Olet juuri työskennellyt läpi 180 kysymyksen FLK2-paperin ja tullut ulos luottavaisin mielin maalainsäädäntöön – vain huomataksesi, että sekoitit vuokrasopimuksen kysymyksen 47 lisenssiin, sekoitit rekisteröidyt ja rekisteröimättömät maat kysymyksessä 89 ja unohdit, mitkä sopimukset koskevat kysymyksessä 134 olevaa vapaata maata. Kuulostaako tutulta? Property Law and Practice istuu FLK2:ssä maaoikeuden rinnalla, ja vaikka nämä kaksi aihetta menevät päällekkäin, ne testaavat hyvin erilaisia taitoja. Land Law keskittyy omistusoikeuksiin ja pääomaan; Omaisuuslaki ja -käytäntö nollaa transaktioiden mekaniikkaan – miten ostat, myyt, vuokraat ja rahoitat kiinteistöjä Englannissa ja Walesissa. Jos et halua tätä eroa, menetät arvosanat kysymyksistä, jotka luulit tietäväsi.
Tässä artikkelissa käymme läpi kolme korkean tuottoalueen aluetta, jotka näkyvät lähes jokaisessa SQE1-istunnossa: vuokran ja lisenssin välinen ero, freehold-sopimusten täytäntöönpanokelpoisuus ja vuoden 2002 Land Registration Act -lain prioriteettisäännöt. Jokainen osio päättyy konkreettiseen kärkeen, jota voit käyttää seuraavassa mallissasi. Merkitsemme myös, missä CELE SQE:n FLK2-opetussuunnitelma ja kysymyspankki heijastavat virallista SRA-muotoa, joten harjoittelet oikealla tavalla ensimmäisestä päivästä lähtien.
Vuokra vai lisenssi? The Street v Mountford Test
A -vuokrasopimus antaa omistusoikeuden; lisenssi on vain henkilökohtainen lupa toimia. Erotuksella on merkitystä, koska vain vuokrasopimus voi sitoa oikeuden seuraajaa, vain vuokrasopimus laukaisee vuoden 1954 Landlord and Tenant Act -lain vakuussäännöt ja vain vuokrasopimus lasketaan kiinteistöksi vuoden 1925 omaisuuslain 1 kohdan 1 alakohdan b alakohdan mukaisesti. SQE1:n tutkijat pitävät tästä, koska ehdokkaat valitsevat usein väärän nimikkeen, kun tosiasiat ovat epäselviä.
Johtava auktoriteetti on Street v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman katsoi, että jos sopimus myöntää -yksinomaisuuden -kaudelle -vuokralla tai muulla vastikkeella , se on ilman sopimusta. Etiketillä ei ole väliä; aine tekee. Vaikka sopimuksessa sanottaisiin "lisenssi", tuomioistuin luokittelee sen uudelleen vuokrasuhteeksi, jos nämä kolme tunnusmerkkiä ovat olemassa.
Yksinomaisuus tarkoittaa, että haltija voi sulkea pois kaikki muut, mukaan lukien vuokranantaja (paitsi silloin, kun vuokranantaja varaa oikeuden päästä sisään tarkastusta tai korjausta varten). Jos omistajalla on yleinen oikeus siirtää asukas toiseen huoneeseen tai jakaa tila mielensä mukaan, se yleensä kieltää yksinomaisuuden ja viittaa lisenssiin.
