1. Què és la llei del sòl? Principis bàsics
El Dret del sòl és el conjunt de normes jurídiques que regeixen la propietat, l'ús i la transmissió dels interessos del sòl. Determina qui és propietari de la terra, quins drets tenen sobre ella, quins drets poden tenir els altres sobre la seva terra i com es creen, es protegeixen i s'apliquen aquests drets. Per a un advocat en exercici, el dret de la terra és fonamental: gairebé totes les transaccions que impliquen propietats (una compra residencial, un arrendament comercial, una hipoteca o un projecte de desenvolupament) utilitzen els principis de la llei de la terra.
La llei de la terra anglesa es basa en diversos principis fundacionals que la distingeixen de la llei de propietat personal i de la llei de la terra en altres jurisdiccions. El primer d'ells és la doctrina dels estaments.
La Llei de la propietat de 1925 ('LPA 1925') és l'estatut bàsic de la llei de la terra moderna anglesa. Va simplificar dràsticament el sistema anterior a 1926 reduint el nombre de patrimonis legals a dos i el nombre d'interessos legals a cinc categories (s.1(2) LPA 1925). Tots els altres interessos en la terra tenen efectes només en equitat.
Un segon principi fonamental és la distinció entre interessos legals i equitatius. Els interessos legals 'uneixen a tot el món': són exigibles a qualsevol persona que adquireixi posteriorment la terra, independentment de si aquesta persona coneixia l'interès. Els interessos equitatius, en canvi, poden ser derrotats per un comprador que adquireixi la terra sense avís de l'interès (en sòls no registrats) o sense que els interessos estiguin degudament protegits en el registre (en sòls censats).
Un tercer principi bàsic és que la llei del sòl prioritza certesa i seguretat del títol. El sistema de registre de la propietat, regit per la Llei de registre de la propietat de 2002 ('LRA 2002'), té com a objectiu crear un registre complet i fiable del títol, de manera que qualsevol persona que tracti de terres registrades pugui esbrinar a partir del registre qui és el propietari i **quins interessos els carreguen.
1.1.1 Béns immobles, béns mobles i antecedents històrics
La llei anglesa classifica la propietat en dues grans categories: 'propietat immobiliària' (immoble) i 'propietat personal' (personalitat). Històricament, la propietat immobiliària és el propi terreny i la propietat lliure; propietat personal és tota la resta. Els arrendaments ocupen una posició intermèdia incòmode: són interessos propis de la terra, però històricament es van classificar com a 'mobles reals' perquè els recursos de dret comú disponibles originalment per a un llogater desposseït eren accions personals per danys en lloc de les accions reals mitjançant les quals un propietari desposseït podria recuperar la terra. La distinció importa avui principalment per a la llei de testaments i administració de patrimonis, on l'antiga línia entre béns immobles i personalitats s'ha anat eliminant progressivament per llei.
Les dues grans fonts del dret anglès — common law i equity — ambdues contribueixen al dret de la terra moderna. El Common Law és el conjunt de normes desenvolupades per les corts reials a partir de l'època medieval. Equitat és el conjunt de normes desenvolupades pel Tribunal de Cancelleria per complementar i corregir la rigidesa del dret comú. Les Actes judicials de 1873–1875 van fusionar l'administració del dret comú i l'equitat (de manera que ara el mateix tribunal aplica ambdós), però la distinció subjacent entre interessos legals i equitatius continua sent central en el dret de la terra moderna. Un interès legal és exigible a la common law; un interès equitatiu és exigible només en equitat i, per tant, és més vulnerable a la derrota.
1.1.2 Equipaments i mobles
La secció 205(1)(ix) LPA 1925 defineix 'terra' per incloure edificis i parts d'edificis, mines i minerals, i qualsevol interès en la terra. Per la regla quicquid plantatur solo, solo cedit ('tot el que s'adhereix al sòl passa a formar part del sòl'), els objectes que estan suficientment annexats a la terra passen a formar part de la terra, són fixes. Fixacions passa amb el terreny en venda o hipoteca sota s.62 LPA 1925; els chattels no i s'han de transferir expressament.
