A bank lånar ut £280 000 mot ett hus som är registrerat i Herr A:s enda namn. Hans partner, som betalade en tredjedel av köpeskillingen år tidigare, bor där och vet ingenting om lånet. Mr A förfaller. Banken vill ha besittning. Vem vinner?
Om din instinkt var "det beror på om hon var i verklig ockupation", är du halvvägs. Om din nästa tanke var "och om banken gjorde en förfrågan och om pengarna betalades ut till två förvaltare, och när ockupationen måste existera" - tänker du som någon som kommer att klara sig bra i FLK2. Jordrättsfrågor i SQE1 ber dig sällan definiera en term. De släpper in dig i en tvist mellan två personer med konkurrerande anspråk och frågar vilken som vinner. Det är en prioriterad fråga, och prioritet är ryggraden för hela ämnet.
Den här artikeln tar de delar av Land Law som kandidater oftast fumlar under tidspress – prioritet i registrerad titel, schema 3, oregistrerad mark, arrende och inteckningar – och ger dig en arbetsmetod för varje.
Börja med intresset: är det lagligt eller rättvist?
Innan du kan rangordna två intressen måste du veta vad vart och ett av dem är. Sektion 1(1) i Law of Property Act 1925 tillåter endast två lagliga egendomar: avgiften enkel absolut i besittning och den absoluta längden på år. I § 1.2 anges de intressen som kan vara lagliga — servitut och vinster som motsvarar ett av dessa dödsbon, avgifter i form av panträtt och inträdesrätt. Allt annat, enligt § 1(3), träder endast i kraft i eget kapital.
"Kan vara laglig" är inte samma sak som "laglig". Ytterligare tre hinder spelar roll:
- A handling krävs normalt (LPA 1925, s.52), och en giltig handling måste följa avsnitt 1 i Law of Property (Discellaneous Provisions) Act 1989 — tydligt på dess framsida att det är en handling, undertecknad, bevittnad, levererad.
- A-kontrakt för att skapa eller överföra ett intresse i mark måste vara skriftligt, innehålla alla överenskomna villkor och vara undertecknat av båda parter (LP(MP)A 1989, s.2). Misslyckas det och det finns inget kontrakt alls - inte bara ett icke verkställbart.
- Registrering fullbordar bilden. Enligt avsnitt 27 i Land Registration Act 2002 gäller vissa dispositioner – överlåtelser, juridiska avgifter, hyresavtal som beviljats för mer än sju år, uttryckliga rättsliga servitut – inte enligt lag förrän de har registrerats.
A snygg examensfälla: ett försök till juridiskt bidrag som inte klarar formaliteten kan fortfarande bita i eget kapital. Ett specifikt verkställbart kontrakt för att bevilja ett sjuårigt hyresavtal skapar ett rättvist hyresavtal (principen i Walsh v Lonsdale). En inteckning som aldrig når registret kan ändå träda i kraft som en skälig avgift. Så när fakta säger att "gärningen aldrig registrerades", sluta inte – fråga vad som finns kvar i eget kapital och kör sedan prioriteringsreglerna på det.
Examenvana som är värd att bygga upp: för varje intresse för faktamönstret, skriv två bokstäver i marginalen - L eller E. Hälften av de felaktiga svaren i Land Law MCQs kommer från att tillämpa de rättvisa reglerna på ett lagligt intresse, eller vice versa.
Registrerad markprioritet: avsnitt 28 och 29 i LRA 2002
Standardregeln i 28 § är kronologisk: intressen rangordnas i den ordning de skapas, och det spelar ingen roll om det senare intresset registreras. De flesta kandidater glömmer att avsnitt 28 finns eftersom undantaget sväljer det så ofta.
Detta undantaget är avsnitt 29. Om det finns en registreringsbar disposition som görs mot värdefull vederlag och den är vederbörligen registrerad, fritar den disponerade sig från redan existerande intressen såvida inte intresset antingen (a) skyddas i registret genom ett meddelande eller (b) ett överordnat intresse som faller inom schema 3.
