (udelený listinou alebo, ak nepresahuje tri roky, môže nadobudnúť účinnosť podľa § 54(2) LPA 1925 bez listiny, ak je za trhové nájomné s okamžitou držbou). Nevyžaduje registráciu, pretože má menej ako sedem rokov. Tretí krok: prevažujúci záujem? Áno – odsek 1 Prílohy 3 LRA 2002. Nájom má prednosť pred kúpou P. P sa tomu podriaďuje a nemôže vysťahovať T, kým sa neskončí funkčné obdobie. Odpoveď je No, P nemôže okamžite vysťahovať T.
Táto jedna otázka sa týka prenájmu/licencie, formalít, registračných prahov a nadradených záujmov – presne takej syntézy, ktorú skúšajú SQE1 nasadzujú. Ak ste sa naučili pravidlá naspamäť izolovane, budete bojovať. Ak ste si ich nacvičili na vrstvené fakty, cestu zbadáte za pár sekúnd.
Ako vás CELE SQE pripraví na vlastnícke právo a prax
Učebné osnovy FLK2CELE XX8YY zahŕňajú všetkých šesť predmetov – vrátane majetkového práva a praxe – prostredníctvom štruktúrovaných video prednášok, podrobných osnov a stoviek otázok s jedinou najlepšou odpoveďou, ktoré odzrkadľujú oficiálny formát SRA. Naše predplatné banky otázok (575 £ mesačne) vám poskytuje neobmedzený počet pokusov o MCQs v rámci FLK1 aj FLK2 s okamžitou spätnou väzbou a modelovým zdôvodnením každej odpovede. Ak sa pripájate v polovici cyklu alebo tesne pred skúškou, Krátkodobý kurz (1 750 £) zhustí základné veci do sústredeného šprintu a kandidáti na začiatku alebo na posledné tri mesiace ušetria 150 £. V materiáloch kurzu tiež nájdete spracované príklady scenárov prenájmu verzus licencia, siete vymožiteľnosti zmlúv a vývojové diagramy priorít LRA 2002 – praktické nástroje, ktoré si môžete vytlačiť a používať až do dňa skúšky. Ak chcete získať ďalšie podrobnosti alebo sa porozprávať s tímom, navštívte stránku celebar.com, pošlite e-mail na adresu [email protected] alebo si nás pridajte na WeChat na adrese SQE100.
Property Law and Practice odmeňuje kandidátov, ktorí rozmýšľajú ako právnici, nie študenti práva. Poznajte svoje základy Street v Mountford, osvojte si pravidlá reštriktívnych zmlúv a nikdy nezabúdajte, že registrácia (alebo nadradený stav) prevyšuje obyčajné znalosti. Urobte to a zmeníte FLK2 otázky týkajúce sa vlastníctva z kameňov úrazu na jednoduché značky.