याचे चित्र. तुम्ही FLK2 पेपर बघत बसला आहात, घड्याळ टिकत आहे, आणि एक उत्तम उत्तर प्रश्न तुमच्यासमोर एक खरेदीदार सोडतो ज्याने नुकतीच मालमत्ता नियोजित बायपासच्या शेजारी बसलेली आहे. विक्रेत्याने कधीही त्याचा उल्लेख केला नाही. सॉलिसिटरने काय केले असावे आणि व्यवहाराच्या कोणत्या टप्प्यावर? तुमचे मन रिकामे असल्यास, तुम्ही एकटे नाही आहात — मालमत्ता कायदा आणि सराव हा विषय आहे जेथे उमेदवारांना जमीन कायदा सिद्धांत माहित आहे परंतु प्रक्रिया गोठविली जाते. SQE1 परीक्षक ज्या प्रकारे त्याची चाचणी घेतात त्याप्रमाणे हा लेख कन्व्हेयन्सिंग ट्रान्झॅक्शनमधून जातो: वास्तविक सॉलिसिटर घेतलेल्या निर्णयांचा क्रम म्हणून.
वाहन प्रक्रिया SQE1 FLK2
वर का आहेLand कायदा तुम्हाला मूलभूत नियम देतो — इस्टेट, सुविधा, सह-मालकी, शीर्षकाची नोंदणी. मालमत्ता कायदा आणि सराव एक कठोर, अधिक व्यावहारिक प्रश्न विचारतो: सॉलिसिटर त्या नियमांसह, चरण-दर-चरण, निष्काळजीपणाशिवाय, सूचनांपासून ते पूर्ण होईपर्यंत विक्री हलवण्यासाठी प्रत्यक्षात do काय करतो? दोन विषय मोठ्या प्रमाणात ओव्हरलॅप होतात, त्यामुळे परीक्षक एक प्रश्न तयार करू शकतात जो जमीन कायद्यासारखा दिसतो परंतु खरोखर चाचणी प्रक्रिया आहे किंवा त्याउलट.
FLK2 द्वारे काम करणाऱ्या कोणालाही माझा सल्ला आहे की प्रथम व्यवहाराची एक मानसिक टाइमलाइन तयार करा, नंतर कायदेशीर नियम लटकवा. एकदा तुम्ही क्रमाने पायऱ्यांचे चित्र काढू शकले की, अवघड मुद्दे — कधी जोखीम पार पडते, कधी करार बंधनकारक होतात, कोण कशासाठी जबाबदार आहे — जागेवर स्लॉट. चला टाइमलाइन चालू द्या.
करारपूर्व टप्पा: शीर्षक तपासणे आणि चौकशी करणे
खरेदीदाराचे संरक्षण करणारी प्रत्येक गोष्ट करारावर स्वाक्षरी होण्यापूर्वी घडते. इथेच वरील बायपास प्रश्न जिंकला की हरला. खरेदीदाराच्या सॉलिसिटरने शीर्षक तपासले पाहिजे आणि मानक तपासणी केली पाहिजे जेणेकरून क्लायंटला ते नक्की काय खरेदी करत आहेत हे समजेल.
नोंदणीकृत जमीन साठी, सॉलिसिटर जमीन नोंदणी कायदा 2002 अंतर्गत HM लँड रजिस्ट्रीकडून रजिस्टर आणि टायटल प्लॅनच्या अधिकृत प्रती मिळवतो आणि मालमत्ता, मालकी आणि शुल्क नोंदणी तपासतो. unनोंदणीकृत जमिनीसाठी — अजूनही तपासण्यायोग्य — सॉलिसिटर शीर्षकाच्या प्रतिरूपाचे परीक्षण करतो आणि मालकीच्या अखंड शृंखला किमान 15 वर्षे मागे जाणाऱ्या शीर्षकाच्या चांगल्या मुळापर्यंत पडताळतो, त्यानंतर मालमत्ता मालकांच्या नावांवर जमीन शुल्क शोधतो.
