A-pankki lainaa 280 000 puntaa taloa vastaan, joka on rekisteröity herra A:n yksin nimiin. Hänen kumppaninsa, joka maksoi kolmanneksen kauppahinnasta vuosia aiemmin, asuu siellä eikä tiedä lainasta mitään. Herra A on oletuksena. Pankki haluaa hallintaansa. Kuka voittaa?
Jos vaistosi oli "se riippuu siitä, oliko hän todellisessa ammatissa", olet puolivälissä. Jos seuraava ajatuksesi oli "ja tekikö pankki tiedustelun ja maksettiinko rahat kahdelle edunvalvojalle ja milloin ammatti piti olla" - ajattelet kuin joku, joka pärjää hyvin FLK2:ssä. Maalain kysymyksissä SQE1:ssä pyydetään harvoin määrittelemään termiä. He pudottavat sinut kahden ihmisen väliseen kiistaan, joilla on kilpailevat vaatimukset, ja kysyvät kumpi voittaa. Se on ensisijainen kysymys, ja prioriteetti on koko aiheen selkäranka.
Tässä artikkelissa käsitellään maalain osia, joita ehdokkaat useimmiten hampaivat aikapaineen alla – etuoikeus rekisteröidyssä omistuksessa, luettelo 3, rekisteröimätön maa, vuokrasopimukset ja kiinnitykset – ja antaa sinulle työmenetelmän jokaiselle.
Aloita korosta: onko se laillista vai oikeudenmukaista?
Ennen kuin voit asettaa kaksi kiinnostuksen kohdetta paremmuusjärjestykseen, sinun on tiedettävä, mikä niistä on. Vuoden 1925 Law of Property Act -lain 1 §:n 1 momentin 1 momentti sallii vain kaksi oikeusperustaa: palkkion yksinkertaisen absoluuttisen hallussapidon ja vuosien ehdot. Pykälän 1 momentin 2 kohdassa luetellaan edut, jotka voivat olla laillisia – rasitteita ja voittoja, jotka vastaavat yhtä näistä kiinteistöistä, laillisen kiinnityksen maksut ja maahantulooikeudet. Kaikki muu 1 §:n 3 momentin mukaan tulee voimaan vain omassa pääomassa.
"Voi olla laillinen" ei ole sama asia kuin "laillinen". Kolmella muulla esteellä on merkitystä:
-
Normaalisti vaaditaan
- A-asiakirja (LPA 1925, s.52), ja voimassa olevan asiakirjan on oltava vuoden 1989 :n omaisuuslain (Sekalaiset määräykset) 1 §:n mukainen – on selvästi nähtävä, että se on allekirjoitettu, todistettu, toimitettu asiakirja. Maa-osuuden luomista tai siirtämistä koskevan
- A-sopimuksen tulee olla kirjallinen, sisältää kaikki sovitut ehdot ja molempien osapuolten allekirjoittama (LP(MP)A 1989, s.2). Jos se epäonnistuu, sopimusta ei ole ollenkaan – ei pelkästään täytäntöönpanokelvotonta.
- Rekisteröinti täydentää kuvan. maarekisterilain 2002 pykälän 27 mukaan tietyt määräykset – siirrot, oikeudenkäyntikulut, yli seitsemäksi vuodeksi myönnetyt vuokrasopimukset, nimenomaiset oikeudelliset helpotukset – eivät ole laillisia ennen rekisteröintiä.
A siisti tenttiloukku: laillinen apurahayritys, joka ei täytä muodollisuuksia, voi silti haukkua omaan pääomaan. Erityisesti täytäntöönpanokelpoinen sopimus seitsemän vuoden vuokrasopimuksen myöntämisestä luo oikeudenmukaisen vuokrasopimuksen (periaate asiassa Walsh v Lonsdale). Kiinnitys, joka ei koskaan päässyt rekisteriin, voi silti tulla voimaan kohtuullisena veloituksena. Joten kun tosiasiat sanovat, että "asiakirjaa ei koskaan rekisteröity", älä lopeta - kysy, mikä jää pääomaan, ja suorita sitten etuoikeussäännöt sen suhteen.
Kokeilutottumus, jota kannattaa rakentaa: kirjoita jokaista faktamalliin liittyvää kiinnostusta kohden kaksi kirjainta marginaaliin – L tai E. Puolet maalain MCQs vääristä vastauksista johtuvat oikeudenmukaisten sääntöjen soveltamisesta oikeudelliseen etuun tai päinvastoin.
Rekisteröity maa-etuusoikeus: LRA 2002
§ 28 ja 29Kohdan 28 oletussääntö on kronologinen: korot asettuvat muodostumisjärjestykseen, eikä sillä ole merkitystä, rekisteröidäänkö myöhempi korko. Useimmat ehdokkaat unohtavat osion 28 olemassaolon, koska poikkeus nielee sen niin usein.
