A împrumută 280.000 de lire sterline împotriva unei case înregistrate pe numele unic al domnului A. Partenerul său, care a plătit o treime din prețul de cumpărare cu ani în urmă, locuiește acolo și nu știe nimic despre împrumut. Domnul A este implicit. Banca vrea posesia. Cine câștigă?
Dacă instinctul tău a fost „depinde dacă ea a fost în ocupație reală”, ești la jumătatea drumului. Dacă următorul tău gând a fost „și dacă banca a făcut o anchetă și dacă banii au fost plătiți la doi administratori și când ocupația trebuia să existe” - te gândești ca cineva care se va descurca bine în FLK2. Întrebările privind Legea funciară din SQE1 rar vă cer să definiți un termen. Te aruncă într-o dispută între două persoane cu pretenții concurente și te întreabă care dintre ele prevalează. Aceasta este o întrebare prioritară, iar prioritatea este coloana vertebrală a întregului subiect.
Acest articol preia părțile din Legea funciară pe care candidații le găsesc cel mai adesea sub presiunea timpului — prioritate în titlul înregistrat, Anexa 3, teren neînregistrat, închiriere și ipoteci — și vă oferă o metodă de lucru pentru fiecare.
Începe cu dobânda: este legală sau echitabilă?
Înainte de a putea clasa două interese, trebuie să știți care este fiecare dintre ele. Secțiunea 1(1) din Legea proprietății 1925 permite doar două succesiuni legale: taxa simplă absolută în posesie și termenul de ani absolut. Secțiunea 1(2) enumeră dobânzile care pot fi legale – servituți și profituri echivalente cu una dintre aceste proprietăți, taxe prin ipotecă legală și drepturi de intrare. Orice altceva, conform secțiunii 1(3), intră în vigoare numai în capitaluri proprii.
„Capabil de a fi legal” nu este același lucru cu „legal”. Alte trei obstacole contează:
-
În mod normal, este necesar un act
- A (LPA 1925, s.52), iar un act valabil trebuie să respecte secțiunea 1 a Legea proprietății (dispoziții diverse) Act 1989 – clar la vedere că este un act, semnat, martor, predat.
- A Contractul pentru crearea sau transferul unui interes pe teren trebuie să fie în scris, să conțină toți termenii conveniți și să fie semnat de ambele părți (LP(MP)A 1989, s.2). Nu reușiți și nu există niciun contract – nu doar unul neaplicabil.
- Înregistrarea completează imaginea. În conformitate cu secțiunea 27 din Land Registration Act 2002, anumite dispoziții — transferuri, taxe legale, contracte de închiriere acordate pentru mai mult de șapte ani, servituți legale exprese — nu funcționează conform legii până la înregistrare.
A capcană de examen curată: o încercare de acordare legală care nu reușește formalitatea poate în continuare să muște în echitate. Un contract executoriu specific de acordare a unui contract de închiriere pe șapte ani creează un contract de închiriere echitabil (principiul Walsh v Lonsdale). O ipotecă care nu ajunge niciodată în registru poate intra în vigoare ca taxă echitabilă. Așa că, atunci când faptele spun că „fapta nu a fost niciodată înregistrată”, nu vă opriți - întrebați ce supraviețuiește în echitate, apoi aplicați regulile de prioritate în acest sens.
E Obiceiul de examen care merită construit: pentru fiecare interes în modelul de fapt, scrieți două litere în marjă — L sau E. Jumătate din răspunsurile greșite din Legea funciară MCQs provin din aplicarea regulilor echitabile unui interes legal sau invers.
Prioritatea terenului înregistrat: secțiunile 28 și 29 din LRA 2002
Regula implicită din secțiunea 28 este cronologică: dobânzile sunt clasificate în ordinea creării și nu are nicio diferență dacă dobânda ulterioară este înregistrată. Majoritatea candidaților uită că secțiunea 28 există, deoarece excepția o înghite atât de des.
Această excepție este secțiunea 29. În cazul în care există o dispoziție care poate fi înregistrată cu titlu oneros și este înregistrată în mod corespunzător, beneficiarul se eliberează de interesele preexistente, cu excepția cazului în care interesul este fie (a) protejat în registru printr-o notificare, fie (b) o dobândă predominantă care se încadrează în Anexa 3.
