รูปภาพห้องสอบ SQE1 คำถามที่มีคำตอบที่ดีที่สุดข้อเดียวจะทำให้คุณตกสถานการณ์: ลูกค้าของคุณกำลังซื้อบ้านฟรีโฮลด์ในราคา 480,000 ปอนด์ การค้นหาในท้องถิ่นได้ทำเครื่องหมายโครงการขยายถนนในบริเวณใกล้เคียง และคุณเหลือกระดาษอีกสี่ชั่วโมง ข้อเท็จจริงข้อใดที่เปลี่ยนคำแนะนำของคุณจริง ๆ และข้อใดที่รบกวนสมาธิ นี่คือการทดสอบที่แท้จริงใน Property Law and Practice — ไม่ใช่การท่องจำคำจำกัดความ แต่เป็นการรู้ว่าทนายความจะทำอะไรต่อไป
ผู้สมัครส่วนใหญ่พบว่าไทม์ไลน์การลำเลียงแบบกว้างสามารถจัดการได้ จุดที่เครื่องหมายต่างๆ หลุดลอยไปอย่างเงียบๆ คือรายละเอียดในช่วงกลางและสิ้นสุดของธุรกรรม ซึ่งได้แก่ การค้นหาคำสั่งซื้อ จำนวนภาษีที่ต้องชำระ และวิธีปกป้องผู้ซื้อที่สำนักทะเบียนที่ดิน เรามาดูส่วนที่ผู้ทดสอบชอบทดสอบในช่วง FLK2.
กันดีกว่าเหตุใดกฎหมายและหลักปฏิบัติด้านทรัพย์สินจึงอยู่ใน FLK2
กฎหมายทรัพย์สินและการปฏิบัติเป็นหนึ่งในหกวิชาของ FLK2 ควบคู่ไปกับกฎหมายที่ดิน ทรัสต์ พินัยกรรมและการบริหาร บัญชีทนายความ และกฎหมายอาญาและการปฏิบัติ กฎหมายที่ดินให้หลักคำสอนพื้นฐานแก่คุณ — ทรัพย์สินทางกฎหมาย, ความผ่อนคลาย, การเป็นเจ้าของร่วม Property Practice ใช้หลักคำสอนนั้นและถามคำถามที่ยากกว่า: คุณจะย้ายอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อได้อย่างไรโดยไม่เปิดเผยลูกค้าของคุณ
รูปแบบการประเมิน SQE1 คือเอกสารสองฉบับ โดยมีคำถามที่มีคำตอบดีที่สุดเพียงข้อเดียว 180 ข้อ แต่ละฉบับ ใช้เวลา 5 ชั่วโมง 20 นาทีต่อฉบับ ตามข้อกำหนด SRA ล่าสุด คำถาม Property Practice ไม่ค่อยขอให้คุณท่องกฎในบทคัดย่อ พวกเขาทำให้คุณสวมบทบาทเป็นทนายความแทนและขอให้ดำเนินการขั้นตอนต่อไปให้ถูกต้อง การวางกรอบนั้นเป็นเบาะแสสำหรับการแก้ไข: เรียนรู้กระบวนการ ไม่ใช่แค่คำศัพท์
A นิสัยที่มีประโยชน์: สำหรับทุกหัวข้อ ให้ถามว่า "ใครเป็นคนทำ ในระยะไหน และจะเกิดอะไรขึ้นถ้ามันผิดพลาด" โดยปกติผู้ตรวจสอบจะทดสอบมุมใดมุมหนึ่งในสามมุมนั้นการค้นหาตามสัญญา
: สิ่งที่แต่ละคนบอกคุณจริงๆ
เนื่องจากหลักการของ caveat emptor (ให้ผู้ซื้อระวัง) ควบคุมการขนย้าย ผู้ขายจึงไม่มีหน้าที่ทั่วไปในการอาสาข้อบกพร่องในทรัพย์สิน ทนายความของผู้ซื้อจะต้องค้นหาปัญหาก่อนการแลกเปลี่ยน นั่นคือสิ่งที่ค้นหา และ SQE ชอบที่จะทดสอบว่าคุณสามารถจับคู่การค้นหาที่ถูกต้องกับความกังวลที่ถูกต้องได้หรือไม่