शीर्षकासोबत, खरेदीदाराचे वकील करारपूर्व शोध आणि चौकशी वाढवतात. नेहमीच्या बंडलमध्ये स्थानिक प्राधिकरण शोध (जे नियोजित बायपास उघड करेल), ड्रेनेज आणि पाण्याचा शोध, पर्यावरणीय शोध आणि विक्रेत्याच्या करारपूर्व चौकशी, अनेकदा मानक लॉ सोसायटी फॉर्मवर समाविष्ट असतात. Remember the governing principle here:
Caveat emptor — खरेदीदाराला सावध होऊ द्या. विक्रेता सामान्यत: स्वयंसेवक शारीरिक दोषांसाठी बांधील नाही, म्हणून खरेदीदाराच्या वकीलाने शोध आणि चौकशी करणे आवश्यक आहे. विक्रेत्याने, तथापि, शीर्षकातील सुप्त दोष उघड करणे आवश्यक आहे आणि सक्रियपणे मालमत्तेचे चुकीचे वर्णन करू नये.पाहण्यासाठी
An SQE1 सापळा: दिशाभूल करणाऱ्या चौकशीला दिलेले अस्पष्ट उत्तर, खरेदीदाराला चुकीच्या माहितीसाठी दावा देऊ शकतो. म्हणून जेव्हा एखादा प्रश्न विक्रेत्याने अर्ध-सत्य उत्तर देताना दाखवतो, तेव्हा केवळ प्रक्रियाच नव्हे तर उपायांचा विचार करा.
Exchange of contracts: the point of no return
YExchange पर्यंत, दोन्ही पक्ष दूर जाऊ शकतात. YX च्या कराराच्या देवाणघेवाणीवर पक्ष कायदेशीररित्या पूर्ण करण्यास बांधील होतात, आणि हा FLK2 मधील सर्वात जास्त चाचणी केलेल्या क्षणांपैकी एक आहे. जमिनीच्या विक्रीच्या कराराने मालमत्तेचा कायदा (मिसलेनियस प्रोव्हिजन्स) कायदा १९८९ च्या कलम २ चे पालन करणे आवश्यक आहे: ते लिखित स्वरूपात असले पाहिजे, सर्व स्पष्टपणे मान्य केलेल्या अटींचा समावेश असावा आणि दोन्ही पक्षांनी किंवा त्यांच्या वतीने स्वाक्षरी केलेली असावी.
करारांची देवाणघेवाण सामान्यतः लॉ सोसायटी सूत्रांचा वापर करून टेलिफोनद्वारे (फॉर्म्युला A, B किंवा C) केली जाते, जे सॉलिसिटर नेमके काय करायचे ते ठरवतात. खरेदीदार सामान्यपणे एक्सचेंजवर खरेदी किमतीच्या 10% ठेव भरतो. परीक्षकांना आवडत असलेला फरक जाणून घ्या:
- A ठेव Stakeholder म्हणून पूर्ण होईपर्यंत विक्रेत्याला सोडली जाऊ शकत नाही. विक्रेत्यासाठी agent म्हणून ठेवलेली
- A ठेव ताबडतोब पास केली जाऊ शकते, जी खरेदीदारासाठी धोकादायक आहे.
Risk खरेदीदाराला एक्स्चेंजवर जातो, पूर्ण झाल्यावर नाही. कराराची देवाणघेवाण झाल्यापासून खरेदीदाराकडे बिल्डिंग विमा X का असणे आवश्यक आहे हे तो एकच नियम स्पष्ट करतो. जर देवाणघेवाण झाल्यानंतर दुसऱ्या दिवशी घर जळून खाक झाले, तर ती खरेदीदाराची समस्या आहे — एक वस्तुस्थिती नमुना जो पुन्हा पुन्हा दिसून येतो.
मानक अटी, सामान्यतः विक्रीच्या मानक अटी किंवा मानक व्यावसायिक मालमत्ता अटी, पक्षांनी वाटाघाटी केलेल्या विशेष अटींमधील अंतर भरून काढतात. जर एक पक्ष पूर्ण करण्यात अयशस्वी झाला, तर दुसरा पूर्ण करण्यासाठी नोटीस देऊ शकतो, साराची वेळ ठरवून आणि ठेव जप्त करणे आणि शेवटी, रद्द करणे यासह उपायांसाठी दरवाजा उघडू शकतो.
