Upravo ste obradili papir od 180 pitanja FLK2 i došli ste sigurni u zemljišno pravo - samo da biste shvatili da ste pobrkali zakup s dozvolom u pitanju 47, pobrkali uknjiženo i neuknjiženo zemljište u pitanju 89 i zaboravili koji sporazumi vrijede za zemljište u slobodnom vlasništvu u pitanju 134. Zvuči poznato? Imovinsko pravo i praksa nalaze se unutar FLK2 zajedno sa zemljišnim pravom, i iako se ta dva predmeta preklapaju, testiraju vrlo različite vještine. Zakon o zemljištu usmjeren je na vlasnička prava i pravičnost; Imovinsko pravo i praksa usredotočuju se na transakcijsku mehaniku—kako zapravo kupujete, prodajete, iznajmljujete i financirate imovinu u Engleskoj i Walesu. Propustite tu razliku i izgubit ćete ocjene na pitanjima za koja ste mislili da znate.
U ovom ćemo članku proći kroz tri visokoprinosna područja koja se pojavljuju u gotovo svakom SQE1 zasjedanju: razlika između zakupa i licence, provedivost sporazuma o slobodnom vlasništvu i pravila o prioritetu Zakona o zemljišnim knjigama iz 2002. Svaki dio završava konkretnim savjetom koji možete primijeniti u svom sljedećem modelu. Također ćemo označiti gdje CELE SQE nastavni plan i program FLK2 i Banka pitanja odražavaju službeni format SRA, tako da vježbate na pravi način od prvog dana.
Zakup ili licenca? Ulica protiv Mountfordovog testa
A najam daje vlasnički interes; licenca je samo osobno dopuštenje za zauzimanje. Razlika je bitna jer samo zakup može obvezivati nasljednika u vlasništvu, samo zakup pokreće pravila o sigurnosti posjeda Zakona o stanodavcu i zakupcu iz 1954., a samo se zakup računa kao posjed na zemljištu prema Zakonu o vlasništvu iz 1925., s 1(1)(b). Ispitivači SQE1 vole ovo jer kandidati često biraju krivu oznaku kada su činjenice dvosmislene.
Vodeći autoritet je Street protiv Mountford [1985.] AC 809. Lord Templeman smatrao je da ako ugovor daje ekskluzivni posjed za term uz najamninu ili drugu naknadu, to je najam—bez obzira na to kako ga strane zovu. Oznake nisu važne; tvar čini. Čak i ako u ugovoru stoji "dozvola", sud će ga ponovno kvalificirati kao zakup ako su prisutna ta tri obilježja.
Isključivi posjed znači da stanar može isključiti sve druge, uključujući stanodavca (osim kada stanodavac zadržava pravo ulaska radi pregleda ili popravka). Ako vlasnik zadržava opće pravo premjestiti stanara u drugu sobu ili dijeliti prostor po želji, to obično negativno utječe na isključivi posjed i upućuje na dozvolu.
Pripazite na obrasce činjenica koji uključuju "usluge" ili "stanare". U predmetu Facchini protiv Bryson [1952] 1 TLR 1386 sud je utvrdio licencu u kojoj je korisnik bio zaposlenik, a zanimanje je bilo povezano s poslom. Slično tome, kada vlasnik pruža brigu ili usluge (svakodnevno čišćenje, promjena posteljine) i zadržava ključeve za obavljanje tih usluga, dogovor može biti licenca, a ne najam—vidi Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 savjet: U pitanju s jednim najboljim odgovorom, ako u osnovi stoji "ugovor je označen kao licenca, ali korisniku daje isključivo korištenje definiranog stana tijekom dvanaest mjeseci po £800 mjesečno", odaberite odgovor koji to tretira kao najam. Nasuprot tome, ako stanar dijeli kuhinju s vlasnikom i nema pravo isključiti vlasnika iz spavaće sobe, to je gotovo sigurno dozvola. Ispitivači će često dodati klauzulu o odbijanju — "strane se slažu da ovo nije najam" — kako bi vidjeli jeste li pravilno primijenili Street protiv Mountford.
Ugovori o slobodnom posjedu: koji se provode, a koji ne?
Ugovori—obećanja o korištenju zemljišta—posvuda su u praksi. Graditelj prodaje parcele i želi spriječiti kupce da otvore trgovinu s ribom i krumpirićima; susjed se slaže da ne gradi iznad dva kata. Pitanje je može li nasljednik izvornog zavjetnika ili zavjetnika izvršiti (ili biti obvezan) obećanje. Pogriješite u pitanju SQE1 i propustit ćete jednostavne ocjene.