La prova moderna líder és la prova en dues etapes reformulada per la Cambra dels Lords a Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687, basant-se en la sentència de Blackburn J a Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328.
(1) Grau d'annexió. Amb quina fermesa està l'element adjunt? Un element reposat a la terra pel seu propi pes és prima facie un bénatge; un element físicament connectat (per exemple, cargolat, cargolat, cimentat) és prima facie un accessori. La presumpció es pot rebatre.
(2) Finalitat de l'annexió. Per què es va adjuntar l'element? Si s'ha adjuntat per permetre que l'element s'utilitzi millor com a moble (p. ex., un tapís clavat a una paret per mostrar-lo), continua sent un moble; si s'adjunta per millorar el terreny de manera permanent (p. ex., una cuina integrada), és un instal·lador. L'autoritat moderna tracta el test del propòsit com a decisiu: Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86. El Tribunal d'Apel·lació va aplicar la prova a 109 articles en un pis residencial a Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1, considerant que les unitats de cuina i els accessoris de bany incorporats eren accessoris.
1.1.3 Els dos patrimonis jurídics i els cinc interessos jurídics
La Secció 1 LPA 1925 és la clau clau de l'esquema legislatiu de 1925. La secció 1(1) va reduir el nombre de successions legals a dos: (a) la fee simple absolute en possessió (la freehold) i (b) la terme d'anys absolut (el arrendament).
La secció 1(2) enumera cinc categories d'interès legal: (i) servituds, drets o privilegis sobre o sobre terres per un interès equivalent a una finca en fee simple absolute en possessió o un termini d'anys absoluts; (ii) càrregues de lloguer en possessió de la terra; (iii) càrregues en concepte d'hipoteca legal; (iv) qualsevol altre càrrec similar sobre un terreny que no hagi estat creat per un instrument; i (v) drets d'entrada annexats a un termini legal d'anys o una taxa de lloguer legal. La secció 1(3) estableix que tots els altres béns, interessos i càrregues en o sobre terres tenen efecte com a interessos equitatius.
La importància de s.1 és profunda. La llei anterior a 1926 reconeixia molts patrimonis legals (cua d'honoraris, patrimoni vitalició, quota base, etc.) i una varietat desconcertada d'interessos legals. La legislació de 1925 va simplificar el marc per reduir la càrrega de la cessió: un comprador d'una propietat lliure o d'arrendament podia confiar que només una llista petita i definida d'interessos legals els podria vincular 'per a tot el món', mentre que tota la resta (opcions, pactes restrictius, contractes patrimonials, interessos vitals o fideïcomisos) prenen com a resultat fideïcomisos, interessos de vida i fideïcomisos. efecte en el patrimoni net i requeria els seus mecanismes de protecció propis.
2. Fonts del Dret de la Terra Anglès
La llei de la terra anglesa es basa en un ric conjunt d'estatuts, jurisprudencia i doctrina equitativa. Les principals fonts legals que trobareu al llarg d'aquest llibre s'exposen a continuació.
1.2.1 Llei de la llei de propietat de 1925 (LPA 1925)
La LPA 1925 és la fonamentació del dret de la terra moderna. Les disposicions clau inclouen: s.1 (patrimonis i interessos legals); s.2 (excés d'abast); s.27 (requisit d'escriptura); s.36 (acomiadament d'arrendaments conjunts); s.52 (requisit de transmissió mitjançant escriptura); s.53 (tràmits per interessos equitatiu); s.54(2) (excepció d'arrendaments curts); s.62 (paraules generals implicades en transports); s.78 (benefici dels pactes amb la terra); s.101 (poders del creditor hipotecari); i s.146 (caducitat dels arrendaments).
