Уявіть екзаменаційну кімнату SQE1. Одне запитання з найкращою відповіддю кидає на вас сценарій: ваш клієнт купує безкоштовний будинок за 480 000 фунтів стерлінгів, місцевий пошук помітив схему розширення дороги поблизу, а у вас залишилося чотири години паперу. Який факт насправді змінює вашу пораду, а який відволікає? Це справжній іспит у майновому праві та практиці — не запам’ятовувати визначення, а знати, що робить адвокат далі.
Більшість кандидатів вважають, що широкі терміни передачі справні. Де позначки тихо вислизають, це деталі в середині та наприкінці угоди: які пошуки замовляють, скільки податку необхідно сплатити та як захистити покупця в Земельному кадастрі. Давайте пройдемося по частинах, які екзаменатори люблять перевіряти в FLK2.
Чому право власності та практика перебувають у FLK2
Майнове право та практика є одним із шести предметів FLK2, що поряд із земельним правом, трастами, заповітами та адміністрацією, рахунками адвокатів та кримінальним правом та практикою. Земельне право дає вам основну доктрину — право власності, сервітути, спільне володіння. Property Practice використовує цю доктрину та ставить складніше питання: як ви насправді переміщуєте нерухомість від продавця до покупця, не залишаючи свого клієнта на відкритому місці?
Формат оцінювання SQE1 — це дві роботи по 180 запитань з однією найкращою відповіддю кожна, п’ять годин і 20 хвилин на роботу відповідно до останньої специфікації SRA. Питання Property Practice рідко просять вас процитувати правило в анотації. Вони ставлять вас на місце діючого адвоката та запитують правильний наступний крок. Цей фреймінг є вашою підказкою для перегляду: вивчіть процес, а не лише лексику.
A корисна звичка: для кожної теми запитуйте "хто це робить, на якому етапі та що станеться, якщо піде не так?" Екзаменатор зазвичай перевіряє один із цих трьох кутів.
Пошукові запити перед укладенням контракту: що кожен з них насправді говорить вам
Оскільки принцип caveat emptor (нехай покупець стережеться) регулює передачу, продавець не має загального обов’язку добровільно повідомляти про дефекти майна. Юрист покупця повинен знайти проблеми перед обміном. Саме для цього і потрібні пошукові запити, і SQE любить перевіряти, чи зможете ви поєднати правильний пошук із правильним занепокоєнням.
- Місцеві збори за землю та запити місцевої влади — розкриває дозволи на планування, дозволи на регулювання будівництва, розпорядження про збереження дерев, природоохоронні зони та те, чи дорога, що обслуговує власність, прийнята та утримується за державний кошт.
- Дренаж і пошук води — підтверджує, чи підключено об’єкт до громадської каналізації та водопостачання, а також де проходить громадська каналізація.
- Екологічний пошук — позначає ризик забруднення землі та історію затоплення. Релевантно, оскільки відповідальність за прибирання може лягти на поточного власника.
- Cancel ремонт перевірка і, залежно від регіону, майнінг або інші пошуки спеціалістів.
Поверніться до нашого сценарію розширення дороги. Запропонована схема – це саме те, що підбирає локальний пошук. Ваше завдання — не панікувати; воно полягає в тому, щоб повідомити про знахідку клієнта, розглянути вплив на цінність і насолоду, а також порадити, чи продовжувати, переглядати або відмовлятися перед обміном. У SBA «найкращою» відповіддю зазвичай є зважений, орієнтований на клієнта наступний крок, а не драматичний.
Обмін, депозит і стандартні умови
Контракти на продаж землі мають відповідати розділу 2 Закону про власність (Інші положення) 1989 : у письмовій формі, що містить усі погоджені умови в одному документі та підписана обома сторонами. Житлові угоди зазвичай складаються на Стандартних умовах продажу; комерційні угоди на Типових умовах комерційного майна. Знайте різницю в назві та знайте, що змінюється під час обміну.
Під час обміну договір стає обов’язковим, і ризик у власності, як правило, переходить до покупця за стандартними умовами, тому страхування будівлі покупця вже має бути на місці. Депозит зазвичай становить 10 відсотків. Якщо покупець пізніше не зможе завершити, продавець зазвичай може залишити цей депозит і може вимагати додаткових засобів правового захисту. Поширена пастка іспиту полягає в тому, що плутають позицію до обміну (кожна зі сторін може піти) з позицією після (обов’язковий договір, реальні наслідки). Міцно зафіксуйте цей рядок у своєму розумі.
Гербовий збір Земельний податок: Тест екзаменаторів
Земельний податок (SDLT) є улюбленим, тому що він змушує вас застосовувати правила, а не згадувати їх. SDLT стягується з операцій із землею в Англії та Північній Ірландії (в Уельсі є власний податок на операції із землею). Вона розраховується на груповій основі — кожна частина ціни оподатковується за ставкою для цього діапазону, а не вся ціна за єдиною ставкою.
