A bank låner £280.000 mod et hus, der er registreret i hr. A. Hans partner, som betalte en tredjedel af købesummen år tidligere, bor der og ved intet om lånet. Mr A misligholder. Banken ønsker besiddelse. Hvem vinder?
Hvis dit instinkt var "det afhænger af, om hun var i egentlig besættelse", er du halvvejs. Hvis din næste tanke var "og om banken foretog forespørgsel, og om pengene blev udbetalt til to kuratorer, og hvornår erhvervet skulle eksistere" - tænker du som en, der vil klare sig godt i FLK2. Jordlovsspørgsmål i SQE1 beder dig sjældent om at definere et begreb. De kaster dig ind i en tvist mellem to personer med konkurrerende krav og spørger, hvilken der vinder. Det er et prioriteret spørgsmål, og prioritet er hele emnets rygrad.
Denne artikel tager de dele af jordlovgivningen, som kandidater oftest fumler under tidspres - prioritet i tinglyst ejendomsret, skema 3, uregistreret jord, lejemål og realkreditlån - og giver dig en arbejdsmetode for hver.
Start med renten: er det lovligt eller rimeligt?
Før du kan rangere to interesser, skal du vide, hvad hver af dem er. Sektion 1(1) i Law of Property Act 1925 tillader kun to lovlige ejendomsmæglere: gebyret simpelt absolut i besiddelse og løbetiden på år absolut. § 1, stk. 2, opregner de interesser, der kan være lovlige - servitutter og fortjenester svarende til et af disse dødsboer, gebyrer i form af lovligt pant og indrejserettigheder. Alt andet træder i henhold til § 1(3) kun i kraft i egenkapitalen.
"Kan være lovlig" er ikke det samme som "lovlig". Tre yderligere forhindringer betyder noget:
- A skøde er normalt påkrævet (LPA 1925, s.52), og et gyldigt skøde skal overholde sektion 1 i Law of Property (Discellaneous Provisions) Act 1989 — klart på forsiden, at det er et skøde, underskrevet, bevidnet, leveret.
- A kontrakt om at skabe eller overføre en interesse i jord skal være skriftlig, indeholde alle aftalte vilkår og være underskrevet af begge parter (LP(MP)A 1989, s.2). Mislykkes det, og der er ingen kontrakt overhovedet - ikke blot en uhåndhævelig.
- Registrering fuldender billedet. I henhold til paragraf 27 i Land Registration Act 2002 fungerer visse dispositioner - overdragelser, juridiske omkostninger, lejekontrakter givet for mere end syv år, udtrykkelige juridiske servitutter - ikke ved lov, før de er registreret.
A pæn eksamensfælde: et forsøg på juridisk bevilling, der ikke opfylder formaliteten, kan stadig bide i egenkapitalen. En specifikt håndhæver kontrakt om at give en syvårig lejekontrakt skaber en rimelig lejekontrakt (princippet i Walsh mod Lonsdale). Et pant, der aldrig når registeret, kan stadig træde i kraft som en rimelig afgift. Så når fakta siger "skødet blev aldrig tinglyst", skal du ikke stoppe - spørg, hvad der overlever i egenkapitalen, og kør derefter prioritetsreglerne på det.
Eksamensvane værd at opbygge: Skriv to bogstaver i margenen for hver interesse i faktamønsteret — L eller E. Halvdelen af de forkerte svar i jordlovgivningen MCQs kommer fra at anvende de retfærdige regler på en juridisk interesse eller omvendt.
Registreret landprioritet: afsnit 28 og 29 i LRA 2002
Misligholdelsesreglen i § 28 er kronologisk: Interesserne rangerer i oprettelsesrækkefølge, og det gør ingen forskel, om den senere rente er registreret. De fleste kandidater glemmer, at paragraf 28 eksisterer, fordi undtagelsen sluger den så ofte.
Denne undtagelse er afsnit 29. Hvor der er en registreringspligtig disposition foretaget mod værdifuldt vederlag, og den er behørigt registreret, fritager den disponerede sig for allerede eksisterende interesser, medmindre interessen er enten (a) beskyttet i registret ved en meddelelse, eller (b) en altoverskyggende interesse, der falder ind under bilag 3.
