1. Вещно право и практика — Практически въпроси
Кое от следните е НАЙ-ДОБРИЯТ съвет за това къде отговорите могат да разкрият информация за съществуващото разрешение за планиране на бинго залата?
О. Само търсенето с местни такси за земя (LLC1) ще разкрие нещо относно разрешението за планиране.
B. Само запитвания към местните власти във формуляр CON29 ще разкрият информация за планиране.
C. Само преддоговорните запитвания на продавача (CPSE) ще се занимават с въпросите на планирането.
D. Информация за планиране не може да бъде получена чрез търсене; купувачът трябва да кандидатства директно в портала за планиране.
Д. Отговорите на запитванията CON29 на местните власти, запитванията преди договора на продавача (CPSE) и, когато е уместно, LLC1 могат да разкрият информация относно разрешението за планиране.
Answer & explanation
Вариант Д е правилен. Търсенията за прехвърляне често се припокриват и информацията за съществуващо разрешение за планиране може да се появи от повече от един източник. Стандартните запитвания CON29 на местните власти конкретно питат за разрешения за строеж, разрешения за строителни разпоредби и известия за изпълнение/спиране на планиране; преддоговорните запитвания на CPSE на продавача изискват от продавача да предостави копия от разрешения и съгласия, свързани със имота; и регистърът на LLC1 на местните такси за земя записва определени такси за планиране (например условни разрешения за планиране и заповеди за опазване на дървета). Компетентният адвокат не би разчитал на едно търсене. Варианти A, B и C са грешни, тъй като те твърдят, че само едно търсене е уместно, което подценява припокриващото се покритие. Вариант D е грешен: търсенето на местните органи е точно начинът, по който информацията за планиране се получава при сделка за прехвърляне, така че не е вярно, че никакво търсене не го разкрива.
Кое от следните най-добри състояния е, когато адвокатът може да действа от името на двете страни?
А. Адвокатът може да действа и от името на двамата само ако няма конфликт на интереси между тях и няма значителен риск от възникване на такъв конфликт.
Б. Адвокатът може винаги да действа от името на двете страни в сделката за прехвърляне, при условие че всяка от тях даде писмено съгласие.
В. Адвокатът може да действа и за двете, тъй като продавачът желае да начисли ДДС, докато купувачът не желае да го плати.
Г. Адвокатът може да действа и за двете, тъй като продавачът провежда надпревара за договор с няколко купувача.
Д. Адвокатът може да действа и за двете, тъй като продавачът дава на купувача ангажимент за свободно притежание.
Answer & explanation
Вариант А е правилен. Параграф 6.2 от Кодекса за поведение на SRA забранява на адвокат да действа, когато има конфликт на интереси или значителен риск от такъв, с ограничени изключения. При транзакция за прехвърляне на купувач/продавач интересите на страните обикновено са в конфликт (най-очевидно относно цена и условия), така че действието и от името на двамата обикновено е недопустимо. Може да е възможно само когато наистина няма конфликт или значителен риск от такъв, например когато собствеността се подарява или прехвърля между тясно свързани или свързани лица. Вариант Б е грешен, защото съгласието само по себе си не може да излекува действителен конфликт между противоположните страни на сделката; изключенията за „съществен общ интерес“ и „конкуриране за една и съща цел“ са тесни и обикновено не обхващат обикновени сделки купувач/продавач. Варианти C, D и E описват обстоятелство, което, ако има нещо, увеличава, вместо да премахва риска от конфликт (различни позиции по ДДС, надпревара за договор, излагаща купувача на риск, и поемане на ангажимент), така че нито един от тях не оправдава действието от името на двете страни.
A. Наемодателят може да откаже съгласието, но въпреки това наемателят може да бъде в състояние да извърши работите, като използва законовата процедура за подобрения, ако съдът е удовлетворен, че работите отговарят на условията.
Б. Наемодателят може абсолютно да предотврати работите, тъй като договорът за структурни промени е абсолютен и никой закон не може да го отмени.
C. Наемодателят не може да откаже, тъй като законът включва в споразумението за структурни промени условие, че съгласието не трябва да бъде неоснователно отказано.
Г. Наемодателят трябва да даде съгласието си, защото в противен случай наемателят може да извърши работите и автоматично да поиска обезщетение от наемодателя в края на срока.
Д. Наемодателят може да настоява работите да бъдат извършени от наемодателя в замяна на увеличение на годишния наем.
Answer & explanation
Правилно: A. Предложените работи (премахване на витрината, разширяване на отвора, инсталиране на двустранни сгъваеми врати) са външни и структурни, така че попадат в абсолютния договор срещу външни/структурни промени — няма уговорка за съгласие и подразбиращият се термин „да не бъде неразумно задържан“ не се прилага за абсолютен договор. Въпреки това, дори когато договорът е абсолютен, наемател, който желае да направи „подобрение“, може да връчи предизвестие съгласно Закона за наемодателя и наемателя от 1927 г., раздел 3; наемодателят може да възрази и след това съдът може да разреши строителните работи, ако е убеден, че те добавят към стойността на отдаването под наем на стопанството, са разумни и подходящи за неговия характер и не намаляват стойността на друга собственост на наемодателя. Така че отказът е разрешен, но не е непременно краят на въпроса. B е погрешно: процедурата s.3 може да отмени дори абсолютен договор. C е грешен: подразбиращият се термин „неоснователно задържан“ (Закон за наемодателя и наемателя от 1927 г., s.19(2)) се прилага само когато договорът е квалифициран (изисква се съгласие); то не превръща абсолютен завет в квалифициран. D е погрешно: компенсацията за подобрения съгласно Закона от 1927 г. (s.1) не е автоматична и е предмет на законовата процедура и условия. E греши: няма такова право за наемодателя да присвои работата в замяна на увеличение на наема.
А. Когато няма конфликт на интереси между продавач и купувач и няма значителен риск от възникване на такъв, например прехвърляне между близки членове на семейството.
Б. Когато съществува конфликт на интереси, но се прилага изключението „общ по същество интерес“, тъй като и двете страни искат продажбата да приключи.
