1. قانون الملكية والممارسة - أسئلة الممارسة
أي مما يلي هو أفضل نصيحة فيما يتعلق بالمكان الذي قد تكشف فيه الردود معلومات حول إذن التخطيط الحالي لقاعة البنغو؟
ج: فقط البحث عن رسوم الأراضي المحلية (LLC1) سيكشف أي شيء يتعلق بإذن التخطيط.
ب. استفسارات السلطة المحلية فقط على النموذج CON29 هي التي ستكشف عن معلومات التخطيط.
ج. فقط استفسارات ما قبل العقد للبائع (CPSE) هي التي ستتعامل مع مسائل التخطيط.
د. لا يمكن الحصول على معلومات التخطيط عن طريق البحث. يجب على المشتري التقدم مباشرة إلى بوابة التخطيط.
هـ. الردود على استفسارات CON29 للسلطة المحلية، واستفسارات ما قبل العقد للبائع (CPSE)، وحيثما كان ذلك مناسبًا، يجوز لشركة LLC1 الكشف عن معلومات حول إذن التخطيط.
Answer & explanation
الخيار E صحيح. تتداخل عمليات البحث في كثير من الأحيان، ويمكن أن تظهر المعلومات حول إذن التخطيط الحالي من أكثر من مصدر واحد. تستفسر استفسارات CON29 القياسية للسلطة المحلية على وجه التحديد عن أذونات التخطيط وموافقات تنظيم البناء وإخطارات إنفاذ/إيقاف التخطيط؛ تطلب استفسارات العقد المسبق الخاصة بـ CPSE من البائع تقديم نسخ من الأذونات والموافقات المتعلقة بالعقار؛ ويسجل سجل LLC1 لرسوم الأراضي المحلية بعض رسوم التخطيط (على سبيل المثال، أذونات التخطيط المشروطة وأوامر الحفاظ على الأشجار). ولن يعتمد المحامي المختص على بحث واحد. كل من الخيارات أ، ب، ج خاطئة لأنها تؤكد أن بحثًا واحدًا فقط هو المناسب، مما يقلل من التغطية المتداخلة. الخيار د خاطئ: عمليات البحث التي تجريها السلطة المحلية هي بالضبط كيفية الحصول على معلومات التخطيط في معاملة النقل، لذلك ليس صحيحًا أنه لم يكشف عنها أي بحث.
أي من الحالات التالية هي الأفضل عندما يجوز للمحامي التصرف نيابة عن الطرفين؟
أ. لا يجوز للمحامي التصرف نيابةً عن كليهما إلا إذا لم يكن هناك تضارب في المصالح بينهما ولا يوجد خطر كبير لنشوء مثل هذا التضارب.
ب. يجوز للمحامي دائمًا أن يتصرف نيابة عن الطرفين في معاملة نقل الملكية بشرط أن يمنح كل منهما موافقة كتابية.
ج. يجوز للمحامي التصرف بالنيابة عن كليهما لأن البائع يرغب في فرض ضريبة القيمة المضافة بينما لا يرغب المشتري في دفعها.
د. يجوز للمحامي التصرف بالنيابة عن كليهما لأن البائع يجري سباقًا تعاقديًا مع العديد من المشترين.
هـ- يجوز للمحامي أن ينوب عن كليهما لأن البائع يعطي المشتري تعهداً بالحيازة الشاغرة.
Answer & explanation
الخيار أ صحيح. تحظر الفقرة 6.2 من قواعد سلوك SRA على المحامي التصرف في حالة وجود تضارب في المصالح أو خطر كبير، مع مراعاة استثناءات محدودة. في معاملة نقل المشتري/البائع، تتعارض مصالح الأطراف عادةً (بشكل أكثر وضوحًا حول السعر والشروط)، لذا فإن التصرف لكليهما غير مسموح به بشكل عام. قد يكون ذلك ممكنًا فقط في حالة عدم وجود تعارض حقيقي أو عدم وجود خطر كبير، على سبيل المثال عندما يتم إهداء الممتلكات أو نقلها بين الأشخاص ذوي الصلة الوثيقة أو المرتبطين. الخيار (ب) خاطئ لأن الموافقة وحدها لا يمكنها علاج الصراع الفعلي بين الأطراف المتعارضة في المعاملة؛ استثناءات "المصلحة المشتركة الكبيرة" و"التنافس على نفس الهدف" ضيقة ولا تغطي بشكل عام تعاملات المشتري/البائع العادية. تصف كل من الخيارات (ج) و(د) و(ه) ظرفاً يؤدي إلى زيادة خطر الصراع بدلاً من إزالته (اختلاف مراكز ضريبة القيمة المضافة، والسباق التعاقدي الذي يعرض المشتري للمخاطر، وإعطاء التعهد)، لذا فإن أياً منها لا يبرر العمل لصالح كلا الطرفين.
أ. يجوز للمالك رفض الموافقة، ولكن قد يتمكن المستأجر مع ذلك من تنفيذ الأعمال باستخدام إجراءات التحسينات القانونية إذا اقتنعت المحكمة بأن الأعمال مؤهلة.
ب. يحق لمالك العقار منع الأعمال بشكل مطلق، لأن ميثاق التعديلات الهيكلية مطلق ولا يمكن لأي قانون أن يبطله.
ج. لا يمكن للمالك أن يرفض، لأن القانون يتضمن في ميثاق التعديلات الهيكلية شرطًا يقضي بعدم حجب الموافقة بشكل غير معقول.
د- يجب موافقة المالك، وإلا فإنه يمكن للمستأجر تنفيذ الأعمال والمطالبة تلقائياً بالتعويض من المالك في نهاية المدة.
هـ - يمكن لمالك العقار الإصرار على أن يقوم المؤجر بتنفيذ الأعمال مقابل زيادة في الإيجار السنوي.
Answer & explanation
الصحيح: أ. الأعمال المقترحة (إزالة واجهة المتجر، وتوسيع الفتح، وتركيب أبواب ثنائية الطي) هي أعمال خارجية وهيكلي، لذا فهي تقع ضمن العهد المطلق ضد التعديلات الخارجية/الهيكلية - لا يوجد شرط موافقة ولا ينطبق مصطلح "عدم الحجب بشكل غير معقول" الضمني على العهد المطلق. ومع ذلك، حتى عندما يكون العهد مطلقًا، يجوز للمستأجر الذي يرغب في إجراء "تحسين" تقديم إشعار بموجب قانون المالك والمستأجر لعام 1927 القسم 3؛ يجوز للمالك الاعتراض، ويجوز للمحكمة بعد ذلك أن تأذن بالأعمال إذا اقتنعت بأنها تضيف إلى القيمة الإيجارية للحيازة، وأنها معقولة ومناسبة لطبيعتها، ولا تقلل من قيمة الممتلكات الأخرى للمالك. لذا فإن الرفض مسموح به ولكنه ليس بالضرورة نهاية الأمر. ب خطأ: يمكن للإجراء s.3 أن يلغي حتى العهد المطلق. C خطأ: المصطلح الضمني "الحجب غير المعقول" (قانون المالك والمستأجر 1927 القسم 19 (2)) ينطبق فقط عندما يكون العهد مؤهلاً (الموافقة مطلوبة)؛ فهو لا يحول العهد المطلق إلى عهد مؤهل. D خطأ: التعويض عن التحسينات بموجب قانون 1927 (المادة 1) ليس تلقائيًا ويخضع للإجراءات والشروط القانونية. هـ خطأ: لا يوجد حق للمالك في الاستيلاء على الأعمال مقابل زيادة في الإيجار.
أ. عندما لا يكون هناك تضارب في المصالح بين البائع والمشتري ولا يوجد خطر كبير ينشأ عن ذلك، على سبيل المثال النقل بين أفراد الأسرة المقربين.
ب. في حالة وجود تضارب في المصالح ولكن يتم تطبيق استثناء "المصلحة المشتركة إلى حد كبير"، لأن كلا الطرفين يريدان إتمام عملية البيع.