Opdel sektion 29 i fire kontroller, og anvend dem i denne rækkefølge:
- Registrerbar disposition? En overdragelse af det registrerede bo eller bevilling af et juridisk gebyr er tilstrækkeligt. En gave af rimelig interesse vil ikke.
- Værdifuldt vederlag? Gaver og overførsler af vil falde uden for afsnit 29 — så modtageren er underlagt alt i henhold til afsnit 28. Nominelt vederlag er udtrykkeligt udelukket.
- Registreret? Hvis dispositionen aldrig blev gennemført ved registrering, kan § 29 ikke hjælpe.
- Noen varsel eller overskydende interesse? Først nu ser du på byrden.
Husk også de gavnlige interesser under en trust af jord. Disse kan ikke beskyttes af varsel; den korrekte indtastning er en restriktion. Deres reelle beskyttelse ligger et andet sted - i besættelse eller i fravær af overdrev.
Schedule 3: overordnede interesser, der slår en køber
Tre afsnit i skema 3 udfører næsten alt arbejdet i FLK2.
Afsnit 1 — lovlige lejekontrakter på syv år eller derunder. De tilsidesætter automatisk. Dette er grunden til, at den korte bolig- eller erhvervsudlejning, der ikke står nogen steder i registret, stadig binder køberen.
Punkt 2 — interesser for personer i faktisk besættelse. To betingelser: fordringshaveren skal have en ejendomsret (en licens duer ikke), og skal være i faktisk besættelse af den jord, som interessen vedrører. Tjek derefter undtagelserne. Renten tilsidesætter ikke, hvor der blev foretaget forespørgsel til beboeren, og interessen ikke blev oplyst, når den med rimelighed kunne have været det, eller hvor erhvervet ikke ville have været åbenlyst ved et rimeligt omhyggeligt eftersyn, og køber ikke havde reelt kendskab til det.
Timing er, hvor mærker går tabt. I Abbey National Building Society v Cann fastslog House of Lords, at besættelsen skal eksistere på datoen for afhændelsen, og at hvor køb og pant er en del af en enkelt transaktion, er der intet tidspunkt, hvor låntager besidder ejendommen fri af långiverens omkostninger. Williams & Glyn's Bank mod Boland bekræfter, at en ægtefælle eller partner med en fordelagtig andel kan være i faktisk erhverv i deres egen ret, uanset den juridiske ejer, der også bor der.
Og så den store neutralisator: overreaching. I henhold til §§ 2 og 27 LPA 1925, hvis kapitalpenge udbetales til mindst to administratorer eller et trustselskab, fejes de fordelagtige interesser væk fra jorden og knytter sig til udbyttet. City of London Building Society mod Flegg er sagen at citere. En overdreven interesse har intet tilbage at tilsidesætte - og derfor er det, i scenariet øverst i denne artikel, den registrerede ejer med et enkelt navn det faktum, der virkelig afgør resultatet.
Uregistreret jord: jordafgifter og meddelelseslæren
Uregistreret titel vises stadig i FLK2, og den kører på en anden motor. Juridiske interesser binder verden næsten uden undtagelse. Retfærdige interesser opdelt i to grupper.
De fleste af dem kan registreres som grundafgifter i henhold til Land Charges Act 1972 mod navnet på ejendomsejeren: restriktive pagter og rimelige servitutter oprettet efter 1925 (Klasse D), ejendomskontrakter og optioner (Klasse C(iv)), puisne-pantelån (Class C(siC)) og boligrettigheder. Tilmelding anses for egentlig varsel. Ikke-registrering er fatalt - og det er brutalt. I Midland Bank Trust Co Ltd mod Green blev en uregistreret købsoption holdt ugyldig over for en køber for penge eller penge, selvom hun betalte langt under markedsværdien og vidste alt om det. Motivet var irrelevant.