1.2.2 Llei de registre de terres de 2002 (LRA 2002)
L'LRA 2002 regula el sistema de terra registrada a Anglaterra i Gal·les. Va substituir la Llei de registre de terres de 1925 i va introduir un marc modernitzat per al registre de la terra. Les disposicions clau inclouen: s.4 (desencadenant esdeveniments per al primer registre); s.23 (poderes del propietari); s.27 (disposicions registrables); s.29 (efecte del registre sobre la prioritat); ss.32–36 (avisos); s.40 (restriccions); Sch 1 i Sch 3 (interessos primordials); i Sch 6 (possessió adversa).
1.2.3 Llei de fideïcomís de terres i nomenament de fideïcomissaris de 1996 (TLATA 1996)
TLATA 1996 regula els trusts de terres, inclosos els fideïcomisos implícits que sorgeixen en situacions de copropietat. Els articles 14 i 15 són d'especial importància per a la SQE: proporcionen el mecanisme per resolució de disputes entre copropietaris sobre l'ocupació i venda de terrenys en copropietat.
1.2.4 Llei de llei de propietat (disposicions diverses) de 1989 (LP(MP)A 1989)
La secció 1 estableix els requisits moderns per a una escriptura vàlida (signada, presenciada, lliurada). La secció 2 requereix que els contractes per a la venda o una altra disposició d'un interès en un terreny siguin per escrit, signats per ambdues parts i incorporin tots els termes.
1.2.5 Llei de propietaris i llogaters (acords) de 1995 (LTCA 1995)
La LTCA 1995 va reformar les regles que regulen l'aprovació de pactes d'arrendament per als arrendaments concedits a partir de l'1 de gener de 1996 ('nous arrendaments'). Segons la Llei de 1995, tots els pactes (excepte els pactes personals) passen automàticament a l'assignació, i l'inquilí sortint queda exempt de responsabilitat.
1.2.6 Evolucions legislatives recents
Dues peces significatives de la legislació recent entren dins del període d'examen SQE1 (tall: 13 de març de 2026).
La Llei de drets dels arrendataris de 2025 va rebre l'autorització reial el 27 d'octubre de 2025. Suprimeix els lloguers a curt termini assegurats (AST) i els desnonaments de la secció 21 "sense culpa" segons la Llei d'habitatge de 1988, convertint tots els lloguers residencials a curt termini en un sistema únic de lloguers periòdics assegurats. Les disposicions substantives de reforma de l'arrendament entren en vigor per instrument estatutari; les disposicions clau del capítol 1 de la part 1 (final de les AST i secció 21) van entrar en vigor l'1 de maig de 2026. Com que la Llei havia rebut l'autorització reial a la data límit de l'SQE1, es pot examinar en la forma promulgada per a la SQE1. Ho examinem amb detall als Capítols 11 i 14.
La Llei de reforma de l'arrendament i la propietat lliure de 2024 va rebre l'autorització reial el 24 de maig de 2024. La secció 27, que eliminava el període de qualificació de dos anys per a les reclamacions de concessió i pròrroga d'arrendament, va entrar en vigor el 31 de gener de 2025. Les disposicions relatives al dret de gestió (augment del límit no residencial del 25% al 50%) van entrar en vigor el 3 de març de 2025.
3. Mapa del tema: com encaixa la llei del sòl
El programa SRA FLK2 de Dret del sòl s'organitza en cinc àrees interconnectades. Entendre com es relacionen aquestes àrees entre si és essencial per abordar les preguntes de l'escenari SQE1, que sovint requereixen basar-se en principis de més d'una àrea simultàniament.