ج. إذا كان البائع ينوي فرض ضريبة القيمة المضافة على البيع واعترض المشتري على دفعها.
د- عندما يقوم البائع بإجراء سباق تعاقدي بين المشترين المتنافسين.
هـ. عندما يُطلب من البائع تقديم تعهد محامٍ إلى مُقرض المشتري.
Answer & explanation
الصحيح: أ. يجوز للمحامي التصرف نيابة عن طرفين فقط في حالة عدم وجود تضارب في المصالح الشخصية أو مع العملاء ولا يوجد خطر كبير لطرف واحد (قواعد سلوك المحامين SRA الفقرة 6.2). في عملية البيع والشراء، تكون مصالح الطرفين متعارضة بطبيعتها، لذا لا يجوز التصرف لصالح كليهما إلا في حالات نادرة حيث لا يوجد تعارض حقيقي من حيث الجوهر، على سبيل المثال. هدية أو انتقال بين الأطراف المرتبطة بالدم أو الزواج أو الشراكة المدنية أو الذين يعيشون معا. ب خطأ: لا ينطبق استثناء "المصلحة المشتركة إلى حد كبير" على البيع/الشراء العادي، لأن أحد الطرفين يشتري والآخر يبيع، مما يمنحهما مصالح متعارضة على الرغم من رغبة كليهما في الاستكمال. لكن هذا خطأ: فالخلاف حول ضريبة القيمة المضافة هو في حد ذاته صراع، ويشير بعيداً عن العمل لصالح كليهما. D خطأ: يؤدي سباق العقود إلى خلق صراع واضح وواجبات سلوكية متزايدة؛ لا يسمح بالتمثيل المزدوج. E خطأ: إن إعطاء التعهد لا علاقة له بوجود تضارب في المصالح بين البائع والمشتري.
يجب على دافيسون أن يمنح ثلاثة عقود إيجار متتالية لمدة ستة أشهر، لأنه لا يمكن لأي إيجار تجاري لمدة تقل عن 12 شهرًا أن يجذب ضمان الحيازة بموجب الجزء الثاني من قانون المالك والمستأجر لعام 1954.
يمكن لـ Davisons منح عقد إيجار محدد المدة لمدة 18 شهرًا، ولكن للتأكد من أنه لا يجذب ضمان الحيازة، يجب أن يتقدم إلى المحكمة للحصول على أمر باستثناء الجزء الثاني من قانون المالك والمستأجر لعام 1954.
يمكن لـ Davisons منح عقد إيجار محدد المدة لمدة 18 شهرًا، ولكن للتأكد من أنه لا يجذب ضمان الحيازة، يجب تقديم إشعار التحذير المقرر على Morten والحصول على إعلان Morten الموقع قبل اكتمال عقد الإيجار، بحيث يتم استبعاد الجزء الثاني من قانون المالك والمستأجر لعام 1954.
يمكن لـ D. Davisons منح عقد إيجار محدد المدة لمدة 18 شهرًا والاعتماد على شرط استراحة المالك الذي يمكن ممارسته بعد 12 شهرًا، والذي سيمنع مورتن في حد ذاته من الحصول على ضمان الحيازة.
E. لا يستطيع Davisons بشكل قانوني منح أي عقد إيجار يستبعد الجزء الثاني من قانون المالك والمستأجر لعام 1954، لأنه لا يمكن التعاقد على الحماية تحت أي ظرف من الظروف.
Answer & explanation
الخيار ج صحيح. يمكن استبعاد ضمان الحيازة بموجب الجزء الثاني من قانون المالك والمستأجر لعام 1954 ("التعاقد الخارجي") بالنسبة لعقد إيجار تجاري محدد المدة باستخدام الإجراء الذي قدمه أمر الإصلاح التنظيمي (إيجارات الأعمال) (إنجلترا وويلز) لعام 2003. يجب على المالك تقديم إشعار تحذير محدد للمستأجر، ويجب على المستأجر تقديم إعلان (إعلان "بسيط" إذا تم تقديم الإشعار قبل 14 يومًا على الأقل عقد الإيجار، أو إعلان قانوني) للاعتراف بفقدان الحماية، مع الإشارة إلى الإشعار والإعلان المعتمد في عقد الإيجار أو الوارد فيه. الخيار (أ) خاطئ: الإيجار لفترة معينة لا تتجاوز ستة أشهر يقع خارج الجزء الثاني، لكن الإعفاء يُفقد عندما يكون هناك بند للتمديد/التجديد أو عندما يكون المستأجر (مع أسلافه في نفس العمل) في العمل لأكثر من 12 شهرًا (المادة 43 (3))؛ ثلاثة عقود إيجار متتالية لمدة ستة أشهر من شأنها أن تنتهك هذا. الخيار (ب) خاطئ: منذ 1 يونيو/حزيران 2004، لم يكن هناك حاجة إلى أمر من المحكمة للتعاقد الخارجي - وهذا هو التغيير نفسه الذي تم إجراؤه بموجب أمر 2003. الخيار د خاطئ: شرط الاستراحة الخاص بالمالك لا يستبعد القانون؛ سيظل عقد الإيجار محميًا ولا يمكن للمالك إنهاءه إلا على أساس قانوني بموجب المادة 30، لذا فإن شرط الاستراحة وحده لا يقوض ضمان الحيازة. الخيار (هـ) خاطئ: يمكن التعاقد بشكل صحيح على حماية الجزء الثاني من خلال استخدام الإجراء القانوني.
أ- ما إذا كان حق الارتفاق مسجلاً مقابل سند ملكية الأرض المستخدمة، وما إذا كان كافياً للاستخدام المقصود للمشتري، ومن المسؤول عن صيانته، وما إذا كان الطريق طريقاً عاماً معتمداً.
ب- ما إذا كان حق الارتفاق مشهورا لدى الجيران، ومدى سهولة استخدامه، ومن يؤمنه، وما إذا كان مضاء جيدا.
ج- ما إذا كان حق الارتفاق قد تم إنشاؤه بموجب عقد، وهل كان ينفع البائع شخصيا، وهل يجوز للبائع إزالته، وهل ذكر في الإيجار.
د. ما إذا كان حق الارتفاق مرئيًا على الأرض، وما إذا كان مسجلاً كرسوم أرض محلية، وما إذا كان البائع يدفع ضريبة المجلس عليه، وما إذا كان مسيجًا.
هـ. ما إذا كان حق الارتفاق مسجلاً مقابل سند ملكية المشتري، وما إذا كان حصريًا للمشتري، ومدى شعبية المسار، وما إذا كان في موقع جيد.
Answer & explanation
الخيار أ صحيح. عندما يكون للعقار ميزة حق المرور، يجب على محامي المشتري التحقق، من حيث الجوهر: (1) تسجيل العبء - أن عبء الارتفاق مسجل مقابل سند الخادم (المجاور)، وبالتالي فإن الحق ملزم للخلفاء وليس مجرد حق شخصي/معرض لخطر الضياع؛ (2) الملاءمة - ما إذا كان الحق الممنوح كافيًا للاستخدام المقصود للمشتري (على سبيل المثال، وصول المركبات إلى ورشة العمل، وليس مجرد المشاة)؛ (3) الصيانة - من المسؤول عن صيانة وإصلاح المسار، وما إذا كان يجب على المشتري المساهمة؛ و(4) التبني - ما إذا كان الطريق في الواقع طريقًا سريعًا تم اعتماده وصيانته بشكل عام (وفي هذه الحالة تتلاشى مخاوف الارتفاق الخاصة). تدرج الخيارات B وD وE معايير غير ذات صلة أو مخترعة (الشعبية، والإضاءة، والتأمين، والحصرية، والموقع، وضريبة المجلس)، ولا يعد أي منها بمثابة شيكات نقل معترف بها لصالح حق الارتفاق. الخيار (ج) يخلط بين التحليل: التسجيل ذو الصلة هو العبء على الأرض المرتفق بها، ويجب أن يعود الحق على الأرض (وليس البائع شخصيًا) ليكون حق ارتفاق قانوني صالحًا متعلقًا بالملكية، وهذه ليست المسائل القياسية الأربع.