Spărțiți secțiunea 29 în patru verificări și aplicați-le în această ordine:
- Dispoziție înregistrabilă? Un transfer al proprietății înregistrate sau acordarea unei taxe legale va face. Un cadou cu un interes echitabil nu va.
- Contribuție valoroasă? Cadourile și transferurile prin testament nu se încadrează în secțiunea 29 — astfel încât destinatarul se supune tuturor celor menționate în secțiunea 28. Contraprestația nominală este exclusă în mod expres.
- Înregistrat? Dacă dispoziția nu a fost finalizată niciodată prin înregistrare, secțiunea 29 nu poate ajuta.
- Orice notificare sau interes predominant? Abia acum vă uitați la sarcina.
Amintiți-vă, de asemenea, interesele benefice sub un trust de teren. Acestea nu pot fi protejate prin notificare; intrarea corectă este restriction. Adevărata lor protecție se află în altă parte – în ocupație sau în absența depășirii.
Schedule 3: interese prioritare care înving un cumpărător
Trei paragrafe din Anexa 3 fac aproape toată munca din FLK2.
Alineatul 1 — contracte de închiriere legale de șapte ani sau mai puțin. Acestea anulează automat. Acesta este motivul pentru care închirierea scurtă rezidențială sau comercială care nu apare nicăieri în registru îl obligă pe cumpărător.
Alineatul 2 — interesele persoanelor aflate în ocupație efectivă. Două condiții: reclamantul trebuie să aibă un interes de proprietate (o licență nu este suficient) și trebuie să fie în ocuparea efectivă a terenului la care se referă interesul. Apoi verificați excepțiile. Interesul nu prevalează în cazul în care s-a întrebat ocupantului și interesul nu a fost dezvăluit atunci când ar fi putut fi în mod rezonabil sau în cazul în care ocupația nu ar fi fost evidentă la o inspecție rezonabil de atentă și cumpărătorul nu avea cunoștințe efective despre aceasta.
Timing este locul unde se pierd semnele. În Abbey National Building Society v Cann, Camera Lorzilor a susținut că ocupația trebuie să existe la data dispoziției și că, în cazul în care cumpărarea și ipoteca fac parte dintr-o singură tranzacție, nu există nici un moment în care împrumutatul să dețină proprietatea fără plata împrumutătorului. Williams & Glyn's Bank v Boland confirmă faptul că un soț sau partener cu o cotă-parte beneficiară poate fi într-o ocupație reală de sine stătătoare, în ciuda faptului că proprietarul legal locuiește și acolo.
Și apoi marele neutralizator: overreaching. În conformitate cu secțiunile 2 și 27 LPA 1925, în cazul în care banii de capital sunt plătiți la cel puțin doi administratori sau o corporație fiduciară, interesele benefice sunt măturate de teren și se atașează la venituri. City of London Building Society v Flegg este cazul de citat. Un interes depășit nu mai are nimic de anulat - motiv pentru care, în scenariul de la începutul acestui articol, proprietarul înregistrat cu un singur nume este faptul care decide cu adevărat rezultatul.
Teren neînregistrat: taxe de teren și doctrina notificării
Titlul neînregistrat apare în continuare în FLK2 și rulează pe un alt motor. Interesele legale leagă lumea aproape fără excepție. Interesele echitabile împărțite în două grupuri.
Cele mai multe dintre ele pot fi înregistrate ca taxe de teren în conformitate cu Land Charges Act 1972 împotriva numelui proprietarului proprietății: acorduri restrictive și servituți echitabile create după 1925 (Clasa D), contracte și opțiuni imobiliare (Clasa C(iv)), ipoteci puisne (Clasa C(i)) și F drepturi de locuință (Clas). Înregistrarea este considerată notificare efectivă. Neînregistrarea este fatală - și brutal. În cauza Midland Bank Trust Co Ltd c. Green, o opțiune de cumpărare neînregistrată a fost anulată față de un cumpărător pentru bani sau în valoare de bani, chiar dacă acesta a plătit cu mult sub valoarea de piață și știa totul despre asta. Motivul a fost irelevant.
