תמונת זאת. אתה יושב בעיתון FLK2, השעון מתקתק, ושאלה אחת מהתשובה הטובה ביותר מפילה מולך קונה שגילה זה עתה שהנכס יושב ליד מעקף מתוכנן. המוכר מעולם לא הזכיר זאת. מה היה על עורך הדין לעשות, ובאיזה שלב של העסקה? אם דעתך מתרוקנת, אתה לא לבד - דיני רכוש ופרקטיקה הוא הנושא שבו המועמדים מכירים את תיאוריית דיני המקרקעין אך קופאים את ההליך. מאמר זה עובר על עסקת ההובלה באופן שבו בוחני SQE1 בודקים אותה: כרצף של החלטות שעורך דין אמיתי מקבל.
למה הליך ההובלה שולט ב-SQE1 FLK2
חוקLand נותן לך את הכללים המהותיים - עזבונות, זיקות, בעלות משותפת, רישום בעלות. דיני קניין ועיסוק שואל שאלה קשה יותר, מעשית יותר: מה עושה עורך הדין בעצם do עם אותם כללים, צעד אחר צעד, להעביר מכירה מהוראה להשלמה ללא רשלנות? שני הנושאים חופפים במידה רבה, כך שהבוחנים יכולים לבנות שאלה שנראית כמו דיני מקרקעין אבל היא באמת הליך בדיקה, או להיפך.
העצה שלי לכל מי שעובד דרך FLK2 היא לבנות תחילה ציר זמן נפשי של העסקה, ואז לתלות ממנה את הכללים המשפטיים. ברגע שאתה יכול לדמיין את השלבים לפי הסדר, הנקודות הקשות יותר - כשהסיכון חולף, כשהחוזים הופכים למחייבים, מי אחראי למה - נכנסות למקומן. תן לנו ללכת על ציר הזמן.
השלב שלפני החוזה: חקירת כותרת והעלאת פניות
כל מה שמגן על הקונה מתרחש לפני חתימת החוזה. כאן מנצחים או מפסידים את שאלת העקיפה למעלה. עורך הדין של הקונה חייב לחקור בעלות ולבצע את החקירות הסטנדרטיות כך שהלקוח ידע בדיוק מה הוא קונה.
עבור קרקע רשומה, עורך הדין משיג עותקים רשמיים של הפנקס ושל תכנית הכותרת ממרשם המקרקעין של HM תחת חוק רישום המקרקעין 2002, ובודק את פנקסי הרכוש, הבעלות והחיובים. לגבי קרקע לא רשומה - עדיין ניתנת לבדיקה - עורך הדין בוחן תמצית של בעלות ומוודא שרשרת בעלות בלתי פוסקת שחוזרת לפחות 15 שנים אחורה לשורש טוב של בעלות, ולאחר מכן מבצע חיפוש חיובי קרקע כנגד שמות בעלי האחוזה.
לצד הכותרת, עורך הדין של הקונה מעלה חיפושים ובירורים לפני חוזה. החבילה הרגילה כוללת חיפוש של הרשות המקומית (שיגלה את המעקף המתוכנן), חיפוש ניקוז ומים, חיפוש סביבתי, ופניות של המוכר לפני חוזה, לרוב בטפסים הסטנדרטיים של משרד עורכי הדין. זכור את העיקרון השולט כאן:
Caveat emptor - תן לקונה להיזהר. המוכר בדרך כלל אינו מחויב לנבוע ליקויים פיזיים, ולכן על עורך הדין של הקונה לחפש ולברר. עם זאת, על המוכר לחשוף פגמים סמויים בקניין ואסור לו להציג מצג שווא פעיל של הנכס.
מלכודת SQE1 לצפייה: תשובה מעורפלת לפניות שמתבררת כמטעה יכולה לתת לקונה טענה על מצג שווא. אז כאשר שאלה מראה שמוכר נותן תשובה חצי אמיתית, חשבו על תרופות, לא רק על הליך.
