1. Dret i pràctica de la propietat — Preguntes pràctiques
Quin dels següents és el MILLOR consell sobre on les respostes poden revelar informació sobre el permís de planificació existent per a la sala de bingo?
R. Només la cerca Local Land Charges (LLC1) revelarà qualsevol cosa sobre el permís de planificació.
B. Només les consultes de l'autoritat local al formulari CON29 revelaran informació de planificació.
C. Només les consultes precontractuals del venedor (CPSE) tractaran qüestions de planificació.
D. La informació de planificació no es pot obtenir mitjançant la cerca; el comprador ha de sol·licitar directament al portal de planificació.
E. Les respostes a les consultes CON29 de l'autoritat local, les consultes prèvies al contracte del venedor (CPSE) i, si escau, la LLC1 poden revelar informació sobre el permís de planificació.
Answer & explanation
L'opció E és correcta. Les cerques de transmissió sovint es superposen i la informació sobre un permís de planificació existent pot sortir de més d'una font. Les consultes estàndard CON29 de l'autoritat local demanen específicament sobre permisos urbanístics, autoritzacions de regulació d'edificacions i avisos d'execució/aturada de la planificació; les consultes prèvies al contracte de CPSE del venedor demanen al venedor que proporcioni còpies dels permisos i consentiments relacionats amb la propietat; i el registre LLC1 de càrregues de terres locals registra certes càrregues de planificació (per exemple, permisos de planificació condicionals i ordres de preservació d'arbres). Un advocat competent no es basaria en una sola cerca. Les opcions A, B i C són errònies perquè afirmen que només una cerca és rellevant, cosa que subestima la cobertura superposada. L'opció D és errònia: les cerques de les autoritats locals són precisament com s'obté la informació de planificació en una transacció de trasllat, de manera que no és cert que cap recerca ho revela.
Quin dels següents indica millor quan l'advocat pot actuar per ambdues parts?
R. L'advocat pot actuar per a tots dos només si no hi ha conflicte d'interessos entre ells i no hi ha risc significatiu que es produeixi un conflicte d'aquest tipus.
B. L'advocat sempre pot actuar per ambdues parts en una transacció de cessió sempre que cadascuna doni el seu consentiment per escrit.
C. El procurador pot actuar per tots dos perquè el venedor vol cobrar l'IVA mentre que el comprador no ho vol pagar.
D. L'advocat pot actuar per tots dos perquè el venedor està duent a terme una cursa de contractes amb diversos compradors.
E. L'advocat pot actuar per tots dos perquè el venedor es compromet al comprador pel que fa a la possessió vacant.
Answer & explanation
L'opció A és correcta. El paràgraf 6.2 del Codi de conducta de l'SRA prohibeix que un advocat actuï quan hi hagi un conflicte d'interessos o un risc significatiu, amb excepcions limitades. En una transacció de transmissió de comprador/venedor, els interessos de les parts solen estar en conflicte (el més òbviament pel que fa al preu i als termes), de manera que actuar per tots dos és generalment inadmissible. Pot ser que només sigui possible quan no hi hagi cap conflicte genuïnament i no hi hagi cap risc significatiu, per exemple, quan es regala o es transfereix propietats entre persones estretament relacionades o associades. L'opció B és incorrecta perquè el consentiment per si sol no pot curar un conflicte real en els costats oposats d'una transacció; les excepcions d'"interès comú substancial" i "competir pel mateix objectiu" són limitades i, en general, no cobreixen les negociacions normals entre compradors i venedors. Les opcions C, D i E descriuen cadascuna una circumstància que, en tot cas, augmenta més que no elimina el risc de conflicte (posicions diferents de l'IVA, una cursa contractual que exposa el comprador a riscos i la prestació d'un compromís), de manera que cap d'elles justifica actuar per ambdues parts.
R. L'arrendador pot rebutjar el consentiment, però l'arrendatari pot, no obstant això, poder dur a terme les obres mitjançant el procediment de millora legal si el tribunal considera que les obres compleixen els requisits.
B. L'arrendador pot impedir absolutament les obres, perquè el pacte de modificacions estructurals és absolut i cap estatut pot anul·lar-lo.
C. L'arrendador no pot negar-se, perquè l'estatut implica en el pacte d'alteracions estructurals un termini que el consentiment no s'ha de retenir sense raó.
D. El propietari ha de consentir, perquè en cas contrari l'arrendatari pot fer les obres i reclamar automàticament una indemnització al propietari al final del termini.
