Ви щойно пропрацювали документ із 180 запитань FLK2 і вийшли з впевненістю щодо земельного права — лише для того, щоб зрозуміти, що переплутали оренду з ліцензією у питанні 47, переплутали зареєстровану та незареєстровану землю у питанні 89 і забули, які угоди діють із землею у вільній власності у питанні 134. Звучить знайомо? Майнове право та практика знаходяться всередині FLK2 разом із земельним правом, і хоча два предмети збігаються, вони перевіряють дуже різні навички. Земельний закон зосереджується на правах власності та справедливості; Property Law and Practice зосереджується на транзакційній механіці — як ви насправді купуєте, продаєте, орендуєте та фінансуєте майно в Англії та Уельсі. Пропустіть цю відмінність, і ви втратите оцінки за запитання, які, як ви думали, знаєте.
У цій статті ми розглянемо три високоприбуткові сфери, які з’являються майже на кожному засіданні SQE1: відмінність між орендою та ліцензією, можливість виконання угод про безкоштовне володіння та правила пріоритету Закону про реєстрацію землі 2002 року. Кожен розділ закінчується конкретним наконечником, який ви можете застосувати у своєму наступному макеті. Ми також позначимо, де навчальна програма FLK2 CELE SQE і банк запитань відображають офіційний формат SRA, щоб ви практикувалися правильно з першого дня.
Оренда чи ліцензія?The Street проти Mountford Test
A оренда надає майновий інтерес; ліцензія — це лише особистий дозвіл на заняття. Ця відмінність має значення, оскільки лише договір оренди може зобов’язувати правонаступника за правом власності, лише договір активує дію правил безпеки володіння Законом про орендодавця та орендаря 1954 року, і лише договір оренди вважається земельним майном відповідно до Закону про власність 1925 року, розділ 1(1)(b). Екзаменатори SQE1 люблять це, тому що кандидати часто вибирають неправильну позначку, коли факти неоднозначні.
Провідним авторитетом є Street v Mountford [1985] AC 809. Лорд Темплмен постановив, що якщо угода надає виключне володіння на термін за ренту або іншу винагороду, це є оренда — незалежно від того, як її називають сторони. Мітки не мають значення; речовина робить. Навіть якщо в договорі зазначено «ліцензія», суд повторно кваліфікує його як оренду, якщо присутні ці три ознаки.
Виключне володіння означає, що власник може виключити всіх інших, включаючи орендодавця (крім випадків, коли орендодавець залишає за собою право входу для перевірки чи ремонту). Якщо власник зберігає загальне право переселити мешканця в іншу кімнату або розділити простір за бажанням, це зазвичай негативно впливає на виключне володіння та вказує на ліцензію.
Стежте за моделями фактів, пов’язаних із «обслуговуванням» або «постояльцями». У справі Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386 суд визнав ліцензію, де власник був найманим працівником, а професія була пов’язана з роботою. Подібним чином, якщо власник забезпечує обслуговування або послуги (щоденне прибирання, зміна білизни) і зберігає ключі для виконання цих послуг, угода може бути ліцензією, а не орендою — див. Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 підказка: У питанні з єдиною найкращою відповіддю, якщо в основі зазначено, що «угода позначається як ліцензія, але надає власнику одноосібне користування визначеною квартирою протягом дванадцяти місяців за 800 фунтів стерлінгів на місяць», виберіть відповідь, яка трактує це як договір оренди. І навпаки, якщо мешканець ділить кухню з власником і не має права виключити власника зі спальні, це майже напевно дозвіл. Експерти часто додають застереження — «сторони погоджуються, що це не оренда», — щоб перевірити, чи правильно ви подаєте Street v Mountford.
Угоди вільного володіння: які діють, а які ні?
Пакти—обіцянки щодо землекористування—повсюдно на практиці. Забудовник розпродує ділянки та хоче зупинити покупців, які відкривають рибний магазин; сусід погоджується не будувати вище двох поверхів. Питання полягає в тому, чи може правонаступник первісного ковенанта чи суб’єкта завіту забезпечити виконання (або бути зобов’язаним) обіцянки. Зробіть це неправильно в питанні SQE1, і ви пропустите прості оцінки.