Bryt upp avsnitt 29 i fyra kontroller och tillämpa dem i denna ordning:
- Registrerbar disposition? En överlåtelse av den registrerade egendomen eller beviljandet av en juridisk avgift är lämplig. En gåva av skäligt intresse kommer inte.
- Värdefullt vederlag? Gåvor och överföringar av kommer att falla utanför avsnitt 29 — så mottagaren tar hänsyn till allt enligt avsnitt 28. Nominellt vederlag är uttryckligen uteslutet.
- Registered? Om dispositionen aldrig fullbordades genom registrering kan inte 29 § hjälpa.
- Något meddelande eller överordnat intresse? Först nu tittar du på bördan.
Kom också ihåg de fördelaktiga intressena under en trust av mark. Dessa kan inte skyddas genom meddelande; den korrekta posten är en restriction. Deras verkliga skydd ligger någon annanstans - i ockupation eller i frånvaro av övergrepp.
Schema 3: överordnade intressen som slår en köpare
Tre stycken i schema 3 gör nästan allt arbete i FLK2.
Punkt 1 — legala hyresavtal på sju år eller mindre. De åsidosätter automatiskt. Det är därför den korta bostads- eller kommersiella uthyrningen som inte förekommer någonstans i registret fortfarande binder köparen.
Punkt 2 — intressen för personer i faktisk ockupation. Två villkor: sökanden måste ha ett äganderättsintresse (en licens duger inte), och måste vara i faktisk ockupation av den mark som intresset avser. Kontrollera sedan undantagen. Intresset åsidosätter inte där förfrågan har gjorts av innehavaren och intresset inte har avslöjats när det rimligen kunde ha varit, eller där ockupationen inte skulle ha varit uppenbar vid en rimligt noggrann inspektion och köparen inte hade någon egentlig kännedom om det.
Timing är där märken försvinner. I Abbey National Building Society v Cann ansåg House of Lords att ockupation måste finnas vid tidpunkten för överlåtelsen och att när köp och inteckning är en del av en enda transaktion finns det inget ögonblick då låntagaren innehar egendomen utan långivarens avgift. Williams & Glyn's Bank mot Boland bekräftar att en make eller partner med en förmånlig andel kan vara i faktisk yrke i sin egen rätt, trots att den juridiska ägaren också bor där.
Och sedan den stora neutralisatorn: overreaching. Enligt §§ 2 och 27 LPA 1925, om kapitalpengar betalas ut till minst två förvaltare eller ett trustbolag, sopas de fördelaktiga intressena bort från marken och läggs till intäkterna. City of London Building Society mot Flegg är fallet att citera. Ett överdrivet intresse har inget kvar att åsidosätta – vilket är anledningen till, i scenariot överst i denna artikel, är den registrerade ägaren med ett namn det faktum som verkligen avgör resultatet.
Oregistrerad mark: markavgifter och notisläran
Oregistrerad titel visas fortfarande i FLK2, och den körs på en annan motor. Juridiska intressen binder världen nästan utan undantag. Jämlika intressen delas upp i två grupper.
De flesta av dem kan registreras som markavgifter enligt Land Charges Act 1972 mot dödsboägarens namn: restriktiva överenskommelser och rättvisa servitut skapade efter 1925 (klass D), fastighetskontrakt och optioner (klass C(iv)), puisne-inteckningar (klass FsiC) och hemrättigheter. Anmälan anses vara verklig anmälan. Icke-registrering är ödesdigert – och brutalt så. I Midland Bank Trust Co Ltd v Green hölls en oregistrerad köpoption ogiltig mot en köpare för pengar eller pengar trots att hon betalade långt under marknadsvärdet och visste allt om det. Motivet var irrelevant.