E. El propietari pot insistir que les obres les realitzi el propietari a canvi d'un augment del lloguer anual.
Answer & explanation
Correcte: A. Les obres proposades (eliminació de l'aparador, ampliació de l'obertura, instal·lació de portes plegables) són externes i estructurals, de manera que entren dins del pacte absolut contra les alteracions externes/estructurals: no hi ha cap condició de consentiment i el terme implícit de "no ser retingut injustament" no s'aplica a un pacte absolut. No obstant això, fins i tot quan un pacte és absolut, un llogater que vulgui fer una "millora" pot notificar-ho d'acord amb la Llei de propietaris i arrendataris de 1927 s.3; l'arrendador pot oposar-se, i el tribunal pot autoritzar les obres si es considera que s'afegeixen al valor d'arrendament de la finca, són raonables i adequades al seu caràcter i no disminueixen el valor d'altres béns del propietari. Per tant, la negativa està permesa, però no és necessàriament el final de l'assumpte. B està equivocat: el procediment s.3 pot anul·lar fins i tot un pacte absolut. C és incorrecte: el terme implícit "retingut sense raó" (Llei de propietaris i llogaters de 1927 s.19(2)) només s'aplica quan el pacte està qualificat (cal consentiment); no converteix un pacte absolut en un de qualificat. D és errònia: la compensació per millores en virtut de la Llei de 1927 (s.1) no és automàtica i està subjecta al procediment i condicions estatutaris. E s'equivoca: no hi ha aquest dret per al propietari d'encarregar-se de les obres a canvi d'un augment del lloguer.
R. Quan no hi hagi conflicte d'interessos entre venedor i comprador i no hi hagi cap risc significatiu que sorgeixi, per exemple, un trasllat entre familiars propers.
B. Quan existeix un conflicte d'interessos però s'aplica l'excepció d'"interès substancialment comú", perquè ambdues parts volen que la venda es completi.
C. Quan el venedor pretén cobrar l'IVA a la venda i el comprador s'oposa a pagar-lo.
D. Quan el venedor està duent a terme una cursa de contractes entre compradors competidors.
E. Quan s'ha demanat al venedor que presti un compromís d'advocat al prestador del comprador.
Answer & explanation
Correcte: A. Un advocat pot actuar per a dues parts només quan no hi hagi cap conflicte d'interès propi o client i no hi hagi risc significatiu d'una (Codi de conducta per a advocats de l'SRA, paràgraf 6.2). En una compravenda, els interessos de les parts s'oposen intrínsecament, de manera que actuar per ambdues només és permissible en casos rars en què en el fons no hi ha cap conflicte real, p. una donació o una transferència entre parts vinculades per consanguinitat, matrimoni, parella civil o que conviuen. B és errònia: l'excepció d'"interès substancialment comú" no s'aplica a una compra/venda normal, perquè una de les parts està comprant i l'altra ven, donant-los interessos oposats tot i que tots dos volen completar. C s'equivoca: una disputa sobre l'IVA és en si mateix un conflicte, que indica que no actua per a tots dos. D està equivocada: una carrera contractual crea un conflicte clar i uns deures de conducta més elevats; no permet la doble acció. E és errònia: la prestació d'un compromís no té relació amb si existeix un conflicte d'interessos entre comprador i venedor.
A. Davisons hauria d'atorgar tres contractes d'arrendament consecutius de sis mesos, perquè cap arrendament empresarial de menys de 12 mesos pot atreure mai la seguretat de la tinença segons la Part II de la Llei de propietaris i llogaters de 1954.
B. Davisons pot atorgar un contracte d'arrendament a termini fix de 18 mesos, però per assegurar-se que no atrau seguretat de tinença ha de sol·licitar al tribunal una ordre que exclogui la Part II de la Llei de propietaris i llogaters de 1954.
C. Davisons pot atorgar un contracte d'arrendament a termini fix de 18 mesos però, per assegurar-se que no atrau seguretat de tinença, ha de notificar l'avís d'advertència prescrit a Morten i obtenir la declaració signada de Morten abans que es completi l'arrendament, de manera que s'exclou la Part II de la Llei de propietaris i arrendataris de 1954.
D. Davisons pot concedir un contracte d'arrendament a termini fix de 18 mesos i confiar en una clàusula de ruptura del propietari que es pot exercir després de 12 mesos, la qual cosa impedirà que Morten adquireixi la seguretat de la tinença.
E. Davisons no pot concedir legalment cap contracte d'arrendament que exclogui la Part II de la Llei de propietaris i llogaters de 1954, perquè la protecció no es pot contractar en cap circumstància.