XX0ปปปย้อนกลับไปที่สถานการณ์การขยายถนนของเรา รูปแบบที่เสนอคือสิ่งที่การค้นหาในท้องถิ่นได้รับ งานของคุณคือไม่ต้องตื่นตระหนก คือการรายงานการค้นพบให้กับลูกค้า พิจารณาผลกระทบต่อมูลค่าและความเพลิดเพลิน และให้คำแนะนำว่าจะดำเนินการ เจรจาใหม่ หรือถอนตัวก่อนการแลกเปลี่ยน ใน SBA คำตอบที่ "ดีที่สุด" มักจะเป็นขั้นตอนถัดไปที่เน้นลูกค้าเป็นหลัก ไม่ใช่คำตอบที่น่าทึ่ง
Eการแลกเปลี่ยน การฝากเงิน และเงื่อนไขมาตรฐาน
สัญญาขายที่ดินจะต้องเป็นไปตามมาตรา 2 ของพระราชบัญญัติ Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989: เป็นลายลักษณ์อักษร โดยรวมข้อกำหนดที่ตกลงกันไว้ทั้งหมดไว้ในเอกสารฉบับเดียว และลงนามโดยทั้งสองฝ่าย ข้อตกลงด้านที่อยู่อาศัยมักจะร่างตามเงื่อนไขการขายมาตรฐาน ข้อตกลงเชิงพาณิชย์เกี่ยวกับเงื่อนไขทรัพย์สินเชิงพาณิชย์มาตรฐาน รู้ความแตกต่างในชื่อ และรู้ว่ามีอะไรเปลี่ยนแปลงที่ exchange.
Oในการแลกเปลี่ยน สัญญาจะมีผลผูกพัน และโดยทั่วไปความเสี่ยงในทรัพย์สินจะส่งผ่านไปยังผู้ซื้อภายใต้เงื่อนไขมาตรฐาน ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการประกันอาคารของผู้ซื้อจึงควรมีไว้อยู่แล้ว โดยทั่วไปเงินฝากจะอยู่ที่ 10 เปอร์เซ็นต์ หากผู้ซื้อไม่ดำเนินการให้เสร็จสิ้นในภายหลัง ผู้ขายสามารถเก็บเงินมัดจำนั้นไว้และอาจหาทางแก้ไขเพิ่มเติม กับดักการสอบทั่วไปทำให้เกิดความสับสนระหว่างตำแหน่งก่อนการแลกเปลี่ยน (ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถเดินออกไปได้) กับตำแหน่งหลัง (สัญญาผูกมัด ผลที่ตามมาที่แท้จริง) แก้ไขบรรทัดนั้นให้มั่นคงในใจของคุณ
อากรแสตมป์ภาษีที่ดิน: การทดสอบตัวเลขของผู้ตรวจสอบ
อากรแสตมป์ภาษีที่ดิน (SDLT) เป็นที่ชื่นชอบเนื่องจากบังคับให้คุณใช้กฎมากกว่าที่จะเรียกคืน SDLT ถูกเรียกเก็บเงินสำหรับธุรกรรมที่ดินในอังกฤษและไอร์แลนด์เหนือ (เวลส์มีภาษีธุรกรรมที่ดินเป็นของตัวเอง) คำนวณโดยใช้เกณฑ์แบ่งเป็นแถบ แต่ละส่วนของราคาจะถูกหักภาษีตามอัตราสำหรับแถบนั้น ไม่ใช่ราคาทั้งหมดในอัตราเดียว
คุณไม่จำเป็นต้องจดจำทุกเกณฑ์ของเพนนี และอัตราจะเปลี่ยนแปลง ดังนั้นให้แก้ไขแบนด์ปัจจุบันจากแหล่งที่เชื่อถือได้ใกล้กับที่นั่งของคุณ สิ่งที่คุณต้องเข้าใจความเย็นคือแนวคิดที่ผู้ตรวจสอบตั้งคำถามประมาณ:XX1ปปXX0ปปป