Tpoikkeus on osa 29. Jos rekisteröitävä määräys on tehty arvokasta vastiketta vastaan ja se on asianmukaisesti rekisteröity, luovutuksensaaja vapauttaa aiemmat edut, ellei etu ole joko (a) suojattu rekisterissä ilmoituksella tai (b) ylivoimainen etu, joka kuuluu luetteloon 3.
Jaa kohta 29 neljään ruutuun ja käytä ne seuraavassa järjestyksessä:
- Rekisteröitävä määräys? Rekisteröidyn kuolinpesän siirto tai oikeudenkäyntimaksun myöntäminen käy. Kohtuullisen edun omaava lahja ei ole.
- Arvollinen vastike? Lahjat ja siirrot jäävät luvun 29 ulkopuolelle – joten vastaanottajalle sovelletaan kaikki kohdan 28 mukainen. Nimellinen vastike on nimenomaisesti poissuljettu.
- Rekisteröity? Jos luovutusta ei koskaan saatu päätökseen rekisteröinnin yhteydessä, kohta 29 ei voi auttaa.
- Mitään ilmoitusta tai ylivoimaista etua? Vasta nyt katsot taakkaa.
Muista myös maarahaston edut. Näitä ei voida suojata ilmoituksella; oikea merkintä on rajoitus. Heidän todellinen suojansa on muualla – miehityksissä tai ylikuormituksen puuttuessa.
Staulukko 3: ylivoimaiset intressit, jotka päihittävät ostajan
Luettelon 3 kolme kappaletta tekevät lähes kaiken työn FLK2.
Kohta 1 – enintään seitsemän vuoden lailliset vuokrasopimukset. Ne ohittavat automaattisesti. Tästä syystä lyhyt asunto- tai liikevuokra, joka ei näy missään rekisterissä, sitoo edelleen ostajaa.
Kohta 2 – henkilöiden edut tosiasiallisessa käytössä. Kaksi ehtoa: hakijalla on oltava omistusoikeus (lisenssi ei kelpaa), ja hänen on oltava tosiasiallisesti maa-alueen käytössä, johon intressi liittyy. Tarkista sitten poikkeukset. Kiinnostus ei ohita tilannetta, jossa asukkaalta on kysytty ja kiinnostusta ei kerrottu silloin, kun se kohtuudella olisi voinut olla, tai jos ammatti ei olisi ollut ilmeinen kohtuullisen huolellisessa tarkastuksessa eikä ostajalla ollut siitä tosiasiallista tietoa.
Timing on paikka, jossa merkit häviävät. Asiassa Abbey National Building Society v Cann House of Lords katsoi, että asunnon on oltava olemassa luovutuspäivänä ja että jos osto ja kiinnitys ovat osa yhtä liiketoimea, ei ole hetkeä, jolloin lainanottaja omistaa omaisuuden lainanantajan maksutta. Williams & Glyn's Bank vastaan Boland vahvistaa, että puoliso tai kumppani, jolla on edullinen osuus, voi olla todellisessa ammatissa omalla oikeudellaan huolimatta siellä asuvasta laillisesta omistajasta.
Ja sitten suuri neutraloija: overreaching. LPA 1925:n 2 ja 27 §:n mukaan, jos pääomarahoja maksetaan vähintään kahdelle edunvalvojalle tai rahastoyhtiölle, edut lakaistaan pois maasta ja liitetään tuottoon. City of London Building Society v Flegg on mainittava. Ylisuurilla intressillä ei ole enää mitään ohitettavaa – minkä vuoksi tämän artikkelin yläosassa olevassa skenaariossa yhden nimen rekisteröity omistaja on tosiasia, joka ratkaisee lopputuloksen.
Rekisteröimätön maa: maamaksut ja ilmoitusoppi
Rekisteröimätön nimike näkyy edelleen FLK2ssa, ja se toimii eri moottorilla. Oikeudelliset edut sitovat maailmaa lähes poikkeuksetta. Kohtuulliset edut jaetaan kahteen ryhmään.
Useimmat niistä voidaan rekisteröidä maamaksuina Land Charges Act 1972 -lain mukaan kiinteistönomistajan nimeä vastaan: vuoden 1925 jälkeen luodut rajoittavat sopimukset ja tasavertaiset rasitteet (luokka D), kiinteistösopimukset ja optiot (luokka C(iv)), puisne-kiinnitykset (C(i)), ja F(i)-asuntooikeudet. Ilmoittautuminen katsotaan varsinaiseksi ilmoitukseksi. Rekisteröimättä jättäminen on kohtalokasta - ja niin julmasti. Asiassa Midland Bank Trust Co Ltd v Green rekisteröimätön osto-oikeus katsottiin mitättömäksi ostajaa vastaan rahan tai rahan arvon vuoksi, vaikka hän maksoi paljon alle markkina-arvon ja tiesi siitä kaiken. Motiivilla ei ollut merkitystä.