Answer & explanation
L'opció C és correcta. La seguretat de la tinença segons la Part II de la Llei de propietaris i inquilins de 1954 es pot excloure ("contractat") per a un contracte d'arrendament comercial a termini determinat mitjançant el procediment introduït per l'Ordre de 2003 de reforma reguladora (arrendaments comercials) (Anglaterra i Gal·les) (Anglaterra i Gal·les). notificat com a mínim 14 dies abans de l'arrendament, en cas contrari una declaració legal) reconeixent la pèrdua de la protecció, amb referència a l'avís i declaració visats o contingudes en el contracte d'arrendament. L'opció A és incorrecta: un contracte d'arrendament per un termini determinat no superior a sis mesos està fora de la part II, però l'exempció es perd quan hi ha una disposició per a pròrroga/renovació o quan l'arrendatari (amb predecessors en el mateix negoci) ha estat ocupat durant més de 12 mesos (art. 43(3)); tres contractes d'arrendament successius de sis mesos incomplirien aquesta normativa. L'opció B és incorrecta: des de l'1 de juny de 2004 NO s'exigeix cap ordre judicial per contractar, aquest és el mateix canvi que va fer l'Ordre de 2003. L'opció D és incorrecta: la clàusula de ruptura del propietari no exclou la Llei; l'arrendament encara estaria protegit i el propietari només podria finalitzar-lo per un motiu legal en virtut de l'article 30, de manera que una clàusula de ruptura per si sola no anul·la la seguretat de la tinença. L'opció E és incorrecta: la protecció de la part II es pot contractar vàlidament sense utilitzar el procediment estatutari.
A. Si la servitud està registrada contra el títol de la finca servint, si és adequada per a l'ús previst del comprador, qui és responsable del seu manteniment i si el traçat és una via pública adoptada.
B. Si la servitud és popular entre els veïns, com de fàcil és d'utilitzar, qui l'assegura i si està ben il·luminada.
C. Si la servitud va ser creada per escriptura, si beneficia personalment el venedor, si pot ser retirada pel venedor i si consta en el contracte d'arrendament.
D. Si la servitud és visible a terra, si està registrada com a càrrega local del sòl, si el venedor hi paga l'impost municipal i si està tancada.
E. Si la servitud està registrada contra el títol propi del comprador, si és exclusiva del comprador, quina popularitat és la ruta i si es troba en una bona ubicació.
Answer & explanation
L'opció A és correcta. Quan una propietat té el BENEFICI d'un dret de pas, l'advocat del comprador hauria de comprovar, en el fons: (1) registre de la càrrega: que la càrrega de la servitud s'anota amb el títol de servitud (veí), de manera que el dret vincula els successors i no és només personal/en risc de perdre's; (2) adequació: si el dret atorgat és suficient per a l'ús previst del comprador (per exemple, accés de vehicles al taller, no només per a vianants); (3) manteniment: qui és responsable de mantenir i reparar la ruta i si el comprador ha de contribuir; i (4) adopció: si la ruta és de fet una carretera adoptada i mantinguda públicament (en aquest cas les preocupacions privades de servitud desapareixen). Les opcions B, D i E recullen criteris irrellevants o inventats (popularitat, il·luminació, assegurances, exclusivitat, ubicació, impost municipal), cap dels quals són els xecs de transmissió reconeguts en benefici d'una servitud. L'opció C confon l'anàlisi: el registre pertinent és de la càrrega contra el terreny servint, el dret ha de beneficiar el TERRENY (no el venedor personalment) a ser una servitud legal vàlida pertinent a la propietat, i aquestes no són les quatre qüestions estàndard.
R. No s'ha de fer res, perquè la propietat lliure de la qual s'atorga l'arrendament ja està registrada.
B. L'arrendament s'ha d'inscriure substantivament amb títol propi, perquè es concedeix per un termini superior a set anys; el llogater ha de sol·licitar.
C. No cal fer res, perquè el contracte d'arrendament té una durada inferior a 21 anys i per tant entra en vigor com a interès superior.
