SQE1 Droit et pratique de la propriété : baux, engagements et enregistrement

Vous venez de rédiger un article FLK2 de 180 questions et vous en ressortez confiant à l'égard du droit foncier, pour ensuite vous rendre compte que vous avez confondu un bail avec une licence à la question 47, que vous avez confondu les terres enregistrées et non enregistrées à la question 89 et que vous avez oublié quelles clauses s'appliquent aux terres en pleine propriété à la question 134. Cela vous semble familier ? Le droit et la pratique de la propriété se situent au sein de FLK2 aux côtés du droit foncier, et bien que les deux matières se chevauchent, elles testent des compétences très différentes. Le droit foncier se concentre sur les droits de propriété et l'équité ; Le droit et la pratique de la propriété se concentrent sur la mécanique transactionnelle , à savoir la manière dont vous achetez, vendez, louez et financez réellement une propriété en Angleterre et au Pays de Galles. Si vous manquez cette distinction, vous perdrez des points sur des questions que vous pensiez connaître.

Dans cet article, nous passerons en revue trois domaines à haut rendement qui apparaissent dans presque toutes les séances SQE1 : la distinction entre bail et licence, le caractère exécutoire des clauses de pleine propriété et les règles de priorité de la loi sur l'enregistrement foncier de 2002. Chaque section se termine par une astuce concrète que vous pouvez appliquer dans votre prochaine simulation. Nous indiquerons également où le programme FLK2 et la banque de questions du CELE SQE reflètent le format officiel SRA, afin que vous pratiquiez de la bonne manière dès le premier jour.

Location ou licence ? The Street contre Mountford Test

A accorde un droit de propriété ; une licence n'est qu'une autorisation personnelle d'occuper. La distinction est importante car seul un bail peut lier un successeur en titre, seul un bail déclenche les règles de sécurité d'occupation de la Loi sur le propriétaire et le locataire de 1954, et seul un bail compte comme un domaine foncier en vertu de la loi sur la propriété de 1925, article 1 (1) (b). Les examinateurs SQE1 adorent cela car les candidats choisissent souvent la mauvaise étiquette lorsque les faits sont ambigus.

La principale autorité est Street contre Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman a estimé que si un accord accorde possession exclusive pour une durée moyennant un loyer ou une autre contrepartie, il s'agit d'un bail, quel que soit le nom que les parties lui donnent. Les étiquettes n'ont pas d'importance ; la substance le fait. Même si le contrat mentionne « licence », le tribunal le requalifiera en location si ces trois caractéristiques sont présentes.

Possession exclusive signifie que l'occupant peut exclure tous les autres, y compris le propriétaire (sauf lorsque le propriétaire se réserve un droit d'entrée pour inspection ou réparation). Si le propriétaire conserve un droit général de déplacer l'occupant dans une autre pièce ou de partager l'espace à volonté, cela annule généralement la possession exclusive et indique une licence. XX3AA

Surveillez les modèles de faits impliquant des « occupations de service » ou des « locataires ». Dans Facchini contre Bryson [1952] 1 TLR 1386, le tribunal a trouvé un permis dans lequel l'occupant était un employé et la profession était liée à l'emploi. De même, lorsqu'un propriétaire fournit une assistance ou des services (nettoyage quotidien, changement de linge) et conserve les clés pour effectuer ces services, l'accord peut être une licence plutôt qu'un bail - voir Marchant contre Charters [1977] 1 WLR 1181.

SQE1 conseil : Dans une question à meilleure réponse unique, si le radical indique : "l'accord est qualifié de licence mais donne à l'occupant l'usage exclusif d'un appartement défini pendant douze mois à 800 £ par mois", choisissez la réponse qui le traite comme un bail. À l'inverse, si l'occupant partage une cuisine avec le propriétaire et n'a pas le droit d'exclure le propriétaire de la chambre, il s'agit presque certainement d'un permis. Les examinateurs ajouteront souvent une clause de diversion : « les parties conviennent qu'il ne s'agit pas d'une location » – pour voir si vous appliquez correctement Street contre Mountford.

Conventions de pleine propriété : lesquelles s'appliquent et lesquelles ne le sont pas ?

