Pozemkové právo pro SQE1 FLK2: přednost, prvořadé zájmy, pronájmy

A půjčuje 280 000 GBP proti domu registrovanému na jediné jméno pana A. Jeho partner, který před lety zaplatil třetinu kupní ceny, tam bydlí a o úvěru nic neví. Pan A je výchozí. Banka chce držení. Kdo vyhraje?

Pokud byl váš instinkt "záleží na tom, zda byla ve skutečném zaměstnání", jste na půli cesty. Pokud vaše další myšlenka byla „a zda banka provedla šetření a zda byly peníze vyplaceny dvěma správcům a kdy okupace musela existovat“ – uvažujete jako někdo, komu se bude dařit v FLK2. Otázky pozemkového práva v SQE1 vás zřídka požadují, abyste definovali pojem. Pustí vás do sporu mezi dvěma lidmi s konkurenčními nároky a zeptají se, který z nich převládá. To je prioritní otázka a prioritou je páteř celého subjektu.

Tento článek obsahuje části pozemkového práva, se kterými kandidáti nejčastěji tápou pod časovým tlakem – priorita v registrovaném vlastnictví, listina 3, neregistrované pozemky, nájemní smlouvy a hypotéky – a poskytuje vám pracovní metodu pro každou z nich.

Začněte úrokem: je to legální nebo spravedlivé?

Než budete moci ohodnotit dva zájmy, musíte vědět, co každý z nich je. Oddíl 1(1) zákona Law of Property Act z roku 1925 povoluje pouze dva právní statky: poplatek prostý absolutní v držení a období let absolutní. Oddíl 1 odst. 2 vyjmenovává zájmy, které mohou být legální – věcná břemena a zisky ekvivalentní jednomu z těchto statků, náklady na zákonné hypotéky a práva vstupu. Vše ostatní podle odstavce 1(3) nabývá účinnosti pouze ve vlastním kapitálu.

„Schopný být legální“ není totéž co „legální“. Důležité jsou tři další překážky:

Obvykle je vyžadována listina
• A (LPA 1925, s.52) a platná listina musí být v souladu s oddílem 1 zákona Law of Property (Různá ustanovení) z roku 1989 – na první pohled je jasné, že se jedná o listinu, podepsanou, ověřenou, doručenou.
• A smlouva o vytvoření nebo převodu podílu na pozemku musí mít písemnou formu, musí obsahovat všechny dohodnuté podmínky a musí být podepsána oběma stranami (LP(MP)A 1989, s.2). Pokud tak neučiníte, neexistuje vůbec žádná smlouva – nejen nevymahatelná.
• Registrace dokončí obrázek. Podle oddílu 27 zákona Land Registration Act 2002 některé dispozice – převody, právní poplatky, nájemní smlouvy poskytnuté na více než sedm let, výslovná zákonná věcná břemena – nefungují ze zákona, dokud nejsou zaregistrovány.

A úhledná past na zkoušku: pokus o právní grant, který neprojde formalitou, může stále kousnout do spravedlnosti. Specificky vymahatelná smlouva o poskytnutí sedmiletého pronájmu vytváří spravedlivý pronájem (princip v Walsh v Lonsdale). Hypotéka, která se nikdy nedostane do registru, může stále nabýt účinnosti jako spravedlivý poplatek. Takže když fakta říkají, že „skutek nebyl nikdy zaregistrován“, nepřestávejte – ptejte se, co přetrvává ve vlastním kapitálu, a pak na to spusťte pravidla priority.

Zvyk na zkoušku, který stojí za to vybudovat: pro každý zájem o vzor faktů napište dvě písmena na okraj — L nebo E. Polovina špatných odpovědí v pozemkovém právu MCQs pochází z aplikace pravidel ekvity na právní zájem nebo naopak.

Registrovaná pozemková priorita: sekce 28 a 29 LRA 2002

Výchozí pravidlo v sekci 28 je chronologické: zájmy jsou seřazeny podle pořadí vytvoření a nezáleží na tom, zda je registrován pozdější úrok. Většina kandidátů zapomíná, že oddíl 28 existuje, protože výjimka ho tak často spolkne.

Tato výjimka je oddíl 29. Pokud existuje úplatná úplata, kterou lze zapsat do rejstříku, a je řádně zaregistrována, zbavuje se disponovaná osoba již existujících zájmů, pokud není zájem buď (a) chráněn v registru oznámením, nebo (b) převažující zájem spadající do přílohy 3.