В. Когато продавачът възнамерява да начисли ДДС върху продажбата и купувачът възразява срещу плащането му.
Г. Когато продавачът провежда надпревара за договор между конкуриращи се купувачи.
E. Когато продавачът е бил помолен да даде ангажимент на адвокат към заемодателя на купувача.
Answer & explanation
Правилно: A. Адвокатът може да действа от името на две страни само когато няма конфликт на личен интерес или клиент и няма значителен риск от такъв (Кодекс за поведение на адвокатите на SRA, параграф 6.2). При продажба и покупка интересите на страните са противоположни по своята същност, така че действието и от името на двете е допустимо само в редки случаи, когато по същество няма реален конфликт, напр. подарък или прехвърляне между лица, свързани по кръвна линия, брак, гражданско съжителство или живеещи заедно. Б греши: изключението „по същество общ интерес“ не се прилага за нормална продажба/покупка, защото едната страна купува, а другата продава, което им дава противоположни интереси, въпреки че и двете искат завършване. C греши: спорът относно ДДС сам по себе си е конфликт, който насочва към избягване на действия и за двете страни. D е погрешно: състезанието по договор създава ясен конфликт и повишени задължения за поведение; не позволява двойно действие. E е грешен: поемането на ангажимент не е свързано с това дали съществува конфликт на интереси между купувач и продавач.
A. Davisons трябва да предостави три последователни шестмесечни договора за наем, тъй като нито един бизнес наем за по-малко от 12 месеца никога не може да привлече сигурност на владението съгласно Част II от Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г.
B. Davisons може да предостави 18-месечен срочен лизинг, но за да се гарантира, че той не привлича сигурност на владението, трябва да подаде молба до съда за заповед, изключваща част II от Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г.
C. Davisons може да предостави 18-месечен срочен лизинг, но за да е сигурен, че не привлича сигурност на владението, трябва да връчи предписаното предупредително известие на Morten и да получи подписаната от Morten декларация, преди лизингът да бъде завършен, така че част II от Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г. да бъде изключена.
D. Davisons може да предостави 18-месечен срочен лизинг и да разчита на клауза за прекъсване на наемодателя, която може да бъде изпълнима след 12 месеца, което само по себе си ще попречи на Morten да придобие сигурност на владението.
E. Davisons не може законно да предоставя лизинг, който изключва част II от Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г., тъй като защитата не може да бъде договорена при никакви обстоятелства.
Answer & explanation
Вариант В е правилен. Сигурността на владение съгласно част II от Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г. може да бъде изключена („сключена по договор“) за срочен бизнес лизинг, като се използва процедурата, въведена от Наредбата за регулаторна реформа (бизнес наемане) (Англия и Уелс) от 2003 г. Наемодателят трябва да връчи предупредително известие в предписана форма на наемателя, а наемателят трябва да направи декларация („проста“ декларация, ако уведомлението е връчено най-малко 14 дни преди договора за наем, в противен случай законова декларация), потвърждаваща загубата на защита, с препратка към уведомлението и декларацията, одобрени или съдържащи се в договора за наем. Вариант А е грешен: наем за срок, който със сигурност не надвишава шест месеца, е извън част II, но освобождаването се губи, когато има разпоредба за удължаване/подновяване или когато наемателят (с предшественици в същия бизнес) е бил зает повече от 12 месеца (s.43(3)); три последователни шестмесечни лизинга биха нарушили това. Вариант Б е грешен: от 1 юни 2004 г. НЕ се изисква съдебно разпореждане за сключване на договор - това е самата промяна, направена от Разпореждането от 2003 г. Вариант D е грешен: клаузата за прекъсване на наемодателя не изключва закона; наемът все още ще бъде защитен и наемодателят може да го прекрати само на законово основание съгласно раздел 30, така че клаузата за прекъсване сама по себе си не отменя сигурността на владението. Вариант E е грешен: защитата по част II може да бъде валидно договорена чрез използване на законоустановената процедура.
A. Дали сервитутът е регистриран срещу право на собственост върху служещата земя, дали е подходящ за предназначението на купувача, кой е отговорен за поддържането му и дали маршрутът е възприета обществена магистрала.
Б. Дали сервитутът е популярен сред съседите, колко лесен е за използване, кой го застрахова и дали е добре осветен.
В. Дали сервитутът е създаден с акт, дали облагодетелства лично продавача, дали може да бъде премахнат от продавача и дали е упоменат в договора за наем.
Г. Дали сервитутът е видим на земята, дали е регистриран като местна такса за земя, дали продавачът плаща общински данък върху него и дали е ограден.
Д. Дали сервитутът е регистриран срещу собственото право на собственост на купувача, дали е изключителен за купувача, колко популярен е маршрутът и дали е на добро място.
Answer & explanation
Вариант А е правилен. Когато даден имот има ПРЕДИМСТВОТО от право на преминаване, адвокатът на купувача трябва да провери по същество: (1) регистрация на тежестта - дали тежестта на сервитута е отбелязана срещу обслужващото (съседно) право на собственост, така че правото обвързва наследниците и не е само лично/изложено на риск от загуба; (2) адекватност – дали предоставеното право е достатъчно за предвидената употреба на купувача (напр. достъп с превозно средство до сервиза, а не само пешеходен достъп); (3) поддръжка - кой е задължен да поддържа и ремонтира маршрута и дали купувачът трябва да участва; и (4) приемане – дали маршрутът всъщност е обществено одобрена и поддържана магистрала (в който случай опасенията за частен сервитут отпадат). Опции B, D и E изброяват неподходящи или измислени критерии (популярност, осветление, застраховка, изключителност, местоположение, общински данък), нито един от които не е признат контрол за прехвърляне в полза на сервитут. Вариант C обърква анализа: съответната регистрация е тежестта срещу служещата земя, правото трябва да е в полза на ЗЕМЯТА (а не лично на продавача), за да бъде валиден законен сервитут, свързан с имота, и това не са четирите стандартни проблема.
A. Нищо не трябва да се прави, тъй като свободното право на собственост, от което е предоставен лизингът, вече е регистрирано.