Mitä jäljelle jää – pääasiallisesti edut trustin perusteella – hallitsee ensin ylimeno ja, jos se ei ole mahdollista, vanha irtisanomisoppi: onko ostaja vilpittömässä mielessä laillisen kiinteistön ostaja arvoltaan ilman ennakkoilmoitusta, todellista, tosiasiallista tai laskennallista? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard osoittaa, kuinka rakentava varoitus arvioidaan: lainanantaja, joka tarkasteli ennakkoon sovitulla ajanvarauksella sunnuntai-iltapäivänä, jolloin asukas oli kätevästi poistunut, korjattiin ilmoituksella siitä, mitä oikea tarkastus olisi paljastanut.
Vuokrasopimukset ja asuntolainat: kaksi suhdetta, jotka synnyttävät riitoja
Vuokrasopimuksissa lähtökohtana pysyy Street v Mountford: yksinoikeus, määräaikainen, vuokralla, antaa vuokrasuhteen riippumatta siitä, mitä etikettiä osapuolet ovat käyttäneet. Tuomioistuimet tarkastelevat sisältöä, ja vuokrasuhteen kumoamiseksi lisätyt valelausekkeet jätetään huomiotta (Antoniades v. Villiers). Määräajan on oltava kestoltaan varma – toistaiseksi voimassa oleva apuraha "tien leventämisen ajaksi" epäonnistui asiassa Prudential Assurance Co Ltd vastaan London Residuary Body.
Yhdistysten mukaan jakoviiva on 1 tammikuu 1996. Tuona päivänä tai sen jälkeen myönnetyt vuokrasopimukset kuuluvat Landlord and Tenant (Covenants) Act -lain 1995 piiriin: luovuttava vuokralainen vapautetaan kovenanteista, vaikka vuokranantaja voi vaatia valtuutetun takuusopimuksen. Ennen tätä päivämäärää myönnetyissä vuokrasopimuksissa on vanha sopimusoikeus, jonka mukaan alkuperäinen vuokralainen voi olla vastuussa koko vuokra-ajan. Tarkista myöntämispäivämäärä ennen mitään muuta.
Asuntolainoissa kolmen pisteen takaisinmaksun tarkistus. Lunastusoikeutta ei voida tehdä kuvitteelliseksi, ja kohtuuttomat lisäedut tai lunastuspääoman tukkeutuminen voidaan evätä. Sopimaton vaikutusvalta takaustapauksissa seuraa Royal Bank of Scotland plc v Etridge (nro 2): jos henkilö tarjoaa asuntoaan toisen velkojen vakuutena, lainanantaja joutuu tiedustelemaan ja hänen on varmistettava riippumattoman oikeudellisen neuvonnan antaminen tai vaarana on, että maksu peruutetaan. Ja täytäntöönpanon yhteydessä myyntivalta syntyy LPA 1925:n 101 §:n mukaan, kun kiinnitys on kirjattu ja laillinen lunastuspäivä on kulunut, mutta se tulee käyttökelpoiseksi vain 103 §:ssä mainituissa olosuhteissa. Tuottoja sovelletaan sitten 105 §:n mukaisessa laissa säädetyssä määräyksessä – aikaisemmat rasitteet, kulut, ylijäämä tai seuraava lisävelka. lainanottaja.
A nelivaiheinen menetelmä mille tahansa FLK2 prioriteettikysymykselle
Koeolosuhteissa sinulla on noin puolitoista minuuttia aikaa kysymystä kohden. Tarvitset rutiinia, et keskustelua.
- Onko nimike rekisteröity vai rekisteröimätön? Kaikki haarautuu täältä.
- Tunnista jokainen kilpaileva intressi ja luokittele se lailliseksi tai oikeudenmukaiseksi, tarkista muodollisuudet ja rekisteröinti.
- Kysy, onko myöhempi osapuoli arvokkaan vastikkeen ostaja, joka on rekisteröinyt – tai rekisteröimättömässä maassa laillisen omaisuuden ostaja arvoa vastaan.
- Suorita suojareitti: ilmoitus rekisterissä, aikataulu 3, ylimittaus; tai maamaksurekisteröinti ja ilmoitusoppi.
Harjoittele tätä kymmenessä kysymyksessä ja siitä tulee automaattinen. Harjoittele sitä minkään kanssa, niin luet neljä uskottavaa vaihtoehtoa ja valitset oikeudenmukaisimmalta kuulostavan – mikä maalainsäädännössä harvoin on oikea.
Jos haluat strukturoitua tukea muistiinpanojen sijaan, CELE SQE on opettanut kaikkia kolmetoista SQE1-ainetta heti ensimmäisestä istunnosta lähtien. SQE1-kurssimme maksavat £3 720 (pitkäaikainen), 2 750 £ (keskipitkä aikaväli) ja 1 750 £ (lyhytaikaiset), yhden FLK-vaihtoehdon puoleen hintaan ja 150 £ alennuksella varhaisvaiheen tai kolmen kuukauden sisällä kokeen varauksista. SQE1 kysymyspankin tilaus on 575 puntaa kuukaudessa, jos tarvitset ensisijaisesti skenaarioita. Kysymyksiä? WeChat SQE100, [email protected] tai celebar.com.