एक्सचेंज ते पूर्ण होण्यापर्यंत: पूर्ण होण्यापूर्वीचे चरण
विनिमय आणि पूर्णता यामधील अंतर आहे जेथे खरेदीदाराचा वकील नीटनेटका आहे. दोन पूर्व-पूर्ण शोध सर्वात महत्त्वाचे आहेत.
नोंदणीकृत जमिनीसाठी, सॉलिसिटर HM जमीन रजिस्ट्री येथे OS1 प्राधान्य शोध करतो. हे प्राधान्य कालावधी देते — सध्या 30 कामकाजाचे दिवस — ज्या दरम्यान खरेदीदार नोंदणीवरील कोणत्याही नवीन नोंदींपासून मुक्त व्यवहाराची नोंदणी करू शकतो. त्या विंडोमध्ये अर्ज मिळवा आणि खरेदीदाराच्या हिताला प्राधान्य दिले जाईल. नोंदणी नसलेल्या जमिनीसाठी, जमीन शुल्क शोध (फॉर्म K15) असेच काम करते आणि स्वतःचा संरक्षण कालावधी देते.
जेथे खरेदीला गहाणखत द्वारे निधी दिला जातो, सावकाराच्या सॉलिसिटरने — बहुतेकदा तीच फर्म खरेदीदारासाठी काम करते — कर्जदाराला संतुष्ट करण्यासाठी कर्जदाराच्या विरुद्ध दिवाळखोरी शोध (फॉर्म K16) देखील करणे आवश्यक आहे.सॉलिसिटर नंतर कर्जदाराकडे शीर्षकाचे प्रमाणपत्र सादर करतो आणि पूर्ण दिवसासाठी तयार तारण आगाऊ काढतो.
पूर्णता आणि पोस्ट-पूर्णता: कर आणि नोंदणी
O पूर्ण झाल्यावर खरेदी किंमतीची शिल्लक रक्कम दिली जाते, विक्रेता हस्तांतरण डीड (संपूर्ण नोंदणीकृत शीर्षकासाठी TR1) सोपवतो आणि खरेदीदार मालमत्तेचा हक्कदार बनतो. मालमत्तेचा कायदा 1925 च्या कलम 52 अंतर्गत हस्तांतरित करणे आवश्यक आहे - तुमच्या जमीन कायद्याच्या ज्ञानासह स्पष्ट आच्छादन बिंदू.
पूर्णता ही अंतिम रेषा नाही. पूर्ण झाल्यानंतरची दोन कर्तव्ये SQE1 अभ्यासक्रमावर आहेत आणि दोन्ही मुदती आहेत ज्या तुम्ही अचूक आकड्यांचा अंदाज लावण्याऐवजी श्रेणी म्हणून लक्षात ठेवल्या पाहिजेत:
Tax नंतर registration. खरेदीदाराने स्टॅम्प ड्युटी लँड टॅक्स रिटर्न सबमिट करणे आवश्यक आहे आणि पूर्ण झाल्यानंतर वैधानिक विंडोमध्ये कोणतेही SDLT भरणे आवश्यक आहे. एकदाच SDLT भरल्यानंतर खरेदीदार हस्तांतरण आणि कोणतेही नवीन शुल्क नोंदवण्यासाठी HM लँड रजिस्ट्रीला अर्ज करू शकतो.येथे परीक्षकांच्या चाचणीला
T दोन गुण देतात. प्रथम, Wales मध्ये, SDLT लागू होत नाही — त्याऐवजी जमीन व्यवहार कर आकारला जातो. कार्डिफमध्ये मालमत्ता ठेवणारा प्रश्न तुम्हाला फरक दिसला की नाही याची चाचणी करत आहे. दुसरे, नोंदणी अनेक व्यवहारांसाठी घटक आहे: जमीन नोंदणी कायदा 2002 अंतर्गत, नोंदणीकृत इस्टेटचे हस्तांतरण नोंदणी पूर्ण होईपर्यंत कायद्यानुसार चालत नाही. यादरम्यान खरेदीदाराचे समान हित आहे, म्हणूनच प्राधान्य शोध इतके महत्त्वाचे आहे.