Б. Договорът за наем трябва да бъде материално регистриран със собствено право на собственост, тъй като се предоставя за срок над седем години; наемателят трябва да кандидатства.
C. Нищо не трябва да се прави, тъй като договорът за наем е за по-малко от 21 години и следователно влиза в сила като приоритетен интерес.
Г. Наемодателят трябва да подаде молба за регистриране на договора за наем, тъй като наемодателят запазва реверсията.
E. Договорът за наем трябва да бъде отбелязан само срещу право на безвъзмездно право на собственост; не изисква собствено регистрирано право на собственост.
Answer & explanation
Предоставянето на лизинг за срок от повече от седем години от регистриран имот е задължително регистрирано разпореждане съгласно член 27(2)(b)(i) Закон за регистрацията на земята от 2002 г. Деветгодишен срок надвишава седем години, така че договорът за наем трябва да бъде регистриран по същество със собствено право на собственост; докато регистрацията не бъде завършена, той не действа по закон (s.27(1)). Заявителят за вписване на разпореждане е разпоредителното лице, т.е. наемателят. Следователно вариант Б е правилен. Вариант А е грешен: тригерът е продължителността на срока, а не дали правото на свободна собственост вече е регистрирано. Вариант В е грешен: съответният праг е седем години, а не 21; лизинг за повече от седем години не може да влезе в сила само като преобладаващ интерес съгласно Приложение 3 (тези защитават къси лизингови договори за седем години или по-малко). Вариант D е грешен: наемателят (наемателят), а не наемодателят, е този, който кандидатства за регистрация. Вариант E е грешен: лизинг за повече от седем години изисква собствено регистрирано право на собственост (и Регистърът също така ще въведе известие срещу право на собственост на наемодателя), а не просто известие вместо регистрация.
A. Купувачът ще бъде обвързан от ограничителните споразумения, посочени в липсващото прехвърляне, въпреки че точните им условия не могат да бъдат прочетени от регистъра.
B. Купувачът няма да бъде обвързан от споразуменията, тъй като техните условия не могат да бъдат установени от регистъра.
C. Купувачът ще бъде обвързан от всички споразумения от всякакъв вид, свързани с имота, независимо дали са отбелязани или не в регистъра.
D. Купувачът ще бъде обвързан само ако споразуменията са били изложени изцяло в регистъра на таксите.
Д. Нито едно от горните; споразуменията влизат в сила като преобладаващи интереси независимо от вписването в регистъра.
Answer & explanation
Ограничителните споразумения са защитени чрез вписване на известие в регистъра на таксите и купувачът се подчинява на интересите, защитени от такова известие (ss.29-32 Закон за регистрацията на земята от 2002 г.). Вписване 2 изрично се отнася до ограничителни споразумения в прехвърлянето от 1999 г., така че те са защитени и обвързват купувача, въпреки че Регистърът не притежава копие и формулировката не е възпроизведена; купувачът е обвързан със заветите и трябва да търси акта/обезщетение. Вариант А е правилен. Вариант Б е грешен: купувачът е обвързан поради отбелязаното вписване, въпреки че точните условия не са налични в регистъра. Вариант В е грешен: купувачът на регистрирана земя е обвързан само от надлежно защитени (или надделяващи) интереси, а не от всяко споразумение „от всякакъв вид“. Вариант D е грешен: защитата произтича от известието, отнасящо се до споразуменията; не е необходимо заветите да бъдат изложени изцяло, за да обвържат. Вариант E е грешен: ограничителните споразумения са защитени чрез предизвестие, а не като приоритетни интереси, а записът тук е оперативната защита.
A. Запитванията на местната власт (CON29).
Б. Търсене на местни такси за земя (LLC1).
C. Незадължителните запитвания на местните власти (CON29O).
D. Официалните копия на регистъра, получени от HM Land Registry.
Д. Приоритетно търсене на OS1 в имотния регистър на HM.
Answer & explanation
Дали пътят, граничещ с имота, е магистрала, която може да се поддържа за обществена сметка (приета съгласно раздел 36 от Закона за магистралите от 1980 г.), се разкрива от стандартните запитвания на местните власти, CON29, така че A е правилно. B е грешен: LLC1 разкрива регистрирани местни такси за земя (напр. финансови такси, заповеди за запазване на дървета, ограничения за планиране), а не статус на осиновяване на пътища. C е грешен, защото CON29O съдържа незадължителни запитвания (напр. предложения за пътища, обществени пътеки, газопроводи), избрани за конкретни транзакции; основната приета информация за пътя е в стандартния CON29, а не в опционалния комплект. D е грешен: официалните копия на HM Land Registry показват регистрираното право на собственост (собственост, такси, права), а не дали пътищата могат да се поддържат обществено. E е грешен: OS1 е приоритетно търсене преди завършване на регистрирана земя, защитаващо заявлението на купувача; не дава информация за приемане на магистрала.
A. Докладвайте класа на заглавието на клиента, проверете изискванията на ипотечния кредитор, обмислете и посъветвайте относно застраховката за обезщетение по собственост и помислете дали заглавието може да бъде повишено до абсолютно.
Б. Информирайте клиента, но не предприемайте допълнителни стъпки, тъй като HM Land Registry напълно гарантира всяко регистрирано право на собственост и ще плати обезщетение за всеки дефект.
C. Уверете клиента, че правото на собственост не предизвиква притеснения, тъй като такива права на собственост са често срещани и са толкова добри, колкото и абсолютното право на собственост.
Г. Посъветвайте клиента да се оттегли незабавно, защото правото на собственост е дефектен клас, който никога не може да бъде приет безопасно.
Д. Продължете както обикновено, без да споменавате класа на собствеността, тъй като класът на собственост е вътрешен въпрос на Поземления регистър, който не е от значение за купувача.