Katso faktamalleja, joihin liittyy "palveluvarauksia" tai "majoittajia". Asiassa Facchini v. Bryson [1952] 1 TLR 1386 tuomioistuin löysi lisenssin, jossa miehittäjä oli työntekijä ja ammatti oli sidottu työhön. Vastaavasti, jos omistaja tarjoaa läsnäoloa tai palveluita (päivittäinen siivous, liinavaatteiden vaihto) ja säilyttää avaimet näiden palvelujen suorittamiseen, järjestely voi olla lisenssi eikä vuokrasopimus – katso Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1-vinkki: Yhden parhaan vastauksen kysymyksessä, jos varressa lukee "sopimus on merkitty lisenssiksi, mutta se antaa asukkaalle vain tietyn asunnon käyttöön 12 kuukauden ajan hintaan 800 puntaa kuukaudessa", valitse vastaus, joka käsittelee sitä vuokrasopimuksena. Toisaalta, jos asukkaalla on yhteinen keittiö omistajan kanssa eikä hänellä ole oikeutta sulkea omistajaa makuuhuoneesta, se on lähes varmasti lupa. Tarkastajat lisäävät usein red-herring-lausekkeen "osapuolet sopivat, että tämä ei ole vuokrasopimus" nähdäkseen, käytätkö Street v Mountford oikein.
Frehold Covenants: mitkä toimivat ja mitkä eivät?
Covenants -lupaukset maankäytöstä - ovat käytännössä kaikkialla. Rakennuttaja myy tontteja ja haluaa estää ostajia avaamasta fish and chips -myymälää; naapuri suostuu olemaan rakentamatta kahden kerroksen yläpuolelle. Kysymys kuuluu, voiko alkuperäisen liiton tai liiton tekijän oikeuden seuraaja panna täytäntöön (tai ollako sidottu) lupauksen. Jos ymmärrät tämän väärin SQE1-kysymyksessä, jäät huomaamatta selkeät merkit.
liiton edut
Jotta -etu toimi yleislain mukaan, neljän ehdon on täytyttävä (johdettu julkaisusta P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Liiton on koskettava ja koskettava liiton maata (se vaikuttaa kyseisen maan arvoon tai käyttöön, ei vain henkilökohtaiseen asiaan).
- Alkuperäisillä osapuolilla on oltava tarkoitettu etu toimiakseen. Vuoden 1925 omaisuuslain 78 § luo lakisääteisen olettaman tällaisesta aikomuksesta, ellei liitto nimenomaisesti sulje pois seuraajia.
- Hakijalla tulee olla laillinen omaisuus edunsaajamaassa.
- Yleisen oikeuden mukaan hyöty ja taakka on historiallisesti vaadittu koskemaan samaa maata, vaikka tätä onkin lievennetty pääomassa.
Omassa pääomassa etu voi siirtyä myös Liitteeksi (nimenomainen tai lakisääteinen LPA 1925:n 78 mukaan), -määräyksellä (jos se on joka kerta annettu maa-alueen kanssa) tai -rakennussuunnitelman mukaisesti (paikallinen lakisääteinen poikkeus kiinteistöjen kanssa8YY).
liiton taakka
Tässä on pääasia: vapaan omistussopimuksen burden not noudattaa yleistä lakia (Austerberry v. Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Ainoa tapa sitoa seuraaja on equity, ja vain jos sopimus on rajoittava (sisällöltään negatiivinen). Asian Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 sääntö sallii rajoittavan sopimuksen seuraajien sitomiseksi, jos:
- on luonteeltaan negatiivinen (ei vaadi rahankäyttöä);
- se tehtiin sopimuksen pidätysmaan hyväksi;
- it koskettaa ja huolestuttaa sitä maata;
- taakka oli tarkoitettu ; ja
- nykyisellä omistajalla oli notice (todellinen, rakentava tai rekisteröinnin perusteella).
A liitto "ei käytä tiloja liiketoiminnassa" on rajoittava. Sopimus "säilyttää raja-aita hyvässä kunnossa" on myönteinen (vaatii kuluja) ja not sitoo seuraajaa laissa tai pääomassa – vaikka näppärä muotoilu (vuoden 1977 vuokramaksulain mukainen kiinteistönvuokra tai ketjun korvaussopimukset) voi kiertää tämän käytännössä.
SQE1 vihje: Jos kysymys kuuluu "Voiko uusi omistaja panna sopimus täytäntöön?" Tarkista ensin, onko kyseessä etu vai taakka. Jos se on taakka ja liitto on myönteinen, vastaus on melkein aina "Ei, se ei sido seuraajaa." Jos se on rajoittava ja rekisteröity tai seuraajalla on ollut huomautus, se todennäköisesti sitoo.
