Wyobraź sobie to. Zasiadasz w gazecie FLK2, zegar tyka, a jedno pytanie z najlepszą odpowiedzią sprawia, że przed tobą staje kupujący, który właśnie odkrył, że nieruchomość znajduje się obok planowanej obwodnicy. Sprzedawca nigdy o tym nie wspomniał. Co powinien był zrobić prawnik i na jakim etapie transakcji? Jeśli masz pustkę w głowie, nie jesteś sam — Prawo i praktyka w zakresie nieruchomości to przedmiot, w przypadku którego kandydaci znają teorię prawa gruntowego, ale orientują się w procedurze. W tym artykule omówiono transakcję przeniesienia własności w sposób, w jaki testują ją egzaminatorzy SQE1: jako sekwencję decyzji podejmowanych przez prawdziwego prawnika.
Dlaczego dominuje procedura przenoszenia SQE1 FLK2
Prawo gruntowe reguluje zasady merytoryczne – nieruchomości, służebności, współwłasność, rejestracja tytułu własności. Prawo i praktyka majątkowa zadaje trudniejsze, bardziej praktyczne pytanie: co tak naprawdę robi prawnik do, stosując te zasady, krok po kroku, aby bez zaniedbania przeprowadzić sprzedaż od zlecenia do zakończenia? Te dwa przedmioty w dużym stopniu pokrywają się, więc egzaminatorzy mogą zbudować pytanie, które wygląda na prawo gruntowe, ale w rzeczywistości jest procedurą testową lub odwrotnie.
MMoja rada dla każdego, kto pracuje za pośrednictwem FLK2, to najpierw stworzyć w myślach harmonogram transakcji, a następnie zawiesić na niej zasady prawne. Kiedy już uda Ci się wyobrazić sobie etapy w odpowiedniej kolejności, trudniejsze punkty – kiedy minie ryzyko, kiedy umowy staną się wiążące i kto za co odpowiada – zostaną uwzględnione. Przejdźmy się po osi czasu.
Etap przed zawarciem umowy: badanie tytułu i zgłaszanie zapytań
Wszystko, co chroni kupującego, dzieje się przed podpisaniem umowy. W tym miejscu powyższe pytanie obejścia zostaje wygrane lub przegrane. Prawnik kupującego musi zbadać tytuł i przeprowadzić standardowe dochodzenie, aby klient dokładnie wiedział, co kupuje.
W przypadku zarejestrowanego gruntu prawnik uzyskuje oficjalne kopie rejestru i plan tytułu własności z rejestru gruntów HM zgodnie z ustawą o rejestracji gruntów z 2002 r. oraz sprawdza rejestry nieruchomości, własności i opłat. W przypadku niezarejestrowanego gruntu – który można jeszcze sprawdzić – prawnik sprawdza uosobienie tytułu prawnego i weryfikuje nieprzerwany łańcuch własności sięgający co najmniej 15 lat wstecz do dobrego źródła tytułu, a następnie przeprowadza wyszukiwanie opłat gruntowych pod kątem nazwisk właścicieli nieruchomości.
Oprócz tytułu prawnego prawnik kupującego kieruje zapytania i poszukiwania przed zawarciem umowy. Typowy pakiet obejmuje przeszukanie władz lokalnych (które ujawniłoby planowaną obwodnicę), przeszukanie kanalizacji i wody, badanie środowiskowe oraz zapytania sprzedawcy przed zawarciem umowy, często na standardowych formularzach stowarzyszenia prawniczego. Zapamiętaj obowiązującą zasadę:
Zastrzeżenie emptor — kupujący ma się na baczności. Sprzedawca co do zasady nie jest zobowiązany do dobrowolnego zgłaszania wad fizycznych, dlatego prawnik kupującego musi poszukać i zapytać. Sprzedający ma jednak obowiązek ujawnić ukryte wady prawne i nie może aktywnie przedstawiać nieruchomości w fałszywy sposób.
Pułapka SQE1, na którą warto zwrócić uwagę: niejasna odpowiedź na zapytanie, która okaże się wprowadzająca w błąd, może skutkować roszczeniem kupującego z tytułu wprowadzenia w błąd. Jeśli więc pytanie wskazuje, że sprzedawca udziela półprawdziwej odpowiedzi, pomyśl o środkach zaradczych, a nie tylko o procedurze.