Answer & explanation
Притежателско право на собственост се предоставя, когато собственикът не може да представи документално доказателство за собственост или претенции чрез неблагоприятно владение; държавната гаранция не покрива каквото и да е имущество, право или интерес, които съществуват или могат да възникнат преди първата регистрация. За всяко заглавие, което не е абсолютно, адвокатът на купувача трябва: да го докладва на клиента; ако има ипотека, проверете изискванията на заемодателя (и, когато действате и от името на заемодателя, уверете се, че заемодателят е уведомен - в противен случай има конфликт); разглеждане и консултиране относно застраховка за обезщетение; и обмислете възможността за надграждане до абсолютно право на собственост (напр. ако могат да бъдат намерени липсващи актове или изтече необходимият период). A заявява това правилно. Б греши, защото гаранцията за правото на собственост е ограничена, а не пълна, така че разчитането на автоматична компенсация е неуместно. C греши: не е толкова добър, колкото абсолютното заглавие и не може просто да бъде отхвърлен. D греши, защото оттеглянето не е неизбежната реакция; рискът често е управляем със застраховка и одобрение от кредитора. E е погрешно, защото класът на заглавието е очевидно уместен и трябва да бъде докладван и адресиран.
A. CRAR е достъпен само ако договорът за наем съдържа изрична клауза, позволяваща на наемодателя да изземе и продаде стоките на наемателя; без такава клауза CRAR не може да се използва.
B. CRAR може да се използва само когато договорът за наем е в писмена форма и нетният неплатен основен наем е най-малко предписания минимум (наем за седем дни); изпълнителен агент трябва да даде на наемателя поне седем ясни дни предизвестие за принудителното изпълнение, преди да поеме контрола върху стоките, и трябва да изтече допълнително предизвестие и минимален период, преди стоките да могат да бъдат продадени.
В. Г-жа Верма може да инструктира съдебен агент да конфискува стоките незабавно в момента, в който наемът е неплатен, и може да ги продаде веднага без предизвестие до наемателя.
Г. Г-жа Верма трябва да изчака минималния период на просрочие и да връчи предизвестие, но след като срокът на предизвестието изтече, тя може да конфискува и продаде стоките в същия ден без допълнително известие за продажба.
Д. CRAR се прилага за всяка сума, дължима по лизинга, включително такса за обслужване, застрахователен наем и лихва, и г-жа Верма може лично да влиза и изнася стоки, без да използва сертифициран изпълнителен агент.
Answer & explanation
CRAR (Закон за трибуналите, съдилищата и принудителното изпълнение от 2007 г., част 3 и Регламентите за поемане на контрол над стоките от 2013 г.) се прилага само за търговски помещения, отдадени под наем в писмена форма, и само за нетен неплатен „наем“ (главен наем, без ДДС, лихва, такса за обслужване и застрахователен наем). Минимум нетен наем за седем дни трябва да е неплатен. Сертифициран изпълнителен агент трябва да връчи известие за принудително изпълнение, давайки поне седем ясни дни преди да влезе, за да поеме контрола върху стоките; след като стоките бъдат взети под контрол, агентът трябва да даде на наемателя допълнително минимално предизвестие (най-малко седем ясни дни), преди стоките да могат да бъдат продадени. Вариант Б отразява точно тези изисквания. A е погрешно: CRAR е законово средство за самопомощ, което не зависи от изрична клауза за конфискация/дистрес в договора за наем. C е грешен: има минимален праг за просрочени задължения и задължително известие за принудително изпълнение, а стоките не могат да бъдат продадени без необходимото известие. D е грешно: изисква се отделно известие за планирана продажба и допълнителен минимален период преди продажбата; продажба в същия ден не е разрешена. E е грешен: CRAR се ограничава до главния наем (не такса за обслужване, застрахователен наем или лихва) и трябва да се извършва от сертифициран съдебен агент, а не лично от наемодателя.
A. Извършете търсене само за несъстоятелност (търсене в регистъра на поземлените такси срещу името на г-н Чен) в отдела за поземлени такси, като посочите съответните окръзи, в които той е живял.
Б. Помолете г-н Чен да подпише лично задължение, потвърждаващо, че не е бил обявен в несъстоятелност и че няма висяща петиция.
C. Извършете търсене на местни такси за земя спрямо адреса на закупения имот.
D. Извършете търсене на индексна карта в HM Land Registry срещу заглавието на имота.
Д. Не предприемайте никакви действия, защото няма надеждни средства за проверка на състоянието на фалит на дадено лице преди завършване.
Answer & explanation
Заповедите за обявяване в несъстоятелност, издадени срещу физически лица, и висящите петиции за обявяване в несъстоятелност се регистрират в отдела за поземлени такси (Централен регистър на поземлените такси) и се разкриват чрез търсене по името на физическото лице (формуляр K16 търсене само за несъстоятелност), като се посочват съответните окръзи, в които лицето е пребивавало. Това е стандартната стъпка преди завършване, която предприема адвокатът на заемодателя, за да потвърди, че кредитополучателят не е банкрутирал и че няма висяща петиция, така че опция А е правилна. Б е погрешно: ангажимент от кредитополучателя не е независима проверка и не отговаря на инструкциите на кредитора да провери публичния регистър. C е погрешно: търсене на местни такси за земя разкрива въпроси, засягащи земята, регистрирана в местните власти (напр. такси за планиране), а не фалит на физическо лице. D е грешно: търсенето на индексна карта идентифицира дали земята е регистрирана и нейния номер на собственост; не казва нищо за фалит на кредитополучателя. E греши, защото има надеждна проверка, а именно търсенето на несъстоятелност срещу името в отдела за такси за земя.
О. Фирмата никога не може да действа едновременно от името на купувача и заемодателя в търговска сделка, тъй като такива сделки винаги включват конфликт на интереси.
Б. Фирмата може да бъде в състояние да действа и за двете, при условие че ипотеката е при стандартни условия и фирмата е убедена, че няма конфликт на интереси или значителен риск от такъв.
В. Фирмата може да действа и за двете само ако третира въпроса като битова транзакция и условията на кредитора са стандартни.
Г. Фирмата не може да действа и за двете, защото няма съществено общ интерес между купувач и заемодател.
Д. Фирмата може да действа и за двете, тъй като заемането на заемополучателя и заемодателя по търговска ипотека не носи риск от конфликт.
