قانون الأراضي لـ SQE1 FLK2: الأولوية، المصالح الغالبة، عقود الإيجار

A مبلغ 280 ألف جنيه إسترليني مقابل منزل مسجل بالاسم الوحيد للسيد أ. ويعيش شريكه، الذي دفع ثلث سعر الشراء قبل سنوات، هناك ولا يعرف شيئًا عن القرض. السيد "أ" افتراضي. البنك يريد الحيازة. من يفوز؟

إذا كانت حدسك "يعتمد على ما إذا كانت في مهنة فعلية"، فأنت في منتصف الطريق. إذا كانت فكرتك التالية هي "وما إذا كان البنك قد أجرى تحقيقًا، وما إذا كان المال قد تم دفعه لاثنين من الأمناء، ومتى كان لا بد من وجود الاحتلال" - فأنت تفكر كشخص سيحقق أداءً جيدًا في FLK2. نادرًا ما تطلب منك أسئلة قانون الأراضي في SQE1 تحديد مصطلح. إنهم يسقطونك في نزاع بين شخصين لهما مطالبات متنافسة ويسألون أيهما يسود. هذا سؤال ذو أولوية، والأولوية هي العمود الفقري للموضوع بأكمله.

تتناول هذه المقالة أجزاء قانون الأراضي التي غالبًا ما يتعثر فيها المرشحون تحت ضغط الوقت - الأولوية في سند الملكية المسجل، والجدول 3، والأراضي غير المسجلة، وعقود الإيجار والرهون العقارية - وتمنحك طريقة عمل لكل منها.

ابدأ بالفائدة: هل هي قانونية أم عادلة؟

قبل أن تتمكن من ترتيب اهتمامين، يجب أن تعرف ما هو كل منهما. يسمح القسم 1 (1) من قانون الملكية لعام 1925 بملكيتين قانونيتين فقط: الرسم البسيط المطلق للحيازة ومدة السنوات المطلقة. يسرد القسم 1 (2) المصالح التي يمكن أن تكون قانونية - حقوق الارتفاق والأرباح المعادلة لإحدى تلك العقارات، والرسوم عن طريق الرهن العقاري القانوني، وحقوق الدخول. كل شيء آخر، بموجب القسم 1(3)، يسري مفعوله في حقوق الملكية فقط.

"القدرة على أن تكون قانونية" ليست مثل "قانونية". هناك ثلاث عقبات أخرى مهمة:

عادةً ما يكون سند
• A مطلوبًا (LPA 1925, s.52)، ويجب أن يتوافق السند الصالح مع القسم 1 من قانون لقانون الملكية (أحكام متنوعة) لعام 1989 - واضح في ظاهره أنه سند، موقع، شهد، تم تسليمه.
يجب أن يكون عقد
• A لإنشاء حصة في الأرض أو نقلها كتابيًا، وأن يحتوي على جميع الشروط المتفق عليها وأن يتم توقيعه من قبل الطرفين (LP(MP)A 1989, s.2). وفي حالة الفشل في ذلك، لن يكون هناك عقد على الإطلاق - وليس مجرد عقد غير قابل للتنفيذ.
• التسجيل يكمل الصورة. بموجب المادة 27 من قانون تسجيل الأراضي لعام 2002، فإن بعض التصرفات - عمليات النقل، والرسوم القانونية، وعقود الإيجار الممنوحة لأكثر من سبع سنوات، وحقوق الارتفاق القانونية الصريحة - لا تعمل بموجب القانون حتى يتم تسجيلها.

A فخ الامتحان الأنيق: محاولة الحصول على منحة قانونية تفشل في الإجراءات الشكلية لا يزال من الممكن أن تؤثر في الإنصاف. يؤدي العقد القابل للتنفيذ على وجه التحديد لمنح عقد إيجار لمدة سبع سنوات إلى إنشاء عقد إيجار عادل (المبدأ في قضية Walsh ضد Lonsdale). الرهن العقاري الذي لا يصل إلى السجل مطلقًا قد يظل ساري المفعول كرسوم عادلة. لذلك عندما تقول الحقائق "لم يتم تسجيل الفعل مطلقًا"، لا تتوقف - اسأل عما يبقى في الأسهم، ثم قم بتطبيق قواعد الأولوية على ذلك.

