Вы только что проработали документ FLK2, состоящий из 180 вопросов, и почувствовали уверенность в земельном праве - только для того, чтобы понять, что вы перепутали аренду с лицензией в вопросе 47, перепутали зарегистрированную и незарегистрированную землю в вопросе 89 и забыли, какие соглашения действуют в отношении земли в собственность в вопросе 134. Звучит знакомо? Право и практика собственности находятся в рамках FLK2 наряду с земельным правом, и хотя эти два предмета частично совпадают, они проверяют очень разные навыки. Земельное право фокусируется на правах собственности и справедливости; Законодательство и практика в области недвижимости сосредоточены на транзакционной механике — как вы на самом деле покупаете, продаете, сдаете в аренду и финансируете недвижимость в Англии и Уэльсе. Упустите это различие, и вы потеряете баллы за вопросы, которые, как вам казалось, вы знали.
В этой статье мы рассмотрим три высокодоходные области, которые возникают почти на каждом заседании SQE1: различие между арендой и лицензией, обеспечение исполнения договоров о безусловном владении и приоритетные правила Закона о регистрации земли 2002 года. Каждый раздел заканчивается конкретным советом, который вы можете применить в следующем макете. Мы также отметим, где учебная программа FLK2 и банк вопросов CELE SQE отражают официальный формат SRA, чтобы вы практиковались правильно с первого дня.
Аренда или лицензия? Улица против Маунтфорда Test
АрендаA предоставляет право собственности; лицензия — это просто личное разрешение на занятие. Это различие имеет значение, поскольку только аренда может связать правопреемника правом собственности, только аренда приводит в действие правила о гарантиях владения, предусмотренные Законом о арендодателях и арендаторах 1954 года, и только аренда считается земельным имуществом в соответствии с Законом о имущественном праве 1925 года, статья 1(1)(b). Экзаменаторам SQE1 это нравится, потому что кандидаты часто выбирают неправильный ярлык, когда факты неоднозначны.
Ведущим авторитетом является Street v Mountford [1985] AC 809. Лорд Темплман постановил, что, если соглашение предоставляет исключительное владение на срок с арендной платой или другим вознаграждением, это является арендой - независимо от того, как стороны ее называют. Ярлыки не имеют значения; вещество делает. Даже если в договоре указано «лицензия», суд переквалифицирует его как аренду, если присутствуют эти три признака.
ХХ0ГГ Исключительное владение означает, что арендатор может исключать всех остальных, включая арендодателя (за исключением случаев, когда арендодатель оставляет за собой право входа для осмотра или ремонта). Если владелец сохраняет за собой общее право переселить арендатора в другую комнату или разделить помещение по своему желанию, это обычно отрицает исключительное право владения и указывает на наличие лицензии.Следите за фактами, связанными с «служебными помещениями» или «квартирантами». В деле Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386 суд установил лицензию, в которой владелец был наемным работником, а род занятий был привязан к выполняемой работе. Аналогично, если владелец обеспечивает присмотр или услуги (ежедневную уборку, смену белья) и сохраняет ключи для выполнения этих услуг, соглашение может представлять собой лицензию, а не аренду — см. Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 совет: Если в вопросе с одним лучшим ответом в основе говорится: «Соглашение помечено как лицензия, но дает арендатору единоличное пользование определенной квартирой в течение двенадцати месяцев за 800 фунтов стерлингов в месяц», выберите ответ, который рассматривает это как аренду. И наоборот, если жилец делит кухню с владельцем и не имеет права выгонять владельца из спальни, это почти наверняка лицензия. Эксперты часто добавляют отвлекающий маневр — «стороны соглашаются, что это не аренда» — чтобы проверить, правильно ли вы применяете Street v Mountford.
Ковенанты о фригольдах: какие действуют, а какие нет?
Ковенанты – обещания относительно землепользования – применяются на практике повсюду. Застройщик распродает участки и хочет помешать покупателям открыть магазин рыбы с жареной картошкой; сосед согласен не строить выше двух этажей. Вопрос в том, может ли правопреемник первоначального участника соглашения или субъект соглашения обеспечить исполнение обещания (или быть связанным им). Сделайте это неправильно в вопросе SQE1, и вы пропустите четкую оценку.
Преимущества соглашения
Для того, чтобы льгота действовала по общему праву, должны быть выполнены четыре условия (полученные из P & A Swift Investments v Jointed English Stores Group [1989] AC 632):
ХХ0ГГВ долевом праве выгода также может передаваться путем Яннексации (прямой или установленной законом в соответствии со статьей 78 LPA 1925 г.), путем переуступки (если каждый раз переуступается вместе с землей) или согласно схеме строительства (исключение по местному законодательству для поместий, проданных на участках с взаимными соглашениями).
Бремя завета
Вот в чем загвоздка: бремя соглашения о безусловном владении не регулируется общим правом (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Единственный способ связать преемника — это собственный капитал, и только если соглашение является ограничительным (отрицательным по существу). Правило в деле Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 допускает ограничительное соглашение, связывающее преемников, если:
ХХ0ГГA «не использовать помещения в коммерческих целях» носит ограничительный характер. Соглашение «поддерживать пограничный забор в хорошем состоянии» позитивно (требует затрат) и будет не связывать правопреемника по закону или по праву собственности, хотя умная формулировка (арендная плата за недвижимость в соответствии с Законом о арендной плате 1977 года или соглашения о цепочке возмещения ущерба) может обойти это на практике.