{"headers": ["Àrea", "Capítols", "Què cobreix"], "files": [["Naturesa de la terra", "Capítols 2–3", "Els fundaments: el que compta com a 'terra', béns immobles i personals, els dos patrimonis legals i cinc categories d'interessos legals, interessos equitatius, i els interessos necessaris per crear i transferències formals de la terra."] ["Títol de la terra", "Capítols 4–5", "Com es prova la propietat i com es protegeixen els interessos de tercers. El sistema registrat (LRA 2002) i el sistema no registrat funcionen amb principis fonamentalment diferents; heu d'aplicar tots dos. dues o més persones posseeixen terres juntes: arrendament conjunt contra arrendament en comú, la regla de supervivència, separació i la resolució de disputes en virtut de TLATA 1996."], ["Drets de propietat", "Capítols 8-10", "Els tres drets de la terra principals: que encàrrec manera, llum, etc.), contractes de propietat lliure (promeses entre propietaris veïns) i hipoteques (interessos de seguretat)."], ["Arrendaments", "Capítols 11–14", "La relació arrendador-arrendatari: creació i característiques dels contractes d'arrendament, arrendament contra llicència, incloure la seva execució de contractes d'arrendament, remediació i execució de contractes decomís), i terminació."]]}
4. L'avaluació SQE1 FLK2
En aquesta secció s'expliquen els objectius d'avaluació, el format del document SQE1 FLK2 i un enfocament sistemàtic per abordar les qüestions de l'escenari de la llei del sòl.
1.4.1 Objectius de l'avaluació
La SRA requereix que els candidats apliquin els principis i les regles legals bàsiques rellevants de manera adequada i eficaç, a nivell d'un advocat nou qualificat competent a la pràctica, a problemes i situacions ètiques i realistes basats en el client en les àrees següents: (1) terrenys registrats i no registrats; (2) finques en propietat i arrendament, i interessos legals i equitatius en la terra; (3) propietari i llogater; i (4) copropietat.
Els candidats han de demostrar la seva capacitat per actuar amb honestedat i integritat i d'acord amb les Normes i regulacions SRA, els Principis SRA i el Codi de conducta per a advocats.
1.4.2 Format: preguntes de millor resposta única
SQE1 FLK2 és una avaluació de llibre tancat i basada en ordinador que consta de 180 preguntes de millor resposta (SBAQ) a totes les assignatures FLK2. Cada pregunta presenta un escenari, normalment des de la perspectiva d'un advocat que aconsella un client, seguit d'una pregunta principal i cinc opcions de resposta (A–E). Heu de seleccionar la millor resposta única. No hi ha no hi ha cap marcatge negatiu.
1.4.3 Com abordar les preguntes sobre l'escenari FLK2 de la Llei del sòl
Quan us trobeu amb un SBAQ de la Llei de la Terra, adopteu el següent enfocament sistemàtic.
Pas 1: identifiqueu el tipus de propietat i l'estat del registre. El terreny està registrat o no registrat? L'interès és propietat o arrendament? Això determina quin marc estatutari s'aplica.
Pas 2: identifiqueu el problema legal. Quina és la pregunta realment es fa? Es tracta de la creació d'un interès, la seva protecció, la seva exigibilitat davant un tercer o un remei per incompliment?
Pas 3: apliqueu la regla pertinent. Indiqueu la prova legal o disposició legal, aplica-la als fets i arriba a una conclusió.
Pas 4: elimina les opcions errònies. Fins i tot si no estàs segur de la resposta correcta, sovint pots eliminar dues o tres opcions que són clarament equivocades, millorant les teves possibilitats de seleccionar la millor resposta.
5. El paper d'un procurador en el dret del sòl
El treball d'un advocat en dret del sòl abasta funcions d'assessorament, transaccions i resolució de disputes, tot recolzat per compliment i ètica professional.
Funció d'assessorament: Els advocats assessoren els clients en l'adquisició, disposició i gestió d'interessos en terrenys. Això inclou explicar les implicacions de les diferents formes de propietat (propietat lliure contra arrendament, arrendament conjunt i lloguer en comú), l'efecte dels drets de tercers (servituds, pactes, hipoteques) i els passos necessaris per protegir els interessos del client.
Funció transaccional: Els advocats gestionen el procés de transmissió: preparen contractes, realitzen investigacions de títols, plantegen consultes, redacten transferències i contractes d'arrendament i s'asseguren que tots els interessos estiguin degudament registrats. També actuen en operacions hipotecàries, actuant tant per al prestador com per al prestatari, si escau.