عادة امتحان تستحق البناء: لكل اهتمام بنمط الحقيقة، اكتب حرفين في الهامش - L أو E. نصف الإجابات الخاطئة في قانون الأراضي MCQs تأتي من تطبيق القواعد العادلة على مصلحة قانونية، أو العكس.

أولوية الأراضي المسجلة: القسمان 28 و29 من قانون جيش الرب للمقاومة 2002

القاعدة الافتراضية في القسم 28 هي ترتيب زمني: يتم ترتيب المصالح حسب ترتيب الإنشاء، ولا فرق فيما إذا كانت المصلحة اللاحقة مسجلة أم لا. ينسى معظم المرشحين أن القسم 28 موجود لأن الاستثناء يبتلعه كثيرًا.

هذا الاستثناء هو القسم 29. عندما يكون هناك تصرف قابل للتسجيل مقابل مقابل ذي قيمة وتم تسجيله حسب الأصول، يأخذ المتصرف إليه خاليًا من المصالح الموجودة مسبقًا ما لم تكن المصلحة إما (أ) محمية في السجل بإشعار، أو (ب) مصلحة مهيمنة تندرج ضمن الجدول 3.

قم بتقسيم القسم 29 إلى أربعة ضوابط وتطبيقها بهذا الترتيب:

1. التصرف القابل للتسجيل؟ سيتم إجراء نقل الملكية المسجلة أو منح رسوم قانونية. الهدية ذات الفائدة العادلة لن تكون كذلك.
2. اعتبار ذو قيمة؟ سوف تقع الهدايا والتحويلات خارج القسم 29 - لذلك يخضع المستلم لكل شيء بموجب القسم 28. يتم استبعاد المقابل الاسمي صراحة.
3. مسجل؟ إذا لم يكتمل التصرف مطلقًا عن طريق التسجيل، فلا يمكن للقسم 29 أن يساعد.
4. أي إشعار أو مصلحة طاغية؟ الآن فقط هل تنظر إلى العبء.

تذكر أيضًا المصالح المفيدة بموجب وديعة الأرض. لا يمكن حمايتها عن طريق الإشعار؛ الإدخال الصحيح هو restriction. وتكمن حمايتهم الحقيقية في مكان آخر – في الاحتلال، أو في غياب التجاوز.

الجدول 3: المصالح المهيمنة التي تغلب على المشتري

ثلاث فقرات من الجدول 3 تقوم تقريبًا بجميع العمل في FLK2.

Pالفقرة 1 — عقود الإيجار القانونية لمدة سبع سنوات أو أقل. يتم تجاوزها تلقائيًا. وهذا هو السبب في أن الإيجار السكني أو التجاري القصير الذي لا يظهر في أي مكان في السجل لا يزال ملزمًا للمشتري.

Pالفقرة 2 - مصالح الأشخاص الذين يشغلون أرضًا فعلية. شرطان: يجب أن يكون لدى المدعي مصلحة ملكية (لن يكون الترخيص كافيًا)، ويجب أن يكون يشغل فعليًا الأرض التي تتعلق بها المصلحة. ثم تحقق من الاستثناءات. لا تتجاوز المصلحة عندما يتم التحقيق مع المحتل ولم يتم الكشف عن المصلحة عندما كان من الممكن أن يتم ذلك بشكل معقول، أو عندما لا يكون الاحتلال واضحًا عند فحص دقيق بشكل معقول ولم يكن لدى المشتري معرفة فعلية به.

