Zemljiško pravo za SQE1 FLK2: prednost, prevladujoči interesi, zakupi

A posodi 280.000 GBP proti hiši, registrirani samo na ime gospoda A. Njegov partner, ki je leta prej plačal tretjino kupnine, živi tam in ne ve ničesar o posojilu. Gospod A je privzet. Banka hoče posest. Kdo zmaga?

Če je bil vaš instinkt "odvisno, ali je bila dejansko zaposlena", ste na pol poti. Če je bila vaša naslednja misel "in ali je banka opravila poizvedbo in ali je bil denar izplačan dvema skrbnikoma in kdaj je morala obstajati okupacija" — razmišljate kot nekdo, ki se bo dobro znašel v FLK2. Vprašanja o zemljiškem pravu v SQE1 vas redko zahtevajo, da opredelite izraz. Spustijo vas v spor med dvema osebama s konkurenčnimi trditvami in vprašajo, katera prevlada. To je prednostno vprašanje, prednostna pa je hrbtenica celotne teme.

Ta članek povzema dele zemljiškega prava, ki jih kandidati najpogosteje zavajajo pod časovnim pritiskom – prednost pri registrirani lastninski pravici, Seznam 3, neregistrirana zemljišča, zakupi in hipoteke – in vam ponuja delovno metodo za vsakega.

Začnite z obrestmi: ali so zakonite ali pravične?

Preden lahko razvrstite dva zanimanja, morate vedeti, kaj je vsako od njih. Oddelek 1(1) zakona o lastnini iz leta 1925 dovoljuje samo dve pravni nepremičnini: pristojbino za preprosto absolutno posest in absolutno obdobje let. Oddelek 1(2) navaja interese, ki so lahko zakoniti – služnosti in dobički, enakovredni enemu od teh nepremičnin, bremenitve zaradi zakonite hipoteke in vstopne pravice. Vse ostalo po členu 1(3) velja samo v kapitalu.

"Lahko biti zakonit" ni isto kot "zakonit". Pomembne so še tri ovire:

Običajno se zahteva listina
• A (LPA 1925, oddelek 52), veljavna listina pa mora biti v skladu z razdelkom 1 zakona o lastnini (razne določbe) iz leta 1989 – na prvi pogled je jasno, da je listina, podpisana, potrjena, dostavljena.
• A pogodba o ustvarjanju ali prenosu deleža na zemljišču mora biti v pisni obliki, vsebovati vse dogovorjene pogoje in jo podpisati obe strani (LP(MP)A 1989, s.2). Če tega ne uspe, pogodbe sploh ne bo – ne le neizvršljive.
• Registracija dopolnjuje sliko. V skladu z oddelkom 27 zakona o zemljiški registraciji iz leta 2002 določena razpolaganja – prenosi, pravni stroški, najemi, odobreni za več kot sedem let, izrecne pravne služnosti – ne veljajo po zakonu, dokler niso registrirana.

A čista izpitna past: poskus pravne odobritve, ki ne izpolnjuje formalnosti, lahko še vedno zagrize v kapital. Izrecno izvršljiva pogodba o dodelitvi sedemletnega najema ustvari pravičen najem (načelo v Walsh proti Lonsdale). Hipoteka, ki nikoli ne pride v register, lahko še vedno velja kot pravična bremenitev. Torej, ko dejstva pravijo, da "listina ni bila nikoli registrirana", se ne ustavite - vprašajte, kaj preživi v lastniškem kapitalu, nato pa za to zaženite prednostna pravila.

Izpitna navada, ki jo je vredno zgraditi: za vsako zanimanje za vzorec dejstev napišite dve črki na rob – L ali E. Polovica napačnih odgovorov v zemljiškem pravu MCQs izhaja iz uporabe pravil pravičnosti za pravni interes ali obratno.

Prednost vpisanega zemljišča: oddelka 28 in 29 LRA 2002

Privzeto pravilo v razdelku 28 je kronološko: interesi so razvrščeni po vrstnem redu ustvarjanja in ni pomembno, ali je kasnejši interes registriran. Večina kandidatov pozabi na obstoj razdelka 28, ker ga izjema tako pogosto pogoltne.