Переваги Угоди
Щоб benefit діяв за загальним правом, мають бути виконані чотири умови (похідні від P & A Swift Investments проти Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Угода має торкатися та стосуватися землі суб’єкта угоди (вона впливає на цінність або використання цієї землі, а не лише на особисту справу).
- Оригінальні сторони повинні мати передбачувану вигоду для запуску. Розділ 78 Закону про власність 1925 року створює законодавчу презумпцію такого наміру, якщо тільки угода прямо не виключає правонаступників.
- Заявник повинен володіти законним майном на земельній ділянці.
- За загальним правом вигода та тягар історично вимагалися торкатися тієї самої землі, хоча це було пом’якшено у справедливості.
У акціонерному капіталі вигода також може передаватися через анексію (виразну або статутну згідно з розділом 78 LPA 1925), шляхом передачі (якщо призначається разом із землею кожного разу) або згідно з схемою будівництва (виняток місцевого законодавства для маєтків, проданих у вигляді ділянок із взаємними угодами).
Тягар завіту
Ось у чому проблема: тягар угоди про вільне володіння не регулюється загальним правом (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Єдиний спосіб зв’язати наступника – equity, і лише якщо угода є обмежувальною (негативною за змістом). Правило в Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 дозволяє обмежувальну угоду зобов’язувати наступників, якщо:
- за своєю природою негативний (не потребує грошових витрат);
- це було зроблено на користь збереженої землі завіту;
- воно торкається та стосується цієї землі;
- тягар було передбачено виконати; і
- поточний власник мав повідомлення (фактичне, конструктивне або за реєстрацією).
A «не використовувати приміщення для комерційних цілей» є обмежувальною. Угода «підтримувати в належному стані межову огорожу» є позитивною (вимагає витрат) і а не зобов’язуватиме спадкоємця за законом або акціонерним капіталом, хоча розумне складання (орендна плата за нерухомість відповідно до Закону про орендну плату 1977 р. або угоди про ланцюжок відшкодування) може обійти це на практиці.
SQE1 підказка: Якщо запитання запитує «Чи може новий власник забезпечити виконання угоди?» спочатку перевірте, чи йдеться про вигоду чи тягар. Якщо це тягар і угода позитивна, відповідь майже завжди буде: «Ні, це не зобов’язує наступника». Якщо він обмежувальний і зареєстрований або правонаступник отримав повідомлення, це, ймовірно, обов’язкове.
Закон про реєстрацію землі 2002 р.: Пріоритетні та переважаючі інтереси
Більшість землі в Англії та Уельсі зараз зареєстровано в Земельному кадастрі Її Величства. Закон про реєстрацію землі 2002 року (LRA 2002) регулює створення, захист і рейтинг інтересів. Дві концепції спотикають кандидатів SQE1 щоразу: пріоритет (чий інтерес перемагає в суперечці?) і переважні інтереси (які права зобов’язують покупця, навіть якщо він не внесений до реєстру?).
Основне правило пріоритету
Розділ 28 LRA 2002 говорить, що пріоритет права, що впливає на зареєстроване майно, визначається датою створення , за винятком випадків, коли Закон передбачає інше. На практиці «встановлює інше» означає реєстрацію. Якщо ви хочете, щоб ваші інтереси зв’язували покупця, ви повинні:
- зареєструйте його як розпорядження, що підлягає реєстрації (наприклад, юридична оренда на сім років має бути зареєстрована під власним правом власності—s 27(2)(b));
- захистити його за допомогою Notice щодо обтяженого правового титулу (наприклад, обмежувальна угода, договір нерухомості або справедлива оренда); або
- покладатися на те, що це переважний інтерес згідно з Додатком 3.
Якщо ви не зробите нічого з цього, ваші інтереси вразливі. Покупець за ціною, який зареєстрований як власник, звільняє ваш незахищений інтерес (s 29 LRA 2002), навіть якщо покупець знав про це. Знання самі по собі не створюють пріоритету; реєстрація (або переважний статус) робить.
Переважні інтереси, які пов’язують усіх
Додаток 3 перераховує інтереси, які мають перевагу над зареєстрованим розпорядженням. У запитаннях SQE1 найчастіше зустрічаються два:
- Короткострокові договори оренди (параграф 1): договір оренди на сім років або менше (за умови, що він законний) має перевагу, тому покупець приймає його, навіть якщо його немає в реєстрі.
