Case Law — FLK2 · Глава 1

Property Law and Practice

1. Степен на собственост върху земя (Глава 2 Сделки със свободна собственост)

Bernstein of Leigh (Baron) срещу Skyviews and General Ltd [1978] QB 479

Правата на собственика на земята във въздушното пространство над земята се простират само до такава височина, каквато е необходима за обичайното използване и ползване на земята и структурите върху нея; правата не се простират безкрайно до небесата. Следователно прелитането от въздуха на разумна височина за правене на снимка не е нарушение.

Key point
Уместност на изпита: Определя физическата степен на това, което купувачът придобива, уместно, когато се предоставят съвети относно права над и под повърхността в транзакция със свободна собственост.

2. Приспособления и движими вещи (Глава 2 Транзакции със свободна собственост)

Холандия срещу Ходжсън (1872) LR 7 CP 328

Дали даден предмет е приспособление (част от земята) или движима вещ се определя чрез тест от две части: степента на присъединяване към земята и, което е по-важно, целта на присъединяването. Елементите, закрепени за по-добро удоволствие от земята, обикновено са приспособления.

Key point
Уместност на изпита: Основополагащият тест за решаване кои артикули преминават автоматично към купувача при продажба на земя, често тестван чрез въпроси за приспособления/обзавеждане.
Elitestone Ltd срещу Morris [1997] 1 WLR 687

Един обект може да бъде (а) движима вещ, (б) приспособление или (в) част и парцел от самата земя. Конструкция (тук дървено бунгало, лежащо върху бетонни блокове със собственото си тегло) може да формира част от земята, където целта на пренасянето й на обекта е ясно да се създаде постоянна структура, дори без физическо прикрепване към почвата.

Key point
Уместност на изпита: Показва, че целта на анексирането може да направи дори неприкрепена структура част от имота, прецизирайки анализа на степента/обекта на анексиране за артикули, включени в продажба.
Botham срещу TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Прилагайки теста за степен и предназначение артикул по артикул, монтираните килими, завеси и бяла техника се считат за движими вещи (без очакваната дълготрайност на недвижимите имоти), докато монтираните кухненски модули и фитинги за баня, като например кранове, са тела.

Key point
Уместност на изпита: Предоставя практически насоки за категория по категория, които адвокатите използват, когато съветват какво остава в имота и какво продавачът може да премахне.

3. Формалности за договори за продажба (Глава 4 Размяна на договори)

Firstpost Homes Ltd срещу Johnson [1995] 1 WLR 1567

Договорът за продажба или разпореждане с дял в земя съгласно раздел 2 LP(MP)A 1989 трябва да включва всички договорени условия в един документ (или във всяка част, където се разменят договорите) и трябва да бъде подписан от или от името на всяка страна; въведеното име не е подпис за тези цели.

Key point
Уместност на изпита: Определя строгите изисквания за формалност на s.2, без които договорът за земя е невалиден, което е от основно значение за консултиране относно валидността на договорите и замяната.
Tootal Clothing Ltd срещу Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Раздел 2 LP(MP)A 1989 се прилага само за изпълнителни договори за земя; това не пречи на страните да сключат отделно споразумение за обезпечение и след като договорът за земя бъде завършен (тук чрез предоставяне на наем), допълнителното споразумение не се обхваща от раздел 2 и остава изпълнимо.

Key point
Уместност на изпита: Пояснява, че не всяко свързано споразумение трябва да отговаря на раздел 2, важно, когато условията са разделени между договора за земя и странично споразумение.

4. Разследване на право на собственост: приоритетни интереси (Глава 4 Разследване на право на собственост)

Williams & Glyn's Bank Ltd срещу Boland [1981] AC 487

Ползващият интерес на дадено лице от действително обитаване на регистрирана земя може да бъде по-висш интерес, който има приоритет пред по-късна правна такса. „Действително обитаване“ е обикновен въпрос на факти на обикновен английски, който не изисква обитателят да бъде законен собственик.

Key point
Уместност на изпита: Обяснява защо купувач или заемодател трябва да проучи кой е професионалист и да получи съгласие, основен риск при прехвърляне при разследване на собственост.

5. Разследване на право на собственост: превишаване (Глава 4 Разследване на право на собственост)

City of London Building Society срещу Flegg [1988] AC 54

Когато капиталовите пари се изплащат на поне двама попечители (или доверителна корпорация), изгодните интереси на обитателите се надхвърлят и се прехвърлят към постъпленията от продажбата; интерес, който е бил превишен, не може да бъде и по-висш интерес по силата на действително заемане на длъжността.

Key point
Уместност на изпита: Установява правилото за двама попечители, което заемодателите и купувачите използват, за да вземат без изгодни лихви, практическият контрапункт на Boland.