Ta izjema je oddelek 29. Kadar je odtujitev, ki jo je mogoče registrirati, opravljena za plačilo in je pravilno registrirana, se prejemnik odtujitve osvobodi že obstoječih pravic, razen če je pravica (a) zaščitena v registru z obvestilom ali (b) prevladujoča pravica, ki spada v Prilogo 3.

Razdelek 29 razdelite na štiri preglede in jih uporabite v tem vrstnem redu:

1. Razpolaganje z vknjižbo? Dovolj bo prenos vpisanega premoženja ali dodelitev pravnega bremena. Darilo s pravičnim interesom ne bo.
2. Vrednost? Darila in nakazila s strani ne spadajo v razdelek 29 — zato za prejemnika velja vse v skladu z razdelkom 28. Nominalno nadomestilo je izrecno izključeno.
3. Registriran? Če odtujitev ni bila nikoli dokončana z registracijo, razdelek 29 ne more pomagati.
4. Kakšno obvestilo ali prevladujoč interes? Šele zdaj pogledate na breme.

Ne pozabite tudi na koristne deleže pod skrbniškim zemljiščem. Teh ni mogoče zaščititi z obvestilom; pravilen vnos je omejitev. Njihova prava zaščita je drugje – v okupaciji ali v odsotnosti pretiravanja.

Razpored 3: prevladujoči interesi, ki premagajo kupca

Trije odstavki seznama 3 opravijo skoraj vse delo v FLK2.

Odstavek 1 — pravni zakupi za sedem let ali manj. Samodejno preglasijo. Zato kratka stanovanjska ali poslovna najemnina, ki ni navedena nikjer v registru, še vedno zavezuje kupca.

Odstavek 2 — interesi oseb, ki dejansko zasedajo. Dva pogoja: vlagatelj mora imeti lastniški interes (licenca ne zadostuje) in mora dejansko posesti zemljišče, na katero se interes nanaša. Nato preverite izjeme. Interes ne prevlada, če je bila opravljena poizvedba o uporabniku in interes ni bil razkrit, ko bi razumno lahko bil, ali kjer okupacija ne bi bila očitna ob razumno skrbnem pregledu in kupec o tem ni dejansko vedel.

Timing je kraj, kjer se ocene izgubijo. V zadevi Abbey National Building Society proti Cann je lordska zbornica razsodila, da mora obstajati zasedba na dan razpolaganja in da, če sta nakup in hipoteka del ene same transakcije, ni trenutka, ko bi posojilojemalec posedoval nepremičnino brez plačila posojilodajalca. Williams & Glyn's Bank proti Boland potrjuje, da lahko zakonec ali partner z upravičenim deležem dejansko zaseda stanovanja, ne glede na to, da tam živi tudi zakoniti lastnik.

In potem veliki nevtralizator: prekoračitev. V skladu z oddelkoma 2 in 27 LPA 1925, če je glavnica plačana vsaj dvema skrbnikoma ali skrbniški družbi, se upravičeni deleži pometejo z zemljišča in pripišejo izkupičku. Primer za navajanje je City of London Building Society proti Flegg. Prevelikemu interesu ni več kaj preglasiti – zato je v scenariju na vrhu tega članka registrirani lastnik z enim imenom dejstvo, ki resnično odloča o izidu.

Neregistrovana zemljišča: zemljiške dajatve in doktrina obvestila

Neregistriran naslov se še vedno pojavlja v FLK2 in deluje na drugem motorju. Pravni interesi vežejo svet skoraj brez izjeme. Pravični interesi se razdelijo v dve skupini.

Večino jih je mogoče registrirati kot zemljiške dajatve v skladu z zakonom Land Charges Act 1972 proti imenu lastnika nepremičnine: omejevalne pogodbe in pravične služnosti, ustvarjene po letu 1925 (razred D), nepremičninske pogodbe in opcije (razred C(iv)), javne hipoteke (razred C(i)) in stanovanjske pravice (razred F). Registracija se šteje za dejansko obvestilo. Neregistracija je usodna — in to brutalno. V Midland Bank Trust Co Ltd proti Green je bila neregistrirana možnost nakupa proti kupcu razveljavljena za nič za denar ali denarno vrednost, čeprav je plačala daleč pod tržno vrednostjo in je vedela vse o tem. Motiv je bil nepomemben.

