A 銀行以 A 先生個人名義登記的一套房屋提供了 280,000 英鎊的貸款。他的合夥人幾年前支付了三分之一的購買價格，現在住在那裡，對這筆貸款一無所知。 A先生默認了。銀行想要佔有。誰贏了？
如果你的直覺是“這取決於她是否從事實際職業”，那麼你已經成功了一半。如果你的下一個想法是「銀行是否進行了調查，錢是否支付給了兩個受託人，以及職業何時必須存在」——你的想法就像是在 FLK2 中表現出色的人一樣。 SQE1 中的土地法問題很少要求您定義術語。他們讓你陷入兩個具有相互競爭主張的人之間的爭論，並詢問哪一個佔上風。這是一個優先問題，優先順序是整個主題的支柱。
本文介紹了候選人在時間壓力下最常摸索的土地法部分——註冊所有權優先權、附表3、未註冊土地、租賃和抵押——並為您提供了每個部分的工作方法。
從利息開始：合法還是公平？
在對兩個興趣進行排名之前，您必須知道它們各自是什麼。 1925 財產法 第 1(1) 條僅允許兩種法定財產：簡單絕對佔有費用和絕對年限。第 1(2) 條列出了合法的權益——相當於這些遺產之一的地役權和利潤、合法抵押的費用以及進入權。第 1(3) 條規定的其他內容僅對權益有效。
「有能力合法」與「合法」不同。另外三個障礙很重要：
-
通常需要
- A 契約（LPA 1925，第 52 條），並且有效契約必須符合 財產法（雜項規定）法案 1989 第 1 節 — 從表面上看，它是一份契約，經過簽署、見證和交付。
- A 創建或轉讓土地權益的合約必須以書面形式，包含所有商定的條款並由雙方簽署（LP(MP)A 1989，第 2 條）。如果做不到這一點，就根本沒有合約——而不僅僅是一份無法執行的合約。
- 報名完成圖片。根據 2002 土地註冊法第 27 條，某些處置——轉讓、法律費用、授予七年以上的租賃、明示法定地役權——在註冊之前不具有法律效力。
A 巧妙的考試陷阱：未通過手續的合法授權嘗試仍會影響公平。授予七年租約的特別可執行合約創造了公平租約（Walsh v Lonsdale 中的原則）。從未到達登記處的抵押貸款仍可作為公平收費生效。因此，當事實表明「契約從未登記」時，不要停止——詢問股權中哪些內容仍然存在，然後對其運行優先規則。
值得培養的考試習慣：對於事實模式中的每一個興趣，在空白處寫下兩個字母 - L 或 E。土地法 MCQs 中一半的錯誤答案來自於將公平規則應用於合法利益，反之亦然。
註冊土地優先權：LRA 2002
第 28 和 29 條第28條中的預設規則是按時間順序排列的：興趣按照創建的順序排列，並且無論後來的興趣是否註冊都沒有區別。大多數候選人忘記了第 28 節的存在，因為例外經常吞噬它。
該例外是 第 29 條。如果以有價對價進行了可登記的處置，並且已正式登記，則受讓人將不再享有先前存在的權益，除非該權益 (a) 通過通知在登記冊上受到保護，或 (b) 屬於附表 3.
範圍內的優先權益將第 29 節分成四項檢查並按以下順序應用它們：
- 可登記處置？ 轉讓已登記財產或授予法定押記即可。具有公平利益的禮物不會。
- 有價值的對價？ 禮品和轉讓不屬於第 29 條的範圍 — 因此接收者須遵守第 28 條規定的所有規定。名義對價明確排除。
- 已註冊？ 如果從未透過註冊完成處置，第 29 條無濟於事。
- 有任何通知或壓倒一切的利益嗎？ 現在才看負擔。
也要記住土地信託下的實益權益。這些不能透過通知得到保護；正確的條目是 restriction。他們真正的保護在於其他地方——在佔領中，或者在沒有過度擴張的情況下。
時間表 3：超越買家的利益
附表3的三段幾乎完成了FLK2.
