SQE1 FLK2 földtörvény: elsőbbség, elsődleges érdekek, lízingek

A bank 280 000 GBP kölcsönt ad egy A. úr kizárólagos nevére bejegyzett ház ellen. Élettársa, aki évekkel korábban kifizette a vételár egyharmadát, ott él, és semmit sem tud a kölcsönről. Mr A alapértelmezett. A bank birtokolni akarja. Ki nyer?

Ha az ösztöne az volt, hogy „attól függ, hogy ténylegesen foglalkozott-e”, akkor félúton vagy. Ha a következő gondolata az volt, hogy "és a bank megkérdezett-e, és hogy a pénzt kifizették-e két vagyonkezelőnek, és mikor kellett a foglalkozásnak léteznie" - akkor úgy gondolja, mint aki jól fog menni FLK2. A földjogi kérdések az SQE1-ban ritkán kérik, hogy meghatározzon egy kifejezést. Belecsapnak egy vitába két ember között egymással versengő követelésekkel, és megkérdezik, hogy melyik a nyerő. Ez prioritást élvező kérdés, és a prioritás az egész téma gerince.

Ez a cikk átveszi a földjog azon részeit, amelyeket a jelöltek a leggyakrabban az időkényszer miatt megtapasztalnak – elsőbbség a bejegyzett jogcímen, 3. jegyzék, nem bejegyzett földterület, bérleti szerződések és jelzálogjogok –, és mindegyikhez megad egy munkamódszert.

kezdje a kamatokkal: jogszerű vagy méltányos?

Mielőtt két érdeklődési területet rangsorolna, tudnod kell, hogy melyik az. Az 1925. évi . évi . évi ingatlantörvény 1. szakaszának (1) bekezdése csak két törvényes örökséget engedélyez: az egyszerű birtoklási díjat és az abszolút éves futamidőt. Az 1. szakasz (2) bekezdése felsorolja a legális kamatokat – szolgalmi jogokat és e vagyonnal egyenértékű nyereséget, törvényes jelzálogjog terheit és belépési jogokat. Minden más, az 1. szakasz (3) bekezdése szerint, csak a saját tőkében lép hatályba.

A „lehető legális” nem ugyanaz, mint a „legális”. Három további akadály számít:

Általában
• A okirat szükséges (LPA 1925, s.52), és az érvényes okiratnak meg kell felelnie az Law of Property (Vegyes rendelkezések) 1989 törvény 1. szakaszának – egyértelmű, hogy ez egy aláírt, tanúskodó, kézbesített okirat.
A
• A földterületi érdekeltség létrehozására vagy átruházására vonatkozó szerződést írásban kell megkötni, tartalmaznia kell minden megállapodott feltételt, és mindkét félnek alá kell írnia (LP(MP)A 1989, s.2). Ha ez nem sikerül, akkor egyáltalán nincs szerződés – nem csupán egy végrehajthatatlan.
• Regisztráció teszi teljessé a képet. A Land Registration Act 2002 27. szakasza értelmében bizonyos rendelkezések – átruházások, jogi költségek, hét évnél hosszabb időre adott bérleti szerződések, kifejezett jogi szolgalom – csak bejegyzésig érvényesek.

A ügyes vizsgacsapda: egy hivatalos támogatási kísérlet, amely nem teljesíti a formalitást, még mindig beleharaphat a méltányosságba. A hétéves bérlet megadására vonatkozó kifejezetten végrehajtható szerződés méltányos lízinget hoz létre (az Walsh kontra Lonsdale alapelv). Az a jelzáloghitel, amely soha nem érkezik meg a nyilvántartásba, továbbra is méltányos terhet jelenthet. Tehát amikor a tények azt mondják, hogy "az okiratot soha nem vették nyilvántartásba", ne hagyja abba – kérdezze meg, mi marad fenn a tőkében, majd futtassa az elsőbbségi szabályokat ezen.

Vizsgaszokás, amelyet érdemes kialakítani: minden tényminta iránti érdeklődés esetén írjon két betűt a margóra – L vagy E. A MCQs földjogban a hibás válaszok fele abból fakad, hogy a méltányos szabályokat egy jogi érdekre alkalmazzák, vagy fordítva.

Bejegyzett földterület elsőbbsége: az LRA 2002

A 28. pont alapértelmezett szabálya időrendi: a kamat a keletkezés sorrendjében rangsorol, és nem mindegy, hogy a későbbi kamat bejegyzésre kerül-e. A legtöbb jelölt elfelejti, hogy létezik a 28. szakasz, mert a kivétel oly gyakran lenyeli.

TA kivétel a 29 szakasz. Ha értékes ellenszolgáltatás fejében nyilvántartható végintézkedés történik, és azt megfelelően nyilvántartásba vették, a jogosult mentesíti a már meglévő érdekeltségeket, kivéve, ha (a) a nyilvántartásban értesítés védi az érdeket, vagy (b) a 3.