ج: ليس هناك حاجة لفعل أي شيء، لأن التملك الحر الذي تم منح عقد الإيجار منه مسجل بالفعل.
ب- يجب أن يكون عقد الإيجار مسجلاً فعلياً بملكية خاصة به، لأنه يمنح لمدة تزيد على سبع سنوات. يجب على المستأجر التقدم بطلب.
ج. لا ينبغي فعل أي شيء، لأن مدة عقد الإيجار أقل من 21 سنة، وبالتالي يصبح ساري المفعول كفائدة مهيمنة.
د. يجب على المالك التقدم بطلب تسجيل عقد الإيجار، لأن المالك يحتفظ بالعائد.
هـ. يجب أن يُشار إلى عقد الإيجار مقابل سند التملك الحر فقط؛ لا يتطلب عنوانًا مسجلاً خاصًا به.
Answer & explanation
إن منح عقد إيجار لمدة تزيد عن سبع سنوات من عقار مسجل هو تصرف إلزامي للتسجيل بموجب المادة 27 (2) (ب) (1) قانون تسجيل الأراضي لعام 2002. وتتجاوز مدة تسع سنوات سبع سنوات، لذلك يجب أن يكون عقد الإيجار مسجلاً بشكل جوهري بعنوانه الخاص؛ وحتى يتم الانتهاء من التسجيل، فإنه لا يعمل بموجب القانون (المادة 27 (1)). طالب تسجيل التصرف هو المتصرف إليه أي المستأجر. وبالتالي فإن الخيار (ب) صحيح. الخيار (أ) خاطئ: العامل المحفز هو طول المدة، وليس ما إذا كان التملك الحر مسجلاً بالفعل. والخيار (ج) خاطئ: فالعتبة ذات الصلة هي سبع سنوات، وليس 21؛ لا يمكن أن يسري مفعول عقد الإيجار الذي تزيد مدته عن سبع سنوات فقط باعتباره فائدة مهيمنة بموجب الجدول 3 (تلك التي تحمي عقود الإيجار القصيرة التي تبلغ مدتها سبع سنوات أو أقل). الخيار (د) خاطئ: المستأجر (المتصرف إليه)، وليس المالك، هو الذي يتقدم بطلب التسجيل. الخيار (هـ) خاطئ: يتطلب عقد الإيجار الذي تزيد مدته عن سبع سنوات عنوانًا مسجلاً خاصًا به (وسيقوم السجل أيضًا بإدخال إشعار ضد التملك الحر للمالك)، وليس مجرد إشعار بدلاً من التسجيل.
أ. سيكون المشتري ملزمًا بالتعهدات التقييدية المشار إليها في وسيلة النقل المفقودة، على الرغم من أنه لا يمكن قراءة شروطها الدقيقة من السجل.
ب- لا يلتزم المشتري بالتعهدات، لأنه لا يمكن التأكد من شروطها من السجل.
ج- يلتزم المشتري بجميع التعهدات المتعلقة بالعقار أياً كان نوعها سواء كانت مسجلة في السجل أم لا.
د. لن يكون المشتري ملزماً إلا إذا كانت التعهدات قد تم إدراجها بالكامل في سجل الرسوم.
E. لا شيء مما سبق؛ تصبح المواثيق سارية المفعول كمصالح مهيمنة بغض النظر عن إدخال السجل.
Answer & explanation
تتم حماية التعهدات المقيدة من خلال إدخال إشعار في سجل الرسوم، ويخضع المشتري للمصالح المحمية بموجب هذا الإشعار (المواد 29-32 قانون تسجيل الأراضي لعام 2002). يشير الإدخال 2 صراحة إلى التعهدات المقيدة في نقل عام 1999، لذا فهي محمية وملزمة للمشتري على الرغم من أن السجل لا يحتفظ بأي نسخة ولم يتم إعادة إنتاج الصياغة؛ تم إصلاح المشتري بالعهود ويجب عليه طلب الفعل / التعويض. الخيار أ صحيح. الخيار ب خاطئ: المشتري ملزم بسبب القيد المذكور على الرغم من عدم توفر الشروط الدقيقة في السجل. الخيار (ج) خاطئ: مشتري الأراضي المسجلة لا يلتزم إلا بالمصالح المحمية (أو الغالبة) بشكل مناسب، وليس بكل عهد "من أي نوع". الخيار د خاطئ: فالحماية تنشأ من الإشعار الذي يشير إلى العهود؛ ليس من الضروري أن تكون العهود محددة بالكامل للربط. الخيار (هـ) خاطئ: فالتعهدات المقيدة محمية بالإشعار، وليس كمصالح مهيمنة، والمدخل هنا هو الحماية التنفيذية.
أ. استفسارات السلطة المحلية (CON29).
ب. البحث عن رسوم الأراضي المحلية (LLC1).
ج. الاستفسارات الاختيارية للسلطة المحلية (CON29O).
د. النسخ الرسمية من السجل التي تم الحصول عليها من السجل العقاري لصاحب الجلالة.
E. بحث ذو أولوية OS1 في HM Land Registry.
Answer & explanation
ما إذا كان الطريق المتاخم للعقار طريقًا سريعًا يمكن صيانته على النفقة العامة (تم اعتماده بموجب المادة 36 من قانون الطرق السريعة لعام 1980) يتم الكشف عنه من خلال الاستفسارات القياسية للسلطة المحلية، CON29، لذا فإن A صحيح. B خطأ: يكشف LLC1 عن رسوم الأراضي المحلية المسجلة (مثل الرسوم المالية، وأوامر الحفاظ على الأشجار، وقيود التخطيط)، وليس حالة اعتماد الطرق. C خطأ لأن CON29O يحتوي على استفسارات اختيارية (مثل مقترحات الطرق، والمسارات العامة، وخطوط أنابيب الغاز) المختارة لمعاملات معينة؛ معلومات الطريق الأساسية المعتمدة موجودة في CON29 القياسي، وليس في المجموعة الاختيارية. D خطأ: تُظهر النسخ الرسمية لسجل الأراضي في صاحبة الجلالة الملكية المسجلة (الملكية والرسوم والحقوق)، وليس ما إذا كانت الطرق قابلة للصيانة بشكل عام. E خطأ: OS1 هو بحث ذو أولوية قبل الإكمال للأرض المسجلة لحماية طلب المشتري؛ لا يقدم أي معلومات حول اعتماد الطريق السريع.
ج. أبلغ العميل عن فئة حق الملكية، وتحقق من متطلبات مقرض الرهن العقاري، وفكر في تأمين تعويض حق الملكية وقدم المشورة بشأنه، وفكر فيما إذا كان من الممكن ترقية حق الملكية إلى مطلق.
ب. قم بإبلاغ العميل ولكن لا تتخذ أي خطوات أخرى، لأن HM Land Registry يضمن بشكل كامل كل سند ملكية مسجل وسيدفع تعويضًا عن أي عيب.
ج- طمأنة العميل بأن حق الملكية لا يثير أي مخاوف لأن هذه السندات شائعة وجيدة مثل الملكية المطلقة.
د- انصح العميل بالانسحاب فوراً، لأن سند الملكية فئة معيبة لا يمكن قبولها بشكل آمن.
هـ. تابع كالمعتاد دون ذكر فئة الملكية، حيث أن فئة الملكية هي مسألة داخلية تتعلق بالسجل العقاري ولا علاقة لها بالمشتري.
