SQE1 FLK2 Land Law高频考点解析：5类第三方权益怎么考

先说一个我们在批改学员错题时反复看到的现象。

一道 Land Law 的题，题干六七行，讲的是 A 把房子卖给 B，房子上原来有个邻居 C 走了二十年的小路。学员读完，每个单词都认识，法律原则也背过，然后在五个选项里挑了一个"听起来最像人话"的——错。

Land Law 的难，从来不是背不下来，而是"层数"太多。一个权益能不能约束买家，你至少要连着回答三个问题：它是不是一个 proprietary right（对物权）？它在法律上是怎么产生的？它有没有被正确地"挂"在这块地上让后手受约束？三层里错一层，整题就废了。

这篇我们把 FLK2 里 Land Law 最容易出题的五个板块拆开讲，配上必须能默写出来的判例和法条，最后给一套机考场景下的解题动作。📚

先把考试事实摆清楚。SQE1 分 FLK1、FLK2 两场，分两个不同日期进行，每场 180 道单选题（single best answer），拆成两个 session、每个 session 153 分钟、90 题，中间休息 60 分钟。单场答题总时长 5 小时 6 分钟。全程 Pearson VUE 机考，没有任何纸笔环节。

FLK2 覆盖 Property Law and Practice、Land Law、Trusts Law、Wills and the Administration of Estates、Solicitor Accounts、Criminal Law and Practice。SRA 的 specification 里有一句话特别关键：题目可以从 FLK2 内部任意组合多个科目，就像执业中真实会遇到的那样。

💡 这句话的实战含义是：你会遇到"Land Law 的 co-ownership + Trusts 的 trustee 义务 + Property Practice 的 completion 流程"混在一道题里。所以把 Land Law 单独隔离着背，是最吃亏的复习法。

另外提醒一句时效：SRA 在 2026 年 4 月 30 日公布了年度审阅后的更新版 Assessment Specification 与 FLK，适用于 2026 年 9 月 1 日之后进行的考试。九月之后考的同学，务必以 SRA 官网最新版本为准核对自己的复习清单。

共有几乎年年出现，因为它天然能牵出 trusts、死亡、离婚、破产各种场景。

• 法定层面（legal title）永远是 joint tenancy，且不可分割——LPA 1925 s.36(2)。这条是送分点，但每年都有人栽。
• 衡平层面（equitable title）才有 joint tenancy 与 tenancy in common 之分。四统一（possession, interest, title, time）缺一即为 tenancy in common。
• Severance 三条路径见 Williams v Hensman (1861)：处分自己份额的行为、共有人之间的相互协议、以及"a course of dealing"。加上 s.36(2) 的书面通知，共四条。
• 出现争议要卖房时，走 TOLATA 1996 s.14 申请，法院按 s.15 列出的因素裁量（信托设立意图、财产用途、未成年人居住需求、担保权人利益）。

🎯 出题套路：题干给你一个已经"寄出但对方没收到"的 severance notice，问份额归属。记住 severance 一旦有效，死者份额进遗产而非自动归生存者——survivorship 只对未被切断的 joint tenancy 起作用。

Easements（地役权）先过资格关：Re Ellenborough Park [1956] 四要件——须有 dominant 与 servient tenement、两块地须分属不同人占有、权利须 accommodate 需役地、权利须能成为 grant 的标的。资格过了才谈"怎么产生"：明示、必要默示（necessity）、共同意图、Wheeldon v Burrows (1879)、以及 LPA 1925 s.62 的"文字节省"效果——后者能把原本只是 licence 的东西在转让时升级成 easement，是最爱考的陷阱。

Freehold covenants（约款）的核心矛盾一句话：the burden of a positive covenant does not run at law（Austerberry v Oldham Corporation (1885)，由 Rhone v Stephens [1994] 确认）。所以：