Bontsa fel a 29. szakaszt négy csekkre, és alkalmazza őket a következő sorrendben:

1. Nyilvántartásba vehető rendelkezés? A bejegyzett hagyaték átruházása vagy perköltség megadása megfelelő. A méltányos kamatozású ajándék nem.
2. Értékes ellenérték? Az ajándékok és átutalások a 29. szakaszon kívül esnek – így a címzett a 28. szakaszban foglaltakat mindenre vonatkozik. A névleges ellenszolgáltatás kifejezetten kizárt.
3. Regisztrálva? Ha a selejtezés soha nem fejeződött be regisztrációval, a 29. szakasz nem segíthet.
4. Bármilyen értesítés vagy nyomós érdek? Csak most nézd meg a terhet.

Ne feledje a földvagyonból származó haszonérdekeket is. Ezeket nem lehet figyelmeztetéssel védeni; a helyes bejegyzés egy restriction. Valódi védelmük máshol rejlik – a megszállásban vagy a túlzások hiányában.

S3. ütemterv: mindenek felett álló érdekek, amelyek legyőzik a vevőt

A 3. melléklet három bekezdése elvégzi szinte az összes munkát a FLK2.

1. bekezdés – hét évre szóló vagy rövidebb bérleti szerződések. Automatikusan felülírják. Ezért a nyilvántartásban sehol nem szereplő rövid lakás- vagy kereskedelmi bérbeadás továbbra is köti a vevőt.

2. bekezdés – a személyek tényleges használatba vételéhez fűződő érdekei. Két feltétel: az igénylőnek tulajdonosi érdekeltséggel kell rendelkeznie (az engedély nem megfelelő), és ténylegesen birtokolnia kell azt a földterületet, amelyre a kamat vonatkozik. Ezután ellenőrizze a kivételeket. Az érdek nem felülírja azt az esetet, amikor a bérlőtől érdeklődtek, és az érdeklődést nem hozták nyilvánosságra, amikor az ésszerűen megtörténhetett volna, vagy ha a foglalkozás ésszerűen alapos vizsgálat során nem lett volna nyilvánvaló, és a vevő nem tudott róla ténylegesen.

Timing az a hely, ahol a jelek elvesznek. A Abbey National Building Society kontra Cann ügyben a Lordok Háza úgy ítélte meg, hogy az elidegenítés időpontjában a birtoklásnak léteznie kell, és ahol a vásárlás és a jelzáloghitel egyetlen ügylet részét képezi, nincs olyan pillanat, amikor a kölcsönvevő birtokában van az ingatlan a kölcsönadó terhe nélkül. Williams & Glyn's Bank kontra Boland megerősíti, hogy a házastárs vagy élettárs, aki haszonrésszel rendelkezik, saját jogán is ténylegesen foglalkozhat, függetlenül az ott élő törvényes tulajdonostól.

És akkor a nagy semlegesítő: overaching. Az 1925. évi LPA 2. és 27. szakasza értelmében, ha a tőkepénzt legalább két vagyonkezelőnek vagy egy vagyonkezelő társaságnak fizetik ki, a haszonélvezőket lesöpörjük a földről, és a bevételhez kapcsolják. Az City of London Building Society kontra Flegg ügyről van szó. A túlzott érdeket nem lehet felülírni – ezért a cikk tetején található forgatókönyv szerint az egyetlen névre bejegyzett tulajdonos az, amely valójában dönti el az eredményt.

Nem bejegyzett földterület: földhasználati díjak és az értesítés doktrínája

A regisztrálatlan cím továbbra is megjelenik FLK2-ban, és más motoron fut. A jogi érdekek szinte kivétel nélkül kötik a világot. A méltányos érdekek két csoportra oszlanak.

A legtöbbjük az Land Charges Act 1972 szerinti telekdíjként bejegyezhető a birtok tulajdonosának nevére: korlátozó szerződések és méltányos szolgalmi jogok, amelyeket 1925 után hoztak létre (D osztály), birtokszerződések és opciók (C(iv) osztály), puisne jelzáloghitelek (C(i)), és F(i) osztályú lakásjogok. A regisztráció tényleges értesítésnek minősül. A regisztráció elmulasztása végzetes – méghozzá brutálisan. Az Midland Bank Trust Co Ltd kontra Green ügyben egy be nem jegyzett vásárlási opciót pénzért vagy pénzért érvénytelenítettek a vásárlóval szemben, annak ellenére, hogy jóval a piaci érték alatt fizetett, és mindent tudott róla. Az indíték irreleváns volt.