中的所有工作第 1 款 — 七年或更短的合法租約。 它們會自動優先。這就是為什麼登記冊上沒有出現的短期住宅或商業租賃仍然對購買者俱有約束力。
第 2 款 — 實際佔用人的利益。 兩個條件：索賠人必須擁有專有權益（許可證不行），並且必須實際佔用與該權益相關的土地。然後檢查異常情況。如果對佔用者進行了詢問並且在合理情況下未披露該權益，或者在合理仔細的檢查中該佔用並不明顯且買方實際上並不了解該情況，則該權益不會優先於該權益。
Timing 是遺失標記的地方。在 Abbey National Building Society v Cann 案中，上議院認為，在處置之日，佔領必須存在，並且如果購買和抵押是單一交易的一部分，則借款人持有該財產的任何時刻均不免除貸款人的費用。 Williams & Glyn's Bank v Boland 確認，擁有實益份額的配偶或伴侶可以憑藉自己的權利從事實際職業，儘管合法所有人也住在那裡。
然後是偉大的中和者：超越。根據 1925 年《LPA》第 2 條和第 27 條，如果資本金支付給至少兩名受託人或信託公司，實益權益將從土地上清除並附加到收益中。 City of London Building Society v Flegg 就是一個值得引用的案例。過度的利益沒有什麼可以推翻的——這就是為什麼在本文頂部的場景中，單名註冊所有人才是真正決定結果的事實。
未登記土地：土地費用及通知原則
未註冊的標題仍然出現在FLK2中，並且它在不同的引擎上運行。合法利益幾乎無一例外地約束著世界。權益分成兩組。
其中大多數可根據 1972 土地使用費法以房地產所有者的名義註冊為土地使用費：1925 年之後創建的限制性契約和衡平地役權（D 類）、房地產合約和選擇權（C(iv) 類）、無償抵押貸款（C(i) 類）和房屋權利（F 類）。報名視為實際通知。不註冊是致命的——而且是殘酷的。在 Midland Bank Trust Co Ltd v Green 一案中，未註冊的購買選擇權對於購買者的金錢或金錢價值而言無效，即使她支付的費用遠低於市場價值並且了解一切。動機無關緊要。
剩下的——主要是信託下的實益權益——首先受到過度擴張的約束，如果做不到這一點，則受舊的通知原則的約束：買方是否是在沒有通知的情況下以實際、推定或估算的價值購買合法財產的善意購買者？ Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard 展示瞭如何判斷建設性通知：貸款人在周日下午透過預先安排的預約進行檢查，當時佔用者已被方便地移走，並通知了適當的檢查會發現什麼。
租賃與抵押：產生爭議的兩種關係
對於租賃，Street v Mountford 仍然是起點：在一段時間內、以租金、獨家佔有、提供租賃，無論各方使用的標籤如何。法院會審查實質內容，並忽略為擊敗租約而插入的虛假條款（Antoniades v Villiers）。該期限必須是確定的－在 Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body.
案中，「在道路拓寬期間」無限期撥款失敗關於契約，分界線是1 1996年1月。在該日期或之後授予的租約適用 1995 房東和租戶（契約）法：轉讓租戶不受契約約束，但房東可能需要授權擔保協議。在該日期之前授予的租賃具有舊的合約關係制度，根據該制度，原租戶可以在整個期限內承擔責任。首先檢查授予日期。
對於抵押貸款，三分還款修改。贖回權不能成為虛幻的，不合理的附帶利益或對贖回權的阻礙可以被消除。擔保案件中的不當影響遵循蘇格蘭皇家銀行訴Etridge (No 2)案：如果一個人提供自己的房屋作為另一個人債務的擔保，貸款人將受到調查，並且必須確保提供獨立的法律建議，否則可能面臨指控被撤銷的風險。在執行時，一旦抵押貸款通過契據且法定贖回日期已過，則根據第 101 LPA 1925 條產生出售權，但僅在第 103 條規定的情況下才可行使。收益隨後按照第 105 條規定的法定命令使用——先前產權負擔、費用、抵押貸款債務，然後是下一個產權負擔人或借款人的任何盈餘。
A 適用於任何 FLK2 優先問題的四步驟方法
在考試條件下，每題大約有一分半鐘的時間。你需要的是例行公事，而不是辯論。
- 標題 是已註冊還是未註冊 ？一切都從這裡開始。
- 識別每個競爭利益並將其分類為合法或公平，檢查手續和登記。
- 詢問後一方是否為已註冊的有價對價購買者，或在未註冊的土地上，是否是有價合法財產的購買者。
- 運行保護路線：登記冊上的通知，附表3，越權；或土地使用權登記和通知原則。
在十個問題上練習這個，它就會變得自動。在沒有任何內容的情況下進行實踐，您將閱讀四個看似合理的選項，並選擇聽起來最公平的一個 - 在土地法中，這很少是正確的。
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