ฝึกการคำนวณชิ้นด้วยตัวเลขกลมๆ จนกระทั่งเป็นไปโดยอัตโนมัติ ในการสอบ คุณจะมีเวลาไม่นาน ดังนั้น การใช้วิธี banding อย่างคล่องแคล่วจึงคุ้มค่ามากกว่าการพยายามจำตารางที่คุณจำได้เพียงครึ่งเดียว
เสร็จสิ้นและหลังเสร็จสิ้น: การปกป้องผู้ซื้อ
เสร็จสมบูรณ์คือเมื่อยอดคงเหลือของราคาซื้อผ่านไป ผู้ขายลาออก และผู้ซื้อมีสิทธิในทรัพย์สิน โฉนดการโอน ซึ่งโดยปกติจะเป็นแบบฟอร์มทะเบียนที่ดิน TR1 จะต้องเป็นไปตามมาตรา 52 ของ Law of Property Act 1925 และดำเนินการเป็นโฉนด แต่ความสมบูรณ์ไม่ใช่เส้นชัย สองขั้นตอนหลังเสร็จสิ้นจะตัดสินว่าลูกค้าของคุณปลอดภัยจริงหรือไม่
ขั้นแรก ภาษี การคืนสินค้าและการชำระเงิน SDLT จะต้องได้รับการจัดการภายในกำหนดเวลาตามกฎหมาย พลาดแล้วลูกค้าต้องเผชิญกับบทลงโทษและดอกเบี้ย — ความเสี่ยงจากการประมาทเลินเล่อในโลกแห่งความเป็นจริง และรูปแบบข้อเท็จจริง SBA ที่เป็นระเบียบเรียบร้อย
ประการที่สอง การจดทะเบียน ภายใต้ Land Registration Act 2002 การโอนกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนหรือการให้เช่าเป็นระยะเวลามากกว่าเจ็ดปีถือเป็นการจัดการที่สามารถจดทะเบียนได้ กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายของผู้ซื้อจะไม่ผ่านจนกว่าจะมีการลงทะเบียนการโอนที่ HM Land Registry - มาตรา 27 ทำให้การลงทะเบียนเป็นข้อกำหนดสำหรับการจัดการเพื่อดำเนินการตามกฎหมาย จนกว่าจะถึงตอนนั้นผู้ซื้อจะถือครองผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกันเท่านั้น
นี่คือจุดที่ช่วงเวลาลำดับความสำคัญ จากการค้นหาอย่างเป็นทางการก่อนเสร็จสิ้น (แบบฟอร์ม OS1) มีความสำคัญ การค้นหาดังกล่าวจะให้หน้าต่างที่มีการป้องกันในระหว่างที่ผู้ซื้อสามารถลงทะเบียนได้ฟรีจากรายการภายหลังส่วนใหญ่ โดยที่ใบสมัครมาถึงที่ Land Registry ภายในระยะเวลาดังกล่าว การทำความเข้าใจว่าเหตุใดจึงมีกรอบเวลาดังกล่าว — เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ขายสร้างความสนใจใหม่ระหว่างการค้นหาและการลงทะเบียน — ถือเป็นการให้รางวัลแก่ผู้ตรวจสอบเหตุผลอย่างแน่นอน
สิทธิการเช่าพิเศษที่คุณไม่สามารถข้ามได้