Ami marad meg – főként a vagyonkezelői haszonélvező –, azt elsősorban a túlkapás, ennek hiányában pedig a régi felmondási doktrína szabályozza: vajon a vevő jóhiszemű vásárlója-e a törvényes ingatlannak előzetes értesítés nélkül, ténylegesen, vélelmezetten vagy imputáltan? A Kingsnorth Finance Co Ltd kontra Tizard bemutatja, hogyan ítélik meg a konstruktív észrevételt: egy kölcsönadót, aki előre egyeztetett időpontban ellenőrzött vasárnap délután, amikor a bérlőt kényelmesen elvitték, kijavították azzal az értesítéssel, amit egy megfelelő ellenőrzés feltárt volna.

Lízingek és jelzáloghitelek: a két kapcsolat, amely vitákat generál

Bérletek esetében továbbra is az Street v Mountford a kiindulópont: a kizárólagos birtoklás egy időtartamra, bérleti díj ellenében bérleti jogot ad, függetlenül attól, hogy a felek milyen címkét használtak. A bíróságok a lényeget vizsgálják, és figyelmen kívül hagyják a bérleti jogviszony megsemmisítése érdekében beillesztett színlelt záradékokat (Antoniades kontra Villiers). A futamidőnek bizonyos időtartamúnak kell lennie – az „útszélesítés idejére” szóló határozatlan idejű támogatás meghiúsult a Prudential Assurance Co Ltd kontra London Residuary Body.

Az egyezmények alapján a választóvonal 1, 1996. január. Az ezen a napon vagy azt követően kiadott bérleti szerződések az 1995. évi . földbirtokosról és bérlőről (Covenants) szóló törvény hatálya alá tartoznak, : az engedményező bérlő mentesül a szerződések alól, bár a bérbeadó megkövetelheti az engedélyezett garanciális megállapodást. Az ezen időpont előtt kiadott bérletek a régi szerződéses rendszert alkalmazzák, amely szerint az eredeti bérlő a teljes futamidőre felelős maradhat. Minden más előtt ellenőrizze a támogatás dátumát.

Jelzáloghiteleknél hárompontos törlesztési felülvizsgálat. A visszaváltáshoz való jogot nem lehet illuzórikussá tenni, és a meggondolatlan járulékos előnyöket vagy a visszaváltási tőkében eltömődéseket el lehet törölni. A kezességvállalási ügyekben a jogosulatlan befolyásolás a következő: Royal Bank of Scotland plc kontra Etridge (No 2): ha egy személy lakását ajánlja fel másik adósságának biztosítékaként, a hitelezőt meghallgatják, és gondoskodnia kell független jogi tanácsadásról, ellenkező esetben fennáll a díj eltörlésének kockázata. Végrehajtáskor pedig az adásvételi jog az LPA 1925 101. szakasza szerint akkor keletkezik, ha a jelzálogjog okiratba foglalt, és a törlesztés törvényes időpontja lejárt, de csak a 103. szakaszban meghatározott körülmények között válik lehívhatóvá. A bevételt ezután a 105. szakasz szerinti törvényes végzés szerint alkalmazzák – korábbi terhek, kiadások, adósságtöbblet, majd a következő jelzálogtartozás. hitelfelvevő.

A négylépéses módszer bármely FLK2 prioritási kérdéshez

Vizsgakörülmények között kérdésenként nagyjából másfél perc áll rendelkezésére. Rutinra van szüksége, nem vitára.

1. A cím bejegyzett vagy nem regisztrált? Innen ágazik minden.
2. Azonosítsa az egyes versengő érdekeltségeket, és minősítse azokat jogi vagy méltányosnak, ellenőrizze az alaki követelményeket és a regisztrációt.
3. Kérdezze meg, hogy a későbbi fél értékes ellenszolgáltatás vevője-e, aki bejegyzett – vagy nem bejegyzett földterületen értékes ingatlan vásárlója.
4. Futtassa a védelmi útvonalat: feljegyzés a nyilvántartásban, 3. jegyzék, túlnyúlás; vagy telekdíj-nyilvántartás és az értesítés tana.

Gyakorolja ezt tíz kérdésnél, és ez automatikus lesz. Gyakorolja egyiken sem, és négy elfogadható lehetőséget fog elolvasni, és kiválasztja a legigazságosabbnak hangzót – ami a földjogban ritkán a helyes.

Ha inkább strukturált támogatást szeretne, mint egy újabb halom jegyzetet, a CELE SQE az első ülés óta mind a tizenhárom SQE1 tárgyat tanítja. SQE1 kurzusaink 3720 GBP (hosszú távú), 2750 GBP (középtávú) és 1750 GBP (rövid távú) áron futnak, féláron egyszeri FLK opcióval és 150 GBP kedvezménnyel az early bird vagy a három hónapon belüli vizsgafoglalások esetén. Az SQE1 kérdésbanki előfizetés havi 575 GBP, ha az elsőbbségi forgatókönyvek kidolgozására van szüksége. Kérdések? WeChat SQE100, [email protected] vagy celebar.com.