Korist saveza
Da bi se benefit izvodio prema običajnom pravu, moraju biti ispunjena četiri uvjeta (izvedena iz P & A Swift Investments protiv Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Savez se mora doticati i ticati zemlje zavjetnika (utječe na vrijednost ili upotrebu te zemlje, a ne samo na osobnu stvar).
- Prvobitne strane moraju imati namjeravane pogodnosti za pokretanje. Odjeljak 78 Zakona o imovinskom pravu iz 1925. stvara zakonsku pretpostavku takve namjere osim ako pakt izričito isključuje nasljednike.
- Tuzitelj zahtjeva mora imati zakonitu imovinu na zemljištu koje koristi.
- Prema običajnom pravu, korist i teret povijesno su bili obavezni dodirivati istu zemlju, iako je to ublaženo u pravednosti.
U kapitalu korist također može proći aneksijom (izričito ili zakonski prema s 78 LPA 1925), dodjelom (ako se svaki put dodjeljuje sa zemljom) ili prema građevinskoj shemi (iznimka lokalnog zakona za imanja prodana u parcelama s recipročnim ugovorima).
Teret saveza
Evo problema: teret ugovora o slobodnom vlasništvu ne ne teče prema običajnom pravu (Austerberry protiv Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Jedini način vezanja nasljednika je u equity, i to samo ako je ugovor restriktivan (negativan u suštini). Pravilo u Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 dopušta restriktivni savez da veže nasljednike ako:
- po prirodi je negativan (ne zahtijeva trošak novca);
- napravljeno je u korist zadržane zemlje saveznika;
- to dotiče i tiče se te zemlje;
- teret se namjeravao pokrenuti; i
- trenutni vlasnik je imao obavijest (stvarnu, konstruktivnu ili registracijom).
A ugovor o "nekorištenju prostora u poslovne svrhe" je restriktivan. Ugovor "održavati graničnu ogradu u dobrom stanju" je pozitivan (zahtijeva izdatke) i ne će obvezivati nasljednika po zakonu ili kapitalu—iako mudra izrada nacrta (naknada za najam nekretnine prema Zakonu o najamnini iz 1977. ili ugovori o lancu obeštećenja) može zaobići ovo u praksi.
SQE1 savjet: Ako pitanje glasi "Može li novi vlasnik provesti ugovor?" prvo provjeri da li je u pitanju korist ili teret. Ako je to teret i savez je pozitivan, odgovor je gotovo uvijek "Ne, ne obvezuje nasljednika." Ako je restriktivan i registriran ili je nasljednik dobio obavijest, vjerojatno obvezuje.
Zakon o upisu u zemljišne knjige iz 2002.: Prioritetni i prevladavajući interesi
Većina zemljišta u Engleskoj i Walesu sada je registrirana u zemljišnom registru HM-a. Zakon o zemljišnim knjigama iz 2002. (LRA 2002) uređuje kako se interesi stvaraju, štite i rangiraju. Dva koncepta zbunjuju SQE1 kandidate svakog sjedenja: prioritet (čiji interes pobjeđuje u sporu?) i prevladavajući interesi (koja prava obvezuju kupca iako se ne pojavljuju u registru?).
Osnovno pravilo prioriteta
Odjeljak 28 LRA 2002 kaže da je prioritet interesa koji utječe na registriranu imovinu određen datumom stvaranja, osim ako Zakon ne predviđa drugačije. U praksi, "predviđa drugačije" znači registracija. Ako želite da vaš interes veže kupca, morate:
- registrirajte to kao odredbu koja se može registrirati (na primjer, pravni najam na sedam godina mora biti registriran s vlastitim naslovom—s 27(2)(b));
- zaštititi obavijest o opterećenom naslovu (na primjer, restriktivni sporazum, ugovor o posjedu ili pravedni zakup); ili
- se oslanja na to da je to prevladavajući interes prema Prilogu 3.
Ako ne učinite ništa od toga, vaš je interes ranjiv. Kupac za vrijednost koji je registriran kao vlasnik oslobađa vaše nezaštićene kamate (s 29 LRA 2002), čak i ako je kupac znao za to. Samo znanje ne stvara prioritet; registracija (ili nadjačavajući status) radi.
Prevladavajući interesi koji obvezuju sve
Prilog 3 navodi interese koji imaju prednost nad registriranim raspolaganjem. Dva koja se najčešće pojavljuju u pitanjima SQE1 su:
- Kratki zakupi (stavak 1): zakup na sedam godina ili manje (pod uvjetom da je legalan) ima prednost, tako da kupac podliježe zakupu čak i ako nije u registru.