Land Registration Act 2002: ensisijaiset ja ensisijaiset edut
Useimmat maa-alueet Englannissa ja Walesissa on nyt rekisteröity HM:n kiinteistörekisteriin. Land Registration Act 2002 (LRA 2002) säätelee, miten edut luodaan, suojataan ja luokitellaan. Kaksi käsitettä saa SQE1 ehdokasta joka istuntoon: priority (kenen etu voittaa riidan?) ja Ylivoimaiset intressit (mitkä oikeudet sitovat ostajaa, vaikka niitä ei mainitakaan rekisterissä?).
Prioriteettisääntö
LRA 2002:n 28 pykälässä sanotaan, että rekisteröidyn kuolinpesän etuoikeus määräytyy perustamispäivän mukaan, ellei laissa toisin säädetä. Käytännössä "määräää toisin" tarkoittaa rekisteröinti. Jos haluat kiinnostuksesi sitovan ostajaa, sinun on joko:
- Rekisteröi se rekisteröitäväksi luovutukseksi (esimerkiksi yli seitsemän vuoden laillinen vuokrasopimus on rekisteröitävä omalla omistusoikeudellaan – s 27(2(b)));
- suojaa sitä noteilla rasitetun omistusoikeuden osalta (esimerkiksi rajoittava sopimus, kiinteistösopimus tai kohtuullinen vuokrasopimus); tai
- luottaa siihen, että se on yleinen etu luettelossa 3.
Jos et tee mitään näistä, etusi on haavoittuvainen. Omistajaksi rekisteröity arvo-ostaja ottaa suojaamattomat edut (s 29 LRA 2002), vaikka ostaja olisi siitä tiennyt. Tieto ei yksin luo prioriteettia; -rekisteröinti (tai ohittava tila) tekee.
Ylivoimaiset intressit, jotka sitovat kaikkia
Staulukko 3 luettelee kiinnostuksen kohteet, jotka ohittavat rekisteröidyn määräyksen. Kaksi, jotka esiintyvät useimmin SQE1-kysymyksissä, ovat:
- Slyhyet vuokrasopimukset (kohta 1): enintään seitsemän vuoden vuokrasopimus (edellyttäen, että se on laillista) ohittaa, joten ostaja hyväksyy sen, vaikka se ei olisikaan rekisterissä.
- Henkilöiden edut varsinaisessa ammatissa (kohta 2): jos joku, jolla on omistusoikeus (esim. edullinen etu trustin perusteella, kohtuullinen vuokrasopimus, optio) on YY todellisessa ammatissa luovutuspäivänä YY, huolellinen syy ja ei ole ilmeinen. ja miehittäjä ei jättänyt sitä pyydettäessä paljastamatta, että intressi ohittaa. Tästä syystä kuljetusliikkeet kysyvät aina "Kuka asuu kiinteistössä?" ja vaadi miehittäjiä allekirjoittamaan suostumuslomakkeet.
Esimerkki: A:lla on luottamusnimike itselleen ja B:lle (syntyvä tai rakentava luottamus). A myy C:lle ilman B:n lupaa. Jos B asuu talossa, kun C ostaa, B:n kohtuullinen etu syrjäyttää myynnin ja sitoo C:tä, vaikka rekisterissä ei ole mitään – Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Jos B ei olisi ammatissa tai jos C tekisi kyselyn, C ei paljastaisi ja B:n kiinnostus epäonnistuisi. ilmainen.
SQE1-vinkki: Kun kysymyksessä mainitaan "ostaja tarkasti kiinteistön eikä nähnyt merkkejä asumisesta", sillä on syynsä – se voi hylätä kohdan 2(c)(i) mukaisen pakottavan korkovaatimuksen, joka sulkee pois edut, jotka olisivat olleet ilmeisiä kohtuullisen huolellisessa tarkastuksessa. Lue varren jokainen sana.