Les

Covenants – promesses concernant l’utilisation des terres – sont partout mis en pratique. Un promoteur vend des parcelles et veut empêcher les acheteurs d'ouvrir un fish and chips ; un voisin s'engage à ne pas construire à plus de deux étages. La question est de savoir si le successeur en titre du covenant ou du signataire initial peut faire respecter (ou être lié par) la promesse. Si vous vous trompez dans une question SQE1, vous manquerez des notes simples.

Avantage d'un engagement

Pour que l'avantage fonctionne selon la common law, quatre conditions doivent être remplies (dérivées de P & A Swift Investments contre Combined English Stores Group [1989] AC 632) :

1. L'alliance doit toucher et concerner la terre du signataire de l'alliance (cela affecte la valeur ou l'utilisation de cette terre, pas seulement une question personnelle).
2. Les partis d'origine doivent avoir intention l'avantage pour pouvoir se présenter. L'article 78 de la Loi sur la propriété de 1925 crée une présomption légale d'une telle intention, à moins que l'accord n'exclue expressément les successeurs.
3. Le demandeur doit détenir un domaine légal sur le terrain bénéficiant du bénéfice.
4. En common law, les avantages et les charges étaient historiquement tenus de toucher le même pays, bien que cela ait été assoupli en termes d'équité.

En équité, l'avantage peut également passer par annexation (express ou statutaire en vertu de l'article 78 LPA 1925), par cession (si attribué avec le terrain à chaque fois), ou dans le cadre d'un programme de construction (une exception légale locale pour les domaines vendus en parcelles avec des engagements réciproques).

Fardeau d’une alliance

Voici le problème : le burden d'un contrat de pleine propriété not s'exécute en common law (Austerberry contre Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). La seule façon de lier un successeur est dans equity, et seulement si l'engagement est restrictive (négatif en substance). La règle de Tulk contre Moxhay (1848) 2 Ph 774 autorise une clause restrictive pour lier les successeurs si : 

• il est de nature négatif (ne nécessite pas de dépense d'argent) ;
• il a été fait au profit de terre conservée du signataire du contrat ;
• it touche et concerne cette terre ;
• le fardeau était prévu à exécuter ; et
• le propriétaire actuel a eu avis (réel, implicite ou par enregistrement).

L'engagement

A « de ne pas utiliser les locaux à des fins professionnelles » est restrictif. Un engagement « pour maintenir la clôture en bon état » est positif (nécessite des dépenses) et not liera un successeur en droit ou en équité – bien qu'une rédaction intelligente (un loyer successoral en vertu de la loi sur les loyers de 1977, ou une chaîne d'engagements d'indemnisation) puisse contourner ce problème dans la pratique.

Astuce SQE1 : Si la question demande : « Le nouveau propriétaire peut-il faire respecter l'engagement ? » vérifiez d'abord si c'est l'avantage ou la charge qui est en cause. Si c’est le fardeau et que l’alliance est positive, la réponse est presque toujours « Non, elle ne lie pas le successeur ». S'il est restrictif et enregistré ou si le successeur en a été informé, il est probablement contraignant. XX3AA

Loi sur l'enregistrement foncier de 2002 : intérêts prioritaires et prépondérants

La plupart des terres d'Angleterre et du Pays de Galles sont désormais enregistrées au HM Land Registry. La Loi sur l'enregistrement foncier de 2002 (LRA 2002) régit la manière dont les intérêts sont créés, protégés et classés. Deux concepts font trébucher les candidats SQE1 à chaque séance : priority (quel intérêt l'emporte dans un litige ?) et intérêts prépondérants (quels droits lient un acheteur même s'ils n'apparaissent pas sur le registre ?).

La règle de priorité de base

Section 28 LRA 2002 stipule que la priorité d'un intérêt affectant une succession enregistrée est déterminée par le date de création, sauf lorsque la loi en dispose autrement. En pratique, « prévoit autrement » signifie registration. Si vous souhaitez que votre intérêt lie un acheteur, vous devez soit :

• enregistrez-le en tant que disposition enregistrable (par exemple, un bail légal de plus de sept ans doit être enregistré avec son propre titre – s 27(2)(b));
• le protéger par un avis sur le titre grevé (par exemple, une clause restrictive, un contrat successoral ou un bail équitable) ; ou
• compter sur le fait qu'il s'agit d'un intérêt prépondérant en vertu de l'annexe 3.

