A leent £ 280.000 voor een huis dat uitsluitend op naam staat van de heer A. Zijn partner, die jaren eerder een derde van de koopprijs betaalde, woont daar en weet niets van de lening. De heer A blijft in gebreke. De bank wil bezit. Wie wint?
Als je instinct was: "Het hangt ervan af of ze daadwerkelijk een beroep uitoefende", ben je al halverwege. Als uw volgende gedachte was: "en of de bank navraag heeft gedaan, en of het geld aan twee trustees is betaald, en wanneer de bezetting moest bestaan", dan denkt u als iemand die het goed zal doen in FLK2. Bij vragen over landrecht in SQE1 wordt u zelden gevraagd een term te definiëren. Ze laten je in een geschil belanden tussen twee mensen met concurrerende claims en vragen welke de overhand heeft. Dat is een prioriteitsvraag, en prioriteit is de ruggengraat van het hele onderwerp.
Dit artikel neemt de delen van de grondwetgeving waar kandidaten het vaakst mee worstelen onder tijdsdruk – prioriteit in geregistreerde eigendomstitel, bijlage 3, niet-geregistreerde grond, pachtovereenkomsten en hypotheken – en geeft u voor elk een werkmethode.
Begin met de rente: is deze legaal of billijk?
Voordat u twee interesses kunt rangschikken, moet u weten wat elk van deze belangen is. Sectie 1(1) van de Law of Property Act 1925 staat slechts twee juridische nalatenschappen toe: de vergoeding voor eenvoudig absoluut bezit en de looptijd van jaren absoluut. Sectie 1, lid 2, somt de belangen op die legaal kunnen zijn: erfdienstbaarheden en winsten die gelijkwaardig zijn aan een van die nalatenschappen, lasten in de vorm van een wettelijke hypotheek en toegangsrechten. Al het andere heeft volgens sectie 1(3) alleen effect in billijkheid.
"Kan legaal zijn" is niet hetzelfde als "legaal". Er zijn nog drie hindernissen die van belang zijn:
XX0JJ Normaal gesproken is eenA Een mooie examenval: een poging tot een wettelijke toekenning die niet aan de formaliteiten voldoet, kan nog steeds de rechtvaardigheid aantasten. Een specifiek afdwingbaar contract om een huurovereenkomst van zeven jaar toe te kennen, creëert een rechtvaardige huurovereenkomst (het principe in Walsh v Lonsdale). Een hypotheek die nooit in het register wordt opgenomen, kan nog steeds van kracht zijn als een billijke last. Dus als de feiten zeggen dat de akte nooit is geregistreerd, stop dan niet – vraag wat er in het eigen vermogen overblijft en voer daar vervolgens de prioriteitsregels op uit.
Examengewoonte die de moeite waard is om te ontwikkelen: schrijf voor elke interesse in het feitenpatroon twee letters in de kantlijn: L of E. De helft van de verkeerde antwoorden in de grondwet MCQs komt voort uit het toepassen van de billijke regels op een juridisch belang, of omgekeerd.
Geregistreerde grondprioriteit: secties 28 en 29 van de LRA 2002
De standaardregel in artikel 28 is chronologisch: belangen worden gerangschikt in volgorde van ontstaan, en het maakt niet uit of het latere belang wordt geregistreerd. De meeste kandidaten vergeten dat sectie 28 bestaat omdat de uitzondering deze zo vaak inslikt.
Die uitzondering is sectie 29. Wanneer er een registreerbare beschikking is opgesteld onder bezwarende titel en deze naar behoren is geregistreerd, neemt de gedisponeerde afstand van reeds bestaande belangen, tenzij het belang ofwel (a) in het register wordt beschermd door een kennisgeving, of (b) een doorslaggevend belang is dat valt onder bijlage 3.
Breek sectie 29 op in vier controles en pas ze in deze volgorde toe:
XX0JJDenk ook aan de economische belangen onder een trust van land. Deze kunnen niet worden beschermd door middel van een kennisgeving; de juiste invoer is restriction. Hun werkelijke bescherming ligt elders – in de bezetting, of in de afwezigheid van overmacht.
Schema 3: overheersende belangen die een koper verslaan
Drie paragrafen van Schema 3 doen bijna al het werk in FLK2.
Lid 1 — wettelijke huurovereenkomsten van zeven jaar of minder. Deze worden automatisch opgeheven. Dit is de reden waarom de korte residentiële of commerciële verhuur die nergens in het register voorkomt, de koper nog steeds bindt.
Paragraaf 2 — belangen van personen in feitelijke bezetting. Twee voorwaarden: de eiser moet een eigendomsbelang hebben (een vergunning volstaat niet) en moet feitelijk eigenaar zijn van de grond waarop de interest betrekking heeft. Controleer dan de uitzonderingen. Het belang heeft geen voorrang als er navraag is gedaan bij de bewoner en het belang niet openbaar is gemaakt terwijl dit redelijkerwijs wel had kunnen gebeuren, of als de bewoning bij een redelijk zorgvuldige inspectie niet duidelijk zou zijn geweest en de koper er geen feitelijke kennis van had.
Timing is waar markeringen verloren gaan. In Abbey National Building Society v Cann oordeelde het House of Lords dat er sprake moet zijn van bewoning op de datum van de beschikking, en dat wanneer aankoop en hypotheek deel uitmaken van een enkele transactie, er geen moment is waarop de lener het onroerend goed vrij houdt van de kosten van de kredietverstrekker. Williams & Glyn's Bank tegen Boland bevestigt dat een echtgeno(o)t(e) of partner met een economisch aandeel een eigen feitelijk beroep kan uitoefenen, ondanks dat de juridische eigenaar daar ook woont.