Rozdělte oddíl 29 na čtyři kontroly a aplikujte je v tomto pořadí:

1. Zapisovatelná dispozice? Postačí převod registrovaného majetku nebo udělení právního poplatku. Dar ve spravedlivém zájmu nebude.
2. Hodnotná protihodnota? Dary a převody závětí nespadají do oddílu 29 — takže příjemce podléhá všemu podle oddílu 28. Nominální protiplnění je výslovně vyloučeno.
3. Registrace? Pokud nebyla likvidace registrací nikdy dokončena, oddíl 29 nemůže pomoci.
4. Nějaké upozornění nebo převažující úrok? Teprve teď se podívejte na zátěž.

Pamatujte také na prospěšné zájmy v rámci svěřenského fondu. Tyto nemohou být chráněny upozorněním; správná položka je omezení . Jejich skutečná ochrana spočívá jinde – v okupaci nebo v nepřítomnosti přesahu.

Schedule 3: převažující zájmy, které porazí kupujícího

Tři odstavce plánu 3 udělají téměř všechnu práci v FLK2.

Odstavec 1 — zákonné nájemní smlouvy na sedm let nebo méně. Automaticky přepisují. To je důvod, proč krátkodobé pronájmy obytných nebo nebytových prostor, které se nikde v rejstříku neobjevují, kupujícího stále zavazují.

Odstavec 2 – zájmy osob ve skutečném zaměstnání. Dvě podmínky: žadatel musí mít vlastnický zájem (licence nebude stačit) a musí skutečně zabírat půdu, ke které se zájem vztahuje. Pak zkontrolujte výjimky. Zájem nepřevažuje tam, kde byl dotaz na nájemce a zájem nebyl zveřejněn, když to přiměřeně mohl být, nebo kde by obsazení nebylo zřejmé při přiměřeně pečlivé prohlídce a kupující o tom neměl žádné skutečné znalosti.

Načasování je místo, kde se značky ztrácejí. V Abbey National Building Society proti Cann Sněmovna lordů rozhodla, že k datu dispozice musí existovat okupace a že pokud je nákup a hypotéka součástí jediné transakce, neexistuje žádný okamžik, kdy by dlužník držel nemovitost bez poplatku věřitele. Williams & Glyn's Bank vs. Boland potvrzuje, že manžel/manželka nebo partner s prospěšným podílem mohou být ve skutečném zaměstnání samostatně, bez ohledu na zákonného vlastníka, který tam také žije.

A pak skvělý neutralizátor: přesahující. Podle paragrafů 2 a 27 LPA 1925, pokud jsou kapitálové peníze vyplaceny alespoň dvěma správcům nebo svěřenecké společnosti, jsou prospěšné zájmy smeteny z půdy a připojeny k výnosům. City of London Building Society proti Flegg je případ, který je třeba uvést. Přehnaný zájem už nemá nic, s čím by se dalo převážit – a proto ve scénáři v horní části tohoto článku o výsledku skutečně rozhoduje jediný registrovaný vlastník.

Neregistrovaná půda: pozemkové poplatky a doktrína oznámení

Unregistered title se stále zobrazuje v FLK2 a běží na jiném enginu. Právní zájmy zavazují svět téměř bez výjimky. Spravedlivé zájmy rozděleny do dvou skupin.

Většina z nich je registrovatelná jako pozemková břemena podle zákona Land Charges Act 1972 proti jménu vlastníka nemovitosti: omezující smlouvy a ekvitní věcná břemena vytvořená po roce 1925 (třída D), smlouvy a opce na nemovitosti (třída C(iv)), hypoteční úvěry (třída C(i)), a domovská práva (třída i)). Registrace je považována za aktuální oznámení. Neregistrace je fatální – a to brutálně. Ve věci Midland Bank Trust Co Ltd proti Green byla neregistrovaná opce na nákup prohlášena za neplatnou vůči kupujícímu za peníze nebo peněžní hodnotu, přestože zaplatila hluboko pod tržní hodnotou a věděla o všem. Motiv byl irelevantní.