Leasehold आणि व्यावहारिक गुण परीक्षकांना बक्षीस
एखादे लीजहोल्ड फ्लॅट खरेदी केल्याने त्याच टाइमलाइनवर अतिरिक्त पायऱ्या पडतात. खरेदीदाराचा वकील मुदतीसाठी भाडेपट्टी, सेवा शुल्क आणि जमिनीचे भाडे यांचे पुनरावलोकन करतो आणि घरमालक किंवा व्यवस्थापकीय एजंटची चौकशी करतो. जेथे भाडेपट्ट्यासाठी जमीनमालकाची संमती आवश्यक असेल तेथे ती संमती घेणे आवश्यक आहे आणि घरमालकाने अवास्तवपणे ते रोखू नये. व्यावसायिक जागेच्या नवीन भाडेपट्ट्यावर, जमीनदार आणि भाडेकरू कायदा 1954 अंतर्गत कार्यकाळाच्या सुरक्षिततेवर लक्ष ठेवा आणि पक्षांनी त्यातून करार केला आहे का.
संपूर्ण व्यवहारात, आचरण पार्श्वभूमीत बसते. खरेदीदार आणि सावकार या दोघांसाठी किंवा संयुक्त खरेदीदारांसाठी काम करणाऱ्या सॉलिसिटरने SRA मानके आणि नियमांखालील हितसंबंधांच्या संघर्षाबाबत सावध असले पाहिजे आणि SRA लेखा नियमांनुसार क्लायंटचे पैसे काटेकोरपणे ठेवले पाहिजेत - जे मालमत्ता कायदा आणि सराव नीटपणे तुमच्या सॉलिसिटर अकाउंट्स रिव्हिजनशी जोडतात.
.तर मग तुम्ही या सर्वांचे गुणांमध्ये रूपांतर कसे कराल? या व्यावहारिक हालचाली वापरून पहा:
- एकदा हाताने टाइमलाइन काढा: सूचना → शोध आणि चौकशी → एक्सचेंज → पूर्व-पूर्ण शोध → पूर्णता → SDLT → नोंदणी. मग प्रत्येक नोड. वर काय होते यावर स्वतःची चाचणी घ्या
- प्रत्येक तथ्य नमुनासाठी, आम्ही कोणत्या टप्प्यावर आहोत हे विचारा? योग्य उत्तर जवळजवळ नेहमीच वेळ चालू करते.
- एक्सचेंजचे परिणाम लक्षात ठेवा — बंधनकारक करार, ठेव, जोखीम पासिंग, विमा — कारण ते क्लस्टर SBA फॉरमॅटसाठी सोने आहे.
- नोंदणीकृत आणि अनोंदणीकृत प्रक्रिया वेगळ्या मानसिक स्तंभांमध्ये ठेवा जेणेकरून तुम्ही नोंदणीकृत जमिनीवर कधीही जमीन शुल्क शोध लागू करणार नाही.
या क्रमात प्रभुत्व मिळवा आणि प्रश्न मेमरी चाचण्यांसारखे वाटणे बंद करा आणि तुम्ही ज्या कामाचे प्रशिक्षण घेत आहात असे वाटू लागले.
CELE SQE कशी मदत करू शकते
A CELE SQE (celebar.com) वर आम्ही पहिल्या SQE बैठकीपासूनच मालमत्ता कायदा आणि सराव शिकवला आहे आणि आमची सामग्री ही संपूर्ण संदेशवहन टाइमलाइन तुम्हाला कोणत्या प्रकारच्या एकल सर्वोत्कृष्ट उत्तरांच्या प्रश्नांना सामोरे जातील यासाठी मॅप करते. तुम्हाला रचना हवी असल्यास, SQE1 अभ्यासक्रम अल्प-मुदतीच्या पर्यायासाठी £1,750 ते दीर्घकालीन अभ्यासक्रमासाठी £3,720 पर्यंत चालतात, जर तुम्हाला फक्त FLK2, तसेच £150 अर्ली-बर्ड डिस्काउंटची आवश्यकता असल्यास त्या निम्म्या दरांवर सिंगल-FLK किमती असतील. प्रश्न ड्रिल करण्यास किंवा आपल्या स्वत: च्या गतीने वाचण्यास प्राधान्य द्यायचे? SQE1 प्रश्न बँक £575 प्रति महिना आहे आणि संपूर्ण पाठ्यपुस्तक संच £950 आहे. WeChat SQE100 वर किंवा [email protected].
वर कधीही आमच्याशी संपर्क साधा