Answer & explanation
يتم منح حق الملكية عندما لا يتمكن المالك من تقديم أدلة مستندية على حق الملكية أو المطالبات من خلال الحيازة السلبية؛ لا يغطي ضمان الدولة أي عقار أو حق أو مصلحة قائمة أو يمكن أن تنشأ قبل التسجيل الأول. بالنسبة لأي سند ملكية غير مطلق، يجب على محامي المشتري: إبلاغ العميل به؛ إذا كان هناك رهن عقاري، تحقق من متطلبات المُقرض (وعندما تعمل أيضًا نيابة عن المُقرض، تأكد من إخبار المُقرض - وإلا فسيكون هناك تعارض)؛ النظر في تأمين تعويض الملكية وتقديم المشورة بشأنه؛ والنظر في إمكانية الترقية إلى الملكية المطلقة (على سبيل المثال، في حالة العثور على سندات مفقودة أو انقضاء المدة المطلوبة). A ينص على هذا بشكل صحيح. ب مخطئ لأن ضمان سند الحيازة محدود وليس كاملا، لذا فإن الاعتماد على التعويض التلقائي في غير محله. C خطأ: فهو ليس "بجودة" العنوان المطلق ولا يمكن تجاهله ببساطة. D خطأ لأن الانسحاب ليس الرد الحتمي؛ غالبًا ما يكون من الممكن التحكم في المخاطر من خلال موافقة التأمين والمقرض. E خطأ لأن فئة العنوان ذات صلة بشكل واضح ويجب الإبلاغ عنها ومعالجتها.
أ. لا يتوفر CRAR إلا إذا كان عقد الإيجار يحتوي على بند صريح يسمح للمالك بالاستيلاء على بضائع المستأجر وبيعها؛ بدون مثل هذا البند لا يمكن استخدام CRAR.
ب. لا يجوز استخدام CRAR إلا عندما يكون عقد الإيجار مكتوبًا ويكون صافي الإيجار الأساسي غير المدفوع على الأقل الحد الأدنى المنصوص عليه (إيجار سبعة أيام)؛ يجب على وكيل التنفيذ إعطاء المستأجر إشعارًا واضحًا بالتنفيذ قبل سبعة أيام على الأقل من السيطرة على البضائع، ويجب انقضاء إشعار آخر وفترة دنيا قبل بيع البضائع.
ج. يجوز للسيدة فيرما أن تطلب من وكيل التنفيذ مصادرة البضائع فورًا في اللحظة التي لا يتم فيها دفع أي إيجار، ويجوز لها بيعها على الفور دون أي إشعار للمستأجر.
د. يجب على السيدة فيرما انتظار الحد الأدنى لفترة المتأخرات وتقديم إشعار، ولكن بمجرد انتهاء فترة الإشعار، يجوز لها مصادرة البضائع وبيعها في نفس اليوم دون أي إشعار آخر للبيع.
E. ينطبق CRAR على أي مبلغ مستحق بموجب عقد الإيجار، بما في ذلك رسوم الخدمة وإيجار التأمين والفائدة، ويجوز للسيدة Verma شخصيًا إدخال البضائع وإزالتها دون استخدام وكيل تنفيذي معتمد.
Answer & explanation
ينطبق CRAR (قانون المحاكم والمحاكم والإنفاذ لعام 2007، الجزء 3، ولوائح السيطرة على السلع لعام 2013) فقط على المباني التجارية المستأجرة بموجب عقد إيجار كتابي، وفقط على صافي "الإيجار" غير المدفوع (الإيجار الرئيسي، باستثناء ضريبة القيمة المضافة والفوائد ورسوم الخدمة وإيجار التأمين). يجب أن يكون صافي الإيجار مستحقًا لمدة سبعة أيام على الأقل. يجب على وكيل التنفيذ المعتمد أن يقدم إشعارًا بالتنفيذ قبل سبعة أيام على الأقل من الدخول للسيطرة على البضائع؛ بعد أن تتم السيطرة على البضائع، يجب على الوكيل إعطاء المستأجر إشعارًا آخر بحد أدنى (سبعة أيام واضحة على الأقل) قبل بيع البضائع. يجسد الخيار ب هذه المتطلبات بدقة. A خطأ: CRAR هو علاج قانوني للمساعدة الذاتية لا يعتمد على شرط المصادرة/الاستغاثة الصريح في عقد الإيجار. والأمر ج مخطئ: فهناك حد أدنى للمتأخرات وإشعار إلزامي بالتنفيذ، ولا يمكن بيع السلع دون الإشعار المطلوب. د خطأ: يلزم تقديم إشعار منفصل بالبيع المزمع والحد الأدنى لفترة أخرى قبل البيع؛ لا يسمح بالبيع في نفس اليوم. E خطأ: يقتصر CRAR على الإيجار الرئيسي (وليس رسوم الخدمة أو إيجار التأمين أو الفائدة) ويجب أن يتم تنفيذه بواسطة وكيل تنفيذي معتمد، وليس من قبل المالك شخصيًا.
أ. قم بإجراء بحث يتعلق بالإفلاس فقط (بحث في سجل رسوم الأراضي مقابل اسم السيد تشين) في إدارة رسوم الأراضي، مع تحديد المقاطعات ذات الصلة التي عاش فيها.
ب. اطلب من السيد تشين التوقيع على تعهد شخصي يؤكد أنه لم يتعرض للإفلاس وأنه لا يوجد أي التماس قيد النظر.
ج. قم بإجراء بحث عن رسوم الأراضي المحلية مقابل عنوان العقار الذي يتم شراؤه.
د. قم بإجراء بحث في خريطة الفهرس في HM Land Registry مقابل عنوان العقار.
هـ. عدم اتخاذ أي إجراء، لأنه لا توجد وسيلة موثوقة للتحقق من حالة إفلاس الفرد قبل إتمام المشروع.
Answer & explanation
يتم تسجيل أوامر الإفلاس الصادرة ضد الأفراد وطلبات الإفلاس المعلقة في إدارة رسوم الأراضي (السجل المركزي لرسوم الأراضي) ويتم الكشف عنها من خلال البحث عن اسم الفرد (نموذج K16 بحث الإفلاس فقط)، مع تحديد المقاطعات ذات الصلة التي أقام فيها الشخص. هذه هي خطوة ما قبل الإكمال القياسية التي يتخذها محامي المُقرض للتأكد من أن المقترض ليس مفلسًا وأنه لا يوجد التماس معلق، لذا فإن الخيار أ صحيح. B خطأ: التعهد من المقترض لا يعتبر تحققا مستقلا ولا يفي بتعليمات المقرض للتحقق من السجل العام. C خطأ: يكشف البحث عن رسوم الأراضي المحلية عن الأمور التي تؤثر على الأرض المسجلة لدى السلطة المحلية (مثل رسوم التخطيط)، وليس إفلاس الفرد. D خطأ: يحدد البحث في خريطة الفهرس ما إذا كانت الأرض مسجلة ورقم ملكيتها؛ لا يذكر شيئًا عن إفلاس المقترض. E خطأ لأن هناك فحص موثوق وهو بحث الإفلاس ضد الاسم في دائرة رسوم الأراضي.
ج: لا يمكن للشركة أبدًا أن تتصرف لصالح كل من المشتري والمقرض في أي معاملة تجارية، لأن مثل هذه المعاملات تنطوي دائمًا على تضارب في المصالح.
ب. قد تكون الشركة قادرة على التصرف بالنيابة عن كليهما، بشرط أن يكون الرهن العقاري بشروط قياسية وأن تكون الشركة مقتنعة بعدم وجود تضارب في المصالح أو مخاطر كبيرة لأحدهما.
ج. لا يجوز للشركة التصرف بالنيابة عن كليهما إلا إذا تعاملت مع الأمر على أنه معاملة سكنية وكانت شروط المُقرض قياسية.
د. لا يمكن للشركة أن تتصرف لصالح كليهما لأنه لا توجد مصلحة مشتركة كبيرة بين المشتري والمقرض.
هـ. يمكن للشركة أن تتصرف لصالح كليهما لأن العمل لصالح المقترض والمقرض بشأن الرهن العقاري التجاري لا يحمل أي خطر للصراع.