D. El propietari ha de sol·licitar la inscripció de l'arrendament, perquè el propietari conserva la reversió.
E. L'arrendament s'ha d'anotar només amb el títol de propietat lliure; no requereix títol propi registrat.
Answer & explanation
La concessió d'un contracte d'arrendament per un termini de més de set anys d'una finca registrada és una disposició obligatòriament registrable d'acord amb l'article 27 (2) (b) (i) Llei de registre de terres de 2002. Un termini de nou anys supera els set anys, de manera que l'arrendament s'ha de registrar substancialment amb el seu propi títol; fins que no es completa el registre, no funciona per llei (art. 27(1)). El sol·licitant del registre d'una disposició és el disposat, és a dir, l'arrendatari. Per tant, l'opció B és correcta. L'opció A és incorrecta: el desencadenant és la durada del termini, no si la propietat ja està registrada. L'opció C és incorrecta: el llindar rellevant és de set anys, no de 21; un contracte d'arrendament de més de set anys no pot entrar en vigor només com un interès primordial segons l'Annex 3 (els que protegeixen els arrendaments curts de set anys o menys). L'opció D és incorrecta: és l'arrendatari (el disposat), no el propietari, qui sol·licita el registre. L'opció E és incorrecta: un contracte d'arrendament de més de set anys requereix el seu propi títol registrat (i el Registre també introduirà un avís contra la propietat lliure del propietari), no un simple avís en lloc del registre.
A. The buyer will be bound by the restrictive covenants referred to in the missing conveyance, even though their precise terms cannot be read from the register.
B. El comprador no estarà vinculat pels pactes, perquè els seus termes no es poden determinar en el registre.
C. El comprador estarà subjecte a tots els pactes de qualsevol naturalesa relatius a l'immoble, consten o no en el registre.
D. El comprador quedarà obligat només si els pactes s'haguessin consignat íntegrament en el registre de càrrecs.
E. Cap de les anteriors; els pactes entren en vigor com a interessos primordials independentment de l'entrada en el registre.
Answer & explanation
Els pactes restrictius estan protegits mitjançant l'entrada d'un avís al registre de càrrecs i un comprador es subjecta als interessos protegits per aquest avís (art. 29-32 Llei de registre de terres de 2002). L'entrada 2 es refereix expressament a pactes restrictius de la transmissió de 1999, per la qual cosa estan protegits i vinculen el comprador malgrat que el Registre no en conté còpia i no es reprodueixi la redacció; el comprador està fixat amb els pactes i ha de buscar l'escriptura/una indemnització. L'opció A és correcta. L'opció B és incorrecta: el comprador està obligat per l'entrada indicada tot i que els termes exactes no estan disponibles al registre. L'opció C és errònia: un comprador d'una terra registrada només està subjecte a interessos degudament protegits (o preponderants), no a qualsevol pacte "de cap mena". L'opció D és incorrecta: la protecció sorgeix de l'avís que fa referència als pactes; no cal que els pactes s'estableixin completament per vincular-se. L'opció E és incorrecta: els pactes restrictius estan protegits mitjançant un avís, no com a interessos primordials, i l'entrada aquí és la protecció operativa.
A. Les consultes de l'Administració Local (CON29).
B. La cerca local de càrregues territorials (LLC1).
C. Les consultes facultatives de l'ens local (CON29O).
D. Les còpies oficials del registre obtingudes de HM Registre de la Propietat.
E. Una recerca de prioritat OS1 al Registre de la Propietat HM.
Answer & explanation
Si una carretera contigua a la propietat és una carretera que es pot mantenir a càrrec públic (adoptada en virtut de l'article 36 de la Llei de carreteres de 1980) es revela a les consultes estàndard de l'autoritat local, el CON29, de manera que A és correcte. B està equivocat: la LLC1 revela les taxes de terres locals registrades (per exemple, despeses financeres, ordres de preservació d'arbres, restriccions de planificació), no l'estat d'adopció de les carreteres. C és incorrecte perquè el CON29O conté consultes opcionals (per exemple, propostes de carreteres, camins públics, gasoductes) escollides per a transaccions concretes; la informació bàsica de la carretera adoptada es troba al CON29 estàndard, no al conjunt opcional. D és incorrecta: les còpies oficials del Registre de la Propietat HM mostren el títol registrat (propietat, càrrecs, drets), no si les carreteres són de manteniment públic. E és incorrecte: un OS1 és una recerca prioritària prèvia a la finalització de terrenys registrats que protegeix la sol·licitud del comprador; no dóna informació sobre l'adopció d'autopistes.
A. Informeu la classe de títol al client, comproveu els requisits del prestador hipotecari, considereu i assessoreu sobre l'assegurança d'indemnització per títol i considereu si el títol es podria actualitzar a absolut.
B. Informeu el client però no feu més tràmits, perquè HM Registre de la Propietat garanteix totalment tots els títols registrats i pagarà una indemnització per qualsevol defecte.
C. Assegureu al client que el títol possessori no planteja cap preocupació perquè aquests títols són comuns i tan bons com el títol absolut.
D. Aconselleu al client que es retiri immediatament, perquè el títol possessori és una classe defectuosa que mai no es pot acceptar amb seguretat.