החלפת חוזים: נקודת האל-חזור
עד להחלפה, כל אחד מהצדדים יכול ללכת. ב- חילופי חוזים הצדדים מחויבים משפטית להשלים, וזהו אחד הרגעים שנבחנו בכבדות ב-FLK2. חוזה למכירת קרקע חייב לעמוד בסעיף 2 של חוק הקניין (הוראות שונות) משנת 1989: עליו להיות בכתב, להכיל את כל התנאים המוסכמים במפורש ולהיחתום על ידי או בשמם של שני הצדדים.
חוזים מוחלפים בדרך כלל באמצעות נוסחאות משרד עורכי הדין להחלפה טלפונית (נוסחה A, B או C), אשר קובעות בדיוק מה מתחייבים עורכי הדין לעשות. בדרך כלל, הקונה משלם פיקדון של 10% ממחיר הרכישה בהחלפה. דע את ההבחנה שהבוחנים אוהבים:
-
לא ניתן לשחרר פיקדון
- A המוחזק כבעל עניין למוכר עד להשלמתו. פיקדון
- A המוחזק כ-agent עבור המוכר יכול לעבור מיד, וזה מסוכן יותר עבור הקונה.
הסיכון בנכס עובר לקונה בהחלפה, לא בהשלמה. כלל יחיד זה מסביר מדוע הקונה חייב להיות ביטוח מבנים במקום מרגע החלפת החוזים. אם הבית נשרף למחרת ההחלפה, זו בעיה של הקונה - דפוס עובדה שמופיע שוב ושוב.
תנאים סטנדרטיים, בדרך כלל תנאי המכירה הסטנדרטיים או תנאי הקניין המסחרי הסטנדרטיים, ממלאים את הפערים בין התנאים המיוחדים שעליהם מתנהלים הצדדים. אם צד לא מצליח להשלים, האחר יכול למסור הודעה להשלמתו, תוך מתן זמן לעיקר ופתיחת הדלת לסעדים לרבות חילוט הפיקדון ובסופו של דבר ביטול.
.מהחלפה להשלמה: השלבים שלפני ההשלמה
הפער בין החלפה להשלמה הוא המקום שבו עורך הדין של הקונה מסדר קצוות רופפים. שני חיפושים לפני השלמה חשובים ביותר.
עבור קרקע רשומה, עורך הדין מבצע חיפוש עדיפות OS1 במרשם המקרקעין של HM. זה נותן תקופת עדיפות - כיום 30 ימי עבודה - שבמהלכה הקונה יכול לרשום את העסקה ללא כל רישום חדש בפנקס. הכנס את האפליקציה לחלון זה והאינטרס של הקונה מקבל עדיפות. עבור קרקע לא רשומה, חיפוש דמי קרקע (טופס K15) עושה עבודה דומה ונותן תקופת הגנה משלו.
כאשר הרכישה ממומנת על ידי משכנתא, עורך הדין של המלווה - לעתים קרובות אותה חברה הפועלת עבור הקונה - חייב גם לבצע חיפוש פשיטת רגל (טופס K16) נגד הלווה כדי לספק את המלווה. לאחר מכן עורך הדין מגיש תעודת בעלות למלווה ומשך את מקדמת המשכנתא מוכן ליום ההשלמה.
השלמה ואחרי ההשלמה: מס ורישום
O עם השלמתו משולמת יתרת מחיר הרכישה, המוכר מוסר את שטר ההעברה (TR1 לכל בעלות רשומה), והקונה הופך לזכאי בנכס. ההעברה חייבת להיות בשטר לפי סעיף 52 לחוק הקניין 1925 - נקודת חפיפה ברורה עם הידע שלך בדיני המקרקעין.
השלמה אינה קו הסיום. שתי חובות לאחר ההשלמה הן ממש על סילבוס SQE1, ושניהם נושאים מועדים שאתה צריך לשנן כטווחים במקום לנחש נתונים מדויקים:
Tax ולאחר מכן רישום. על הקונה להגיש דוח מס בולים ולשלם כל SDLT לתשלום במסגרת החלון החוקי לאחר השלמתו. רק לאחר תשלום SDLT יכול הקונה לפנות למרשם המקרקעין של HM כדי לרשום את ההעברה וכל חיוב חדש.