ХХ0ГГ SQE1 совет: Если вопрос звучит так: «Может ли новый владелец обеспечить соблюдение соглашения?» сначала проверьте, о пользе ли идет речь или о бремени. Если это бремя и завет положителен, ответ почти всегда будет: «Нет, он не связывает преемника». Если он носит ограничительный характер и зарегистрирован или преемник получил уведомление, он, вероятно, имеет обязательную силу.Закон о регистрации земли 2002 года: приоритет и высшие интересы
Большая часть земель в Англии и Уэльсе теперь зарегистрирована в Земельном реестре Ее Величества. Закон о регистрации земли 2002 года (LRA 2002) регулирует порядок создания, защиты и ранжирования интересов. Кандидатов SQE1 каждый раз сбивают с толку две концепции: приоритет (чьи интересы выигрывают в споре?) и переопределяющие интересы (какие права связывают покупателя, даже если они не значится в реестре?).
Основное правило приоритета
Раздел 28 LRA 2002 года гласит, что приоритет интересов, влияющих на зарегистрированное имущество, определяется датой создания, за исключением случаев, когда Закон предусматривает иное. На практике «предусматривает иное» означает регистрацию. Если вы хотите, чтобы ваш интерес был связан с покупателем, вы должны:
ХХ0ГГЕсли вы не сделаете ничего из этого, ваши интересы будут уязвимы. Покупатель, зарегистрированный в качестве собственника, освобождается от ваших незащищенных интересов (статья 29 Закона о правах собственности 2002 г.), даже если покупатель знал об этом. Знания сами по себе не создают приоритета; регистрация (или переопределяющий статус) делает.
Основные интересы, которые связывают всех
В Графике 3 перечислены интересы, которые имеют приоритет над зарегистрированным распоряжением. В вопросах SQE1 чаще всего встречаются два варианта:
.ХХ0ГГПример: А владеет юридическим титулом по доверительному управлению для себя и В (результатное или конструктивное доверие). А продает C без согласия B. Если B проживает в доме, когда C покупает, справедливый интерес B будет иметь преимущественную силу над продажей и связывать C, даже если в реестре ничего нет — Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Если B не был занят или если C провел расследование и B не раскрыл информации, проценты не будут иметь преимущественную силу, и C получит право бесплатно.
ХХ0ГГ Совет SQE1: Когда в вопросе упоминается «покупатель осмотрел недвижимость и не увидел никаких признаков оккупации», этот факт существует не без причины — он может опровергнуть преобладающее требование о процентах в соответствии с параграфом 2 (c) (i), который исключает интересы, которые были бы очевидны при достаточно тщательном осмотре. Прочитайте каждое слово основы.Собираем все вместе: рабочий пример
Представьте себе такую фактическую модель SQE1: «L предоставляет T трехлетнее соглашение на проживание в квартире 5 за 900 фунтов стерлингов в месяц. В соглашении говорится: «Это лицензия, а не аренда». Т имеет исключительное право пользования квартирой 5, а L может войти для проверки только с уведомлением за 48 часов. L продает право собственности P. Может ли P выселить T немедленно?»
Шаг первый: применить решение Street против Mountford. T имеет исключительное владение (может исключить L, за исключением осмотра), на срок (три года) за арендную плату. Ярлык «лицензия» не имеет значения. Это аренда. Шаг второй: проверьте регистрацию. Аренда на три года является законной (предоставляется по договору или, если срок не превышает трех лет, может вступить в силу в соответствии с разделом 54 (2) LPA 1925 года без договора, если рыночная арендная плата с немедленным владением). Он не требует регистрации, поскольку ему меньше семи лет. Шаг третий: преобладающий интерес? Да — пункт 1 Приложения 3 LRA 2002. Договор аренды имеет преимущественную силу над покупкой P. P подчиняется ему и не может выселить T до истечения срока. Ответ: No, P не может немедленно выселить T.
.Этот один вопрос касается аренды/лицензии, формальностей, порогов регистрации и первостепенных интересов – именно такой синтез используют эксперты SQE1. Если вы запомнили правила изолированно, вам придется бороться. Если вы потренировались применять их к многоуровневым фактам, вы найдете путь за считанные секунды.
Как CELE SQE готовит вас к праву и практике в сфере недвижимости
Учебная программаCELE SQE FLK2 охватывает все шесть предметов, включая право и практику собственности, посредством структурированных видеолекций, подробных описаний и сотен вопросов с одним лучшим ответом, которые отражают официальный формат SRA. Наша подписка на банк вопросов (575 фунтов стерлингов в месяц) дает вам неограниченное количество попыток задать MCQs как для FLK1, так и для FLK2, с мгновенной обратной связью и модельным обоснованием каждого ответа. Если вы присоединяетесь к экзамену в середине цикла или ближе к экзамену, краткосрочный курс (1750 фунтов стерлингов) объединяет все необходимое в целенаправленный спринт, а кандидаты, поступившие рано или в последние три месяца, сэкономят 150 фунтов стерлингов. В материалах курса вы также найдете отработанные примеры сценариев аренды и лицензий, таблицы обеспечения соблюдения соглашений и блок-схемы приоритетов LRA 2002 — практические инструменты, которые вы можете распечатать и использовать вплоть до дня экзамена. Чтобы получить более подробную информацию или поговорить с командой, посетите celebar.com, напишите по адресу [email protected] или добавьте нас в WeChat по адресу SQE100.
.Property Law and Practice вознаграждает кандидатов, которые думают как адвокаты, а не как студенты-юристы. Знайте основы Street v Mountford, освойте правила ограничительного соглашения и никогда не забывайте, что регистрация (или приоритетный статус) важнее простых знаний. Сделайте это, и вы превратите FLK2 вопросы о недвижимости из камней преткновения в простые отметки.