Answer & explanation
يختبر هذا قواعد تضارب المصالح الواردة في الفقرة 6.2 من مدونة قواعد سلوك المحامين الخاصة بـ SRA كما يتم تطبيقها على التصرف نيابة عن المقترض والمقرض. نقطة البداية هي أن المحامي لا يجب أن يتصرف في حالة وجود صراع، أو خطر كبير لنشوب صراع، بين عميلين. ومع ذلك، عندما يكون الرهن العقاري بشروط قياسية ("الرهن العقاري القياسي")، فإن مصالح المقترض والمقرض عادة ما تكون متوافقة وقد تقرر الشركة أنه لا يوجد تعارض وتتصرف لصالح كليهما. وهذا ينطبق على المعاملات التجارية والسكنية. يلتقط الخيار B هذا بشكل صحيح. الخيار (أ) خاطئ: لا يوجد حظر شامل للصفقات التجارية؛ والاختبار هو ما إذا كان الصراع موجودا أو محتملا. الخيار (ج) خاطئ لأن الصفقة تجارية وليست سكنية، ولا يعتمد التحليل على إعادة توصيفها. الخيار د خاطئ: البوابة ذات الصلة هي عدم وجود تعارض بشأن الرهن العقاري القياسي، وليس استثناء "المصلحة المشتركة إلى حد كبير" (وهو طرف متميز في الفقرة 6.2(أ)، وعلى أي حال توجد مصلحة مشتركة هنا). الخيار E خاطئ لأنه يبالغ في تقدير الموقف؛ إن الرهن العقاري التجاري غير القياسي أو الذي تم التفاوض عليه بشكل خاص يمكن أن يؤدي بسهولة إلى حدوث تعارض، لذلك يجب على الشركة تقييم كل حالة بدلاً من تحمل أي مخاطر.
أ- 14 يومًا
ب- 21 يوما
ج. 30 يوم عمل
د- 30 يوما تقويميا
هـ 2 أشهر
Answer & explanation
يختبر هذا البحث قبل الإكمال في السجل بموجب قواعد تسجيل الأراضي لعام 2003. ويمنح البحث الرسمي مع أولوية الملكية المسجلة (نموذج OS1، أو OS2 للجزء) فترة أولوية مدتها 30 يوم عمل (عمل) من تاريخ نتيجة البحث (ص.131 قواعد تسجيل الأراضي لعام 2003). شريطة أن يتم استلام طلب المشتري (والمقرض) لتسجيل التصرف من قبل السجل العقاري خلال فترة الأولوية تلك، فإنه يأخذ الأولوية على أي إدخال يتم إجراؤه في السجل بعد تاريخ شهادة البحث، مما يحمي من "فجوة التسجيل". الخيار ج صحيح. الخيار أ (14 يومًا)، والخيار ب (21 يومًا)، والخيار هـ (شهرين) هي ببساطة فترات غير صحيحة. الخيار د (30 يومًا تقويميًا) هو الفخ الشائع: الفترة هي 30 يوم عمل، وليس يومًا تقويميًا، وهي أطول من الناحية العملية، لذا فإن الخيار د خاطئ.
ج: 10,693.61 جنيهًا إسترلينيًا، تشمل الإيجار السنوي وضريبة القيمة المضافة والفائدة الافتراضية ورسوم الخدمة وضريبة القيمة المضافة على رسوم الخدمة.
ب.9,618.41 جنيهًا إسترلينيًا، تشمل الإيجار السنوي وضريبة القيمة المضافة على الإيجار السنوي والفائدة الافتراضية.
ج.11.038.61 جنيه إسترليني، تشمل الإيجار السنوي ورسوم الخدمة وإيجار التأمين وضريبة القيمة المضافة والفائدة عليها جميعًا.
د.8000.00 جنيه إسترليني، تشمل الإيجار السنوي فقط، لأنه لا يمكن استرداد ضريبة القيمة المضافة والفوائد بموجب CRAR.
E. 8,018.41 جنيهًا إسترلينيًا، تشمل الإيجار السنوي والفائدة الافتراضية فقط، لأن ضريبة القيمة المضافة غير قابلة للاسترداد أبدًا بموجب CRAR.
Answer & explanation
يسمح CRAR (الجدول 12 من قانون المحاكم والتنفيذ لعام 2007، مع لوائح السيطرة على السلع) باسترداد الإيجار الأصلي (النقي) المستحق الدفع مقابل حيازة المبنى واستخدامه، بالإضافة إلى أي ضريبة القيمة المضافة والفائدة على هذا الإيجار. المبالغ المحجوزة كـ "إيجار" في عقد الإيجار ولكنها تكون ضمن رسوم الخدمة الجوهرية أو إيجار التأمين أو الرسوم الإضافية الأخرى غير قابلة للاسترداد من خلال CRAR، ولكن عقد الإيجار يشير إليها. المبلغ القابل للاسترداد هنا هو الإيجار السنوي (8000 جنيه إسترليني) بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة بنسبة 20٪ (1600 جنيه إسترليني) بالإضافة إلى الفائدة الافتراضية على الإيجار السنوي (18.41 جنيه إسترليني)، مما يعطي 9618.41 جنيه إسترليني. ب صحيح. A خطأ لأن رسوم الخدمة (وضريبة القيمة المضافة عليها) غير قابلة للاسترداد بموجب CRAR. ج خطأ لنفس السبب ولأن إيجار التأمين مستبعد أيضا. يستبعد D بشكل خاطئ ضريبة القيمة المضافة والفائدة، وهو ما يسمح به CRAR على الإيجار الرئيسي. يشير E بشكل خاطئ إلى أن ضريبة القيمة المضافة غير قابلة للاسترداد أبدًا - حيث يمكن استرداد ضريبة القيمة المضافة على الإيجار الرئيسي عندما يختار المالك فرض الضريبة.
أ. كمستأجرين مشتركين مستفيدين، بحيث يعمل حق البقاء على قيد الحياة ويأخذ الناجي الكل تلقائيًا عند الوفاة الأولى.
ب- كمستأجرين منتفعين مشتركين في حصص متساوية، بحيث يمكن ترك كل نصيب بالوصية.
ج- باعتبارهم مجرد مرخص لهم من قبل المُقرض، دون أي فائدة حتى يتم استرداد الرهن.
د- باعتبارهم ملاكاً مشاركين قانونيين ومنصفين دون تحديد شكل الملكية المنفعة، مع ترك ذلك ضمناً فيما بعد.
هـ- كمساهمين في شركة سيارات ذات غرض خاص تحمل سنداً قانونياً ومفيداً.
Answer & explanation
عندما يساهم الزوجان بالتساوي في شراء منزل الزوجية ويريدان أن يتحمل الناجي تلقائيًا حالة الوفاة الأولى، فإن النصيحة القياسية هي إيجار مشترك مفيد. وبموجب عقد الإيجار المشترك، يحتفظ المالكون المشاركون بجميع الممتلكات المفيدة معًا ويمرر حق البقاء (jus Accrescendi) بالكامل إلى الناجي تلقائيًا عند الوفاة، خارج الوصية. الخيار أ صحيح. الخيار ب (الإيجار المشترك) خاطئ باعتباره النصيحة العامة هنا: فهو ينشئ حصصًا متميزة وقابلة للتنفيذ دون أي بقاء على قيد الحياة، وهو مناسب عندما تساهم الأطراف بشكل غير متساو أو ترغب في ترك حصتها عن طريق الإرادة، وليس الزوجين النموذجيين المتساويين في المساهمة الذين يسعون إلى البقاء على قيد الحياة. الخيار (ج) خاطئ: فالرهن العقاري لا يحول المقترضين إلى مرخص لهم؛ إنهم يمتلكون العقارات القانونية والمفيدة الخاضعة لرسوم المُقرض. الخيار د خاطئ وغير مستجيب: فالسؤال يطرح على وجه التحديد حول شكل الملكية المستفيدة، ويتطلب الخيار TR1 إعلانًا صريحًا عن كيفية الاحتفاظ بالمصلحة العادلة. الخيار (هـ) خاطئ: يتم استخدام هيكل الشركة ذات الأغراض الخاصة لأغراض تجارية/استثمارية، وليس لشراء منزل عائلي.