Freehold เป็นเรื่องราวที่สะอาดตายิ่งขึ้น สิทธิการเช่าจะเพิ่มชิ้นส่วนที่เคลื่อนไหวได้ และ FLK2 จะทดสอบชิ้นส่วนเหล่านั้น สำหรับการซื้อสิทธิการเช่า ให้สังเกตความยินยอมของเจ้าของบ้านในการมอบหมาย (ใบอนุญาตในการมอบหมาย) ข้อจำกัดใดๆ ในทะเบียนที่ต้องใช้ใบรับรองของเจ้าของบ้านก่อนจดทะเบียน ค่าบริการ และค่าเช่าที่ดินค้างชำระ และต้องแจ้งการมอบหมายให้เจ้าของบ้านทราบหลังจากเสร็จสิ้นหรือไม่ สัญญาเช่าที่มีระยะเวลานานกว่าเจ็ดปีสามารถจดทะเบียนแยกต่างหากโดยมีหมายเลขกรรมสิทธิ์ของตนเอง
ประเด็นสำคัญในทางปฏิบัติ: เมื่อคำถามกล่าวถึงแฟลต บริษัทจัดการหรือค่าบริการ ให้ช้าลง "คำตอบที่ดีที่สุด" มักจะเปิดขั้นตอนเฉพาะการเช่าซึ่งแผนการแก้ไขแบบฟรีโฮลด์เท่านั้นจะพลาด
A แผนการแก้ไขที่มุ่งเน้นสำหรับ Property Practice
คุณควรศึกษาเรื่องนี้อย่างไร? ลองแมปธุรกรรมทั้งหมดในหน้าเดียว: สัญญาล่วงหน้า (การค้นหา การสอบถาม การร่าง) การแลกเปลี่ยน (สัญญาที่มีผลผูกพัน การฝาก ความเสี่ยง) การดำเนินการเสร็จสิ้น (โฉนดการโอน กระแสเงิน) และหลังเสร็จสิ้น (SDLT การลงทะเบียน ระยะเวลาลำดับความสำคัญ) จากนั้นแนบกฎสำคัญและความเสี่ยงสำคัญในแต่ละขั้นตอน แผนภาพเดียวนั้นตอบคำถาม SBA ส่วนใหญ่ได้เร็วกว่ากำแพงบันทึกใดๆ
การคำนวณDrill SDLT จนกระทั่งแถบคาดเป็นธรรมชาติที่สอง ซักซ้อมความแตกต่างระหว่างสภาพที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ และทุกครั้งที่คุณถามคำถามฝึกหัดผิด ให้จดว่าคุณพลาด rule, stage หรือ consequence ซึ่งเป็นมุมสามมุมเดียวกันกับที่ผู้สอบใช้ รูปแบบข้อผิดพลาดของคุณเองเป็นเส้นทางที่เร็วที่สุดในการปรับปรุง
คำเตือนครั้งสุดท้าย: Property Practice เชื่อมโยงกับบัญชีทนายความและกฎหมายที่ดิน เงินของลูกค้าเมื่อเสร็จสิ้น การชำระเงิน SDLT เงินทดรองจำนอง ทั้งหมดนี้ดำเนินการผ่านบัญชีแยกประเภทของลูกค้า แก้ไขหัวข้อเหล่านี้โดยดูว่าเชื่อมโยงกันอย่างไร และคำถามข้ามหัวข้อก็หยุดรู้สึกเหมือนถูกซุ่มโจมตี
หากคุณต้องการการสนับสนุนแบบมีโครงสร้าง นั่นคือสิ่งที่เราทำที่ CELE SQE (celebar.com) หลักสูตร SQE1 ของเราเริ่มต้นที่ 1,750 ปอนด์สำหรับตัวเลือกระยะสั้น จนถึง 3,720 ปอนด์สำหรับโปรแกรมระยะยาว โดยมีตัวเลือก FLK เดียวในราคาเพียงครึ่งราคา หากคุณต้องการเพียง FLK2 และส่วนลดสำหรับนกล่วงหน้า 150 ปอนด์ ผู้สมัครจำนวนมากจับคู่หลักสูตรกับธนาคารคำถามที่ 575 ปอนด์ต่อเดือน เพื่อฝึกฝนรูปแบบ SBA ตรงตามที่อธิบายไว้ข้างต้น คำถาม? ติดต่อเราทาง WeChat SQE100 หรือที่ [email protected] — ไม่ต้องกดดัน แค่ชี้ทางที่ถูกต้องให้กับคุณ