Co zbylo – především prospěšné zájmy v rámci trustu – se řídí především překračováním, a pokud tomu tak není, stará doktrína výpovědi: je kupující bona fide kupující právního majetku za hodnotu bez upozornění, skutečná, konstruktivní nebo imputovaná? Kingsnorth Finance Co Ltd vs. Tizard ukazuje, jak se posuzuje konstruktivní oznámení: věřitel, který provedl inspekci na základě předem domluvené schůzky v neděli odpoledne, kdy byl nájemník pohodlně odstraněn, byl opraven s upozorněním, co by odhalila řádná inspekce.

Leasingy a hypotéky: dva vztahy, které generují spory

U pronájmů zůstává výchozím bodem Street vs. Mountford: výhradní vlastnictví na dobu určitou za nájemné poskytuje nájem bez ohledu na označení, které strany použily. Soudy posuzují podstatu a falešné klauzule vložené za účelem zmaření nájemního vztahu se neberou v úvahu (Antoniades vs. Villiers). Termín musí mít určitou dobu trvání — časově neomezený grant „po dobu rozšiřování silnice“ selhal ve věci Prudential Assurance Co Ltd proti London Residuary Body.

U smluv je dělicí čára 1 leden 1996. Nájemní smlouvy poskytnuté k tomuto datu nebo po tomto datu spadají pod Zákon o majiteli a nájemci (smlouvy) z roku 1995: postupující nájemce je zproštěn smluvních podmínek, ačkoli pronajímatel může vyžadovat autorizovanou záruční smlouvu. Nájemní smlouvy poskytnuté před tímto datem nesou starý smluvní režim, podle kterého může po celou dobu zůstat odpovědný původní nájemce. Před čímkoli jiným zkontrolujte datum udělení.

U hypoték tři body revize splácení. Právo na odkoupení nemůže být učiněno iluzorním a mohou být zrušeny nepřiměřené vedlejší výhody nebo překážky ve vlastním odkupu. Nepatřičné ovlivňování v případech ručení následuje Royal Bank of Scotland plc vs. Etridge (č. 2): pokud osoba nabízí svůj domov jako záruku za cizí dluhy, je věřitel požádán o šetření a musí zajistit poskytnutí nezávislého právního poradenství, nebo riskovat, že bude poplatek odložen stranou. A při vymáhání práva k prodeji vzniká podle oddílu 101 LPA 1925, jakmile je hypotéka uzavřena listinou a zákonné datum pro splacení uplynulo, ale stane se vykonatelným pouze za okolností v oddílu 103. Výnosy se pak použijí v zákonném příkazu podle oddílu 105 – předchozí zatížení, výdaje, hypoteční dluh dalšímu dlužníkovi nebo přebytek.

A čtyřkroková metoda pro jakoukoli prioritní otázku FLK2

V podmínkách zkoušky máte na každou otázku zhruba minutu a půl. Potřebujete rutinu, ne debatu.

1. Je titul registrovaný nebo neregistrovaný? Všechno se odtud větví.
2. Identifikujte každý konkurenční zájem a klasifikujte jej jako legální nebo spravedlivý, zkontrolujte formality a registraci.
3. Zeptejte se, zda je pozdější strana kupujícím za úplatu, který se zaregistroval – nebo v případě neregistrovaného pozemku kupcem legální nemovitosti za hodnotu.
4. Spusťte ochrannou cestu: upozornění v registru, Plán 3, překročení; nebo registrace pozemkového poplatku a doktrína oznámení.

Procvičte si to na deseti otázkách a stane se to automatické. Procvičte si to na žádném a přečtete si čtyři věrohodné možnosti a vyberete tu, která zní nejspravedlivější – což je v pozemkovém zákoně jen zřídka ta správná.

Pokud chcete spíše strukturovanou podporu než další hromadu poznámek, CELE SQE vyučuje všech třináct předmětů SQE1 od prvního zasedání. Naše kurzy SQE1 běží za 3 720 GBP (dlouhodobé), 2 750 GBP (střednědobé) a 1 750 GBP (krátkodobé), s možností jednoho FLK za poloviční cenu a slevou 150 GBP za včasné rezervace nebo rezervace do tří měsíců od zkoušky. Předplatné banky otázek SQE1 je 575 GBP měsíčně, pokud skutečně potřebujete prozkoumání prioritních scénářů. Otázky? WeChat SQE100, [email protected] nebo celebar.com.