ج: اعتمد على تقييم الرهن العقاري لدى البنك، حيث أن البنك لن يقوم بالإقراض إلا إذا كان العقار سليماً.
ب. تكليفها بإعداد تقرير تقييم أساسي خاص بها للتأكد من القيمة السوقية.
ج. إجراء مسح هيكلي (مبنى) كامل، مع الأخذ في الاعتبار عمر العقار وطريقة إنشائه.
د. قم بإعداد تقرير مشتري المنزل، وهو المسح الأكثر شمولاً المتاح.
هـ- ليس من الضروري إجراء مسح، لأن البائع ملزم بالكشف عن جميع العيوب الجسدية.
Answer & explanation
ج صحيح. المسح الأكثر تفصيلاً هو المسح الهيكلي الكامل (المبنى)، والذي يوصى به للعقارات القديمة، أو تلك ذات البناء غير العادي، أو تلك التي في حالة سيئة. ومن الواضح أن بيت المزرعة الذي تم بناؤه عام 1875 يندرج ضمن هذه الفئة، لذا فإن المسح الهيكلي الكامل هو النصيحة المناسبة على الرغم من تكلفته المرتفعة. "أ" خطأ: يتم إجراء تقييم الرهن العقاري لصالح المُقرض فقط، للتأكد من أن العقار هو الضمان الكافي؛ فهو ليس مسحًا للحالة ولا يمكن للمشتري الاعتماد عليه. B خطأ: تقرير التقييم الأساسي الخاص بالمشتري يؤكد فقط القيمة السوقية ويكشف القليل عن الحالة - وهو غير مناسب لعقار في العصر الفيكتوري. D خطأ: تقرير مشتري المنزل متوسط التفاصيل وغير مناسب للعقارات القديمة أو غير القياسية؛ إنه ليس المسح الأكثر شمولاً. E خطأ: مع مراعاة استثناءات محدودة، ينطبق مبدأ التحذير المشترى على الحالة المادية للملكية - البائع غير ملزم بالكشف عن العيوب المادية، وهذا هو على وجه التحديد السبب الذي يدفع المشتري إلى إجراء المسح.
أ- أن يتحقق من ملكية البائع لأول مرة، وإلا فلا يتم ذلك إلا بعد الانتهاء.
ب - الكشف عن أي تغيرات طرأت على السجل منذ الحصول على النسخ الرسمية قبل الصرف، ومنح فترة أولوية لتسجيل المشتري والمقرض.
ج- التأكيد لأول مرة على أن البائع هو المالك المسجل للعقار.
د. الحصول على فترة أولوية تحمي ذمة المقرض فقط، وليس نقل ملكية المشتري.
E. للوفاء بمتطلبات محامي المشتري بإبلاغ النتيجة إلى HM Revenue & Customs لأغراض SDLT.
Answer & explanation
ب صحيح. يتم التحقق من الملكية، وتأكيد البائع كمالك مسجل، قبل تبادل العقود. البحث الرسمي OS1 له غرض مزدوج: (1) الكشف عما إذا كان قد تم إجراء أي إدخالات في السجل منذ تاريخ النسخ الرسمية المستخدمة للتحقيق في العقد المسبق للملكية؛ و(2) الحصول على فترة أولوية (30 يوم عمل من تاريخ نتيجة البحث) يجب على المشتري خلالها تقديم طلب التسجيل، وحماية هذا الطلب من أي إدخالات متداخلة. وإذا تم البحث باسم المقرض، فإن حماية فترة الأولوية تمتد إلى نقل المشتري وكذلك إلى عبء المقرض. A وC خطأ: يتم التحقيق في الملكية وتأكيد المالك المسجل قبل التبادل، وليس عن طريق البحث قبل الإكمال. د خطأ: البحث في اسم المُقرض يحمي كلا من المشتري والمقرض، وليس المُقرض وحده. E خطأ: OS1 هو بحث ذو أولوية في السجل العقاري؛ يعد الإبلاغ عن SDLT والدفع إلى HMRC خطوة منفصلة لما بعد الإكمال عبر إرجاع SDLT، ولا علاقة له بالغرض من OS1.
أ. كصاحب مصلحة، الاحتفاظ بالوديعة حتى اكتمالها.
ب- وكيلاً عن المشتري.
ج- وكيلاً عن الوكيل العقاري للبائع.
د- وكيلاً عن البائع.
هـ. إما وكيلاً عن البائع أو صاحب مصلحة، حسب اختيار المحامي.
Answer & explanation
الصحيح: د. عندما يحتفظ محامي البائع بالوديعة بصفته وكيلاً للبائع، فقد يتم تحريرها للبائع بمجرد تبادل العقود، بحيث يمكن للبائع استخدامها على الفور (هنا، لسداد الديون الشخصية). "أ" خطأ: يحتفظ صاحب المصلحة بالمال نيابة عن الطرفين ويجب عليه الاحتفاظ به حتى الانتهاء (الشروط القياسية للبيع الافتراضية)، الأمر الذي من شأنه أن يحبط رغبة البائع في استخدامه الآن. ب خطأ: الاحتفاظ كوكيل للمشتري يعني أن جانب المشتري يسيطر على الأموال - لن يتم الإفراج عنها للبائع وسيحتفظ بها محامي المشتري، وليس البائع. ج- خطأ: ليس للوكيل العقاري حق في الوديعة، فلا يبقى وكيلاً عن الوكيل العقاري أبداً. E خطأ: فقط صفة "الوكيل عن البائع" هي التي تضمن الاستخدام الفوري؛ إن عرض "إما ... أو أصحاب المصلحة" لا يقدم ذلك، لأن طرف أصحاب المصلحة من شأنه أن يمنع الإصدار الفوري، لذا فإن E ليست الإجابة الأفضل.
أ. الإصرار على تقديم نسخة مصدقة من شهادة وفاة السيد أديمي عند استكمالها.
ب. مطالبة السيدة أديمي بتعيين وصي ثانٍ للانضمام إلى عملية النقل بحيث يتم تجاوز أي مصلحة مفيدة.
ج. مطالبة الممثلين الشخصيين للسيد أديمي بتنفيذ موافقة كتابية على حصته للسيدة أديمي.
د. التحقق من عدم المصادقة على أي مذكرة فصل بشأن منح التمثيل للسيد أديمي.
هـ. اشتراط إدخال قيد النموذج "أ" قبل إكماله لحماية المشتري.
Answer & explanation
إن عدم وجود أي قيود على سجل الملكية يخبر المشتري أن المالكين المشاركين يحتفظون بالمصلحة المفيدة كمستأجرين مشتركين (لو كانوا مستأجرين مشتركين، سيظهر تقييد النموذج أ، مما يتطلب من الوصي الثاني تجاوز حدوده). عند وفاة المستأجر المشترك المستفيد، تنتقل مصلحة المتوفى تلقائيًا إلى الناجي عن طريق البقاء، ويحتفظ الناجي بالملكية القانونية والمفيدة الخالية من أي ثقة. وبالتالي، يأخذ المشتري حق الملكية الجيد من الناجي وحده، والدليل الوحيد المطلوب هو إثبات أن المالك المشارك قد توفي بالفعل: وبالتالي فإن الخيار أ صحيح (نسخة مصدقة من شهادة الوفاة). الخيار (ب) خاطئ لأنه، مع عدم وجود قيود على النموذج (أ)، لا توجد مصلحة ثقة يمكن تجاوزها، وليس من الضروري وجود وصي ثانٍ. الخيار ج خاطئ لأن حصة المستأجر المشترك لا يمكن أن تمر بموجب وصية أو موافقة الممثلين الشخصيين؛ إنه يمر بالبقاء على قيد الحياة، لذلك ليس لدى الممثلين الدائمين ما يوافقون عليه. الخيار (د) خاطئ لأن مذكرة إنهاء الخدمة لا تكون ذات صلة إلا عندما تكون محمية بموجب قيد في السجل؛ في الأراضي المسجلة، لا يُلزم الفصل غير المحمي المشتري، والسجل هنا لا يُظهر أي شيء. الخيار (هـ) خاطئ لأن تقييد النموذج "أ" لن يكون مناسبًا إلا إذا لم يكن الناجي هو الوحيد المستحق (أي عقد إيجار مشترك)، وهذا ليس هو الحال هنا؛ الإصرار على واحد سيكون مفهوما خاطئا.