Funció de resolució de disputes: els advocats representen els clients en disputes sobre límits, servituds, pactes, copropietat i qüestions de propietari i llogater. Això pot implicar negociació, mediació, procediments judicials (p. ex., sota TLATA 1996 s.14) o litigi judicial.
Compliment i ètica: Els advocats han d'actuar d'acord amb les Normes i regulacions SRA, inclòs el deure d'actuar amb integritat (Principi 5), el deure d'actuar en el millor interès del client (Principi 7) i l'obligació d'identificar i gestionar els conflictes d'interessos.
6. Com utilitzar aquest llibre
Aquest llibre s'organitza en sis unitats i quinze capítols, seguint el sra FLK2 Land Law syllabus. Cada capítol conté els components següents.
Contingut substantiu: Una exposició clara dels principis jurídics, recolzada per referències legals i jurisprudencia.
Caixes TERMES CLAU: Definicions de terminologia essencial destacades per a una referència ràpida.
Caixes de CONSELLS DE L'EXAMEN SQE: Orientació pràctica sobre com es poden provar els temes i paranys habituals per evitar.
Caixes CONSELLS D'AVALUACIÓ SQE: assessorament estratègic més ampli sobre la tècnica de l'examen.
Taula de notes clau: un resum estructurat dels elements clau, conceptes i autoritats del capítol.
Notes de revisió: Cinc preguntes i respostes generals per a l'autoprova.
Pràctica MCQ: Cinc preguntes de millor resposta a l'estil SQE1, amb una clau de respostes detallada.
Us recomanem que treballeu els capítols per ordre, ja que els capítols posteriors es basen en conceptes introduïts anteriorment. Després de completar tots els capítols, utilitzeu el Capítol 15 (Estratègia de revisió i examen) per practicar preguntes de temes diversos i consolidar la vostra comprensió.
7. Notes clau (resum del capítol)
La següent taula resum consolida els elements clau, conceptes i autoritats introduïts en aquest capítol. Tracteu-lo com una llista de verificació de revisió: hauríeu de poder definir cada fila de memòria i citar la disposició rellevant.
{"headers": ["Element clau", "Concepte", "Casos/Referències"], "files": [["Terreno (definició)", "Inclou edificis, accessoris, mines i minerals i heretats incorporis (per exemple, servituds)", "s.205(1)(1)(ix)5"], finca legal 1"205(ix), LPA 1" "Només dos: quota simple absoluta en possessió (propietat) i termini d'anys absolut (arrendament)", "art.1(1) LPA 1925"], ["Interessos legals", "Cinc categories: servituds, càrregues, càrregues a títol hipotecari legal, qualsevol altra càrrega semblant sobre escriptura "LPA2", "L. 1925"], ["Interessos equitatius", "Tots els interessos que no es consideren patrimonis legals o interessos legals tenen efecte només en el patrimoni net", "art.1(3) LPA 1925"], ["Terra registrada", "Títol garantit per l'Estat", "L Registre de la Propietat, 20", "M"; ["Terra no registrada", "Títol provat per escriptures de propietat; interessos de tercers protegits per càrregues de terres o doctrina d'avís", "LCA 1972; LPA 1925"], ["Copropietat", "Contracte en comú (amb supervivència) o amb LP 9 part en comú", ss.1(6), 36"], ["TLATA 1996", "Governs trusts of land; s.14 sol·licituds als tribunals s.15 criteris", "TLATA 1996"], ["Tràmits (contractes)", "Contractes de venda/disposició per escrit de totes dues parts, , s'han de signar ambdues parts". LP(MP)A 1989"], ["Tràmits (escriptures)", "Les escriptures s'han de signar, presenciar i lliurar", "art.1 LP(MP)A 1989"], ["Llei de drets dels arrendataris de 2025", "Aboleix ASTs i avís de culpa.21 periòdic", "RRA 2025"], ["LFRA 2024", "Elimina període de qualificació de 2 anys per a la concessió de drets d'autor (art. 27) augmenta el límit no residencial RTM al 50%**", "LFRA 2024"]]};
8. Notes de revisió
Cinc preguntes i respostes generals per a autoprova. Intenteu-ho de memòria abans de llegir la nota del model i, a continuació, comproveu que podeu reproduir les referències legals i autoritats.