E. Procedir amb normalitat sense esmentar la classe de títol, ja que la classe de títol és una qüestió interior del Registre de la Propietat sense rellevància per al comprador.
Answer & explanation
El títol de possessió s'atorga quan el propietari no pot aportar proves documentals del títol o reclamacions per possessió adversa; La garantia estatal no cobreix cap patrimoni, dret o interès subsistent o susceptible de sorgir abans de la primera inscripció. Per a qualsevol títol que no sigui absolut, l'advocat del comprador ha de: comunicar-ho al client; si hi ha una hipoteca, comproveu els requisits del prestador (i, en cas que també actueu per al prestador, assegureu-vos que s'informa al prestador; en cas contrari, hi ha un conflicte); considerar i assessorar sobre l'assegurança d'indemnització per títol; i considerar la possibilitat de passar al títol absolut (per exemple, si es poden trobar escriptures que falten o transcorre el termini requerit). A ho diu correctament. B està equivocada perquè la garantia del títol possessori és limitada, no plena, de manera que la confiança en la compensació automàtica està fora de lloc. C està equivocat: no és "tan bo com" el títol absolut i no es pot deixar de banda. D està equivocat perquè la retirada no és la resposta inevitable; el risc sovint es pot gestionar amb l'aprovació d'assegurances i prestadors. E és incorrecte perquè la classe de títol és clarament rellevant i s'ha d'informar i abordar.
R. El CRAR només està disponible si el contracte d'arrendament conté una clàusula expressa que permet al propietari embargar i vendre els béns de l'arrendatari; sense aquesta clàusula no es pot utilitzar el CRAR.
B. El CRAR només es pot utilitzar quan el contracte d'arrendament està per escrit i el lloguer principal net no pagat és almenys el mínim establert (lloguer de set dies); un agent d'execució ha de notificar l'execució a l'arrendatari amb almenys set dies clars d'avís abans de prendre el control dels béns, i ha de transcórrer un avís addicional i un període mínim abans que es puguin vendre els béns.
C. La Sra. Verma pot ordenar a un agent d'execució que embargui la mercaderia immediatament en el moment en què no es pagui el lloguer, i pot vendre'ls immediatament sense avís a l'arrendatari.
D. La Sra. Verma ha d'esperar el termini mínim d'endarreriment i notificar, però un cop vençut el termini de preavís podrà embargar i vendre la mercaderia el mateix dia sense cap avís de venda.
E. El CRAR s'aplica a qualsevol suma deguda en virtut del contracte d'arrendament, inclòs el càrrec de servei, el lloguer de l'assegurança i els interessos, i la Sra. Verma personalment pot entrar i treure béns sense utilitzar un agent d'execució certificat.
Answer & explanation
La CRAR (Llei de tribunals, tribunals i execució de 2007, part 3 i les regulacions de control de béns de 2013) només s'aplica als locals comercials llogats en règim d'arrendament per escrit i només a la "lloga" neta impagada (lloguer principal, sense IVA, interessos, càrrec de servei i lloguer d'assegurança). Un mínim de set dies de lloguer net ha d'estar pendent. Un agent d'execució certificat ha de notificar l'execució amb almenys set dies clars abans d'entrar per prendre el control de les mercaderies; després que els béns estiguin controlats, l'agent ha de donar a l'arrendatari un avís mínim addicional (almenys set dies clars) abans que es puguin vendre els béns. L'opció B recull aquests requisits amb precisió. A és incorrecte: el CRAR és un recurs legal d'autoajuda que no depèn d'una clàusula de confiscació/d'angoixa expressa al contracte d'arrendament. C és incorrecte: hi ha un llindar d'endarreriment mínim i un avís obligatori d'execució, i els béns no es poden vendre sense l'avís requerit. D és incorrecte: es requereix un avís separat de la venda prevista i un període mínim addicional abans de la venda; no es permet la venda el mateix dia. E és incorrecte: el CRAR es limita al lloguer principal (no al càrrec de servei, al lloguer de l'assegurança o als interessos) i l'ha de fer un agent d'execució certificat, no el propietari personalment.
A. Realitzeu una recerca només de fallida (una cerca al Registre de càrregues de la terra contra el nom del senyor Chen) al Departament de càrregues de la terra, especificant els comtats rellevants on ha viscut.
B. Demaneu al Sr. Chen que signi un compromís personal que confirmi que no ha estat declarat en fallida i que no hi ha cap petició pendent.
