Predstavljajte si to. Ste štirideset minut v časopisu FLK2, naleteli ste na vprašanje o dveh bratih in sestrah, ki sta skupaj kupila hišo, eden je umrl, vse možnosti odgovora pa so odvisne od tega, ali sta bila skupna najemnika ali najemnika. Želodec se ti spusti, ker si se zadnjič, ko si popravljal preživetje, napol spomnil in šel naprej. Zveni znano? Zemljiški zakon kaznuje napol zapomnjene. Nagrajuje kandidate, ki lahko preslikajo dejstva na majhno število togih pravil in jih brez oklevanja uporabijo.
Ta tema se nahaja v SQE1 FLK2 poleg Property Practice, Trusts, Wills, Criminal Practice in Solicitor Accounts. Je bolj konceptualna kot proceduralna in izpraševalec rad preverja, ali razumete why interes zavezuje kupca, ne le, ali obstaja. Naj vas popeljem skozi dele, ki se znova in znova pojavljajo.
Premoženje in interesi: Fundacija za zemljiško pravo, ki je ne morete preskočiti
Vse v zemljiškem pravu temelji na enem razlikovanju. Od Zakona o lastnini iz leta 1925 lahko obstajata le dve pravni lastnini: lastnina (preprosta absolutna posest) in zakup (absolutno trajanje let). V razdelku 1(2) so nato navedeni interesi, ki so lahko zakoniti, vključno s služnostjo, podeljeno za obdobje, ki je enakovredno lastništvu ali zakupu, in pravno dajatvijo. Vse, kar ne ustreza tem poljem, je lahko samo Equitable.
Zakaj je to pomembno na dan izpita? Ker oznaka pravno/pravično vodi celotno vprašanje. Zakonite pravice so zgodovinsko povezovale svet; pravične pravice so odvisne od doktrin obvestila ali, v registriranem zemljišču, od registracije ali prevladujočega interesa. Če ne morete razvrstiti obresti v prvih desetih sekundah, boste ostalo uganili.
Praktična vaja: vzemite vse obresti – hipoteko, služnost, omejevalno pogodbo, najem – in postavite dve vprašanji. Ali je to zakonito ali pravično? Kako je zaščiten pred kasnejšim kupcem? Če lahko na oboje odgovorite takoj, ste FLK2 pripravljeni na to temo.
Solastnina za FLK2: Skupni najem, skupni najem in preživetje
To je tema, ki zasede ljudi, zato počasi. Kadar imata zemljišče v lasti dve ali več oseb, je pravni naslov vedno v lasti skrbniškega sklada zemljišča, pravno posest pa je mogoče imeti le kot skupni najem – nikoli ločeno, največ štirje skrbniki. Zanimivo dejanje se zgodi v lastniškem kapitalu, kjer so solastniki bodisi skupni najemniki bodisi skupni najemniki.
A skupni najem zahteva štiri enote: posest, obresti, naslov in čas. Vključuje pravico do survivorship, kar pomeni, da ko en skupni najemnik umre, njihov delež samodejno preide na preživele, zunaj oporoke. Skupni najem daje vsakemu lastniku poseben, nerazdeljen delež, ki preide pod njegovo posest. Torej se v tem izpitnem scenariju o pokojnem bratu in sestri celoten odgovor obrne na to, ali je bil pravični delež skupni najem (preživeli prevzame vse) ali skupni najem (pokojnikov delež gre njihovim upravičencem).
Zdaj se naučite odpravnine hladno, ker je močno pregledano. Pravično skupno najemništvo se lahko prekine med življenjem – na primer s pisnim obvestilom v skladu z oddelkom 36(2) Zakona o lastninskem pravu iz leta 1925, tako da en najemnik obravnava svoj delež, ali z medsebojnim dogovorom ali potekom poslovanja, kot je razloženo v Williams proti Hensman. Odstopnina spremeni skupno najemno razmerje v skupno najemno razmerje. Ne morete prekiniti z voljo, ker preživetje deluje takoj, preden stopi v veljavo smrt. Pravilno določite to časovno točko in drugi bodo izgubili.
Služnosti: Štiri ovire in kako nastanejo
Služnosti se pojavijo v skoraj vsakem FLK2 sedenju v neki obliki. Začnite z definicijo iz Re Ellenborough Park. Da je pravica služnost, mora izpolnjevati štiri zahteve: obstajati morata gospodujoča in služeča najemnina; pravica mora ustrezati (koristiti) gospodujočemu zemljišču; dve parceli morata biti v lasti ali zasedeni različnih oseb; in pravica mora biti sposobna tvoriti predmet donacije. Ta zadnja ovira filtrira nejasne trditve – pravica do pogleda je na primer preveč negotova.
Creation je del, ki ga kandidati zapletajo. Služnosti se lahko ustanovijo izrecno, implicitno ali na recept. Pod implicitno dodelitvijo bi morali poznati pravilo v Wheeldon proti Burrows, ki nekatere kvazi-služnosti pretvori v polne služnosti pri prodaji dela, in oddelek 62 Zakona o lastninskem pravu iz leta 1925, ki lahko nadgradi neformalno dovoljenje v služnost na prenosnem vozilu. Recept na splošno nagrajuje dolgotrajno uporabo po pravici - brez sile, tajnosti ali dovoljenja. Imejte te tri negativne besede v svoji glavi kot "nec vi, nec clam, nec precario".
Pazite na past: vprašanje vam pogosto ponudi "pravico", ki spodleti enemu delu Ellenborougha, nato pa vpraša, kako zaveže kupca. Če sploh ne gre za veljavno služnost, se zavezujoče vprašanje nikoli ne pojavi. Vedno preveri veljavnost pred prioriteto.
Freehold Covenants: zakaj breme redko teče po zakonu
Zaveze preizkušajo vašo sposobnost ločevanja koristi od bremena ter zakona od lastniškega kapitala. Korist zaveze lahko velja po običajnem pravu, če se dotika in zadeva zemljo. Vendar breme ni zakonito – to je glavno pravilo iz Austerberry proti Oldham Corporation, ki ga je pozneje potrdila lordska zbornica v Rhone proti Stephens. Kako torej omejevalna zaveza zavezuje poznejšega lastnika obremenjenega zemljišča? S pravičnostjo, v skladu z doktrino v Tulk proti Moxhay, pod pogojem, da je zaveza omejevalna (negativna) po vsebini, se dotika in zadeva zemljišče, sta stranki nameravali upravljati z njim in je ustrezno zaščitena z registracijo.
Izpraševalci ljubijo pozitivne zaveze, ker breme ne more teči neposredno. Nato morate poseči po rešitvah – verigi odškodninskih zavez ali načelu vzajemne koristi in bremena iz Halsall proti Brand. Če vprašanje kaže na dolžnost, da nekaj do (popravite ograjo, prispevate k vzdrževanju cest), instinktivno posegajte po "pozitivni zavezi, breme ne teče, poiščite posredno pot".
Vpisana in neregistrirana zemljišča: interes zavezuje kupca
To je prednostni motor zemljiškega prava in tam živijo številne znamke. Za registrirana zemljišča velja Land Registration Act 2002. Odstop, ki ga je mogoče registrirati za dragocenost, ima prednost pred prejšnjimi interesi, razen tistih, ki so zaščiteni z obvestilom v registru, in tistih, ki preglasijo register. Prevladujoči interesi v Prilogi 3 so močno preizkušeni - zlasti zakoniti najem za sedem let ali manj in interes osebe, ki dejansko zaseda, sodoben odmev Williams & Glyn's Bank proti Boland.
V vse manjšem naboru neregistriranih zemljišč uporabljate starejši sistem: zakonske pravice vežejo svet, najbolj pravične pravice morajo biti registrirane kot zemljiške dajatve v skladu z Zakonom o zemljiških dajatvah iz leta 1972 in vse, kar je zunaj te sheme, je odvisno od doktrine obvestila. Uganka se tu pogosto skriva zaradi neuspešne registracije – nepremičninska pogodba razreda C(iv) ali omejevalna pogodba razreda D(ii), ki ni bila nikoli sklenjena in je zato nična proti kupcu zakonite nepremičnine za denar. Opazite manjkajočo registracijo in odgovor izpade.
Kako spremeniti zemljiško zakonodajo za SQE1 FLK2 papir
Vprašanja z enim najboljšim odgovorom niso eseji. Ponujajo vam natančen nabor dejstev in pet verjetnih možnosti, od katerih je samo ena najboljša. Torej mora biti vaša revizija strukturirana okoli dreves odločanja, ne proze. Za vsako temo sestavite enostranski diagram poteka: razvrstite zanimanje, preizkusite njegovo veljavnost in nato razrešite prednost. Naredite to za služnosti, zaveze, najeme, hipoteke in solastništvo, in pokrili ste večino tega, kar vam bo FLK2 vrgel.
Dve navadi ločita močne kandidate od ostalih. Vodilne primere se naučijo kot sprožilce, ne kot citate — ne potrebujete celotnega razmerja Tulk v Moxhay, prepoznati morate trenutek, ko se uporablja. In vadijo pod časovnim pritiskom, saj je branje zgoščenega dejanskega scenarija v manj kot devetdesetih sekundah lastna veščina. Mešajte vprašanja zemljiškega prava s skladi in Property Practice, saj jih izpraševalec namerno prekriva; solastniški spor lahko tiho postane vprašanje skladov zemljišč o zasedbi in prodaji.
Hiter samotest, preden zaprete knjigo: poimenujte dve pravni posesti, štiri enote, štiri Ellenboroughove zahteve in dve poti, po katerih omejevalna zaveza bremeni kupca. Če je kateri koli odgovor nejasen, je to nocojšnja revizija.
Kako lahko CELE SQE pomaga
Če želite zemljiško pravo preslikati v čista drevesa odločanja z obdelano prakso SBA, naši tečaji SQE1 potekajo od kratkoročnega tečaja za 1750 GBP do dolgoročnega tečaja za 3720 GBP, z možnostjo enega FLK po polovični ceni, če potrebujete samo FLK2. Na voljo je popust v višini 150 GBP za zgodnje nakupe, naša banka vprašanj SQE1 pa je na voljo za 575 GBP na mesec za usmerjeno vrtanje. Pridite in nas poiščite na celebar.com ali na WeChat SQE100 — kandidate usmerjamo že od prvega sestanka in z veseljem se pogovorimo o tem, kje v vašem načrtu sodi zemljiško pravo.