P1 Quines són les dues finques legals en terrenys reconegudes per la llei anglesa i on es defineixen?
Nota: Els dos patrimonis legals són el fee simple absolute in possession (freehold) i el terme d'anys absolut (leasehold). Es defineixen a la secció 1(1) de la Llei de propietat de 1925. Totes les altres finques (com ara patrimonis de vida o cues de quotes) van ser abolides com a patrimonis legals per la legislació de 1925 i ara poden existir només en capital.
P2 Quina és la diferència fonamental entre terrenys registrats i no registrats?
Nota: En terra registrada, el títol es prova pel registre que manté el Registre de la Propietat HM; el registre és concloent (subjecte a interessos superiors) i l'Estat garanteix la seva exactitud. A terrens no registrats, el títol es prova mitjançant una cadena ininterrompuda de títols de propietat que es remunta com a mínim 15 anys a una bona arrel de títol, i els interessos de tercers estan protegits mitjançant el registre com a càrregues de terres segons la Llei de càrregues de terres de 1972 o per la doctrina equitativa de l'avís.
P3 Per què és important la distinció entre interessos legals i equitatius?
Nota: Els interessos legals 'lligan a tot el món': són exigibles a qualsevol adquirent posterior de la terra, independentment de l'avís. Els interessos equitatius són més fràgils: en terra no registrada, poden ser derrotats per un adquirent de bona fe pel valor de la finca legal sense previ avís; a terra registrada, han d'estar protegits mitjançant entrada d'un avís o restricció al registre, o poden perdre la prioritat a una disposició registrada a títol onerós (s.29 LRA 2002). L'excepció són els interessos primordials, que s'obliguen independentment del registre.
P4 Digues tres estatuts clau que un advocat ha de conèixer per a la Llei del sòl SQE1.
Nota: Els tres estatuts més importants són: (1) la Llei de Propietat de 1925, que estableix el marc de patrimonis i interessos legals, tràmits i mecanismes clau com ara excés i separació; (2) la Llei de registre de terres de 2002, que regula el sistema de terres registrades, incloses les disposicions registrables, els avisos, les restriccions, els interessos primordials i la possessió adversa; i (3) la Llei de fideïcomís de terres i nomenament de fideïcomissaris de 1996, que regula els trusts de terres i proporciona el mecanisme per resolució de disputes de copropietat.
P5 Quina legislació recent han de conèixer els candidats per a l'examen SQE1?
Nota: Els candidats haurien de conèixer dues lleis recents: la Llei de drets dels llogaters de 2025 (Royal Assent 27 d'octubre de 2025), que aboleix els arrendaments a curt termini assegurats i la secció 21 desnonaments "sense culpa", convertint tots els lloguers periòdics a ; i la Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Royal Assent 24 de maig de 2024), que eliminava el període de qualificació de dos anys per a les reclamacions de l'autorització (s.27, en vigor el 31 de gener de 2025) i augmentava el límit no residencial de la reclamació de limitació de propietat per al 3 al 2025). Ambdues actes es troben dins de la data límit SQE1 del 13 de març de 2026.
9. Pràctica MCQ: cinc preguntes d'estil SQE
Cadascuna de les cinc preguntes següents reflecteix l'estil, la durada i la dificultat de les preguntes de millor resposta SQE1 FLK2. Intenteu cada llibre tancat, anoteu la vostra resposta i, a continuació, aneu a la clau de respostes. La clau de respostes explica per què cada opció és correcta o incorrecta: llegiu totes les explicacions.
R. Un propietari lliure és propietari de la terra de manera absoluta i permanent, mentre que un arrendatari només té permís per ocupar la terra.