C. Realitzeu una cerca local de càrregues de terres amb l'adreça de la propietat que s'està comprant.
D. Realitzar una cerca de mapa índex al Registre de la Propietat de HM contra el títol de la propietat.
E. No feu cap acció, perquè no hi ha cap mitjà fiable per comprovar l'estat de fallida d'una persona abans de completar-la.
Answer & explanation
Les ordres de fallida realitzades contra individus i les peticions de fallida pendents es registren al Departament de Càrregues de Terres (Registre Central de Càrregues de Terres) i es revelen mitjançant una cerca amb el nom de la persona (una cerca només per a fallida del formulari K16), especificant els comtats rellevants on la persona ha residit. Aquest és el pas estàndard previ a la finalització d'un advocat del prestador per confirmar que el prestatari no està en fallida i que no hi ha cap petició pendent, de manera que l'opció A és correcta. B és incorrecte: un compromís del prestatari no és una verificació independent i no compleix la instrucció del prestador de comprovar el registre públic. C és errònia: una cerca de càrregues de terres locals revela qüestions que afecten el sòl registrat a l'autoritat local (per exemple, càrregues de planificació), no la fallida d'un individu. D és incorrecta: una cerca de mapa d'índex identifica si la terra està registrada i el seu número de títol; no diu res sobre la fallida del prestatari. E s'equivoca perquè hi ha un xec fiable, és a dir, la recerca de fallida contra el nom al Departament de Càrregues de Terres.
R. L'empresa mai pot actuar tant en nom del comprador com del prestador en una transacció comercial, perquè aquestes transaccions sempre impliquen un conflicte d'interessos.
B. L'empresa pot actuar per tots dos, sempre que la hipoteca sigui en condicions estàndard i l'empresa estigui convençuda que no hi ha conflicte d'interessos o risc significatiu d'un.
C. L'empresa només pot actuar per a tots dos si tracta l'assumpte com una transacció residencial i les condicions del prestador són estàndard.
D. L'empresa no pot actuar per tots dos perquè no hi ha un interès substancialment comú entre comprador i prestador.
E. L'empresa pot actuar per tots dos perquè actuar en nom del prestatari i del prestador amb una hipoteca comercial no comporta cap risc de conflicte.
Answer & explanation
Això posa a prova les regles de conflicte d'interessos de l'apartat 6.2 del Codi de conducta de l'SRA per als advocats, tal com s'apliquen a l'actuació del prestatari i del prestador. El punt de partida és que un advocat no ha d'actuar quan hi hagi un conflicte, o un risc important de conflicte, entre dos clients. Tanmateix, quan una hipoteca està en condicions estàndard (una "hipoteca estàndard"), els interessos del prestatari i del prestador solen estar alineats i una empresa pot decidir que no hi ha conflicte i actuar per tots dos. Això s'aplica a transaccions comercials i residencials. L'opció B ho captura correctament. L'opció A és incorrecta: no hi ha cap prohibició general per a les ofertes comercials; la prova és si existeix o és probable un conflicte. L'opció C és incorrecta perquè la transacció és comercial, no residencial, i l'anàlisi no depèn de tornar-la a caracteritzar. L'opció D és incorrecta: la porta d'entrada rellevant és l'absència de conflicte en una hipoteca estàndard, no l'excepció d'"interès substancialment comú" (que és una part diferent de l'apartat 6.2(a) i, en qualsevol cas, aquí existeix un interès comú). L'opció E és incorrecta perquè sobreestima la posició; una hipoteca comercial no estàndard o especialment negociada pot generar fàcilment un conflicte, de manera que l'empresa ha d'avaluar cada cas en lloc d'assumir cap risc.
A. 14 dies
B. 21 dies
C. 30 dies hàbils
D. 30 dies naturals
E. 2 mesos
Answer & explanation
Això posa a prova la cerca prèvia a la finalització del registre d'acord amb les Regles de registre de la propietat de 2003. Una cerca oficial amb prioritat d'un títol registrat (formulari OS1, o OS2 per part) confereix un període de prioritat de 30 dies laborables (hábils) a partir de la data del resultat de la cerca (r.131 Regles de registre de la propietat de 2003). Sempre que el Registre de la Propietat rebi la sol·licitud del comprador (i del prestador) per registrar la disposició dins d'aquest període de prioritat, té prioritat sobre qualsevol inscripció feta al registre després de la data del certificat de cerca, protegint-se del "buit registral". L'opció C és correcta. L'opció A (14 dies), l'opció B (21 dies) i l'opció E (2 mesos) són simplement períodes incorrectes. L'opció D (30 dies naturals) és la trampa habitual: el termini és de 30 dies hàbils, no dies naturals, que a la pràctica és materialment més llarg, per la qual cosa D s'equivoca.