أ. إيجار الأرض المستحق بموجب عقد الإيجار وما يثبت سداده حتى تاريخه.
ب. موقف رسوم الخدمة، بما في ذلك أي متأخرات وأي أعمال كبيرة متوقعة.
ج- ترتيبات التأمين على المباني بما في ذلك الجهة المؤمنة والغطاء المقدم.
د. الالتزام بالتعهدات في عقد الإيجار، بما في ذلك أي موافقات مطلوبة لإجراء التعديلات.
هـ. لا شيء مما سبق - كل منها يمثل استفسارًا ملائمًا ومناسبًا لمثل هذه الشقة.
Answer & explanation
في شقة مستأجرة في مبنى سكني، تعد كل مسألة من المسائل المدرجة استفسارًا أساسيًا قد يثيره الناقل المختص. الإيجار الأرضي: يحتاج المشتري إلى تأكيد المبلغ وأنه تم دفعه حتى تاريخه (إيصال أخير واضح) لتجنب تحمل المتأخرات أو النزاعات. رسوم الخدمة: يجب على المشتري التحقق من مستوى الرسوم، وأي متأخرات (التي يمكن أن تعلق على العقار)، وأي أعمال رئيسية قادمة قد تستحق فاتورة كبيرة. التأمين: يشترط المقرضون التأمين على المبنى لاسترداد قيمته الكاملة ضد مجموعة شاملة من المخاطر؛ عادة ما تتطلب عقود إيجار الشقق من المالك التأمين، لذلك يجب على المشتري الحصول على نسخة من البوليصة. العهود: يحتاج المشتري إلى تأكيد بعدم وجود أي انتهاكات معروفة (على سبيل المثال، أن أي تعديلات حصلت على موافقة المالك) لأن الانتهاكات القائمة يمكن أن تؤدي إلى المصادرة أو تكاليف العلاج. نظرًا لأن كل خيار من الخيارات من أ إلى د يمثل استفسارًا حقيقيًا ومناسبًا عن عقد الإيجار، فإن الخيار هـ ("لا شيء مما ورد أعلاه") هو الإجابة الصحيحة: لا يوجد عنصر في القائمة يجب استبعاده.
أ. إشارة إلى رقم الملكية المسجل لـBirch Cottage.
ب. بند يقضي ببيع Birch Cottage بحيازة شاغرة.
ج. شرط خاص يحدد آخر موعد لإتمام البيع قبل الوقت المقابل لإتمام شراء دار العلم.
د. بند ينص على أن مشتري Birch Cottage سيكون مسؤولاً عن أي ضريبة دمغة على الأرض مستحقة الدفع بشكل صحيح.
هـ - شرط تحديد العقار بعنوانه البريدي وأي حقوق تعود عليه الأرض.
Answer & explanation
الخيار د هو الحكم الذي لا يتم تضمينه عادة، وبالتالي فهو الجواب. تعتبر SDLT عند الشراء مسؤولية المشتري الخاصة الناشئة عن تطبيق قانون المالية لعام 2003؛ فهو لا يخص البائع ولا يتم تناوله في عقد البائع، لذا فإن إدراج مثل هذا الشرط غير ضروري وغير مناسب. الخيار أ خاطئ (أي سيتم تضمينه): يجب أن يحدد عقد بيع الأراضي المسجلة دائمًا رقم الملكية المسجل حتى يتمكن المشتري من استنتاج حق الملكية. الخيار (ب) خاطئ: الحيازة الشاغرة هي الأساس القياسي الذي يتم على أساسه بيع المسكن. الخيار (ج) خاطئ: حيث تمول عائدات البيع عملية شراء مرتبطة، فمن المعقول والشائع إدراج شرط خاص يضمن اكتمال البيع قبل الشراء أو في موعد لا يتجاوزه، بحيث تكون الأموال متاحة في السلسلة. الخيار (هـ) خاطئ: تحديد الملكية وحقوق الانتفاع هو أمر تعاقدي عادي.
أ. بحث رسمي من السجل العقاري عن الملكية المسجلة بالأولوية (OS1).
ب. بحث الإفلاس فقط (نموذج K16) ضد المشتري.
ج. بحث رسوم الأراضي المحلية (LLC1).
د. بحث مركزي في إدارة رسوم الأراضي (نموذج K15).
هـ- جميع ما سبق.
Answer & explanation
الخيار أ صحيح. بالنسبة لملكية مسجلة، فإن البحث المناسب قبل الإكمال هو بحث رسمي في السجل العقاري مع الأولوية (OS1 للكل، أو OS2 للجزء). ويكشف عن السجل الحديث، والأهم من ذلك، يمنح فترة أولوية مدتها 30 يوم عمل من الشهادة والتي يتم خلالها حماية أي طلب يقدمه الباحث للتسجيل ضد الإدخالات المتداخلة (قانون تسجيل الأراضي لعام 2002، وقواعد تسجيل الأراضي لعام 2003). الخيار (ب) خاطئ: البحث عن الإفلاس/رسوم الأراضي لا يكون ذا صلة إلا عندما يكون هناك مقترض فردي يحتاج المقرض إلى التحقق من ملاءته المالية؛ المشتري هنا هو شركة (والتي سيتم فحصها من خلال بحث الشركة، وليس بحث الإفلاس) ويقوم بالشراء بدون رهن عقاري. الخيار ج خاطئ: يتم إجراء بحث عن رسوم الأراضي المحلية قبل التبادل كجزء من استفسارات ما قبل العقد، وليس كبحث ما قبل الإنجاز. الخيار د خاطئ: البحث المركزي الذي تجريه إدارة رسوم الأراضي (K15) ينطبق فقط على الأراضي غير المسجلة؛ هذا العنوان مسجل، لذلك فهو غير مناسب. الخيار E خاطئ لأن B وC وD لا ينطبق عليهم.
أ. مسودة العقد المقدمة من محامي البائع.
ب. البحث عن الصرف الصحي والمياه (CON29DW).
ج. النسخ الرسمية للسجل العقاري وفهرسة البحث بالخرائط.
د- البحث المحلي ويتضمن استفسارات السلطة المحلية (CON29) وبحث رسوم الأراضي المحلية (LLC1).
هـ - تقرير البحث البيئي (الأراضي الملوثة).
Answer & explanation
صحيح: الخيار د. تتضمن الاستفسارات القياسية للسلطة المحلية (النموذج CON29) أسئلة محددة حول مخططات الطرق - ما إذا كان قد تم أو سيتم الحصول على أي أرض لبناء الطرق السريعة أو تحسينها، وما إذا كانت هناك مقترحات لطرق جديدة، أو توسيع الطريق، أو تعديلات ضمن نطاق محدد من العقار. يكشف البحث عن رسوم الأراضي المحلية (LLC1) عن الرسوم المسجلة مثل التخطيط والإدخالات المتعلقة بالطرق السريعة. لذلك يتم هنا الرد على مخاوف المشتري بشأن مخطط توسيع الطريق أو الالتفافية. الخيار أ خاطئ: بموجب تحذير المشتري، لا يحتاج البائع إلى التطوع بمخطط طريق معروف في العقد (لا يعد ذلك عيبًا في الملكية)؛ العقد هو المكان الخطأ للنظر فيه، على الرغم من أنه يجب على البائع الإجابة على استفسار مباشر بأمانة. الخيار (ب) خاطئ: فالبحث عن الصرف الصحي والمياه يتعامل فقط مع أنابيب المياه والمجاري والصرف الصحي ومسائل التوصيل، وليس مخططات الطرق. الخيار ج خاطئ: يُظهر البحث في خريطة فهرس السجل العقاري ما إذا كان عنوان الملكية مسجلاً ورقم الملكية، وليس مقترحات الطرق السريعة المحلية. الخيار (هـ) خاطئ: فالبحث البيئي يعالج مخاطر التلوث والفيضانات واستقرار الأرض، وليس أعمال الطرق المخطط لها.