B. Tant la propietat lliure com la propietat d'arrendament són finques legals en terres reconegudes per la secció 1 (1) de la Llei de la Llei de Propietat de 1925. Una propietat lliure és una taxa simple absoluta en possessió, mentre que una propietat d'arrendament és un termini d'anys absolut.
C. Un propietari lliure té un patrimoni legal, però un arrendatari només té un interès equitatiu en la terra.
D. Una propietat lliure dura per sempre, mentre que un arrendament només pot durar un màxim de 99 anys.
E. La propietat lliure i l'arrendament són ambdues formes de llicència per ocupar terres de la Corona.
Answer & explanation
B és correcte: la secció 1(1) de la Llei de propietat de 1925 defineix les dues finques legals a la terra: la fee simple absolute in possession (freehold) i el terme d'anys absolut (arrendament).
A és incorrecta — un propietari lliure no és propietari de la terra 'absolutament'; tenen un patrimoni de la Corona, i un arrendatari té un patrimoni legal, no un simple "permís".
C és incorrecta: un arrendament és un patrimoni legal, no només un interès equitatiu.
D és incorrecta: no hi ha no hi ha una durada màxima per a un lloguer.
E és incorrecta: propietat lliure i arrendament són finses, no llicències. (Vegeu les seccions 1.1 i 1.1.3.)
R. La servitud no pot existir perquè no consta al registre.
B. La servitud encara pot ser exigible contra l'adquirent si qualifica com a interès superior segons l'annex 3 de la Llei de registre de terres de 2002.
C. La servitud queda automàticament nul·la perquè el veí no l'ha registrat.
D. L'adquirent està obligat per la servitud perquè tots els interessos equitatiu lliguen el món sencer.
E. La servitud només es pot executar si el veí obté ordre judicial en els 12 mesos següents a la compra.
Answer & explanation
B és correcta, tot i que la servitud no apareix al registre, encara pot vincular el comprador si qualifica com a interès superior. En virtut de l'Annex 3, paràgraf 3 de la Llei de registre de terres de 2002, una servitud legal (no concedida ni reservada expressament sobre terrenys registrats) anul·la una disposició registrada si es compleix algun dels següents: (a) el comprador tenia coneixement real del dret; (b) el dret hauria estat obvi en una inspecció raonablement acurada; o (c) el dret s'ha exercit en el termini d'un any que acaba amb el dia de la disposició. Aquestes condicions són disjuntives: només cal que es compleixi una.
A és incorrecta: no tots els interessos han d'estar al registre perquè siguin exigibles.
C és incorrecta: la falta de registre no anul·la la servitud.
D és incorrecta: els interessos equitatius no lliguen a tot el món automàticament a la terra registrada; només una classe reduïda d'interessos anul·la l'annex 3.
E és incorrecta: no hi ha cap requisit d'ordre judicial de 12 mesos**. (Vegeu la secció 1.1 i la LRA 2002.)
R. El contracte s'ha de fer mitjançant escriptura, signada per ambdues parts i testimoni.
B. El contracte ha de ser per escrit, incorporar tots els termes pactats i estar signat per o en nom d'ambdues parts, d'acord amb l'apartat 2 de la Llei de la propietat (disposicions diverses) de 1989.
C. El contracte es pot fer verbalment, sempre que hi hagi com a mínim dos testimonis presents.
D. El contracte ha de ser per escrit i signat només pel venedor, ja que no cal la signatura del comprador.
E. El contracte s'ha d'inscriure al Registre de la Propietat HM abans que esdevingui legalment vinculant.
Answer & explanation
B és correcte: la secció 2 de la Llei de la propietat (disposicions diverses) de 1989 exigeix que els contractes de venda o altra disposició d'un interès en la terra siguin per escrit, que incorporin tots els termes pactats expressament i que estiguin signats per o en nom de cada part.
A és incorrecta: cal una escriptura per a la transmissió (transmissió), no el contracte.
C és incorrecta: els contractes orals per a terres són no vàlids segons l'article 2.
D és incorrecta: les dues parts han de signar.