6. Разследване на право на собственост: действителна професия (Глава 4 Проверка на право на собственост)

Abbey National Building Society срещу Cann [1991] 1 AC 56

Действителната професия изисква известна степен на постоянство и приемственост; съответната дата за преобладаващ интерес е завършване, а не регистрация. Подготвителни действия като преместване на мебели малко преди завършването не представляват действително обитаване, а при ипотека за придобиване няма scintilla temporis, в която кредитополучателят да държи безплатно таксата.

Key point
Уместност на изпита: Коригира времето на заетост и потвърждава приоритета на ипотекарния кредитор при придобиване, ключ при съветване на кредиторите относно правото на собственост и обитателите.

7. Лизинг или лиценз (Глава 6 Структура и съдържание на лизингов договор)

Стрийт срещу Маунтфорд [1985] AC 809

Споразумение, предоставящо изключително притежание на помещения за срок при наем, създава право на наем, независимо от етикета, който страните му дават; същността на споразумението, а не неговото описание, определя дали то е лизинг или лиценз.

Key point
Уместност на изпита: Водещият орган, който разграничава договорите за наем от лицензите, определя дали обитателите се ползват с права на наем и законова защита.

8. Сигурност на срока (Глава 6 Структура и съдържание на лизинговия договор)

Lace v Chantler [1944] KB 368

Лизингът трябва да има определена или установима максимална продължителност; срок, предоставен „за продължителността на войната“, е невалиден поради несигурност, тъй като максималната му продължителност не може да бъде установена, когато договорът за наем влезе в сила.

Key point
Уместност на изпита: Установява сигурността на срока като основно изискване за валиден договор за наем, повтаряща се точка на валидност на договора SQE1.
Prudential Assurance Co Ltd срещу London Residuary Body [1992] 2 AC 386

Срок, който не е за определена или установима максимална продължителност, не може да бъде валиден договор за наем; споразумение за наемане на земя, докато не е необходимо за разширяване на пътя, беше невалидно поради несигурност, въпреки че притежанието и плащането на наем създаваше имплицитно годишно периодично наемане.

Key point
Уместност на изпита: Потвърждава и прилага правилото за сигурност на срока за фиксирани срокове и показва как невалидна безвъзмездна помощ може да доведе до имплицитно периодично наемане.
Berrisford срещу Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Споразумение, предоставящо професия за несигурен период на физическо лице, при което страните са възнамерявали да заемат работа за цял живот, влиза в сила съгласно член 149 (6) LPA 1925 като 90-годишен срок, който може да бъде определен при смърт, така че правилото за сигурност на срока не отменя споразумението.

Key point
Уместност на изпита: Показва съвременния законов път, по който иначе несигурен срок за дадено лице може да бъде запазен като 90-годишен договор за наем, прецизирайки правилото за сигурност.

9. Прекратяване на договор за наем (Глава 9 Прекратяване на договор за наем)

Hammersmith and Fulham London Borough Council срещу Monk [1992] 1 AC 478

Периодичен наем, държан от съвместни наематели, може да бъде прекратен чрез предизвестие за напускане, връчено от който и да е от съвместните наематели, без съгласието на останалите, при липса на противоречаща договорна разпоредба.

Key point
Уместност на изпита: Урежда как валидно се определят съвместните периодични наеми, практически момент при съветване относно прекратяване на договори за наем и притежание.

10. Споразумения за наемане: тихо удоволствие (Глава 8 Споразумения за наемане и средства за защита)

Southwark London Borough Council срещу Mills [2001] 1 AC 1

Споразумението за тихо ползване е бъдещо и не задължава наемодателя да отстрани дефекти (като неадекватна звукоизолация), съществуващи към датата на предоставяне; обикновеното използване на помещенията от други наематели не нарушава договора.

Key point
Уместност на изпита: Определя обхвата и границите на завета на наемодателя за тихо удоволствие, когато наемателите се оплакват от безпокойство.

11. Ограничителни споразумения, засягащи правото на собственост (Глава 4 Разследване на правото на собственост)

Tulk срещу Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Тежестта на ограничителен (негативен) завет може да се прилага със собствена земя в собствен капитал и да обвърже наследник, който приема предизвестие, при условие че заветът е отрицателен, е предназначен да работи с и да облагодетелства доминиращата земя и засяга и засяга тази земя; средството за защита е разпореждане.

Key point
Уместност на изпита: Основополагащ авторитет за случаите, когато ограничителните завети обвързват по-късните собственици, от съществено значение при разследване и съветване относно тежести върху собствеността.

12. Положителни споразумения, засягащи правото на собственост (Глава 4 Разследване на правото на собственост)

Rhone срещу Stephens [1994] 2 AC 310

Тежестта на положителен завет не се отнася за безвъзмездна земя по общо право или по справедливост; правоприемник не може да бъде принуден да изпълни положително задължение (като поддържане на покрив в ремонт), поето от предшественик.

Key point
Уместност на изпита: Потвърждава, че положителните завети не обвързват наследниците, обяснявайки защо са необходими механизми като вериги от обезщетения или такси за наем на имоти при прехвърлянето.