أ. يجوز له البيع بصفته المالك الوحيد على قيد الحياة بمجرد تقديم شهادة وفاة زوجته للمشتري.
ب- وعليه أن يعين وصياً ثانياً ليقوم الاثنان معاً بتنفيذ العقد والتحويل، مما يتجاوز المصالح العادلة.
ج- يجب عليه أن يحصل على أمر من المحكمة بالترخيص بالبيع قبل أن يتمكن من المضي قدماً.
د- يجوز له البيع بمفرده لأنه بصفته المالك القانوني الباقي على قيد الحياة، انتقلت إليه المصلحة المفيدة بأكملها بالبقاء على قيد الحياة.
هـ - يجب عليه أولاً أن ينقل العقار لنفسه بالموافقة قبل أن يتمكن من بيعه.
Answer & explanation
صحيح: الخيار ب. القيد هو قيد "النموذج أ" القياسي الذي يظهر حيث يكون المالكون العادلون مستأجرين مشتركين. إنه يمنع المالك الوحيد الباقي على قيد الحياة من إعطاء إيصال صالح لرأس المال، لأنه في عقد الإيجار المشترك لا يوجد أي بقاء للمنفعة المفيدة - تمر حصة المتوفى بموجب إرادتها (هنا للمؤسسة الخيرية). للبيع، يجب على الناجي تعيين وصي ثان بحيث يتم دفع رأس المال إلى (على الأقل) اثنين من الأمناء، وهو ما يتجاوز المصالح المفيدة (المادة 2 والمادة 27 LPA 1925) ويفي بالقيود. الخيار (أ) خاطئ: فإبراز شهادة الوفاة لا يكفي إلا في حالة الإيجار المشترك المفيد (حيث يعمل البقاء على قيد الحياة ويمكن للناجي أن يبيع وحده)؛ هنا يظهر قيد النموذج (أ) عقد إيجار مشترك. الخيار (ج) خاطئ: إن إشارة التقييد إلى أمر من المحكمة هي البديل عن التجاوز، ولكن الحل العادي الصحيح لنقل الملكية هو تعيين وصي ثان، وليس رفع دعوى قضائية. الخيار (د) خاطئ: مع عقد الإيجار المشترك لا يوجد بقاء للحصة المفيدة. الخيار (هـ) خاطئ: فالموافقة لا تساعد ــ فالقيد على المالك الوحيد يظل مؤلما، ونصف حصة الزوجة ينتمي إلى المؤسسة الخيرية، وليس الزوج.
أ- يُمنع منعاً باتاً على المستأجر التنازل عن جزء فقط من العقار.
ب. نظرًا لأن العهد ضد التنازل عن الكل مشروط (يُسمح بالتنازل بموافقة)، فإن المادة 19(1)(أ) من قانون المالك والمستأجر لعام 1927 تشير ضمنًا إلى أنه يجب عدم حجب الموافقة بشكل غير معقول.
ج- للمستأجر التنازل عن العقار بأكمله متى شاء، وليس للمؤجر أن يمنعه.
د. بناءً على طلب مكتوب للحصول على الموافقة على التنازل عن الكل، يجب على المالك، بموجب المادة 1 من قانون المالك والمستأجر لعام 1988، إعطاء الموافقة خلال فترة زمنية معقولة ما لم يكن الرفض معقولاً، وتقديم أسباب مكتوبة لأي رفض.
E. لا شيء مما سبق.
Answer & explanation
يطلب هذا السؤال العبارة الخاطئة، وهي C. إن العهد ضد التنازل عن الكل هو عهد مؤهل (التنازل مسموح به، ولكن بموافقة المالك فقط)، لذلك لا يمكن للمستأجر التنازل "متى رغب في ذلك": يجوز للمالك بشكل قانوني أن يرفض عندما يكون من المعقول القيام بذلك. (أ) صحيح: التنازل عن الجزء محظور مطلقاً لأن البند (2) يسمح بالتنازل عن الكل فقط، وترك حظر التنازل عن الجزء في البند (1) مطلقاً. B صحيح: المادة 19 (1) (أ) قانون المالك والمستأجر لعام 1927 يحول العهد المؤهل إلى عهد مؤهل بالكامل، لذلك لا يجوز حجب الموافقة بشكل غير معقول. D صحيح: عندما تكون الموافقة مطلوبة، يفرض القسم 1 من قانون المالك والمستأجر لعام 1988 واجبًا قانونيًا على المالك للتعامل مع طلب مكتوب خلال فترة زمنية معقولة، وعدم حجب الموافقة بشكل غير معقول، وتقديم أسباب مكتوبة للرفض. وبما أن C يخطئ في القانون، فهذا هو الجواب.
ج: يجوز، لأن للمالك الحق في إنشاء امتياز التعاقد مباشرة مع كل من المتنازل والمحال إليه طوال المدة.
ب- غير مقبول، لأنه لا يجوز قانوناً مطالبة المتنازل بإعطاء اتفاقية ضمان مرخصة لعقد الإيجار الممنوح في عام 1998.
ج- مقبول، لأنه يجوز للمالك مطالبة المتنازل بإبرام اتفاقية ضمان معتمد لعقد الإيجار الممنوح في عام 1998.
د- لا يجوز، لأن العهد المباشر من المحال إليه يجب أن يكون من المحيل.
هـ- لا يجوز، لأنه يجب حذف العهد المباشر للمحال عليه أو قصره على المدة التي يبقى خلالها المتنازل إليه مستأجراً بموجب عقد الإيجار.
Answer & explanation
عقد الإيجار الممنوح في عام 1998 هو "إيجار جديد" بموجب قانون (عقود) المالك والمستأجر لعام 1995. وفي مهمة مستقبلية من قبل المحال إليه، فإن قانون 1995 سيحرر المحال إليه تلقائيًا من عهود المستأجر (المادة 5). إن العهد المباشر الذي يتطلب من المحال إليه أداء العهود "للمدة المتبقية" من شأنه أن يسعى بشكل غير مسموح به إلى إبقاء المحال إليه ملزمًا بعد هذا الإصدار التلقائي؛ ويعتبر أي حكم يحبط إصدار القانون باطلاً (المادة 25). ولذلك يجب حذف العهد أو تقييده بالفترة التي يكون فيها المحال إليه هو المستأجر الفعلي، لذا يكون الخيار E صحيحًا. ينص الخيار ج بشكل صحيح على أنه يجوز للمالك أن يطلب AGA من المتنازل لعقد إيجار جديد (يُسمح بـ AGA صراحةً بموجب المادة 16)، ولكنه لا يعالج الخلل في المسودة وبالتالي فهو ليس أفضل تقييم؛ الخيار (ب) هو ببساطة خطأ لأن اتفاق الـ AGA من المستأجر المنتهية ولايته هو بالضبط ما يسمح به القانون لعقود الإيجار الجديدة. الخيار (أ) خاطئ: لا يستطيع المالك إلزام المحال إليه طوال المدة في مواجهة الإفراج القانوني. الخيار د خاطئ: من المناسب أن يأتي اتفاق الـ AGA (ضمان المحيل) والعهد المباشر (من المحال إليه) من الأطراف المذكورة؛ فالمشكلة هي مدة عهد المحال إليه، وليس مصدره.