Answer & explanation
Това тества правилата за конфликт на интереси в параграф 6.2 от Кодекса за поведение на адвокатите на SRA, приложен към действащите от страна на кредитополучател и кредитор. Отправната точка е, че адвокатът не трябва да действа, когато има конфликт или значителен риск от конфликт между двама клиенти. Въпреки това, когато ипотеката е при стандартни условия („стандартна ипотека“), интересите на кредитополучателя и на кредитора обикновено са съгласувани и фирмата може да реши, че няма конфликт и да действа от името на двамата. Това се отнася както за търговски, така и за жилищни сделки. Вариант B улавя това правилно. Вариант А е грешен: няма пълна забрана за търговски сделки; тестът е дали конфликтът съществува или е вероятен. Вариант В е грешен, тъй като транзакцията е търговска, а не жилищна и анализът не зависи от повторното й характеризиране. Вариант D е грешен: съответният вход е липсата на конфликт по стандартна ипотека, а не изключението „по същество общ интерес“ (което е отделен край на параграф 6.2(a) и във всеки случай тук съществува общ интерес). Вариант Д е грешен, защото преувеличава позицията; нестандартна или специално договорена търговска ипотека може лесно да предизвика конфликт, така че фирмата трябва да прецени всеки случай, вместо да поема никакъв риск.
А. 14 дни
Б. 21 дни
В. 30 работни дни
Г. 30 календарни дни
Д. 2 месеца
Answer & explanation
Това тества търсенето преди завършване на регистъра съгласно Правилата за поземлена регистрация от 2003 г. Официално търсене с приоритет на регистрирано право на собственост (формуляр OS1 или OS2 за част) дава приоритетен период от 30 работни (работни) дни от датата на резултата от търсенето (r.131 Правила за поземлена регистрация от 2003 г.). При условие, че заявлението на купувача (и заемодателя) за регистриране на разпореждането е получено от Поземления регистър в рамките на този приоритетен период, то има приоритет пред всяко вписване, направено в регистъра след датата на сертификата за търсене, като предпазва от „пропуск в регистрацията“. Вариант В е правилен. Вариант А (14 дни), Вариант Б (21 дни) и Вариант Д (2 месеца) са просто неправилни периоди. Вариант D (30 календарни дни) е често срещаният капан: периодът е 30 работни дни, а не календарни дни, което на практика е съществено по-дълго, така че D е грешен.
A. 10 693,61 британски лири, включващи годишен наем, ДДС, лихва за забава, такса за обслужване и ДДС върху таксата за обслужване.
Б. 9 618,41 британски лири, включващи годишния наем, ДДС върху годишния наем и лихвата за забава.
C. 11 038,61 британски лири, включващи годишния наем, таксата за обслужване, застрахователния наем и ДДС и лихвите върху всички тях.
D. £8,000.00, включващи само годишния наем, тъй като ДДС и лихвите не могат да бъдат възстановени съгласно CRAR.
Д. 8 018,41 британски лири, включващи само годишния наем и лихвата за забава, тъй като ДДС никога не подлежи на възстановяване съгласно CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Приложение 12 към Закона за трибуналите, съдилищата и принудителното изпълнение от 2007 г., с разпоредбите за поемане на контрол над стоките) позволява възстановяване само на основния (чист) наем, дължим за притежание и използване на помещенията, заедно с всеки ДДС и лихва върху този наем. Сумите, запазени като „наем“ в лизинговия договор, но които са по същество такса за обслужване, застрахователен наем или други спомагателни такси, НЕ се възстановяват чрез CRAR, независимо от това, че лизинговият договор ги обозначава. Тук възстановимата сума е годишният наем (£8,000) плюс ДДС от 20% (£1,600) плюс лихвата за просрочие върху годишния наем (£18,41), което дава £9,618.41. Б е правилно. A е грешно, защото таксата за обслужване (и ДДС върху нея) не подлежи на възстановяване съгласно CRAR. C е грешен по същата причина и защото застрахователният наем също е изключен. D погрешно изключва ДДС и лихвите, които CRAR позволява върху основния наем. E погрешно заявява, че ДДС никога не се възстановява - ДДС върху главния наем се възстановява, когато наемодателят е избрал да облага.
A. Като изгодни съвместни наематели, така че правото на преживяване да действа и преживелият автоматично да поеме цялото при първата смърт.
Б. Като общи наематели в равни дялове, така че всеки дял да може да бъде оставен по завещание.
C. Като обикновени лицензополучатели на заемодателя, без изгодна лихва, докато ипотеката не бъде изкупена.
Г. Като законни и справедливи съсобственици, без да се уточнява формата на бенефициерно участие, оставяйки това да се подразбира по-късно.
Д. Като акционери в дружество със специално предназначение, което притежава законното и полезно право на собственост.
Answer & explanation
Когато една семейна двойка допринася еднакво за закупуването на брачното си жилище и иска оцелелият да поеме автоматично при първата смърт, стандартният съвет е изгодно СЪВМЕСТНО НАЕМАНЕ. При съвместно наемане съсобствениците държат заедно цялото полезно имущество и правото на наследяване (jus accrescendi) преминава цялото към преживелия автоматично при смърт, извън завещанието. Вариант А е правилен. Вариант Б (общо наемане) е грешен като общия съвет тук: той създава отделни, предвидими дялове без преживяване, което е подходящо, когато страните допринасят неравномерно или искат да напуснат своя дял чрез завещание, а не типичната семейна двойка с равен принос, търсеща оцеляване. Вариант В е грешен: ипотеката не намалява кредитополучателите до лицензополучатели; те държат законното и полезно имущество, предмет на таксата на заемодателя. Вариант D е грешен и не дава отговор: въпросът пита конкретно за формата на ИЗГОДНО участие, а TR1 изисква изрична декларация за това как се държи справедливият интерес. Вариант E е грешен: структурата на SPV компания се използва за търговски/инвестиционни цели, а не за закупуване на семеен дом.
A. Разчитайте на ипотечната оценка на банката, тъй като банката няма да отпусне заем, освен ако имотът не е здрав.
Б. Поръча основен собствен доклад за оценка, за да потвърди пазарната стойност.
