Imaginați asta. Sunteți în ziarul FLK2, ceasul ticăie și o singură întrebare cu cel mai bun răspuns lasă în fața dvs. un cumpărător care tocmai a descoperit că proprietatea se află lângă o ocolire planificată. Vânzătorul nu a menționat-o niciodată. Ce ar fi trebuit să facă avocatul și în ce etapă a tranzacției? Dacă mintea îți este în gol, nu ești singur — Legea și practica proprietății este subiectul în care candidații cunosc teoria dreptului funciar, dar înghețează procedura. Acest articol prezintă tranzacția de transfer așa cum o testează examinatorii SQE1: ca o secvență de decizii luate de un avocat adevărat.
De ce domină procedura de transport SQE1 FLK2
Legea funciară vă oferă regulile de fond — succesiuni, servituți, coproprietate, înregistrarea titlului. Dreptul și practica proprietății pun o întrebare mai grea, mai practică: ce face avocatul de fapt do cu acele reguli, pas cu pas, pentru a trece o vânzare de la instrucțiune la finalizare fără neglijență? Cele două subiecte se suprapun foarte mult, astfel încât examinatorii pot construi o întrebare care arată ca legea funciară, dar este într-adevăr o procedură de testare, sau invers.
Sfatul meu pentru oricine lucrează prin FLK2 este să construiască mai întâi o cronologie mentală a tranzacției, apoi să suspende regulile legale. Odată ce vă puteți imagina etapele în ordine, punctele mai complicate - când riscul trece, când contractele devin obligatorii, cine este responsabil pentru ce - se instalează. Să parcurgem cronologia.
Etapa precontractuală: investigarea titlului și ridicarea întrebărilor
Etot ceea ce protejează cumpărătorul se întâmplă înainte de semnarea contractului. Aici este câștigată sau pierdută întrebarea de ocolire de mai sus. Avocatul cumpărătorului trebuie să investigheze titlul de proprietate și să efectueze investigațiile standard, astfel încât clientul să știe exact ce cumpără.
Pentru terenul înregistrat, avocatul obține copii oficiale ale registrului și ale planului de proprietate de la HM Land Registry în conformitate cu Legea privind înregistrarea imobiliară din 2002 și verifică registrele de proprietate, proprietate și taxe. Pentru terenul neînregistrat — încă examinabil — avocatul examinează un simbol al titlului și verifică un lanț neîntrerupt de proprietate care are cel puțin 15 ani înapoi la o rădăcină bună a titlului, apoi efectuează o căutare a taxelor funciare împotriva numelor proprietarilor imobiliare.
Pe lângă titlu, avocatul cumpărătorului ridică căutări și anchete înainte de contract. Pachetul obișnuit include o căutare a autorităților locale (care ar dezvălui ocolirea planificată), o căutare de drenaj și apă, o căutare de mediu și întrebări pre-contract ale vânzătorului, adesea pe formularele standard ale Societății de Avocatură. Amintiți-vă aici principiul de guvernare:
Avertisment emptor — lăsați cumpărătorul să aibă grijă. Vânzătorul nu este, în general, obligat să ofere voluntar defectele fizice, așa că avocatul cumpărătorului trebuie să caute și să se intereseze. Vânzătorul trebuie, totuși, să dezvăluie vicii ascunse ale dreptului de proprietate și nu trebuie să declare în mod activ proprietatea.
O capcană SQE1 de urmărit: un răspuns vag la întrebări care se dovedește a induce în eroare poate oferi cumpărătorului o reclamație pentru denaturare. Deci, atunci când o întrebare arată că un vânzător dă un răspuns pe jumătate adevărat, gândiți-vă la remedii, nu doar la procedură.
Schimb de contracte: punctul fără întoarcere
Până la schimb, oricare dintre părți poate pleca. La schimb de contracte părțile devin obligate legal să finalizeze, iar acesta este unul dintre momentele cele mai greu testate din FLK2. Un contract de vânzare de teren trebuie să respecte secțiunea 2 din Legea proprietății (dispoziții diverse) din 1989: trebuie să fie în scris, să conțină toți termenii conveniți în mod expres și să fie semnat de sau în numele ambelor părți.
Schimbarea contractelor se face, de regulă, folosind formulele Societății de Avocatură pentru schimbul telefonic (Formula A, B sau C), care stabilesc exact ce se angajează să facă avocații. Cumpărătorul plătește în mod normal un depozit de 10% din prețul de cumpărare la schimb. Cunoașteți distincția pe care examinatorii o iubesc:
- A depozit deținut ca stakeholder nu poate fi eliberat vânzătorului până la finalizare.
- A depozit deținut ca agent pentru vânzător poate fi transferat imediat, ceea ce este mai riscant pentru cumpărător.
Riscul imobilului trece la cumpărător la schimb, nu la finalizare. Această regulă unică explică de ce cumpărătorul trebuie să aibă asigurare pentru clădiri din momentul schimbului de contracte. Dacă casa arde a doua zi după schimb, este problema cumpărătorului — un tipar de fapt care apare din nou și din nou.
Condițiile standard, de obicei Condițiile standard de vânzare sau Condițiile standard de proprietate comercială, completează golurile dintre condițiile speciale pe care părțile le negociază. În cazul în care o parte nu reușește să completeze, cealaltă parte poate trimite o notificare de finalizare, făcându-se timp de esență și deschizând ușa căilor de atac, inclusiv confiscarea depozitului și, în cele din urmă, rezilierea.
De la schimb până la finalizare: pașii de pre-finalizare
Decalajul dintre schimb și finalizare este locul în care avocatul cumpărătorului face ordine. Două căutări înainte de completare contează cel mai mult.