- Інтереси осіб, які фактично займаються (параграф 2): якщо хтось із майновим інтересом (наприклад, бенефіціарним інтересом у трасті, справедливій оренді, опціоні) займає фактичну окупацію на дату відчуження та , інтерес не є очевидним під час досить ретельної перевірки і окупант не забув розкрити це, коли його запитали, що інтерес має перевагу. Ось чому конвеєри завжди запитують "Хто живе у власності?" і наполягати на підписанні окупантами форм згоди.
Приклад: А має юридичне право власності на траст для себе та Б (результатний або конструктивний траст). A продає C без згоди B. Якщо B живе в будинку, коли C купує, справедливий інтерес B матиме перевагу над продажем і зобов’язуватиме C, навіть якщо в реєстрі нічого немає — Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Якби B не займав житло або якщо C зробив запит, а B не розкрив інформацію, інтерес не мав би переваги, а C взяв би безкоштовно.
SQE1 підказка: Коли в запитанні згадується, що «покупець оглянув нерухомість і не побачив жодних ознак заселення», цей факт існує з певної причини — він може спростувати претензію щодо переважаючих процентів згідно з пунктом 2(c)(i), який виключає інтереси, які були б очевидними при досить ретельному огляді. Прочитайте кожне слово основи.
Зібрати все разом: спрацьований приклад
Уявіть собі цю модель фактів SQE1: «L надає трирічну угоду T на проживання в квартирі 5 за 900 фунтів стерлінгів на місяць. В угоді зазначено: «Це ліцензія, а не оренда». T має ексклюзивне користування квартирою 5, а L може увійти для огляду лише за 48 годин. L продає вільне володіння P. Чи може P виселити T негайно?"
Крок перший: застосувати Street проти Mountford. T має виключне володіння (може виключити L, крім огляду), на термін (три роки), за орендну плату. Мітка «ліцензія» не має значення. Це lease. Крок другий: перевірка реєстрації. Оренда на три роки є законною (надається за договором або, якщо термін не перевищує трьох років, може набути чинності згідно з розділом 54(2) LPA 1925 без акту, якщо ринкова орендна плата з негайним володінням). Не потребує реєстрації, тому що йому менше семи років. Крок третій: переважний інтерес? Так—параграф 1 Додатку 3 LRA 2002. Оренда має перевагу над покупкою P. P приймає його і не може виселити T до закінчення терміну. Відповідь: No, P не може виселити T негайно.
Це одне питання стосується оренди/ліцензії, формальностей, реєстраційних порогів і переважаючих інтересів — саме того виду синтезу, який розгортають екзаменатори SQE1. Якщо ви запам’ятали правила окремо, вам буде важко. Якщо ви практикували їх застосування до багатошарових фактів, ви помітите шлях за секунди.
Як CELE SQE готує вас до майнового права та практики
Навчальний планCELE SQE FLK2 охоплює всі шість предметів, включно з майновим правом і практикою, за допомогою структурованих відеолекцій, детальних планів і сотень запитань з єдиною найкращою відповіддю, які відображають офіційний формат SRA. Наша підписка на банк запитань (575 фунтів стерлінгів на місяць) дає вам необмежену кількість спроб MCQs через FLK1 та FLK2, з миттєвим відгуком і модельним обґрунтуванням для кожної відповіді. Якщо ви приєднуєтеся до середини циклу або близько до іспиту, Короткостроковий курс (1750 фунтів стерлінгів) зосереджує основні моменти в цілеспрямованому спринті, а кандидати, які починають або останнє три місяці, заощадять 150 фунтів стерлінгів. У матеріалах курсу ви також знайдете відпрацьовані приклади сценаріїв оренди проти ліцензії, таблиці забезпечення виконання угод і блок-схеми пріоритетів LRA 2002 — практичні інструменти, які можна роздрукувати та використовувати до дня іспиту. Щоб дізнатися більше або поговорити з командою, відвідайте celebar.com, надішліть електронну пошту [email protected] або додайте нас у WeChat за адресою SQE100.
Property Law and Practice винагороджує кандидатів, які мислять як соліситори, а не студенти-юристи. Знайте свої основи Street проти Mountford, оволодійте обмежувальними правилами угоди та ніколи не забувайте, що реєстрація (або переважний статус) переважає просто знання. Зробіть це, і ви перетворите запитання про власність FLK2 із каменів спотикання на прості знаки.