Vad som blir över – huvudsakligen fördelaktiga intressen under en trust – styrs av att först överskridas och, i annat fall, den gamla doktrinen om meddelande: är köparen en godkänd köpare av en lagstadgad egendom till värde utan varsel, faktisk, konstruktiv eller tillskriven? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard visar hur konstruktivt meddelande bedöms: en långivare som inspekterades enligt förutbestämd överenskommelse en söndagseftermiddag, när innehavaren bekvämt hade avlägsnats, fixades med besked om vad en ordentlig inspektion skulle ha avslöjat.
Leasing och hypotekslån: de två relationerna som genererar tvister
För hyresavtal förblir Sreet v Mountford utgångspunkten: exklusiv besittning, under en period, till en hyra, ger en hyresrätt oavsett vilken etikett parterna använde. Domstolar tittar på innehållet, och skenklausuler som infogats för att besegra hyresrätten ignoreras (Antoniades v Villiers). Termen måste vara säker i varaktighet — ett obestämt bidrag "under vägbreddningens varaktighet" misslyckades i Prudential Assurance Co Ltd mot London Residuary Body.
OI förbund är skiljelinjen 1 januari 1996. Hyresavtal som beviljas på eller efter detta datum faller under Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: en överlåtande hyresgäst frias från villkoren, även om en hyresvärd kan kräva ett auktoriserat garantiavtal. Hyresavtal som beviljats före det datumet har det gamla avtalsskyddet, enligt vilket den ursprungliga hyresgästen kan förbli ansvarig under hela löptiden. Kontrollera beviljandedatumet före något annat.
För bolån, tre poäng återbetala revision. Rätten att lösa in kan inte göras illusorisk, och omedvetna säkerhetsförmåner eller täpper till det egna kapitalet vid inlösen kan slås ner. Otillbörlig påverkan i borgensärenden följer Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): där en person erbjuder sin bostad som säkerhet för annans skulder ställs långivaren på förfrågan och måste se till att oberoende juridisk rådgivning ges, eller riskerar att avgiften åsidosätts. Och vid verkställighet uppstår försäljningsrätten enligt 101 § LPA 1925 när inteckningen är genom handling och den lagliga dagen för inlösen har passerat, men blir utövande endast under de omständigheter som anges i 103 §. Intäkterna tillämpas sedan i den lagstadgade ordningen enligt 105 § — före belastningen av nästkommande fordringar, sedan utgifterna, överskjutande av fordringarna, överskjutande av kostnaderna. skyldig eller låntagaren.
A fyrstegsmetod för valfri FLK2 prioritetsfråga
Under examensförhållanden har du ungefär en och en halv minut per fråga. Du behöver en rutin, inte en debatt.
- Är titeln registrerad eller oregistrerad? Allt förgrenar sig härifrån.
- Identifiera varje konkurrerande intresse och klassificera det som lagligt eller rättvist, kontrollera formaliteter och registrering.
- Fråga om den senare parten är en köpare mot värdefull vederlag som har registrerat — eller, i oregistrerad mark, en köpare av en lagstadga för värde.
- Kör skyddsvägen: meddelande i registret, schema 3, överskridande; eller jordavgiftsregistrering och notisläran.
Öva detta på tio frågor så blir det automatiskt. Öva det på ingen och du kommer att läsa fyra rimliga alternativ och välja det som låter mest rättvist – vilket i jordlagstiftningen sällan är det som är rätt.
Om du vill ha strukturerat stöd snarare än ännu en hög med anteckningar, har CELE SQE undervisat i alla tretton SQE1-ämnena sedan det allra första mötet. Våra SQE1-kurser kostar £3,720 (långsiktig), £2,750 (medellång sikt) och £1,750 (kortsiktig), med en enkel-FLK-alternativ till halva priset och £150 rabatt för early bird-bokningar eller inom tre månader efter tentamen. SQE1 frågebankprenumerationen är £575 per månad om borrprioritetsscenarier är vad du faktiskt behöver. Frågor? WeChat SQE100, [email protected] eller celebar.com.