Timing هو المكان الذي يتم فيه فقدان العلامات. في قضية Abbey National Building Society ضد Cann، رأى مجلس اللوردات أن الاحتلال يجب أن يكون موجودًا في تاريخ التصرف، وأنه عندما يكون الشراء والرهن العقاري جزءًا من معاملة واحدة، لا توجد لحظة يحتفظ فيها المقترض بالملكية مجانًا من رسوم المُقرض. تؤكد Williams & Glyn's Bank ضد Boland أن الزوج أو الشريك الذي لديه حصة مفيدة يمكن أن يكون في مهنة فعلية بحد ذاتها، بغض النظر عن المالك القانوني الذي يعيش هناك أيضًا.

ثم المُعادل العظيم: overreaching. بموجب المادتين 2 و27 من قانون الإجراءات المحلية لعام 1925، إذا تم دفع رأس المال إلى اثنين على الأقل من الأمناء أو شركة ائتمانية، يتم إزالة المصالح المستفيدة من الأرض وإلحاقها بالعائدات. City of London Building Society v Flegg هي القضية التي يجب الاستشهاد بها. لم يعد هناك ما يمكن تجاوزه في المصلحة المبالغ فيها - ولهذا السبب، في السيناريو الموجود في الجزء العلوي من هذه المقالة، فإن المالك المسجل ذو الاسم الواحد هو الحقيقة التي تحدد النتيجة حقًا.

الأراضي غير المسجلة: رسوم الأراضي ومبدأ الإشعار

لا يزال العنوان غير المسجل يظهر في FLK2، ويعمل على محرك مختلف. المصالح القانونية تربط العالم دون أي استثناء تقريبًا. تنقسم المصالح العادلة إلى مجموعتين.

معظمها قابل للتسجيل كرسوم أرض بموجب قانون رسوم الأراضي لعام 1972 مقابل اسم مالك العقار: المواثيق المقيدة وحقوق الارتفاق العادلة التي تم إنشاؤها بعد عام 1925 (الفئة د)، والعقود العقارية والخيارات (الفئة ج (رابعا))، والرهون العقارية الصغيرة (الفئة ج (ط))، وحقوق المنزل (الفئة ف). يعتبر التسجيل إشعارا فعليا. إن عدم التسجيل أمر قاتل – وبوحشية. في قضية Midland Bank Trust Co Ltd ضد Green، تم اعتبار خيار الشراء غير المسجل باطلاً ضد المشتري مقابل المال أو قيمة المال على الرغم من أنها دفعت أقل بكثير من القيمة السوقية وكانت تعرف كل شيء عنها. كان الدافع غير ذي صلة.

ما تبقى - المصالح المفيدة في المقام الأول بموجب الثقة - يخضع للتجاوز أولاً، وإذا فشل ذلك، فإن مبدأ الإشعار القديم: هل المشتري مشتري حسن النية لعقار قانوني مقابل قيمة دون إشعار، فعليًا أو بناء أو محسوبًا؟ توضح Kingsnorth Finance Co Ltd ضد Tizard كيفية الحكم على الإشعار البناء: تم إصلاح المُقرض الذي قام بالتفتيش من خلال موعد محدد مسبقًا بعد ظهر يوم الأحد، عندما تم إزالة المحتل بشكل ملائم، مع إشعار بما كان سيكشفه التفتيش المناسب.

الإيجارات والرهون العقارية: العلاقتان اللتان تولدان النزاعات

بالنسبة لعقود الإيجار، يظل Street v Mountford هو نقطة البداية: الحيازة الحصرية، لفترة معينة، بإيجار، تمنح إيجارًا بغض النظر عن التسمية التي يستخدمها الطرفان. تنظر المحاكم إلى الجوهر، ويتم تجاهل الشروط الزائفة التي تم إدخالها لإبطال عقد الإيجار (Antoniades v Villiers). يجب أن يكون المصطلح محددًا في المدة - فشلت المنحة غير المحددة "لمدة توسيع الطريق" في قضية Prudential Assurance Co Ltd ضد London Residuary Body.