Ceea ce rămâne – în principal interesele benefice din cadrul unui trust – este guvernat de supraaprecierea în primul rând și, în caz contrar, de vechea doctrină a notificării: cumpărătorul este un cumpărător de bună credință al unei proprietăți legale pentru valoare fără notificare, reală, implicită sau imputată? Kingsnorth Finance Co Ltd c. Tizard arată modul în care este judecată notificarea constructivă: un creditor care a inspectat printr-o programare pre-aranjată într-o duminică după-amiază, când ocupantul fusese îndepărtat în mod convenabil, a fost reparat cu notificarea a ceea ce ar fi dezvăluit o inspecție adecvată.
Chiriile și creditele ipotecare: cele două relații care generează dispute
Pentru contracte de închiriere, Street v Mountford rămâne punctul de plecare: posesia exclusivă, pe o perioadă, la o chirie, dă o închiriere indiferent de eticheta folosită de părți. Instanțele analizează fondul, iar clauzele simulate introduse pentru a învinge locația sunt ignorate (Antoniades v Villiers). Termenul trebuie să aibă o durată certă — o subvenție nedeterminată „pe durata lărgirii drumului” a eșuat în Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body.
În ceea ce privește acordurile, linia de demarcație este 1 ianuarie 1996. Contractele de închiriere acordate la sau după această dată intră sub incidența Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: un chiriaș cesionar este eliberat de acorduri, deși un proprietar poate solicita un acord de garanție autorizat. Contractele de închiriere acordate înainte de acea dată poartă vechiul regim de contract, în temeiul căruia chiriașul inițial poate rămâne răspunzător pe toată perioada. Verificați data acordării înainte de orice altceva.
Pentru credite ipotecare, trei puncte rambursează revizuirea. Dreptul de răscumpărare nu poate fi făcut iluzoriu, iar avantajele colaterale de neconceput sau blocajele asupra capitalului propriu de răscumpărare pot fi anulate. O influență nejustificată în cazurile de garanție urmează Royal Bank of Scotland plc v Etridge (nr. 2): în cazul în care o persoană își oferă locuința ca garanție pentru datoriile altuia, creditorul este pus în anchetă și trebuie să se asigure că i se acordă consultanță juridică independentă sau riscă ca taxa să fie anulată. Iar la executare, puterea de vânzare ia naștere în temeiul secțiunii 101 LPA 1925 odată ce ipoteca este prin act și data legală pentru răscumpărare a trecut, dar devine exercitabilă numai în circumstanțele din secțiunea 103. Veniturile sunt apoi aplicate în ordinul statutar în temeiul secțiunii 105 - greșelile anterioare, cheltuielile suplimentare, eventualele surplus de ipotecă sau următorul surplus. împrumutat.
A metoda în patru pași pentru orice întrebare prioritară FLK2
În condițiile de examen, aveți aproximativ un minut și jumătate pentru fiecare întrebare. Ai nevoie de o rutină, nu de o dezbatere.
- Este titlul înregistrat sau neînregistrat? Totul se ramifică de aici.
- Identificați fiecare interes concurent și clasificați-l drept legal sau echitabil, verificând formalitățile și înregistrarea.
- Întrebați dacă partea ulterioară este un cumpărător cu titlu oneros care s-a înregistrat – sau, pe un teren neînregistrat, un cumpărător al unei proprietăți legale pentru valoare.
- Run the protect path: notice on registr, Schedule 3, overreaching; sau înregistrarea taxei funciare și doctrina notificării.
Practicați acest lucru pe zece întrebări și devine automat. Practicați-o pe niciuna și veți citi patru opțiuni plauzibile și veți alege pe cea care sună cel mai corect - care, în Legea funciară, este rareori cea care este corectă.
Dacă doriți un sprijin structurat mai degrabă decât un alt teanc de note, CELE SQE a predat toate cele treisprezece subiecte SQE1 încă de la prima ședință. Cursurile noastre SQE1 costă 3.720 GBP (pe termen lung), 2.750 GBP (pe termen mediu) și 1.750 GBP (pe termen scurt), cu o opțiune FLK unică la jumătate de preț și reducere de 150 GBP pentru rezervările de primire timpurie sau în termen de trei luni de la examen. Abonamentul bancar cu întrebări SQE1 este de 575 GBP pe lună dacă scenariile prioritare de foraj sunt ceea ce aveți nevoie de fapt. Întrebări? WeChat SQE100, [email protected] sau celebar.com.