Wymiana umów: punkt bez powrotu
Do czasu wymiany każda ze stron może odejść. W dniu wymiana umów strony stają się prawnie zobowiązane do zakończenia umowy i jest to jeden z najcięższych momentów w FLK2. Umowa sprzedaży gruntu musi być zgodna z sekcją 2 ustawy o prawie własności (przepisy różne) z 1989 r.: musi mieć formę pisemną, zawierać wszystkie wyraźnie uzgodnione warunki i być podpisana przez obie strony lub w ich imieniu.
Umowy wymienia się zazwyczaj przy użyciu formuły stowarzyszenia prawniczego dotyczącej wymiany telefonicznej (wzór A, B lub C), które dokładnie określają, do czego zobowiązują się prawnicy. W przypadku wymiany kupujący zwykle płaci depozyt w wysokości 10% ceny zakupu. Poznaj rozróżnienie, które egzaminatorzy uwielbiają:
-
Depozyt
- A przechowywany jako interesariusz nie może zostać wydany sprzedającemu do czasu jego zakończenia. Depozyt
- A przechowywany jako agent dla sprzedającego może zostać od razu przekazany, co jest bardziej ryzykowne dla kupującego.
Ryzyko związane z nieruchomością przechodzi na kupującego w momencie wymiany, a nie po ukończeniu. Ta pojedyncza zasada wyjaśnia, dlaczego kupujący musi posiadać ubezpieczenie budynków od chwili wymiany umów. Jeśli dom spłonie następnego dnia po wymianie, jest to problem kupującego — ten fakt pojawia się wciąż na nowo.
Standardowe warunki, zwykle Standardowe Warunki Sprzedaży lub Standardowe Warunki Nieruchomości Komercyjnych, wypełniają luki pomiędzy specjalnymi warunkami negocjowanymi przez strony. Jeżeli jedna ze stron nie dokończy, druga strona może wezwać do uzupełnienia, wyznaczając czas na istotę i otwierając drogę do środków prawnych, w tym przepadku kaucji i ostatecznie odstąpienia od umowy.
Od wymiany do zakończenia: etapy poprzedzające realizację
Przerwa pomiędzy wymianą a sfinalizowaniem to moment, w którym prawnik kupującego wyjaśnia niedokończone sprawy. Najważniejsze są dwa wyszukiwania przed zakończeniem.
W przypadku gruntów zarejestrowanych prawnik przeprowadza wyszukiwanie priorytetowe OS1 w rejestrze gruntów HM. Daje to okres pierwszeństwa – obecnie 30 dni roboczych – w którym kupujący może zarejestrować transakcję wolną od nowych wpisów w rejestrze. Złóż wniosek w tym oknie, a interes kupującego stanie się priorytetem. W przypadku niezarejestrowanych gruntów wyszukiwanie opłat gruntowych (formularz K15) wykonuje podobne zadanie i podaje własny okres ochrony.
W przypadku finansowania zakupu z kredytu hipotecznego prawnik pożyczkodawcy — często ta sama firma występująca w imieniu kupującego — musi również przeprowadzić postępowanie upadłościowe (formularz K16) wobec pożyczkobiorcy, aby zadowolić pożyczkodawcę. Następnie prawnik składa pożyczkodawcy zaświadczenie o prawie własności i pobiera zaliczkę hipoteczną gotową do spłaty w dniu.
Zakończenie i po zakończeniu: podatek i rejestracja
Po dokonaniu zapłaty pozostałej części ceny zakupu, sprzedający przekazuje akt przeniesienia własności (TR1 na cały zarejestrowany tytuł własności), a kupujący staje się uprawniony do nieruchomości. Przeniesienie musi nastąpić w drodze aktu prawnego zgodnie z sekcją 52 ustawy o prawie własności z 1925 r. – punkt wyraźnie pokrywający się z Twoją wiedzą na temat prawa gruntowego.
Ukończenie nie jest metą. Dwa zadania po ukończeniu są bezpośrednio uwzględnione w programie nauczania SQE1 i oba zawierają terminy, które należy zapamiętać jako zakresy, a nie zgadywać dokładne liczby:
Podatek, a następnie rejestracja. Kupujący musi złożyć zeznanie dotyczące podatku skarbowego od gruntów i uiścić należną opłatę SDLT w ustawowym terminie po zakończeniu. Dopiero po opłaceniu SDLT kupujący może wystąpić do HM Land Registry o zarejestrowanie przeniesienia i wszelkich nowych opłat.