Si vous ne faites rien de tout cela, votre intérêt est vulnérable. Un acheteur à titre onéreux enregistré comme propriétaire se libère de vos intérêts non protégés (art. 29 LRA 2002), même si l'acheteur en avait connaissance. La connaissance à elle seule ne crée pas de priorité ; registration (ou statut de remplacement) le fait.

Intérêts prépondérants qui lient tout le monde

Schedule 3 répertorie les intérêts qui remplacent une disposition enregistrée. Les deux qui apparaissent le plus souvent dans les questions SQE1 sont :

1. Baux courts (para 1) : un bail de sept ans ou moins (à condition qu'il soit légal) l'emporte, donc un acheteur s'y soumet même s'il n'est pas inscrit au registre.
2. Intérêts des personnes dans l'occupation réelle (paragraphe 2) : si une personne ayant un intérêt de propriété (par exemple, un intérêt bénéficiaire dans le cadre d'une fiducie, d'un bail équitable, d'une option) occupe occupation réelle à la date de la disposition et, l'intérêt n'est pas évident lors d'une inspection raisonnablement minutieuse et, l'occupant n'a pas omis de le divulguer lorsqu'on lui a demandé, cet intérêt prévaut. C'est pourquoi les agents de transfert demandent toujours « Qui habite dans la propriété ? » et insistez pour que les occupants signent les formulaires de consentement.

Un exemple : A détient le titre légal de fiducie pour lui-même et B (une fiducie résultante ou par interprétation). A vend à C sans le consentement de B. Si B vit dans la maison au moment où C achète, l'intérêt équitable de B prévaudra sur la vente et liera C, même s'il n'y a rien sur le registre - Williams & Glyn's Bank Ltd contre Boland [1981] AC 487. Si B n'occupait pas la propriété, ou si C avait fait une enquête et que B avait omis de divulguer, l'intérêt ne l'emporterait pas et C prendrait gratuitement.

SQE1 conseil : Lorsqu'une question mentionne « l'acheteur a inspecté la propriété et n'a vu aucun signe d'occupation », ce fait est là pour une raison : il peut faire échouer une réclamation d'intérêts prépondérants en vertu du paragraphe 2(c)(i), qui exclut les intérêts qui auraient été évidents lors d'une inspection raisonnablement minutieuse. Lisez chaque mot de la racine. XX3AA

Rassembler tout cela : un exemple concret

Imaginez ce modèle de fait SQE1 : « L accorde à T un accord de trois ans pour occuper l'appartement 5 à 900 £ par mois. L'accord stipule » Il s'agit d'une licence, pas d'une location. » T a l'usage exclusif de l'appartement 5 et L ne peut entrer pour inspecter que sur préavis de 48 heures. L vend la propriété franche à P. P peut-il expulser T immédiatement ?" 

Première étape : appliquer Street contre Mountford. T en a la possession exclusive (peut exclure L sauf inspection), pour une durée (trois ans), moyennant un loyer. Le label « licence » n’a aucune importance. Il s'agit d'un lease. Deuxième étape : vérifier l'inscription. Un bail de trois ans est légal (accordé par acte ou, s'il ne dépasse pas trois ans, peut prendre effet en vertu de l'article 54 (2) LPA 1925 sans acte s'il est au loyer du marché avec possession immédiate). Il ne nécessite pas d'enregistrement car il dure moins de sept ans. Troisième étape : un intérêt prépondérant ? Oui – paragraphe 1 de l'annexe 3 LRA 2002. Le bail annule l'achat de P. P s'y soumet et ne peut pas expulser T jusqu'à la fin du mandat. La réponse est No, P ne peut pas expulser T immédiatement.

Cette question touche au bail/licence, aux formalités, aux seuils d'enregistrement et aux intérêts prépondérants – exactement le genre de synthèse que les examinateurs de SQE1 déploient. Si vous avez mémorisé des règles de manière isolée, vous aurez du mal. Si vous vous êtes entraîné à les appliquer à des faits superposés, vous repérerez le chemin en quelques secondes.

Comment CELE SQE vous prépare au droit et à la pratique de la propriété

Le programme FLK2 de

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