Pentru terenul înregistrat, avocatul efectuează o căutare prioritară OS1 la Cartea Funciară HM. Aceasta oferă o perioadă de prioritate – în prezent 30 de zile lucrătoare – în care cumpărătorul poate înregistra tranzacția fără orice noi înregistrări în registru. Introduceți aplicația în acea fereastră și interesul cumpărătorului are prioritate. Pentru terenuri neînregistrate, o căutare a taxelor funciare (formularul K15) face o lucrare similară și oferă propria perioadă de protecție.
Acolo unde achiziția este finanțată printr-o ipotecă, avocatul împrumutătorului – adesea aceeași firmă care acționează în numele cumpărătorului – trebuie să efectueze, de asemenea, o căutare a falimentului (formularul K16) împotriva împrumutatului pentru a satisface creditorul. Avocatul transmite apoi împrumutătorului un certificat de titlu și retrage avansul ipotecar gata pentru ziua de finalizare.
Finalizare și post-finalizare: taxă și înregistrare
La finalizare se achită soldul prețului de cumpărare, vânzătorul predă actul de transfer (un TR1 pentru întregul titlu înregistrat), iar cumpărătorul devine îndreptățit la proprietate. Transferul trebuie să se facă prin act în conformitate cu secțiunea 52 din Legea proprietății din 1925 - un punct de suprapunere clar cu cunoștințele dvs. de drept funciar.
Finalizarea nu este linia de sosire. Două sarcini ulterioare încheierii sunt exact în programa SQE1 și ambele au termene limită pe care ar trebui să le memorați ca intervale, mai degrabă decât să ghiciți cifre exacte:
Tax apoi înregistrare. Cumpărătorul trebuie să depună o declarație de taxă de timbru și să plătească orice SDLT datorat în fereastra legală după finalizare. Doar odată ce SDLT este plătit, cumpărătorul poate solicita la HM Registrul Funciar pentru a înregistra transferul și orice taxă nouă.
Două puncte testează examinatorii aici. În primul rând, în Wales, SDLT nu se aplică — în schimb se percepe taxa pe tranzacții funciare. O întrebare care plasează proprietatea în Cardiff este să testeze dacă ați observat diferența. În al doilea rând, înregistrarea este constitutivă pentru multe tranzacții: în conformitate cu Legea privind înregistrarea terenurilor din 2002, un transfer al unei proprietăți înregistrate nu funcționează conform legii până când este finalizat prin înregistrare. Între timp, cumpărătorul deține interesul echitabil, tocmai de aceea contează atât de mult căutarea prioritară.
Chiria și examinatorii de puncte practice recompensează
Cumpărarea unei proprietăți închiriate închiriază pași suplimentari pe aceeași cronologie. Avocatul cumpărătorului examinează contractul de închiriere pe termen, taxa de serviciu și chiria terenului și solicită proprietarului sau agentului administrativ. În cazul în care contractul de închiriere necesită acordul proprietarului pentru a ceda, acel consimțământ trebuie obținut și proprietarul nu trebuie să-l rețină în mod nerezonabil. La o nouă închiriere de spații comerciale, urmăriți siguranța proprietății în temeiul Legii proprietarilor și chiriașilor din 1954 și dacă părțile au renunțat la aceasta.
Pe parcursul tranzacției, conduita stă în fundal. Un avocat care acționează atât pentru cumpărător, cât și pentru creditor, sau pentru cumpărători în comun, trebuie să fie atent la un conflict de interese în conformitate cu Standardele și Reglementările SRA și trebuie să păstreze banii clienților în strictă conformitate cu Regulile privind conturile SRA – care leagă în mod clar Legea și Practica proprietății de revizuirea Contului dvs. de avocat.
.Deci cum transformi toate astea în semne? Încercați aceste mișcări practice:
- Desenați cronologia o dată, manual: instrucțiuni → căutări și întrebări → schimb → căutări pre-completare → finalizare → SDLT → înregistrare. Apoi testați-vă ce se întâmplă la fiecare nod.
- Pentru fiecare tipar de fapte, întrebați în ce stadiu ne aflăm? Răspunsul corect activează aproape întotdeauna sincronizarea.
- Reține consecințele schimbului — contract obligatoriu, depozit, trecerea riscului, asigurare — deoarece acel cluster este de aur pentru formatul SBA.
- Păstrați procedurile înregistrate și neînregistrate în coloane mentale separate, astfel încât să nu aplicați niciodată o căutare de taxe funciare pe terenul înregistrat.
Stăpânește secvența și întrebările încetează să se mai simtă ca teste de memorie și încep să te simți ca meseria pentru care te antrenezi.
Cum poate ajuta CELE SQE
La CELE SQE (celebar.com) am predat Dreptul și Practica Proprietății încă de la prima ședință SQE, iar materialele noastre mapează toată această cronologie de transport la felul de întrebări cu cel mai bun răspuns cu care te vei confrunta. Dacă doriți structură, cursurile SQE1 variază de la 1.750 GBP pentru opțiunea pe termen scurt până la 3.720 GBP pentru cursul pe termen lung, cu prețuri FLK unice la jumătate din aceste tarife dacă aveți nevoie doar de FLK2, plus o reducere de 150 GBP pentru primirea timpurie. Preferi să găsești întrebări sau să citești în ritmul tău? Banca de întrebări SQE1 costă 575 GBP pe lună, iar setul complet de manuale este de 950 GBP. Contactați-ne oricând pe WeChat SQE100 sau la [email protected].