- Interesi osoba u stvarnom zanimanju (stavak 2): ako je netko s vlasničkim interesom (npr. koristan interes pod trustom, pravičnim najmom, opcijom) u stvarnom zanimanju na datum raspolaganja i interes nije očigledan razumno pažljivom inspekcijom i okupator nije propustio otkriti kada je upitan da je kamata prevladala. To je razlog zašto prijenosnici uvijek pitaju "Tko živi u posjedu?" i inzistirati na tome da stanari potpišu obrasce za pristanak.
Primjer: A ima pravni naslov na trustu za sebe i B (rezultirajući ili konstruktivni trust). A prodaje C-u bez pristanka B-a. Ako B živi u kući kada C kupuje, B-ov pravični interes nadjačat će prodaju i vezati C-a, iako nema ništa u registru—Williams & Glyn's Bank Ltd protiv Boland [1981.] AC 487. Ako B nije bio stanar, ili ako se C raspitao, a B nije otkrio, interes ne bi nadjačao i C bi preuzeo besplatno.
SQE1 savjet: Kada se u pitanju spominje "kupac je pregledao nekretninu i nije vidio nikakve znakove okupacije", ta činjenica postoji s razlogom—može poništiti zahtjev za prevladavajućim kamatama prema stavku 2(c)(i), koji isključuje interese koji bi bili očiti nakon razumno pažljivog pregleda. Pročitajte svaku riječ korijena.
Sve skupa: uspješan primjer
Zamislite ovaj obrazac činjenica SQE1: "L daje T trogodišnji ugovor za korištenje stana 5 uz £900 mjesečno. U ugovoru stoji 'Ovo je licenca, a ne zakup". T ima isključivo korištenje stana 5, a L može ući samo radi pregleda nakon 48 sati unaprijed. L prodaje slobodno vlasništvo P. Može li P iseliti T odmah?"
Prvi korak: primijenite Street protiv Mountford. T ima isključivi posjed (može isključiti L osim za pregled), na rok (tri godine), uz najamninu. Oznaka "licenca" je nebitna. Ovo je najam. Drugi korak: provjerite registraciju. Zakup na tri godine je zakonit (dodijeljen ugovorom ili, ako ne premašuje tri godine, može stupiti na snagu prema članku 54(2) LPA 1925 bez ugovora ako je po tržišnoj najamnini s trenutnim posjedovanjem). Ne zahtijeva registraciju jer je mlađi od sedam godina. Treći korak: prevladavajući interes? Da—stavak 1 Priloga 3 LRA 2002. Zakup ima prednost nad P-ovom kupnjom. P podliježe tome i ne može izbaciti T-a dok ne istekne mandat. Odgovor je No, P ne može iseliti T odmah.
To jedno pitanje dotiče se zakupa/licence, formalnosti, pragova registracije i prevladavajućih interesa—točno ona vrsta sinteze koju SQE1 ispitivači koriste. Ako ste izolirano naučili pravila napamet, mučit ćete se. Ako ste vježbali njihovu primjenu na slojevite činjenice, uočit ćete put za nekoliko sekundi.
Kako vas CELE SQE priprema za imovinsko pravo i praksu
CELE SQE nastavni plan i program FLK2 pokriva svih šest predmeta—uključujući imovinsko pravo i praksu—kroz strukturirana video predavanja, detaljne preglede i stotine pitanja s pojedinačnim najboljim odgovorom koja odražavaju službeni format SRA. Naša pretplata na Question Bank (£575 mjesečno) daje vam neograničene pokušaje MCQs kroz FLK1 i FLK2, s trenutnim povratnim informacijama i obrazloženjem modela za svaki odgovor. Ako se pridružujete sredinom ciklusa ili pred ispitom, kratkoročni tečaj (1750 GBP) sažima osnove u fokusirani sprint, a kandidati koji počnu rano ili posljednja tri mjeseca štede 150 GBP. Naći ćete i razrađene primjere scenarija zakupa protiv licence, mreže provedivosti ugovora i dijagrame toka prioriteta LRA 2002 u materijalima tečaja—praktične alate koje možete ispisati i koristiti sve do dana ispita. Za više pojedinosti ili za razgovor s timom posjetite celebar.com, pošaljite e-poštu na [email protected] ili nas dodajte na WeChatu na SQE100.
Property Law and Practice nagrađuje kandidate koji razmišljaju kao odvjetnici, a ne studenti prava. Upoznajte svoje osnove Street v Mountford, savladajte restriktivna pravila ugovora i nikada ne zaboravite da je registracija (ili nadjačavajući status) važnija od pukog znanja. Učinite to i pretvorit ćete FLK2 pitanja o nekretninama iz kamena spoticanja u jednostavne ocjene.