A. 10.693,61 £, que inclou el lloguer anual, l'IVA, els interessos de demora, la taxa de servei i l'IVA de la taxa de servei.
B. 9.618,41 £, que inclou el lloguer anual, l'IVA del lloguer anual i els interessos de demora.
C. 11.038,61 £, que inclou el lloguer anual, el càrrec de servei, el lloguer de l'assegurança i l'IVA i els interessos de tots ells.
D. 8.000,00 £, que inclou només el lloguer anual, perquè l'IVA i els interessos no es poden recuperar amb el CRAR.
E. 8.018,41 £, que inclou només el lloguer anual i els interessos de demora, perquè l'IVA no és mai recuperable en virtut del CRAR.
Answer & explanation
El CRAR (Annex 12 de la Llei de Tribunals, Tribunals i Execució de 2007, amb el Reglament de la presa de control de mercaderies) només permet la recuperació de la renda principal (pura) a pagar per la possessió i l'ús del local, juntament amb l'IVA i els interessos d'aquest lloguer. Les sumes reservades com a "lloguer" en el contracte d'arrendament però que en el fons són càrrec de servei, lloguer d'assegurança o altres càrrecs accessoris NO es poden recuperar a través del CRAR, però l'arrendament les etiqueta. Aquí, l'import recuperable és el lloguer anual (8.000 £) més l'IVA al 20% (1.600 £) més els interessos de demora del lloguer anual (18,41 £), donant 9.618,41 £. B és correcte. A és incorrecte perquè el càrrec de servei (i l'IVA) no es pot recuperar amb el CRAR. C s'equivoca pel mateix motiu i perquè també s'exclou el lloguer de l'assegurança. D exclou erròniament l'IVA i els interessos, que el CRAR permet sobre el lloguer principal. E afirma erròniament que l'IVA no és mai recuperable: l'IVA sobre el lloguer principal és recuperable quan el propietari ha optat per gravar.
R. Com a arrendataris solidaris beneficiaris, de manera que el dret de supervivència funcioni i el supervivent n'agafi automàticament la totalitat a la primera mort.
B. Com a arrendataris beneficiaris en comú a parts iguals, de manera que cada part pugui quedar per testament.
C. Com a simples llicenciataris del prestador, sense cap tipus d'interès beneficiós fins a l'amortització de la hipoteca.
D. Com a cotitulars legals i equitatius sense especificar la forma de participació beneficiària, deixant-ho implicat posteriorment.
E. Com a accionistes d'una societat mercantil que ostenta el títol legal i beneficiós.
Answer & explanation
Quan un matrimoni contribueix a parts iguals a la compra del seu habitatge conjugal i vol que el supervivent assumeixi automàticament la primera mort, el consell estàndard és un ARRENDAMENT CONJUNT beneficiós. En règim d'arrendament conjunt, els copropietaris mantenen conjuntament la totalitat de la propietat beneficiària i el dret de supervivència (jus accrescendi) passa automàticament al supervivent en cas de defunció, fora del testament. L'opció A és correcta. L'opció B (arrendament en comú) és incorrecta com a consell general aquí: crea accions diferents i imaginables sense supervivència, la qual cosa és adequada quan les parts contribueixen de manera desigual o volen deixar la seva part per testament, no la típica parella casada que contribueix en igualtat de condicions que busca la supervivència. L'opció C és incorrecta: una hipoteca no redueix els prestataris a llicenciataris; posseeixen el patrimoni legal i beneficiós subjecte a càrrec del prestador. L'opció D és incorrecta i no respon: la pregunta pregunta específicament sobre la forma de participació BENEFICIAL, i el TR1 requereix una declaració expressa de com es manté l'interès equitatiu. L'opció E és incorrecta: s'utilitza una estructura d'empresa SPV amb finalitats comercials/inversió, no per a la compra d'un habitatge familiar.