Tutaj egzaminatorzy sprawdzają dwa punkty. Po pierwsze, w Walia nie ma zastosowania SDLT – zamiast tego naliczany jest podatek od transakcji gruntowych. Pytanie, które umieszcza nieruchomość w Cardiff, sprawdza, czy zauważyłeś różnicę. Po drugie, rejestracja ma charakter konstytutywny dla wielu transakcji: zgodnie z ustawą o rejestracji gruntów z 2002 r. przeniesienie zarejestrowanej nieruchomości nie ma mocy prawnej, dopóki nie zostanie zakończone rejestracją. W międzyczasie kupujący ma słuszny interes i właśnie dlatego wyszukiwanie priorytetów ma tak duże znaczenie.
Leasehold i egzaminatorzy punktów praktycznych nagradzają
Kupno mieszkania w dzierżawie wiąże się z dodatkowymi krokami na tej samej osi czasu. Prawnik kupującego sprawdza umowę najmu pod kątem okresu, opłat eksploatacyjnych i czynszu za grunt, a także kieruje zapytania do wynajmującego lub agenta zarządzającego. Jeżeli umowa najmu wymaga zgody wynajmującego na dokonanie cesji, należy uzyskać taką zgodę, a wynajmujący nie może bezzasadnie jej odmówić. W przypadku nowego najmu lokalu komercyjnego należy zwrócić uwagę na bezpieczeństwo najmu zgodnie z ustawą o właścicielach i najemcach z 1954 r. oraz czy strony zawarły z niej umowę.
W trakcie transakcji postępowanie pozostaje w tle. Adwokat działający zarówno na rzecz kupującego, jak i pożyczkodawcy lub wspólnych nabywców musi zwracać uwagę na konflikt interesów zgodnie ze Standardami i Przepisami SRA i musi przechowywać pieniądze klientów ściśle zgodnie z Regulaminem Kont SRA, który ściśle wiąże Prawo Majątkowe i Praktykę z wersją Twojego Konta Solicitor.
SJak więc zamienić to wszystko w znaki? Wypróbuj te praktyczne ruchy:
- Narysuj raz, ręcznie oś czasu: instrukcja → wyszukiwania i zapytania → wymiana → wyszukiwania przedukończeniem → zakończenie → SDLT → rejestracja. Następnie sprawdź, co dzieje się w każdym węźle.
- W przypadku każdego wzorca faktów zapytaj Na którym etapie się znajdujemy? Właściwa odpowiedź prawie zawsze dotyczy wyczucia czasu.
- MZapamiętaj konsekwencje wymiany — wiążący kontrakt, depozyt, przeniesienie ryzyka, ubezpieczenie — ponieważ ten klaster to złoto dla formatu SBA.
- Przechowuj procedury zarejestrowane i niezarejestrowane w oddzielnych kolumnach w pamięci, aby nigdy nie stosować wyszukiwania opłat gruntowych w odniesieniu do zarejestrowanych gruntów.
MOpanuj sekwencję, a pytania przestaną przypominać testy pamięci, a zaczną przypominać pracę, do wykonania której się szkolisz.
Jak CELE SQE może pomóc
Na CELE SQE (celebar.com) uczymy prawa własności i praktyki od pierwszego posiedzenia SQE, a nasze materiały przedstawiają cały harmonogram przekazywania informacji w formie pytań z jedną najlepszą odpowiedzią, z którymi się spotkasz. Jeśli zależy Ci na strukturze, kursy SQE1 kosztują od 1750 GBP w przypadku opcji krótkoterminowej do 3720 GBP w przypadku kursu długoterminowego, przy cenie pojedynczego FLK o połowę niższej, jeśli potrzebujesz tylko FLK2, plus 150 GBP zniżki na wczesną rezerwację. Wolisz zadawać pytania lub czytać we własnym tempie? Bank pytań SQE1 kosztuje 575 funtów miesięcznie, a pełny zestaw podręczników – 950 funtów. Skontaktuj się z nami w dowolnym momencie na WeChat SQE100 lub pod adresem [email protected].