E és incorrecta — la inscripció al Registre de la Propietat HM es refereix a la transmissió, no al contracte. (Vegeu la secció 1.2.4.)
R. L'anterior propietari tenia dret a treure l'illa de cuina perquè tots els articles de cuina són objectes mobles.
B. És probable que l'illa de la cuina sigui una instal·lació, perquè el grau d'annexió (carrellat al terra, connectat a l'electricitat i lampisteria) i el propòsit de l'annexió (millora permanent de la propietat) apunten a l'estat de l'aparell. L'anterior propietari no tenia dret a retirar-lo.
C. L'illa de la cuina és un bé mobiliari perquè va ser instal·lada per l'anterior propietari per al seu propi gaudi.
D. L'anterior propietari tenia dret a retirar l'illa de cuina perquè el contracte de compravenda no n'esmentava expressament.
E. L'illa de cuina passa automàticament al client en acabar, però només si el client hi paga una consideració addicional.
Answer & explanation
B és correcte: el clàssic test de dues etapes per distingir un aparell d'un mobiliari va ser afirmat per Blackburn J a Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328 i modernitzat per la Cambra dels Lords a Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687: el tribunal considera l'article annex — i (2) la finalitat de l'annexió — tant si es va adjuntar per al seu millor ús com a moble o com a millora permanent del terreny. A Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1, el Tribunal d'Apel·lació va aplicar la prova a 109 articles, sostenint que articles com ara unitats de cuina equipada eren accessoris. Aquí l'illa de la cuina estava cargolada al terra i connectada als serveis (alt grau d'annexió) i era una millora permanent (propòsit apuntant a l'aparell); per tant, es tracta d'un accessori que va passar al comprador segons s.62 LPA 1925, i l'anterior propietari no tenia dret a retirar-lo**.
A és incorrecta: no tots els articles de cuina són béns mobles.
C és incorrecta: la prova de propòsit pregunta si l'element s'adjunta per a un millor ús de la terra, no per al gaudi personal.
D és incorrecta — els accessoris passen amb el terreny independentment de la menció expressa.
E és incorrecta: els accessoris passen automàticament sense cap consideració addicional. (Vegeu la secció 1.1.2.)
R. L'AST continuarà sense canvis perquè es va concedir abans de l'entrada en vigor de la Llei del 2025.
B. L'AST es convertirà automàticament en un lloguer periòdic assegurat d'acord amb la Llei de 2025, i el propietari ja no podrà utilitzar el desnonament "sense culpa" de la secció 21 per recuperar la possessió.
C. El propietari ha de sol·licitar al tribunal la conversió de l'AST en una nova forma d'arrendament d'acord amb la Llei de 2025.
D. La Llei de 2025 només s'aplica als lloguers concedits després de l'1 de maig de 2026 i no afecta els AST existents.
E. L'arrendador pot continuar utilitzant el desallotjament sense culpa de la secció 21 durant 12 mesos després de l'entrada en vigor de la Llei.
Answer & explanation
B és correcte: la Llei de drets dels llogaters de 2025 suprimeix els arrendaments a curt termini assegurat i la ruta de desnonament de la secció 21 "sense culpa". A l'inici de les disposicions substantives (1 de maig de 2026), tots els AST existents, inclosos els concedits abans de la Llei, es converteixen automàticament en lloguers periòdics assegurats sota un esquema de transició. El propietari només pot recuperar la possessió mitjançant els motius revisats segons l'annex 2 de la Llei d'habitatge de 1988 (modificada per la Llei de 2025), comunicat per un avís de la secció 8**.
A és incorrecta: la Llei s'aplica (amb les seves disposicions transitòries) als AST existents, no només als nous lloguers.
C és incorrecta: la conversió és automàtica per funcionament de la llei, no per sol·licitud judicial.
D és incorrecta: la Llei s'aplica als arrendaments existents, no només als futurs.
E és incorrecta: no hi ha no hi ha cap transferència de 12 mesos de l'article 21 per als AST existents. (Vegeu la secció 1.2.6.)