R. Confieu en la valoració de la hipoteca del banc, ja que el banc no prestarà tret que la propietat sigui sòlida.
B. Comissionar un informe bàsic de valoració propi per confirmar el valor de mercat.
C. Encarregueu una prospecció estructural completa (de l'edifici), donada l'antiguitat i la construcció de la propietat.
D. Comissionar un informe de comprador d'habitatge, que és l'enquesta més exhaustiva disponible.
E. No cal cap enquesta, perquè el venedor té el deure de revelar tots els defectes físics.
Answer & explanation
C és correcte. L'enquesta més detallada és l'estudi estructural complet (edifici), que es recomana per a propietats més antigues, de construcció inusual o en mal estat. Una masia construïda l'any 1875 entra clarament en aquesta categoria, de manera que un estudi estructural complet és el consell adequat malgrat el seu cost més elevat. A és errònia: es realitza una taxació de la hipoteca només en benefici del prestador, per confirmar que la propietat té una seguretat adequada; no és una enquesta de l'estat i el comprador no pot confiar-hi. B està equivocat: l'informe de valoració bàsica d'un comprador només confirma el valor de mercat i revela poc sobre l'estat, inadequat per a una propietat victoriana. D és incorrecte: un informe de comprador d'habitatge és intermedi en detall i no és adequat per a propietats més antigues o no estàndard; no és l'enquesta més exhaustiva. E s'equivoca: amb excepcions limitades, el principi de caveat emptor s'aplica a l'estat físic de la propietat: el venedor no està obligat a revelar els defectes físics, i és precisament per això que el comprador ha d'enquestar.
R. Per investigar el títol del venedor per primera vegada, que d'altra manera només es fa un cop finalitzat.
B. Revelar qualsevol modificació del registre des que es van obtenir les còpies oficials abans del canvi, i conferir un període de prioritat per a la inscripció del comprador i del prestador.
C. Confirmar, per primera vegada, que el venedor és el propietari registrat de l'immoble.
D. Per obtenir un període de prioritat que protegeixi només el càrrec del prestador, no la transferència del comprador.
E. Per satisfer el requisit que l'advocat del comprador informi del resultat a HM Revenue & Customs amb finalitats SDLT.
Answer & explanation
B és correcte. S'investiga el títol i es confirma el venedor com a propietari registrat abans de l'intercanvi de contractes. La cerca oficial de l'OS1 té un doble objectiu: (i) revelar si s'ha fet alguna anotació al registre des de la data de les còpies oficials utilitzades per investigar el precontracte del títol; i (ii) obtenir un termini de prioritat (30 dies hàbils a comptar des de la data del resultat de la cerca) dins del qual el comprador ha de presentar la sol·licitud de registre, protegint aquesta sol·licitud de qualsevol entrada intervinguda. Quan la recerca es fa a nom del prestador, la protecció del període de prioritat s'estén tant a la transferència del comprador com al càrrec del prestador. A i C estan equivocats: la investigació del títol i la confirmació del propietari registrat es fan abans del canvi, no per la recerca prèvia a la finalització. D és incorrecte: una cerca al nom del prestador protegeix tant el comprador com el prestador, no només el prestador. E s'equivoca: l'OS1 és una recerca prioritària del Registre de la Propietat; L'informe SDLT i el pagament a HMRC són un pas separat posterior a la finalització mitjançant una devolució SDLT, sense relació amb la finalitat de l'OS1.
A. Com a part interessada, mantenint el dipòsit fins a la seva finalització.
B. Com a agent del comprador.
C. Com a agent de l'agent immobiliari del venedor.
D. Com a agent del venedor.
E. Com a agent del venedor o com a part interessada, a opció del procurador.
Answer & explanation
Correcte: D. Quan el dipòsit estigui en mans del procurador del venedor com a AGENT DEL VENEDOR, es podrà lliurar al venedor tan bon punt s'intercanvien els contractes, de manera que el venedor el pugui utilitzar immediatament (aquí, per pagar deutes personals). A és incorrecta: una part interessada té els diners en nom d'ambdues parts i ha de conservar-los fins a la finalització (les Condicions estàndard de venda per defecte), cosa que anul·laria el desig del venedor d'utilitzar-los ara. B està equivocat: mantenir com a agent del comprador significaria que la part del comprador controla els diners; no es lliurarien al venedor i l'advocat del comprador, no el del venedor, els tindria. C és incorrecte: l'agent immobiliari no té dret al dipòsit, per la qual cosa mai es manté com a agent de l'agent immobiliari. E s'equivoca: només la capacitat d'«agent per al venedor» garanteix l'ús immediat; oferir "o... o la part interessada" no ho fa, perquè la part de la part interessada impediria l'alliberament immediat, de manera que E no és la millor resposta.
R. Insisteixi en que es proporcioni una còpia certificada del certificat de defunció del Sr. Adeyemi en finalitzar.
B. Exigir que la Sra. Adeyemi designi un segon síndic perquè s'uneixi a la transferència de manera que qualsevol interès beneficiós s'excedeixi.
C. Exigir als representants personals del Sr. Adeyemi que executin un consentiment escrit de la seva part a la Sra. Adeyemi.
D. Comproveu que no s'hagi aprovat cap memoràndum d'acomiadament a la concessió de representació del Sr. Adeyemi.
E. