Hình ảnh phòng thi SQE1. Một câu hỏi có câu trả lời hay nhất sẽ đưa ra một tình huống cho bạn: khách hàng của bạn đang mua một căn nhà được sở hữu vĩnh viễn với giá 480.000 bảng Anh, tìm kiếm địa phương đã đánh dấu một kế hoạch mở rộng đường gần đó và bạn còn bốn giờ làm việc. Sự thật nào thực sự làm thay đổi lời khuyên của bạn và điều gì khiến bạn phân tâm? Đây là bài kiểm tra thực sự trong Luật và thực hành về tài sản - không phải ghi nhớ các định nghĩa mà là biết luật sư sẽ làm gì tiếp theo.
Hầu hết các ứng viên đều nhận thấy có thể quản lý được dòng thời gian chuyển tải rộng rãi. Trường hợp nhãn hiệu lặng lẽ biến mất là chi tiết ở giữa và cuối giao dịch: tìm kiếm để đặt hàng, số tiền thuế phải nộp và cách bảo vệ người mua tại Cơ quan đăng ký đất đai. Hãy cùng điểm qua những phần mà giám khảo thích kiểm tra trong FLK2.
Tại sao Luật và Thông lệ Tài sản lại nằm trong FLK2
Luật và hành nghề tài sản là một trong sáu môn FLK2, cùng với Luật đất đai, Tín thác, Di chúc và Hành chính, Tài khoản luật sư và Luật và hành nghề hình sự. Luật Đất đai cung cấp cho bạn học thuyết cơ bản - tài sản hợp pháp, quyền sử dụng đất, đồng sở hữu. Property Practice áp dụng học thuyết đó và đặt một câu hỏi khó hơn: làm thế nào để bạn thực sự chuyển một tài sản từ người bán sang người mua mà không để lộ thông tin cho khách hàng của mình?
Định dạng đánh giá SQE1 là hai bài, mỗi bài gồm 180 câu hỏi có câu trả lời hay nhất, thời lượng 5 giờ 20 phút mỗi bài, theo thông số SRA mới nhất. Các câu hỏi Property Practice hiếm khi yêu cầu bạn đọc thuộc lòng một quy tắc trong phần tóm tắt. Họ đặt bạn vào vị trí của luật sư diễn xuất và yêu cầu bước tiếp theo chính xác. Cấu trúc đó là manh mối để bạn ôn tập: học cả quy trình chứ không chỉ học từ vựng.
Một thói quen hữu ích: đối với mọi chủ đề, hãy hỏi "ai làm việc này, ở giai đoạn nào và điều gì xảy ra nếu sai sót?" Giám khảo thường kiểm tra một trong ba góc độ đó.
Tìm kiếm trước hợp đồng: Điều mỗi người thực sự nói với bạn
Vì nguyên tắc caveat emptor (người mua hãy cẩn thận) chi phối việc chuyển nhượng nên người bán không có nghĩa vụ chung phải tự nguyện khắc phục các khiếm khuyết của tài sản. Luật sư của người mua phải tìm ra vấn đề trước khi trao đổi. Đó là mục đích của tìm kiếm và SQE thích kiểm tra xem bạn có thể kết hợp tìm kiếm phù hợp với lo lắng phù hợp hay không.
- Phí đất địa phương và yêu cầu của chính quyền địa phương — tiết lộ giấy phép quy hoạch, sự đồng ý về quy định xây dựng, lệnh bảo tồn cây xanh, khu bảo tồn và liệu con đường phục vụ khu đất có được thông qua và bảo trì bằng chi phí công hay không.
- Tìm kiếm nước và thoát nước - xác nhận xem tài sản có kết nối với hệ thống thoát nước công cộng và nước chính hay không cũng như nơi cống công cộng chạy.
- Tìm kiếm môi trường — đánh dấu nguy cơ đất bị ô nhiễm và lịch sử lũ lụt. Có liên quan vì trách nhiệm dọn dẹp có thể thuộc về chủ sở hữu hiện tại.
- Kiểm tra sửa chữa cơ hội và tùy thuộc vào khu vực, khai thác hoặc tìm kiếm chuyên môn khác.
Quay lại kịch bản mở rộng đường của chúng ta. Một sơ đồ được đề xuất chính xác là thứ mà tìm kiếm địa phương chọn ra. Công việc của bạn không phải là hoảng sợ; đó là báo cáo phát hiện cho khách hàng, xem xét ảnh hưởng đến giá trị và sự thích thú, đồng thời tư vấn về việc nên tiếp tục, đàm phán lại hay rút lui trước khi trao đổi. Trong SBA, câu trả lời "tốt nhất" thường là bước tiếp theo được đo lường, tập trung vào khách hàng — không phải là bước kịch tính.
Trao đổi, gửi tiền và các điều kiện tiêu chuẩn
Hợp đồng mua bán đất phải tuân thủ mục 2 của Đạo luật Luật Tài sản (Các điều khoản khác) 1989: bằng văn bản, kết hợp tất cả các điều khoản đã thỏa thuận trong một tài liệu và có chữ ký của cả hai bên. Các giao dịch mua bán nhà ở thường được soạn thảo dựa trên Điều kiện Bán hàng Tiêu chuẩn; giao dịch thương mại về các điều kiện sở hữu thương mại tiêu chuẩn. Biết sự khác biệt về tên và biết những gì thay đổi khi trao đổi.
Khi trao đổi, hợp đồng trở nên ràng buộc và rủi ro về tài sản thường được chuyển cho người mua theo các điều kiện tiêu chuẩn, đó là lý do tại sao bảo hiểm tòa nhà của người mua phải được áp dụng. Khoản đặt cọc thường là 10%. Nếu sau đó người mua không hoàn thành, người bán thường có thể giữ lại khoản tiền đặt cọc đó và có thể tìm kiếm các biện pháp khắc phục khác. Một cái bẫy kỳ thi phổ biến là nhầm lẫn giữa vị trí trước khi trao đổi (một trong hai bên có thể bỏ đi) với vị trí sau (hợp đồng ràng buộc, hậu quả thực sự). Hãy khắc sâu dòng chữ đó vào tâm trí bạn.
Thuế đất đóng dấu: Bài kiểm tra số lượng của người kiểm tra
Stamp Duty Land Tax (SDLT) được yêu thích vì nó buộc bạn phải áp dụng các quy tắc thay vì thu hồi chúng. SDLT được tính phí đối với các giao dịch đất đai ở Anh và Bắc Ireland (Xứ Wales có Thuế giao dịch đất đai riêng). Nó được tính toán trên cơ sở dải, lát — mỗi phần giá được đánh thuế theo mức cho dải đó chứ không phải toàn bộ giá ở một mức duy nhất.
Bạn không cần phải ghi nhớ từng ngưỡng đến từng xu và tỷ giá thay đổi, vì vậy hãy xem lại các dải hiện tại từ một nguồn đáng tin cậy gần nơi bạn ngồi. Những gì bạn phải hiểu một cách lạnh lùng là những khái niệm mà giám khảo xây dựng câu hỏi xung quanh:
- Sự khác biệt giữa giá dành cho khu dân cư và phi dân cư và tài sản sử dụng hỗn hợp.
- Mức giá cao hơn cho nhà ở bổ sung - khoản phụ phí áp dụng khi người mua đã sở hữu một tài sản dân cư khác.
- Hỗ trợ cho người mua lần đầu và các điều kiện phải đáp ứng để yêu cầu hỗ trợ.
- Nghĩa vụ gửi tờ khai SDLT và thanh toán trong thời hạn luật định sau ngày giao dịch có hiệu lực, thường là hoàn thành.
Thực hành phép tính lát cắt với số tròn cho đến khi nó tự động. Bạn sẽ không có nhiều thời gian trong bài thi, vì vậy việc thông thạo phương pháp nối dải sẽ có giá trị hơn việc cố gắng nhớ một bảng mà bạn chỉ nhớ được một nửa.
Hoàn thành và sau hoàn thành: Bảo vệ người mua
Hoàn thành là khi số dư của giá mua vượt qua, người bán bỏ đi và người mua có quyền đối với tài sản. Chứng thư chuyển nhượng - thường là Giấy đăng ký đất đai mẫu TR1 - phải tuân thủ mục 52 của Luật Tài sản 1925 và được thi hành như một chứng thư. Nhưng hoàn thành không phải là vạch đích. Hai bước sau khi hoàn thành sẽ quyết định xem khách hàng của bạn có thực sự an toàn hay không.
Đầu tiên, thuế. Việc hoàn trả và thanh toán SDLT phải được giải quyết trong thời hạn luật định. Bỏ lỡ nó và khách hàng sẽ phải đối mặt với các hình phạt và tiền lãi — rủi ro do sơ suất trong thế giới thực và mô hình thực tế SBA gọn gàng.
Thứ hai, đăng ký. Theo Đạo luật Đăng ký Land 2002, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đăng ký hoặc cấp hợp đồng thuê trong vòng 7 năm là một hành động có thể đăng ký được. Quyền sở hữu hợp pháp của người mua không được thông qua cho đến khi việc chuyển nhượng được đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai HM - phần 27 quy định việc đăng ký là một yêu cầu bắt buộc để việc chuyển nhượng hoạt động theo luật. Cho đến lúc đó người mua chỉ nắm giữ lợi ích hợp lý.