Two נקודות בודקים הבוחנים כאן. ראשית, ב-Wales, SDLT אינו חל - במקום זאת נגבה מס עסקאות קרקע. שאלה שממקמת את הנכס בקרדיף בודקת אם זיהית את ההבדל. שנית, הרישום הוא מכונן לעסקות רבות: לפי חוק רישום מקרקעין 2002, העברת עיזבון רשום אינה פועלת על פי חוק עד להשלמתה ברישום. הקונה מחזיק בינתיים באינטרס השוויוני, וזו בדיוק הסיבה לחיפוש העדיפות חשוב כל כך.
Leasehold וגמול בוחני הנקודות המעשיות
קניית חכירה שטוחה משלבת שלבים נוספים על אותו ציר זמן. עורך הדין של הקונה בוחן את חוזה השכירות לתקופה, את דמי השירות ואת דמי השכירות, ומעלה פניות של בעל הבית או הסוכן המנהל. כאשר חוזה השכירות מחייב את הסכמתו של בעל הדירה להמחקה, יש לקבל הסכמה זו, ואין לבעל הדירה למנוע זאת באופן בלתי סביר. בחוזה שכירות חדש של חצרים מסחריים, בדוק את הבטחת הקביעות לפי חוק הנדל"ן והשוכר 1954 והאם הצדדים התקשרו ממנו.
לאורך כל העסקה, ההתנהלות יושבת ברקע. עורך דין הפועל הן עבור הקונה והן עבור המלווה, או עבור קונים משותפים, חייב להיות ער לניגוד עניינים על פי התקנים והתקנות SRA ועליו לשמור את כספי הלקוח בהתאם לכללי החשבונות של SRA - הקושרים את דיני הקניין והפרקטיקה בצורה מסודרת לעדכון חשבונות עורך הדין שלך.
Sאז איך הופכים את כל זה לסימנים? נסה את המהלכים המעשיים הבאים:
- צייר את ציר הזמן פעם אחת, ביד: הוראה ← חיפושים ובירורים ← החלפה ← חיפושים לפני השלמה ← השלמה ← SDLT ← רישום. לאחר מכן בדוק את עצמך מה קורה בכל צומת.
- לכל דפוס עובדה, שאל את באיזה שלב אנחנו נמצאים? התשובה הנכונה כמעט תמיד מפעילה תזמון.
- זכור את ההשלכות של החלפה - חוזה מחייב, הפקדה, העברת סיכונים, ביטוח - מכיוון שהאשכול הזה הוא זהב עבור פורמט SBA.
- שמור נהלים רשומים ולא רשומים בעמודות נפשיות נפרדות, כך שלעולם לא תחיל חיפוש חיובי קרקע על קרקע רשומה.
שלטו ברצף והשאלות תפסיקו להרגיש כמו מבחני זיכרון ותתחילו להרגיש כמו העבודה שאתם מתאמנים לעשות.
איך CELE SQE יכולה לעזור
At CELE SQE (celebar.com) לימדנו דיני קניין ופרקטיקה מאז הישיבה הראשונה של SQE, והחומרים שלנו ממפים את כל ציר הזמן הזה לשילוח לסוג השאלות הבודדות הטובות ביותר שתעמוד בפניהן. אם אתה רוצה מבנה, הקורסים של SQE1 מתחילים מ-1,750 ליש"ט לאפשרות לטווח קצר ועד 3,720 ליש"ט לקורס לטווח ארוך, עם תמחור FLK בודד במחצית מהתעריפים האלה אם אתה רק צריך FLK2, בתוספת הנחה של 150 ליש"ט. מעדיף לקדוח שאלות או לקרוא בקצב שלך? בנק השאלות SQE1 הוא 575 ליש"ט לחודש ומערך ספרי הלימוד המלא הוא 950 ליש"ט. פנה אלינו בכל עת ב-WeChat SQE100 או בכתובת [email protected].