В. Възлагане на пълно конструктивно (сградно) проучване, предвид възрастта и конструкцията на имота.
Г. Поръчайте доклад за купувача на жилище, който е най-подробното налично проучване.
E. Не е необходимо проучване, тъй като продавачът е длъжен да разкрие всички физически дефекти.
Answer & explanation
C е правилно. Най-подробното проучване е пълното структурно (сградно) проучване, което се препоръчва за по-стари имоти, такива с необичайна конструкция или такива в лошо състояние. Фермерска къща, построена през 1875 г., очевидно попада в тази категория, така че пълното структурно проучване е подходящият съвет, въпреки по-високата цена. A е грешно: ипотечната оценка се извършва само в полза на заемодателя, за да се потвърди, че имотът е адекватна сигурност; това не е проучване на състоянието и купувачът не може да разчита на него. Б е погрешно: собственият основен доклад за оценка на купувача просто потвърждава пазарната стойност и разкрива малко за състоянието - неадекватно за викториански имот. D е грешен: докладът за купувач на жилище е междинен в детайлите и не е подходящ за по-стари или нестандартни имоти; това не е най-подробното изследване. E е погрешно: с ограничени изключения принципът на caveat emptor се прилага за физическото състояние на имота — продавачът не е длъжен да разкрива физически дефекти, поради което купувачът трябва да прегледа.
А. Да се проучи заглавието на продавача за първи път, което иначе се прави едва след приключване.
Б. Да се разкрият всички промени в регистъра, тъй като официалните копия са били получени преди размяната, и да се даде приоритетен период за регистриране на купувача и заемодателя.
C. Да потвърди за първи път, че продавачът е регистрираният собственик на имота.
Г. За получаване на приоритетен период, който защитава само таксата на заемодателя, а не прехвърлянето на купувача.
Д. За да се удовлетвори изискването адвокатът на купувача да докладва резултата на HM Revenue & Customs за целите на SDLT.
Answer & explanation
Б е правилно. Заглавието се проучва и продавачът се потвърждава като регистриран собственик преди размяна на договори. Официалното търсене на OS1 има двойна цел: (i) да разкрие дали са направени някакви записи в регистъра след датата на официалните копия, използвани за разследване на предварителен договор за собственост; и (ii) за получаване на приоритетен период (30 работни дни от датата на резултата от търсенето), в рамките на който купувачът трябва да подаде заявлението за регистрация, защитавайки това заявление срещу всякакви междинни записи. Когато търсенето се извършва от името на заемодателя, защитата на приоритетния период се разпростира върху прехвърлянето на купувача, както и върху таксата на заемодателя. A и C са грешни: проучването на собствеността и потвърждението на регистрирания собственик се извършват преди замяната, а не чрез търсенето преди завършване. D е погрешно: търсене в името на кредитора защитава както купувача, така и кредитора, а не само кредитора. E е грешно: OS1 е приоритетно търсене в имотния регистър; Отчитането и плащането на SDLT към HMRC е отделна стъпка след завършване чрез връщане на SDLT, което не е свързано с целта на OS1.
A. Като заинтересована страна, задържане на депозита до завършване.
B. Като агент на купувача.
C. Като агент на агента по недвижими имоти на продавача.
D. Като агент на продавача.
Д. Като агент на продавача или като заинтересована страна, по избор на адвоката.
Answer & explanation
Правилно: D. Когато депозитът се държи от адвоката на продавача като АГЕНТ ЗА ПРОДАВАЧА, той може да бъде освободен на продавача веднага след размяната на договорите, така че продавачът да може да го използва незабавно (тук, за плащане на лични задължения). А е погрешно: заинтересована страна държи парите от името на двете страни и трябва да ги задържи до завършване (стандартните условия за продажба по подразбиране), което би провалило желанието на продавача да ги използва сега. B е погрешно: държането като агент на купувача би означавало, че страната на купувача контролира парите - те няма да бъдат предоставени на продавача и адвокатът на купувача, а не на продавача, ще ги държи. C е грешен: агентът по недвижими имоти няма право на депозита, така че той никога не се държи като агент на агента по недвижими имоти. E греши: само капацитетът на „агент за продавача“ гарантира незабавно използване; предлагането на „или ... или заинтересована страна“ не го прави, защото крайникът на заинтересованата страна би попречил на незабавното освобождаване, така че Е не е единственият най-добър отговор.
А. Настоявайте заверено копие от смъртния акт на г-н Adeyemi да бъде предоставено след попълване.
B. Изискване от г-жа Adeyemi да назначи втори попечител, който да се присъедини към прехвърлянето, така че да се надхвърли всеки облагодетелстван интерес.
C. Изискване от личните представители на г-н Adeyemi да изпълнят писмено съгласие за неговия дял пред г-жа Adeyemi.
Г. Проверете дали не е одобрен меморандум за прекратяване на правото на представителство от г-н Adeyemi.
Д. Изискване за въвеждане на ограничение на формуляр А преди попълването, за да защитите купувача.
Answer & explanation
Липсата на каквото и да е ограничение в регистъра на собствеността показва на купувача, че съсобствениците са държали бенефициерния интерес като съвместни наематели (ако са били общи наематели, ще се появи ограничение на формуляр А, което изисква втори попечител да превиши). При смъртта на бенефициен съвместен наемател, интересът на починалия преминава автоматично към преживелия чрез преживелия, а преживелият притежава както законното, така и бенефициерното право на собственост, без никакво доверие. Следователно купувачът взема право на собственост само от преживелия и единственото необходимо доказателство е доказателство, че съсобственикът действително е починал: следователно вариант А е правилен (заверено копие от смъртния акт). Вариант Б е грешен, тъй като без ограничение на формуляр А няма доверителен интерес, който да надхвърли и втори довереник е ненужен. Вариант В е грешен, защото съвместен наемателски дял не може да премине по завещание или съгласие на личните представители; минава през оцеляването, така че PR-ите няма какво да приемат. Вариант Г е грешен, тъй като меморандумът за прекратяване е приложим само когато е защитен от ограничение в регистъра; в регистрирана земя незащитеното разделяне не обвързва купувача, а регистърът тук не показва такова. Вариант E е грешен, тъй като ограничение на формуляр A би било подходящо само ако преживелият няма единствено право (т.е. общ наем), което не е случаят тук; настояването за едно би било погрешно схванато.
