Представете си стаята за изпити SQE1. Един единствен въпрос с най-добър отговор ви пуска сценарий: вашият клиент купува къща със собствена собственост за £480 000, местното търсене е маркирало схема за разширяване на пътя наблизо и ви остават четири часа хартия. Кой факт всъщност променя съвета ви и кой отвлича вниманието? Това е истинският тест в Вещно право и практика — не запаметяване на дефиниции, а знание какво следва един адвокат.
Повечето кандидати намират широката времева линия на предаване за управляема. Там, където знаците тихо се изплъзват, са подробностите в средата и в края на транзакцията: кое търсене за поръчка, колко данък се дължи и как да защитим купувача в имотния регистър. Нека преминем през частите, които изпитващите обичат да тестват в FLK2.
Защо вещното право и практика се намират в FLK2
Право и практика на собствеността е един от шестте предмета FLK2, разположени заедно с поземленото право, тръстове, завещания и администрация, адвокатски сметки и наказателно право и практика. Поземленото право ви дава основната доктрина — правни имоти, сервитути, съсобственост. Property Practice приема тази доктрина и задава по-труден въпрос: как всъщност премествате имот от продавач на купувач, без да оставяте клиента си изложен?
Форматът за оценяване SQE1 е две работи с по 180 въпроса с единичен най-добър отговор, пет часа и 20 минути на работа, съгласно най-новата спецификация SRA. Въпросите Property Practice рядко ви карат да рецитирате правило в резюме. Те ви поставят на мястото на действащия адвокат и ви питат за правилната следваща стъпка. Това рамкиране е вашата следа за преразглеждане: научете процеса, а не само речника.
A полезен навик: за всяка тема попитайте "кой прави това, на какъв етап и какво се случва, ако се обърка?" Изпитващият обикновено тества един от тези три ъгъла.
Търсения преди договор: Какво всъщност ви казва всяко от тях
Тъй като принципът на caveat emptor (нека купувачът да внимава) урежда прехвърлянето, продавачът няма общо задължение да посочва доброволно дефекти в имота. Адвокатът на купувача трябва да намери проблеми преди замяната. Това е целта на търсенията и SQE обича да тества дали можете да свържете правилното търсене с правилното притеснение.
- Местни такси за земя и запитвания на местните власти — разкрива разрешения за планиране, разрешения за регулация на строежа, заповеди за запазване на дърветата, зони за опазване и дали път, обслужващ имота, е одобрен и поддържан за обществена сметка.
- Дренаж и търсене на вода — потвърждава дали имотът се свързва с обществената канализация и водоснабдяването и къде минава обществената канализация.
- Търсене в околната среда — маркира риск от замърсена земя и история на наводнения. Уместно, защото отговорността за почистването може да падне върху настоящия собственик.
- Chancel проверка на ремонт и, в зависимост от региона, добив или други специализирани търсения.
Върнете се към нашия сценарий за разширяване на пътя. Предложената схема е точно нещото, което местното търсене избира. Вашата работа не е да се паникьосвате; това е да се докладва констатацията на клиента, да се разгледа ефектът върху стойността и удоволствието и да се посъветва дали да се продължи, да се предоговори или да се оттегли преди размяната. В SBA "най-добрият" отговор обикновено е премерената, фокусирана върху клиента следваща стъпка - не драматичната.
Обмяна, депозит и стандартните условия
Договорите за продажба на земя трябва да отговарят на раздел 2 от Закона за собствеността (Разни разпоредби) от 1989: в писмен вид, включващ всички договорени условия в един документ и подписан от двете страни. Жилищните сделки обикновено се изготвят по стандартните условия за продажба; търговски сделки по Стандартните търговски условия. Знайте разликата в името и какво се променя при обмена.
При обмен договорът става обвързващ и рискът в имота обикновено преминава върху купувача при стандартните условия, поради което застраховката на сградата на купувача трябва вече да е в сила. Депозитът обикновено е 10 процента. Ако купувачът по-късно не успее да завърши, продавачът обикновено може да задържи този депозит и може да потърси допълнителни средства за защита. Често срещан капан на изпита е объркването на позицията преди размяната (всяка страна може да се оттегли) с позицията след (обвързващ договор, реални последици). Фиксирайте тази линия здраво в ума си.
Поземлен данък гербов данък: Тестът на проверяващите номера
Stamp Duty Land Tax (SDLT) е любим, защото ви принуждава да прилагате правила, вместо да ги изтегляте. SDLT се начислява върху сделки със земя в Англия и Северна Ирландия (Уелс има свой собствен данък върху сделките със земя). Изчислява се на базата на ленти, отрязъци — всяка част от цената се облага с данък по ставката за тази група, а не цялата цена с една ставка.