Đây là lúc giai đoạn ưu tiên từ tìm kiếm chính thức trước khi hoàn thành (mẫu OS1) trở nên quan trọng. Việc tìm kiếm đó cung cấp một cửa sổ được bảo vệ trong đó người mua có thể đăng ký miễn phí hầu hết các mục sau này, miễn là đơn đăng ký được gửi đến Cơ quan đăng ký đất đai trong khoảng thời gian đó. Hiểu lý do tại sao cửa sổ đó tồn tại - để ngăn người bán tạo ra những lợi ích mới giữa tìm kiếm và đăng ký - chính xác là phần thưởng lý do mà người giám khảo nhận được.
Các tiện ích bổ sung cho thuê mà bạn không thể bỏ qua
Freehold là câu chuyện rõ ràng hơn; bên thuê thêm các bộ phận chuyển động và FLK2 kiểm tra chúng. Đối với việc mua đất cho thuê, hãy chú ý đến sự đồng ý của chủ nhà trong việc chuyển nhượng (giấy phép chuyển nhượng), mọi hạn chế trong sổ đăng ký yêu cầu giấy chứng nhận của chủ nhà trước khi đăng ký, phí dịch vụ và nợ thuê mặt bằng cũng như liệu có phải thông báo về việc chuyển nhượng cho chủ nhà sau khi hoàn thành hay không. Hợp đồng thuê trên bảy năm có thể được đăng ký riêng với số hiệu riêng.
Bài học thực tế: khi câu hỏi đề cập đến căn hộ, công ty quản lý hoặc phí dịch vụ, hãy chậm lại. "Câu trả lời hay nhất" thường sẽ bật một bước dành riêng cho quyền thuê mà kế hoạch sửa đổi chỉ có quyền sở hữu vĩnh viễn sẽ bỏ lỡ.
Kế hoạch sửa đổi tập trungA cho Property Practice
Bạn thực sự nên nghiên cứu điều này như thế nào? Hãy thử ánh xạ toàn bộ giao dịch trên một trang: trước hợp đồng (tìm kiếm, yêu cầu, soạn thảo), trao đổi (hợp đồng ràng buộc, đặt cọc, rủi ro), hoàn thành (chứng thư chuyển nhượng, dòng tiền) và sau khi hoàn thành (SDLT, đăng ký, giai đoạn ưu tiên). Sau đó gắn quy tắc chính và rủi ro chính vào từng giai đoạn. Sơ đồ duy nhất đó trả lời hầu hết các câu hỏi SBA nhanh hơn bất kỳ bức tường ghi chú nào.
Thực hiện tính toán SDLT cho đến khi phân dải là bản chất thứ hai. Diễn tập sự khác biệt giữa điều kiện dân cư và thương mại. Và mỗi khi bạn trả lời sai một câu hỏi thực hành, hãy viết ra xem bạn có bỏ lỡ rule, stage hay consequence hay không - ba góc độ giống nhau mà giám khảo sử dụng. Những lỗi lầm của chính bạn là con đường nhanh nhất để cải thiện.
Một lời nhắc cuối cùng: Property Practice liên kết với Tài khoản luật sư và với Luật đất đai. Tiền của khách hàng khi hoàn thành, thanh toán SDLT, tiền tạm ứng thế chấp - tất cả những thứ đó đều chạy qua sổ cái của khách hàng. Hãy xem lại các chủ đề này bằng cách chú ý đến cách chúng kết nối và các câu hỏi liên chủ đề sẽ không còn giống như một cuộc phục kích nữa.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ có cấu trúc, đó là những gì chúng tôi làm tại CELE SQE (celebar.com). Các khóa học SQE1 của chúng tôi có giá từ £1.750 cho tùy chọn ngắn hạn lên đến £3.720 cho chương trình dài hạn, với tùy chọn FLK đơn với mức giá chỉ bằng một nửa nếu bạn chỉ cần FLK2 và giảm giá £150 khi đặt mua sớm. Nhiều thí sinh kết hợp một khóa học với ngân hàng câu hỏi với mức phí £575 mỗi tháng để thực hành chính xác phong cách SBA được mô tả ở trên. Câu hỏi? Hãy liên hệ với chúng tôi trên WeChat SQE100 hoặc theo địa chỉ [email protected] — không có áp lực, chỉ cần chỉ cho bạn đi đúng hướng.