A. Наемът на земята, дължим по договора за наем, и доказателства, че е платен до момента.
B. Положението на таксата за обслужване, включително всички просрочени задължения и всички очаквани големи дейности.
C. Договореностите за застраховане на сградите, включително кой застрахова и предоставеното покритие.
Г. Спазване на условията в лизинговия договор, включително всякакви съгласия, необходими за промени.
Д. Нито едно от изброените по-горе - всяко е уместно и подходящо запитване за наем за такъв апартамент.
Answer & explanation
При апартамент под наем в блок, всеки от изброените въпроси е основно запитване, което компетентен прехвърлятел би повдигнал. Наем на земя: купувачът трябва да потвърди сумата и че е платена до момента (ясна последна разписка), за да избегне поемане на просрочени задължения или спорове. Такса за обслужване: купувачът трябва да провери нивото на таксите, всички просрочени задължения (които могат да бъдат свързани с имота) и всички предстоящи големи дейности, за които може да се дължи голяма сметка. Застраховка: заемодателите изискват сградата да бъде застрахована за пълната й възстановителна стойност срещу широк набор от опасности; договорите за наем на апартаменти обикновено изискват наемодателят да се застрахова, така че купувачът трябва да получи копие от полицата. Споразумения: купувачът се нуждае от потвърждение за липсата на известни нарушения (например, че всички промени са имали съгласието на наемодателя), тъй като неуредените нарушения могат да доведат до конфискация или разходи за отстраняване. Тъй като всеки един от вариантите A до D е истинско и подходящо запитване за лизинг, вариант E („нито един от горните“) е правилният отговор: в списъка няма елемент, който да бъде изключен.
A. Препратка към регистрирания номер на собственост на Birch Cottage.
B. Разпоредба, че Birch Cottage се продава със свободни имоти.
C. Специално условие, определящо най-късния срок за приключване на продажбата по-рано от съответния момент за приключване на покупката на Elm House.
Г. Разпоредба, според която купувачът на Birch Cottage ще бъде отговорен за всеки надлежно платен гербов данък върху земята.
Д. Разпоредба, идентифицираща имота чрез неговия пощенски адрес и всички права, облагодетелстващи земята.
Answer & explanation
Вариант D е разпоредбата, която обикновено НЕ би била включена и следователно е отговорът. SDLT върху покупка е собствената отговорност на купувача, произтичаща от действието на Закона за финансите от 2003 г.; това не е грижа на продавача и не се разглежда в договора на продавача, така че включването на такава клауза е ненужно и неподходящо. Вариант А е грешен (т.е. ЩЕ бъде включен): договорът за продажба на регистрирана земя трябва винаги да идентифицира номера на регистрираното право на собственост, така че купувачът да може да изведе правото на собственост. Вариант Б е грешен: празното притежание е стандартната база, на която се продава жилищна къща. Вариант C е грешен: когато постъпленията от продажба финансират свързана покупка, е разумно и обичайно да се вмъкне специално условие, гарантиращо, че продажбата ще приключи преди или не по-късно от покупката, така че средствата да са налични във веригата. Вариант E е грешен: идентифицирането на собствеността и правата на облагодетелстване е нормална договорна особеност.
A. Официално търсене в имотния регистър на регистрираната собственост с приоритет (OS1).
B. Претърсване само за несъстоятелност (формуляр K16) срещу купувача.
C. Търсене на местни такси за земя (LLC1).
D. Централно търсене на отдела за такси за земя (формуляр K15).
E. Всичко по-горе.
Answer & explanation
Вариант А е правилен. За регистрирано право на собственост, подходящото търсене преди завършване е официално търсене в имотния регистър с приоритет (OS1 за цялото или OS2 за част). Той разкрива актуалния регистър и, което е изключително важно, дава приоритетен период от 30 работни дни от сертификата, през който всяко заявление от търсещия за регистрация е защитено срещу намесващи се вписвания (Закон за поземлената регистрация от 2002 г. и Правилата за поземлена регистрация от 2003 г.). Вариант Б е грешен: търсенето на несъстоятелност/такси за земя е уместно само когато има отделен кредитополучател, чиято платежоспособност кредиторът трябва да провери; тук купувачът е компания (която ще бъде проверена чрез търсене на фирма, а не търсене в несъстоятелност) и купува без ипотека. Вариант C е грешен: търсене на местни такси за земя се извършва преди замяната като част от преддоговорни запитвания, а не като търсене преди завършване. Вариант D е грешен: централно търсене на отдела за такси за земя (K15) се прилага само за нерегистрирана земя; това заглавие е регистрирано, така че е неподходящо. Вариант E е грешен, защото B, C и D не са приложими.
A. Проектодоговорът, предоставен от адвоката на продавача.
B. Дренаж и търсене на вода (CON29DW).
C. Официални копия на имотния регистър и търсене на индексна карта.
Г. Местно търсене, включващо запитвания на местния орган (CON29) и търсене на местни такси за земя (LLC1).
E. Докладът за проучване на околната среда (замърсена земя).
Answer & explanation
Правилно: Вариант D. Стандартните запитвания на местните власти (формуляр CON29) включват специфични въпроси относно пътните схеми — дали е била или предстои да бъде придобита земя за строителство или подобряване на магистрала и дали има предложения за нови пътища, разширяване на пътя или промени в определен радиус на имота. Търсенето на местни такси за земя (LLC1) разкрива регистрирани такси като записи, свързани с планиране и магистрали. Така че притесненията на купувача относно схема за разширяване на пътя или обходни пътища намират отговор тук. Вариант А е грешен: съгласно caveat emptor продавачът не трябва доброволно да посочва известна пътна схема в договора (това не е дефект в правото на собственост); договорът е грешното място за разглеждане, въпреки че продавачът трябва да отговори честно на директно запитване. Вариант Б е грешен: търсенето на дренаж и вода се занимава само с водопроводи, канализация, дренаж и свързване, а не с пътни схеми. Вариант C е грешен: търсенето в индексната карта на поземления регистър показва дали е регистрирано право на собственост и номера на правото на собственост, а не предложения за местни магистрали. Вариант E е грешен: проучването на околната среда се отнася до риск от замърсяване, наводнение и стабилност на почвата, а не планирани пътни работи.