Pulling It All Together: Toimiva esimerkki
Kuvittele tämä SQE1-faktamalli: "L myöntää T:lle kolmivuotisen sopimuksen asuakseen 5 asunnon hintaan 900 puntaa kuukaudessa. Sopimuksessa sanotaan: "Tämä on lisenssi, ei vuokrasopimus." T:llä on yksinoikeus asuntoon 5 ja L voi tulla tarkastamaan vain 48 tunnin varoitusajalla. L myy omistusoikeuden P:lle. Voiko T häätää välittömästi?"
SVaihe yksi: käytä Street v Mountford. T:llä on yksinoikeus (voi jättää L:n pois paitsi tarkastusta varten), määräajaksi (kolme vuotta), vuokralla. Merkinnällä "lisenssi" ei ole merkitystä. Tämä on lease. Vaihe kaksi: tarkista rekisteröinti. Kolmen vuoden vuokrasopimus on laillinen (myönnetty asiakirjalla tai, jos se on enintään kolme vuotta, voi tulla voimaan LPA 1925:n s 54(2) nojalla ilman sopimusta, jos markkinavuokra ja välitön hallinta). Se ei vaadi rekisteröintiä, koska se on alle seitsemän vuotta. Kolmas vaihe: ylivoimainen etu? Kyllä – LRA 2002:n liitteen 3 kohta 1. Vuokrasopimus ohittaa P:n oston. P on sen alainen eikä voi häätää T:tä ennen kuin määräaika on päättynyt. Vastaus on No, P ei voi häätää T:tä välittömästi.
TYksi kysymys koskee vuokrasopimusta/lisenssiä, muodollisuuksia, rekisteröintikynnyksiä ja ylivoimaisia etuja – juuri sellaisen synteesin, jota SQE1:n tutkijat käyttävät. Jos olet oppinut ulkoa säännöt erillään, tulet kamppailemaan. Jos olet harjoitellut soveltamaan niitä kerrostettuihin faktoihin, huomaat polun sekunneissa.
Miten CELE SQE valmistaa sinut omaisuuslakiin ja käytäntöihin
CELE SQE:n FLK2-opetussuunnitelma kattaa kaikki kuusi aihetta – mukaan lukien omaisuusoikeus ja käytäntö – jäsenneltyjen videoluetojen, yksityiskohtaisten luonnosten ja satojen yhden parhaan vastauksen kysymyksiin, jotka heijastavat virallista SRA-muotoa. Kysymyspankkitilauksemme (575 puntaa kuukaudessa) antaa sinulle rajattomasti yrityksiä MCQs:llä sekä FLK1:llä että FLK2:llä, välittömän palautteen ja malliperustelun jokaiselle vastaukselle. Jos olet liittymässä syklin puolivälissä tai lähellä koetta, Lyhytaikainen kurssi (1 750 puntaa) tiivistää olennaiset asiat keskittyneeksi sprintiksi, ja varhaisessa vaiheessa tai viimeisen kolmen kuukauden hakijat säästävät 150 puntaa. Kurssin materiaaleista löydät myös toimivia esimerkkejä vuokraus-lisenssiskenaarioista, sopimusten täytäntöönpanokelpoisuusruudukot ja LRA 2002 -prioriteettivuokaaviot – käytännön työkaluja, joita voit tulostaa ja käyttää koepäivään asti. Jos haluat lisätietoja tai keskustella tiimin kanssa, käy osoitteessa celebar.com, lähetä sähköpostia osoitteeseen [email protected] tai lisää meidät WeChatiin osoitteessa SQE100.
Property Law and Practice palkitsee ehdokkaita, jotka ajattelevat asianajajien tavoin, eivät oikeustieteen opiskelijoita. Tunne Street v Mountford perusasiat, hallitse rajoittavat sopimussäännöt äläkä koskaan unohda, että rekisteröinti (tai pakottava tila) voittaa pelkän tiedon. Tee niin, ja muutat FLK2:n omaisuutta koskevat kysymykset kompastuskivistä yksinkertaisiksi merkeiksi.