Не е необходимо да запомняте всеки праг до стотинка, а курсовете се променят, така че преразгледайте текущите ленти от надежден източник близо до вас. Това, което трябва да разберете, са концепциите, около които изпитващият изгражда въпроси:
- Разликата между жилищни и нежилищни тарифи и собственост със смесено предназначение.
- по-високи ставки за допълнителни жилища — допълнителната такса, която се прилага, когато купувачът вече притежава друг жилищен имот.
- Облекчение за купувач за първи път и условията, които трябва да бъдат изпълнени, за да го поискате.
- Задължението за подаване на SDLT декларация и плащане в рамките на законоустановения срок след ефективната дата на транзакцията, обикновено завършване.
Упражнявайте изчислението на отрязъци с кръгли числа, докато стане автоматично. В изпита няма да ви трябва много време, така че да владеете свободно метода на ленти струва повече, отколкото да се опитвате да запомните таблица, която наполовина си спомняте.
Завършване и последващо завършване: Защита на купувача
Завършване е, когато балансът на покупната цена премине, продавачът напусне и купувачът получи право на имота. Актът за прехвърляне — обикновено формуляр TR1 от поземления регистър — трябва да отговаря на раздел 52 от Закон за собствеността от 1925 и да бъде съставен като акт. Но завършването не е финалната линия. Две стъпки след завършване решават дали вашият клиент действително е в безопасност.
Първо, данък. Връщането и плащането на SDLT трябва да бъдат обработени в законоустановения срок. Пропуснете го и клиентът е изправен пред санкции и лихви - риск от небрежност в реалния свят и подреден модел на факти по SBA.
Второ, регистрация. Съгласно Land Registration Act 2002, прехвърлянето на регистрирано право на собственост или предоставянето на лизинг за седем години е разпореждане, което подлежи на регистрация. Законното право на собственост на купувача не преминава, докато прехвърлянето не бъде регистрирано в HM Land Registry — раздел 27 прави регистрацията изискване за разпореждането да действа по закон. Дотогава купувачът притежава само справедлив дял.
Тук има значение приоритетен период от официалното търсене преди завършване (формуляр OS1). Това търсене дава защитен прозорец, през който купувачът може да се регистрира без повечето по-късни записи, при условие че заявлението пристигне в имотния регистър в рамките на периода. Разбирането защо съществува този прозорец - за да се попречи на продавача да създава нови интереси между търсенето и регистрацията - е точно наградата на проверяващите.
Допълнителни екстри, които не можете да пропуснете
Freehold е по-чистата история; leasehold добавя движещи се части и FLK2 ги тества. За закупуване на лизинг внимавайте за съгласието на наемодателя за прехвърляне (лиценз за прехвърляне), всяко ограничение в регистъра, изискващо сертификат на наемодателя преди регистрация, такса за обслужване и просрочени наеми на земята и дали известие за прехвърлянето трябва да бъде дадено на наемодателя след приключване. Лизинг за седем години може да се регистрира отделно със собствен номер на собственост.
Практическият извод: когато във въпрос се споменава апартамент, управляваща компания или такса за обслужване, намалете скоростта. „Най-добрият отговор“ често включва конкретна стъпка за лизинг, която планът за преразглеждане само за фрийлд би пропуснал.
A Фокусиран план за ревизия за Property Practice
Как всъщност трябва да изучавате това? Опитайте да картографирате цялата транзакция на една страница: предварителен договор (търсене, запитвания, изготвяне), обмен (обвързващ договор, депозит, риск), завършване (акт за прехвърляне, паричен поток) и след завършване (SDLT, регистрация, приоритетен период). След това прикрепете ключовото правило и ключовия риск към всеки етап. Тази единична диаграма отговаря на повечето въпроси на SBA по-бързо от всяка стена от бележки.
Drill SDLT изчисления, докато ивицата стане втора природа. Репетирайте разликата между жилищни и търговски условия. И всеки път, когато получите грешен въпрос за упражнение, запишете дали сте пропуснали правило, етап или последствие — същите три ъгъла, които проверяващият използва. Моделите в собствените ви грешки са най-бързият път към подобрение.
Едно последно напомняне: Property Practice се свързва със сметките на адвокатите и със законите за земята. Клиентски пари при завършване, SDLT плащане, ипотечен аванс – всичко това минава през клиентската книга. Преразгледайте тези теми, като обърнете внимание на това как се свързват и кръстосаните въпроси ще спрат да изглеждат като засада.
Ако искате структурирана поддръжка, ние правим това в CELE SQE (celebar.com). Нашите курсове SQE1 варират от £1750 за краткосрочната опция до £3720 за дългосрочната програма, с единичен FLK вариант на половин цена, ако имате нужда само от FLK2, и £150 отстъпка за ранно записване. Много кандидати сдвояват курс с банката за въпроси на £575 на месец, за да практикуват точния стил на SBA, описан по-горе. въпроси? Свържете се с нас на WeChat SQE100 или на [email protected] — без натиск, просто ви насочваме в правилната посока.