En dan de grote neutralisator: overreaching. Op grond van secties 2 en 27 LPA 1925 worden, als er kapitaalgeld wordt betaald aan ten minste twee trustees of een trustmaatschappij, de economische belangen van het land geveegd en aan de opbrengst gehecht. City of London Building Society tegen Flegg is het geval dat wordt aangehaald. Een te groot belang heeft niets meer om terzijde te schuiven – en daarom is in het scenario bovenaan dit artikel de geregistreerde eigenaar met één naam het feit dat werkelijk de uitkomst bepaalt.
Niet-geregistreerd land: landheffingen en de kennisgevingsdoctrine
Niet-geregistreerde titel verschijnt nog steeds in FLK2 en draait op een andere engine. Juridische belangen binden de wereld, vrijwel zonder uitzondering. Billijke belangen opgesplitst in twee groepen.
De meeste daarvan kunnen worden geregistreerd als grondrechten onder de Land Charges Act 1972 op naam van de eigenaar van het landgoed: beperkende convenanten en billijke erfdienstbaarheden gecreëerd na 1925 (Klasse D), landgoedcontracten en -opties (Klasse C(iv)), puisne-hypotheken (Klasse C(i)) en huisrechten (Klasse F). Registratie wordt beschouwd als daadwerkelijke kennisgeving. Niet-registratie is dodelijk – en op brute wijze. In Midland Bank Trust Co Ltd tegen Green werd een niet-geregistreerde aankoopoptie nietig verklaard tegen een koper voor geld of geldswaarde, ook al betaalde zij ver onder de marktwaarde en wist ze er alles van. Motief was niet relevant.
Wat overblijft – voornamelijk economische belangen onder een trust – wordt bepaald door eerst de overschrijding en, bij gebrek daaraan, de oude doctrine van opzeg: is de koper een bonafide koper van een legaal landgoed tegen waarde zonder voorafgaande kennisgeving, feitelijk, constructief of toegerekend? Kingsnorth Finance Co Ltd tegen Tizard laat zien hoe constructief ingebrekestelling wordt beoordeeld: een kredietverstrekker die op een zondagmiddag, op een vooraf afgesproken afspraak, inspecteerde, toen de bewoner op een handige manier was verwijderd, werd aangesteld met een kennisgeving van wat een goede inspectie zou hebben onthuld.
Leaseovereenkomsten en hypotheken: de twee relaties die geschillen veroorzaken
Voor huurovereenkomsten blijft Street v Mountford het uitgangspunt: exclusief bezit, voor een bepaalde tijd, tegen een huurprijs, levert huur op, ongeacht het label dat de partijen hanteerden. Rechtbanken kijken naar de inhoud, en schijnclausules die zijn opgenomen om de huurovereenkomst teniet te doen, worden genegeerd (Antoniades v Villiers). De termijn moet een bepaalde duur hebben; een subsidie voor onbepaalde tijd "voor de duur van de wegverbreding" is mislukt in Prudential Assurance Co Ltd tegen London Residuary Body.
OWat de convenanten betreft, is de scheidslijn 1 januari 1996. Leaseovereenkomsten die op of na die datum worden verleend, vallen onder de Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: een toewijzende huurder wordt ontheven van de convenanten, hoewel een verhuurder mogelijk een geautoriseerde garantieovereenkomst nodig heeft. Huurovereenkomsten die vóór die datum zijn afgesloten, vallen onder het oude contractuele regime, waarbij de oorspronkelijke huurder gedurende de gehele looptijd aansprakelijk kan blijven. Controleer eerst de subsidiedatum.
Voor hypotheken: aflossingsherziening op drie punten. Het recht op verlossing kan niet illusoir worden gemaakt, en gewetenloze bijkomende voordelen of belemmeringen voor de billijkheid van de verlossing kunnen worden weggenomen. Ongepaste beïnvloeding in zekerheidszaken volgt Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): wanneer een persoon zijn huis aanbiedt als zekerheid voor de schulden van iemand anders, wordt de kredietverstrekker aan een onderzoek onderworpen en moet hij ervoor zorgen dat onafhankelijk juridisch advies wordt gegeven, anders riskeert hij dat de aanklacht wordt ingetrokken. En bij executie ontstaat de verkoopbevoegdheid op grond van artikel 101 LPA 1925 zodra de hypotheek bij akte is vastgelegd en de wettelijke datum voor aflossing is verstreken, maar deze kan alleen worden uitgeoefend in de omstandigheden van artikel 103. De opbrengsten worden vervolgens toegepast in het wettelijke bevel op grond van artikel 105: eerdere lasten, kosten, de hypotheekschuld, en vervolgens het eventuele overschot aan de volgende schuldenaar of de lener.
A vierstapsmethode voor elke FLK2 prioriteitsvraag
Onder examenomstandigheden heb je ongeveer anderhalve minuut per vraag. Je hebt routine nodig, geen debat.
XX0JJOefen dit aan de hand van tien vragen en het wordt een automatisme. Oefen het op geen enkele optie en je zult vier plausibele opties lezen en degene kiezen die het eerlijkst klinkt – wat in het grondrecht zelden de juiste is.
Als je gestructureerde ondersteuning wilt in plaats van nog een stapel aantekeningen, geeft CELE SQE al vanaf de allereerste zitting les in alle dertien SQE1-vakken. Onze SQE1-cursussen kosten £ 3.720 (lange termijn), £ 2.750 (middellange termijn) en £ 1.750 (korte termijn), met een enkele FLK-optie voor de halve prijs en £ 150 korting voor early bird-boekingen of boekingen binnen drie maanden na het examen. Het abonnement op de SQE1-vragenbank kost £ 575 per maand als u daadwerkelijk prioriteitsscenario's nodig heeft. Vragen? WeChat SQE100, [email protected] of celebar.com.