А. Той може да продава като едноличен оцелял собственик, след като представи смъртния акт на съпругата си на купувача.
Б. Той трябва да назначи втори попечител, така че двамата заедно да изпълнят договора и прехвърлянето, като по този начин надхвърлят справедливите интереси.
C. Той трябва да получи заповед от съда, разрешаваща продажбата, преди да може да продължи.
Г. Той може да продава сам, тъй като като оцелял законен собственик, целият бенефициен интерес е преминал към него чрез наследство.
Д. Той трябва първо да прехвърли имота на себе си чрез съгласие, преди да може да го продаде.
Answer & explanation
Правилно: Вариант Б. Ограничението е стандартното ограничение „Формуляр А“, което се появява, когато справедливите собственици са общи наематели. Това не позволява на едноличен оцелял собственик да даде валидна разписка за капиталови пари, тъй като при общ наем няма наследяване на бенефициерния интерес — делът на починалия преминава под нейното завещание (тук към благотворителната организация). За да продаде, оцелелият трябва да назначи втори попечител, така че капиталът да бъде изплатен на (поне) двама попечители, което надвишава изгодните интереси (s.2 и s.27 LPA 1925) и удовлетворява ограничението. Вариант А е грешен: представянето на смъртен акт е достатъчно само за изгодно съвместно наемане (където действа преживелото и преживелият може да продава сам); тук ограничението на формуляр A показва общо наемане. Вариант В е грешен: препратката на ограничението към съдебно разпореждане е алтернативата на надхвърлянето, но обикновеното, правилно решение за прехвърляне е да се назначи втори попечител, а не да се води дело. Вариант D е грешен: при общ наем няма наследяване на полезния дял. Вариант E е грешен: съгласието не помага - ограничението за едноличен собственик все още би било важно, а половината дял на съпругата принадлежи на благотворителната организация, а не на съпруга.
A. Наемателят има категорична забрана да преотстъпва само част от помещението.
B. Тъй като споразумението срещу прехвърляне на цялото е квалифицирано (преотстъпване, разрешено със съгласие), s.19(1)(a) Закон за наемодателя и наемателя от 1927 г. предполага, че съгласието не трябва да бъде неразумно отказано.
В. Наемателят може да прехвърли цялото помещение, когато пожелае, и наемодателят няма право да го възпрепятства.
Г. При писмено заявление за съгласие за прехвърляне на цялото наемодателят трябва, съгласно раздел 1 от Закона за наемодателите и наемателите от 1988 г., да даде съгласие в разумен срок, освен ако не е разумно да откаже, и да посочи писмени причини за всеки отказ.
Д. Нито едно от горните.
Answer & explanation
Този въпрос изисква ГРЕШНО твърдение, което е C. Споразумението срещу прехвърляне на цялото е квалифицирано споразумение (прехвърлянето е разрешено, но само със съгласието на наемодателя), така че наемателят не може да преотстъпва, „когато пожелае“: наемодателят може законно да откаже, когато е разумно да го направи. А е правилно: прехвърлянето на част е абсолютно забранено, тъй като клауза (2) разрешава прехвърляне само на цялото, оставяйки забраната за частично прехвърляне в клауза (1) абсолютна. B е правилен: s.19(1)(a) Законът за наемодателя и наемателя от 1927 г. преобразува квалифицирано споразумение в напълно квалифицирано, така че съгласието не може да бъде неоснователно отказано. D е правилно: когато се изисква съгласие, раздел 1 от Закона за наемодателя и наемателя от 1988 г. налага законово задължение на наемодателя да разгледа писмено заявление в разумен срок, да не отказва съгласието неразумно и да даде писмени причини за отказа. Тъй като C погрешно формулира закона, това е отговорът.
О. Приемливо е, тъй като наемодателят има право да създаде договор за поверителност директно както с възложителя, така и с получателя за целия срок.
Б. Не е приемливо, тъй като от възложителя не може законно да се изисква да даде упълномощен гаранционен договор за лизинг, предоставен през 1998 г.
В. Приемливо е, тъй като наемодателят може да изиска от възложителя да сключи упълномощен гаранционен договор за лизинг, предоставен през 1998 г.
Г. Не е приемливо, тъй като прекият договор от цесионера трябва вместо това да бъде даден от цедента.
Д. Не е приемливо, тъй като прякото споразумение на правоприемника трябва да бъде изтрито или ограничено до периода, през който правоприемникът остава наемател по договора за наем.
Answer & explanation
A lease granted in 1998 is a 'new tenancy' under the Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995. On a future assignment by the assignee, the 1995 Act will automatically release the assignee from the tenant covenants (s 5). A direct covenant requiring the assignee to perform the covenants 'for the remainder of the term' would impermissibly seek to keep the assignee bound after that automatic release; всяка разпоредба, която осуетява освобождаването на Закона, е невалидна (s 25). Следователно споразумението трябва да бъде изтрито или ограничено до периода, през който правоприемникът всъщност е наемател, така че опция E е правилна. Option C correctly states that the landlord may require an AGA from the assignor for a new lease (an AGA is expressly permitted by s 16), but it does not address the defect in the draft and so is not the best assessment; Вариант B е просто грешен, защото AGA от напускащия наемател е точно това, което Законът позволява за нови договори за наем. Вариант А е грешен: наемодателят не може да обвърже правоприемника за целия срок в лицето на законовото освобождаване. Option D is wrong: it is appropriate for the AGA (the assignor's guarantee) and a direct covenant (from the assignee) to come from the parties stated; проблемът е продължителността на завета на правоприемника, а не неговият източник.