Вам не потрібно запам’ятовувати кожен поріг з точністю до пенні, а ставки змінюються, тому перегляньте поточні діапазони з надійного джерела, близького до вас. Ви повинні розуміти, навколо яких екзаменатор будує запитання:
- Різниця між житловими та нежитловими ставками та багатофункціональним майном.
- вищі ставки за додаткові житла — надбавка, яка застосовується, якщо покупець вже володіє іншим житловим майном.
- Допомога покупцеві вперше та умови, які мають бути виконані, щоб отримати її.
- Зобов’язання подати декларацію SDLT і оплатити в установлений законом термін після дати набрання чинності транзакцією, як правило, завершення.
Потренуйтеся обчислювати зрізи з круглими числами, доки воно не стане автоматичним. На іспит ви не витратите багато часу, тому вільно володіти методом смуг варто більше, ніж намагатися запам’ятати таблицю, яку ви напівпам’ятаєте.
Завершення та післязавершення: захист покупця
Завершення – це коли баланс купівельної ціни минає, продавець звільняється, а покупець отримує право на власність. Акт передачі — зазвичай це форма TR1 земельного кадастру — має відповідати розділу 52 Закону про власність 1925 року та бути оформленим як акт. Але завершення – це ще не фініш. Два кроки після завершення вирішують, чи ваш клієнт справді безпечний.
По-перше, податок. Повернення та оплату SDLT мають бути виконані в установлений законом термін. Пропустіть це, і клієнт зіткнеться зі штрафами та відсотками — це реальний ризик недбалості та чітка модель фактів SBA.
По-друге, реєстрація. Відповідно до Закону про реєстрацію землі 2002, передача зареєстрованого вільного володіння або надання в оренду протягом семи років є розпорядженням, яке підлягає реєстрації. Законний титул покупця не переходить до тих пір, поки передача не буде зареєстрована в Земельному кадастрі HM — розділ 27 робить реєстрацію обов’язковою для того, щоб відчуження діяло згідно з законом. До того часу покупець має лише справедливу частку.
Тут має значення період пріоритету з попереднього офіційного пошуку (форма OS1). Цей пошук дає захищене вікно, протягом якого покупець може зареєструватися без більшості пізніших записів, за умови, що заява надійде до Земельного кадастру протягом цього періоду. Розуміння того, чому існує це вікно — щоб запобігти створенню нових інтересів продавця між пошуком і реєстрацією — це саме те, що нагороджує експерт.
Додаткові можливості оренди, які не можна пропустити
Freehold — чистіша історія; leasehold додає рухомі частини, а FLK2 їх перевіряє. Для купівлі права оренди слідкуйте за згодою орендодавця на переуступку (ліцензію на переуступку), будь-якими обмеженнями в реєстрі, які вимагають свідоцтва орендодавця перед реєстрацією, платою за послуги та заборгованістю по орендній платі за землю, а також чи потрібно повідомляти орендодавця про переуступку після завершення. Договір оренди строком на сім років підлягає окремому реєстрації з власним номером
Практичний висновок: якщо в питанні згадується квартира, керуюча компанія чи плата за послуги, сповільніться. «Найкраща відповідь» часто вмикає специфічний для оренди крок, який пропустив би план перегляду лише для вільного володіння.
A Орієнтований план перегляду на Property Practice
Як це насправді вивчати? Спробуйте відобразити всю транзакцію на одній сторінці: перед угодою (пошук, запити, складання), обмін (обов’язковий договір, депозит, ризик), завершення (акт передачі, грошовий потік) і після завершення (SDLT, реєстрація, пріоритетний період). Потім додайте ключове правило та ключовий ризик до кожного етапу. Ця єдина діаграма відповідає на більшість питань SBA швидше, ніж будь-яка стіна нотаток.
Drill SDLT обчислення, доки смуги не стануть другою природою. Повторіть різницю між житловими та комерційними умовами. І кожного разу, коли ви неправильно ставите практичне запитання, запишіть, чи пропустили ви правило, етап чи наслідок — ті самі три кути, які використовує екзаменатор. Шаблони у ваших власних помилках — це найшвидший шлях до покращення.
Останнє нагадування: Property Practice взаємодіє з обліковими записами адвоката та земельним законодавством. Гроші клієнта після завершення, платіж SDLT, іпотечний аванс — усе це проходить через клієнтську книгу. Перегляньте ці теми, звертаючи увагу на те, як вони пов’язані, і міжтематичні запитання перестануть виглядати як засідка.
Якщо вам потрібна структурована підтримка, це те, що ми робимо в CELE SQE (celebar.com). Наші курси SQE1 коштують від 1750 фунтів стерлінгів за короткострокову програму до 3720 фунтів стерлінгів за довгострокову програму, з одноразовим варіантом FLK за півціни, якщо вам потрібен лише FLK2, і знижкою 150 фунтів стерлінгів для раннього запису. Багато кандидатів поєднують курс із банком запитань за 575 фунтів стерлінгів на місяць, щоб практикувати точний стиль SBA, описаний вище. Запитання? Зв’яжіться з нами через WeChat SQE100 або за адресою [email protected] — без тиску, просто вкажіть правильний напрямок.