Hvad der er tilovers - hovedsagelig gavnlige interesser under en trust - er styret af overskridelse først og, hvis dette ikke er tilfældet, den gamle meddelelseslære: er køberen en bona fide køber af en lovlig ejendom til værdi uden varsel, faktisk, konstruktiv eller imputeret? Kingsnorth Finance Co Ltd mod Tizard viser, hvordan konstruktiv meddelelse vurderes: en långiver, der inspicerede efter forudaftalt aftale en søndag eftermiddag, hvor beboeren bekvemt var blevet fjernet, blev fikset med besked om, hvad en ordentlig inspektion ville have afsløret.
Lejekontrakter og realkreditlån: de to forhold, der genererer tvister
For lejemål forbliver Sreet v Mountford udgangspunktet: eksklusiv besiddelse, for en periode, til leje, giver et lejeforhold uanset hvilken etiket parterne brugte. Domstole ser på substansen, og falske klausuler, der er indsat for at besejre lejemålet, ses bort fra (Antoniades mod Villiers). Udtrykket skal være sikkert i varighed — en ubestemt bevilling "for varigheden af vejudvidelsen" mislykkedes i Prudential Assurance Co Ltd mod London Residuary Body.
OI pagter er skillelinjen 1 januar 1996. Leasingkontrakter tildelt på eller efter denne dato falder ind under Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: en overdragende lejer frigøres fra betingelserne, selvom en udlejer kan kræve en autoriseret garantiaftale. Leasingkontrakter, der er tildelt før denne dato, er underlagt det gamle privilegium-kontrakt-regime, hvorefter den oprindelige lejer kan forblive ansvarlig i hele løbetiden. Tjek bevillingsdatoen før noget andet.
For realkreditlån, tre point tilbagebetale revision. Retten til at indløse kan ikke gøres illusorisk, og uforsvarlige fordele eller blokeringer af egenkapitalen ved indløsning kan blive slået ned. Utilbørlig indflydelse i kautionssager følger Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): hvor en person tilbyder sin bolig som sikkerhed for en andens gæld, stilles långiveren på forespørgsel og skal sikre, at der gives uafhængig juridisk rådgivning, eller risikerer, at gebyret bliver tilsidesat. Og ved tvangsfuldbyrdelse indtræder salgsbeføjelsen efter § 101 LPA 1925, når pantet er ved skøde, og den lovlige frist for indfrielse er passeret, men kun kan udnyttes under de i § 103 anførte omstændigheder. Provenuet anvendes herefter i lovbekendtgørelsen efter § 105 — forudgående hæftelser på pantet, dernæst afgifter på pantet, dernæst udgiften. hæfter eller låntager.
A fire-trins metode for ethvert FLK2 prioriteret spørgsmål
Under eksamensbetingelser har du cirka halvandet minut pr. spørgsmål. Du har brug for en rutine, ikke en debat.
- Er titlen registreret eller uregistreret? Alt forgrener sig herfra.
- Identificer hver konkurrerende interesse og klassificer den som lovlig eller retfærdig, kontroller formaliteter og registrering.
- Spørg, om den senere part er en køber mod værdifuldt vederlag, der har tinglyst — eller, i uregistreret grund, en køber af en lovlig ejendom til værdi.
- Kør beskyttelsesruten: meddelelse på registret, skema 3, overskridelse; eller tinglysning om tinglysning og varslingslæren.
Øv dette på ti spørgsmål, og det bliver automatisk. Øv det på ingen, og du vil læse fire plausible muligheder og vælge den, der lyder mest retfærdig - som i jordlovgivningen sjældent er den, der er rigtig.
Hvis du ønsker struktureret støtte frem for endnu en bunke noter, har CELE SQE undervist i alle tretten SQE1-fag siden det allerførste møde. Vores SQE1-kurser koster £3.720 (langsigtet), £2.750 (midtvejs) og £1.750 (kortsigtet), med en enkelt-FLK-mulighed til halv pris og £150 i rabat for tidlige fugle- eller inden for tre måneder efter eksamen. SQE1 spørgsmålsbankabonnementet er £575 pr. måned, hvis boreprioritetsscenarier er, hvad du faktisk har brug for. Spørgsmål? WeChat SQE100, [email protected] eller celebar.com.