• 限制性约款的负担在衡平法上可以传递——Tulk v Moxhay (1848)。
• 利益的传递看 LPA 1925 s.78（annexation，参 Federated Homes v Mill Lodge Properties [1980]）。
• 想让积极义务变相约束后手，实务上靠 Halsall v Brizell [1957] 的 benefit and burden 原则，或者 indemnity covenant 链条。

📝 自测题：题干说"买家必须每年支付维修共用车道的费用"。这是 positive covenant，负担不随地走。那卖方靠什么让买家掏钱？先想 benefit and burden，再想 indemnity chain。答不出来，说明这块还没通。

这是 Land Law 里最"考试友好"的一块——规则清晰、判断路径固定，但中国考生失分率偏高，因为两套体系容易串。

已登记土地（LRA 2002）：第三方权益要么登记为 notice / restriction，要么落入 Schedule 3 的 overriding interests。其中 Sch 3 para 2（实际占有人的权益）是主战场——想想 Williams & Glyn's Bank v Boland [1981]。

未登记土地（LCA 1972）：可登记的权益按 Class 分类（C(iv) estate contract、D(ii) restrictive covenant、F 配偶居住权），未登记则对 purchaser 无效——Midland Bank Trust v Green [1981] 里那笔名义价款就是经典。不属于任何 Class 的衡平权益，才回到 doctrine of notice（参 Kingsnorth Finance v Tizard [1986]）。

而两套体系头上都悬着同一把刀：overreaching（超越转换）。按 LPA 1925 s.2 与 s.27，只要买方把价款支付给至少两名受托人或一家 trust corporation，信托下的衡平权益就从土地上"脱落"、转到价款上。City of London Building Society v Flegg [1988] 里的老夫妇实际占有得清清楚楚，照样输——因为钱付给了两个人。⚖️

平均每题约 1 分 42 秒。Land Law 题干普遍偏长，硬读两遍必然超时。我们建议这样走：

1. 先看最后一句问句，再回头读题干。问的是"银行能否收回房产"还是"C 能否继续走小路"，决定了你要跑哪条分析线。
2. 画时间轴，标出转让节点。Land Law 几乎所有题都围绕"某个权益在某次 disposition 时是否有效对抗新主人"。谁在什么时候取得、什么时候登记、钱付给了几个人——把这三样标出来，答案基本浮出水面。
3. 用排除法处理"结论对但理由错"的选项。Single best answer 的干扰项经常结论正确、理由张冠李戴（比如把 overreaching 说成 overriding）。看到理由部分的法条编号或判例名，直接核对。

这类判断只能靠量练出手感。我们在 PASS SQE 题库里为 Land Law 做了按主题切分的专项组卷（co-ownership、easements、priority rules 各自独立成组），配 AI 答疑即时拆解错因；题库单独订阅为 £575/月，FLK2 整套教材 £570。想系统跟课的，SQE1 短期班 £1,750、中期班 £2,750、全程班 £3,720，早鸟或考前三个月内报名可减免 £150。✅

• ❌ 把 legal joint tenancy 也切断了 → 记住 s.36(2)。
• ❌ 看到"实际占有"就直接判定权益胜出 → 先查有没有 overreaching。
• ❌ 把 s.62 LPA 1925 当成只处理"已有 easement" → 它能创设新的。
• ❌ 在未登记土地上乱用 LRA 2002 的 Schedule 3 → 两套体系不通用。
• ❌ 只记 mortgage 的 power of sale 存在（s.101），忘了何时可行使（s.103）。

留个问题给你：一对夫妻共同出资买房、只有丈夫一人登记为 legal owner，之后丈夫单独把房子抵押给银行贷款。妻子一直住在里面。银行要收房时，妻子的衡平权益能不能挡住？——评论区写下你的判断和理由，特别说说你会先查哪一步。这道题的分水岭，就在"钱付给了几个人"。

📌 Land Law 的判例和法条清单最怕临考时找不到，觉得有用就收藏本文，复习到 FLK2 这块时随时翻出来对照。想练专项题的同学，点本公众号底部菜单栏即可使用我们的题库和模考系统。