Kar ostane – predvsem koristni deleži v skladu – je urejeno s pretiravanjem in, če tega ni, stara doktrina obvestila: ali je kupec v dobri veri kupec zakonitega premoženja za vrednost brez obvestila, dejansko, konstruktivno ali pripisano? Kingsnorth Finance Co Ltd proti Tizard kaže, kako se ocenjuje konstruktivno obvestilo: posojilodajalec, ki je opravil inšpekcijski pregled po vnaprej dogovorjenem terminu v nedeljo popoldne, ko je bil uporabnik priročno odstranjen, je dobil obvestilo o tem, kaj bi razkril ustrezen pregled.

Zakupi in hipoteke: dve razmerji, ki povzročata spore

Za najeme, Street proti Mountford ostaja izhodišče: izključna posest, za določen čas, z najemnino, daje najem ne glede na oznako, ki so jo stranke uporabile. Sodišča obravnavajo vsebino in navidezne klavzule, vstavljene za zavrnitev najemnega prava, se ne upoštevajo (Antoniades proti Villiers). Rok mora biti določen v trajanju – nepovratna sredstva za nedoločen čas "za čas širitve ceste" niso uspela v zadevi Prudential Assurance Co Ltd proti London Residuary Body.

Na zavezah je ločnica 1 januar 1996. Najemi, odobreni na ta datum ali pozneje, spadajo pod Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: najemnik, ki je dodelil najem, je oproščen zavez, čeprav lahko najemodajalec zahteva pooblaščeno garancijsko pogodbo. Za najemne pogodbe, odobrene pred tem datumom, velja stari pogodbeni režim zasebnosti, po katerem lahko prvotni najemnik ostane odgovoren za celotno obdobje. Pred vsem drugim preverite datum podelitve.

Za hipoteke, revizija odplačila treh točk. Pravica do odkupa se ne sme obravnavati kot iluzorna, prav tako pa se lahko odpravijo brezvestne stranske prednosti ali zamašitve lastniškega kapitala odkupa. Neupravičen vpliv v primerih poroštva sledi Royal Bank of Scotland plc proti Etridge (št. 2): kadar oseba ponudi svoj dom kot jamstvo za dolgove druge osebe, se posojilodajalec poizveduje in mora zagotoviti neodvisno pravno svetovanje ali tvega, da se bremenitev razveljavi. In pri izvršbi nastane pooblastilo za prodajo v skladu z oddelkom 101 LPA 1925, ko je hipoteka sklenjena z listino in je potekel pravni datum za odkup, vendar postane izvršljiva samo v okoliščinah iz razdelka 103. Iztržek se nato uporabi v skladu z zakonskim vrstnim redom v skladu z oddelkom 105 – prejšnje obremenitve, stroški, hipotekarni dolg, nato morebitni presežek naslednjemu bremenu ali posojilojemalec.

A metoda v štirih korakih za katero koli prednostno vprašanje FLK2

V pogojih izpita imate približno minuto in pol na vprašanje. Potrebujete rutino, ne debate.

1. Ali je naslov registriran ali neregistriran? Vse veje od tu.
2. Identificirajte vsak konkurenčni interes in ga razvrstite kot zakonitega ali pravičnega ter preverite formalnosti in registracijo.
3. Vprašajte, ali je kasnejša stranka kupec za plačilo, ki se je vpisal – ali, na neregistriranem zemljišču, kupec zakonite nepremičnine za vrednost.
4. Zaženite zaščitno pot: obvestilo v registru, seznam 3, prekoračitev; ali registracija zemljiške dajatve in doktrina obvestila.

To vadite na desetih vprašanjih in bo samodejno. Ne vadite na nobeni in prebrali boste štiri verjetne možnosti ter izbrali tisto, ki se sliši najbolj pošteno - kar je v zemljiškem pravu redkokdaj pravo.

Če želite strukturirano podporo namesto še enega kupa zapiskov, CELE SQE poučuje vseh trinajst predmetov SQE1 že od prvega sestanka. Naši tečaji SQE1 potekajo po 3720 £ (dolgoročni), 2750 £ (vmesni) in 1750 £ (kratkoročni), z možnostjo enega FLK po polovični ceni in 150 £ popusta za zgodnje prijave ali rezervacije v roku treh mesecev od izpita. Naročnina na banko vprašanj SQE1 znaša 575 GBP na mesec, če dejansko potrebujete prednostne scenarije vrtanja. Vprašanja? WeChat SQE100, [email protected] ali celebar.com.