On العهود، الخط الفاصل هو 1 يناير 1996. تندرج عقود الإيجار الممنوحة في ذلك التاريخ أو بعده بموجب قانون المالك والمستأجر (التعهدات) لعام 1995: يتم تحرير المستأجر المعين من التعهدات، على الرغم من أن المالك قد يطلب اتفاقية ضمان معتمدة. تحمل عقود الإيجار الممنوحة قبل ذلك التاريخ الخصوصية القديمة لنظام العقد، والتي بموجبها يمكن للمستأجر الأصلي أن يظل مسؤولاً عن المدة بأكملها. تحقق من تاريخ المنح قبل أي شيء آخر.

بالنسبة للقروض العقارية، مراجعة السداد بثلاث نقاط. لا يمكن جعل حق الاسترداد وهميًا، وقد يتم إلغاء المزايا الإضافية غير المعقولة أو العوائق المفروضة على حقوق الاسترداد. يتبع التأثير غير المبرر في قضايا الكفالة Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): عندما يعرض شخص ما منزله كضمان لديون شخص آخر، يتم وضع المُقرض قيد التحقيق ويجب عليه التأكد من تقديم مشورة قانونية مستقلة، أو المخاطرة بإلغاء التهمة جانبًا. وعند التنفيذ، تنشأ سلطة البيع بموجب المادة 101 LPA 1925 بمجرد أن يكون الرهن العقاري بموجب سند وانقضاء التاريخ القانوني للاسترداد، ولكنها تصبح قابلة للممارسة فقط في الظروف الواردة في القسم 103. ثم يتم تطبيق العائدات في الأمر القانوني بموجب المادة 105 - الأعباء السابقة والنفقات وديون الرهن العقاري، ثم أي فائض إلى المرتهن التالي أو المقترض.

A المكونة من أربع خطوات لأي سؤال ذو أولوية FLK2

في ظل ظروف الاختبار، لديك دقيقة ونصف تقريبًا لكل سؤال. أنت بحاجة إلى روتين، وليس إلى نقاش.

1. هل العنوان مسجل أم غير مسجل؟ كل شيء يتفرع من هنا.
2. حدد كل مصلحة متنافسة وصنفها على أنها قانونية أو منصفة، مع التحقق من الإجراءات الشكلية والتسجيل.
3. Aاسأل عما إذا كان الطرف الأخير مشتريًا مقابل عوض ثمين تم تسجيله - أو، في أرض غير مسجلة، مشتري لعقار قانوني مقابل قيمة.
4. تشغيل مسار الحماية: إشعار في السجل، الجدول 3، التجاوز؛ أو تسجيل رسوم الأراضي ومبدأ الإشعار.

قم بهذا على عشرة أسئلة وسيصبح الأمر تلقائياً. مارس ذلك على لا شيء، وسوف تقرأ أربعة خيارات معقولة وتختار الخيار الذي يبدو أكثر عدلاً - والذي، في قانون الأراضي، نادرًا ما يكون هو الخيار الصحيح.

إذا كنت تريد دعمًا منظمًا بدلاً من كومة أخرى من الملاحظات، فقد قامت CELE SQE بتدريس جميع موضوعات SQE1 الثلاثة عشر منذ الجلسة الأولى. تبلغ تكلفة دوراتنا SQE1 3720 جنيهًا إسترلينيًا (طويلة الأجل)، و2750 جنيهًا إسترلينيًا (متوسطة المدة) و1750 جنيهًا إسترلينيًا (قصيرة المدة)، مع خيار FLK الفردي بنصف السعر وخصم 150 جنيهًا إسترلينيًا للحجز المبكر أو خلال ثلاثة أشهر من حجوزات الاختبار. يبلغ الاشتراك في بنك الأسئلة SQE1 575 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا إذا كانت سيناريوهات أولوية الحفر هي ما تحتاجه بالفعل. أسئلة؟ WeChat SQE100، [email protected]، أو celebar.com.