SQE1 tulajdonjog és gyakorlat FLK2: keresések, SDLT és regisztráció

Képzelje el az SQE1 vizsgatermet. Egyetlen legjobb válaszra adott kérdés forgatókönyvet ejt: ügyfele 480 000 GBP-ért vásárol egy szabadon álló házat, a helyi keresés egy közeli útszélesítési programot jelölt meg, és négy óra papírja van hátra. Melyik tény változtatja meg valójában a tanácsait, és melyik az, ami elvonja a figyelmet? Ez az igazi próbatétel az Tulajdonjogban és Gyakorlatban – nem a definíciók memorizálása, hanem annak ismerete, hogy mit tesz az ügyvéd ezután.

A legtöbb jelölt kezelhetőnek találja a széles továbbítási idővonalat. Ahol halkan elcsúsznak a nyomok, az a tranzakció közepén és végén található részlet: melyik keresést kell megrendelni, mennyi adót kell fizetni, és hogyan védhetjük meg a vevőt a földhivatalnál. Nézzük végig azokat a részeket, amelyeket a vizsgáztatók szívesen tesztelnek a FLK2.

Miért szerepel a tulajdonjog és gyakorlat az FLK2

ingatlanjog és gyakorlat egyike a hat FLK2 tárgynak, amely a földjog, a vagyonkezelők, a végrendeletek és az adminisztráció, az ügyvédi fiókok és a büntetőjog és gyakorlat mellett foglal helyet. A földtörvény megadja a mögöttes doktrínát – jogi ingatlanok, szolgalmi jogok, társtulajdon. Az Property Practice elfogadja ezt a doktrínát, és feltesz egy nehezebb kérdést: hogyan lehet ténylegesen átvinni egy ingatlant az eladótól a vevőig anélkül, hogy az ügyfele láthatóvá válna?

Az SQE1 értékelési formátum két, egyenként 180 legjobb választ tartalmazó kérdésből álló dolgozat, papíronként öt óra 20 perc, a legújabb SRA specifikáció szerint. Az Property Practice kérdések ritkán kérik, hogy absztrakt módon mondjon el egy szabályt. Az eljáró ügyvéd helyébe helyezik Önt, és megkérik a helyes következő lépést. Ez a keretezés az átdolgozáshoz szükséges nyom: tanulja meg a folyamatot, ne csak a szókincset.

A hasznos szokás: minden témánál kérdezd meg, hogy "ki csinálja ezt, melyik szakaszban, és mi történik, ha rosszul sül el?" A vizsgáztató általában a három szög valamelyikét teszteli.

szerződéskötés előtti keresések: Amit mindegyik valójában elmond

Mivel az caveat emptor (a vevő vigyázzon) elve szabályozza a szállítást, az eladó nem köteles az ingatlan hibáit önként vállalni. A vevő ügyvédjének a csere előtt meg kell találnia a problémákat. Erre valók a keresések, és az SQE szereti tesztelni, hogy a megfelelő keresést össze tudja-e kapcsolni a megfelelő aggodalommal.

• Helyi telekdíjak és a helyi önkormányzat megkeresései — feltárja a tervezési engedélyeket, az építési szabályozási engedélyeket, a faállomány megőrzésének elrendelését, a természetvédelmi területeket, valamint azt, hogy az ingatlant kiszolgáló utat közköltségen fogadják-e el és tartják-e fenn.
• Csatorna- és vízkeresés — megerősíti, hogy az ingatlan csatlakozik-e a közcsatornához és a vezetékes vízhez, és hol folyik a közcsatorna.
• Környezetvédelmi keresés – megjelöli a szennyezett földterület kockázatát és az árvíztörténetet. Lényeges, mert a takarítás felelőssége a jelenlegi tulajdonost terhelheti.
• Javítási ellenőrzés és régiótól függően bányászati ​​vagy egyéb speciális keresések.

Térjen vissza az útszélesítési forgatókönyvünkhöz. A javasolt séma pontosan olyan, amit a helyi keresés felvesz. Az Ön feladata, hogy ne essen pánikba; a megállapítást jelenteni kell az ügyfélnek, mérlegelni az értékre és élvezetre gyakorolt ​​hatást, és tanácsot adni arról, hogy a csere előtt folytassa, tárgyalja-e vagy elálljon. Az SBA-ban a „legjobb” válasz általában a kimért, ügyfélközpontú következő lépés – nem a drámai.

Tőzsdei, letéti és általános feltételek

A földterület adásvételi szerződéseinek meg kell felelniük az 1989. évi . törvény (vegyes rendelkezések) 2. szakaszának: írásban, az összes elfogadott feltételt egy dokumentumba foglalva, és mindkét fél aláírja. A lakossági ügyleteket általában a Szabványos értékesítési feltételek alapján készítik; kereskedelmi ügyleteket a szabványos kereskedelmi ingatlanfeltételekre vonatkozóan. Ismerje meg a név különbségét, és tudja, mi változik a csere során.

Cserekor a szerződés kötelező érvényűvé válik, és az ingatlan kockázata általában a normál feltételek mellett száll át a vevőre, ezért a vevő épületbiztosításának már érvényben kell lennie. A letét általában 10 százalék. Ha a vevő később nem teljesíti, az eladó általában megtarthatja a letétet, és további jogorvoslati lehetőségeket kérhet. A gyakori vizsgacsapda összekeveri a csere előtti pozíciót (bármelyik fél elsétálhat) az azt követő pozícióval (kötelező szerződés, valós következmények). Erősítsd meg ezt a vonalat az elmédben.

Tamp Duty Duty Tax: The Numbers Examiners Test

Teljesítésről akkor beszélünk, amikor a vételár egyenlege elhalad, az eladó kiürül, és a vevő jogosulttá válik az ingatlanra. Az átruházási okiratnak – általában egy TR1-es földhivatali űrlapnak – meg kell felelnie az 1925. évi Law of Property Act 52. szakaszának, és okiratként kell végrehajtani. De a befejezés nem a cél. A befejezést követő két lépés eldönti, hogy az ügyfél valóban biztonságban van-e.

Először is adó. Az SDLT bevallást és fizetést a törvényben meghatározott határidőn belül kell elintézni. Ha elszalasztja, az ügyfelet büntetésekkel és kamatokkal kell sújtani – ez a valós gondatlanság kockázata és egy rendezett SBA tényminta.

Sed., regisztráció. A Land Registration Act 2002 értelmében a bejegyzett tulajdonjog átruházása vagy hét éven túli bérleti szerződés megadása regisztrálható rendelkezés. A vevő jogcíme addig nem múlik el, amíg az átruházást a HM Földhivatalban bejegyezték – a 27. § a bejegyzés feltétele a rendelkezés törvényes működéséhez. Addig a vevő csak méltányos érdekeltséggel rendelkezik.

Itt számít a prioritási időszak a befejezés előtti hivatalos keresésből (OS1 űrlap). Ez a keresés egy védett ablakot ad, amely alatt a vevő a legtöbb későbbi bejegyzéstől mentesen regisztrálhat, feltéve, hogy a kérelem határidőn belül megérkezik a földhivatalhoz. Annak megértése, hogy miért létezik ez az ablak – annak megakadályozása érdekében, hogy az eladó új érdeklődést keltsen a keresés és a regisztráció között – pontosan az érvelést vizsgáló személyek jutalma.

Bérleti extrák, amelyeket nem hagyhat ki

Freehold a tisztább történet; Leasehold mozgó alkatrészeket ad hozzá, az FLK2 pedig teszteli őket. Bérleti vásárlás esetén ügyeljen a bérbeadó engedményezési hozzájárulására (engedélyezési engedélyre), minden olyan korlátozásra a nyilvántartásban, amelynél a regisztráció előtt a bérbeadó igazolása szükséges, a szolgáltatási díj és a földbérleti díj hátraléka miatt, valamint, hogy az engedményezésről a teljesítés után értesíteni kell-e a bérbeadót. A hét éven túli bérlet külön-külön, saját jogcímszámmal írható.

A praktikus elvitel: ha egy kérdés lakást, alapkezelő társaságot vagy szolgáltatási díjat említ, lassítson. A „legjobb válasz” gyakran olyan bérletspecifikus lépést kapcsol be, amelyet a csak szabadon birtokolt felülvizsgálati terv kihagyna.

A fókuszált felülvizsgálati terv az Property Practice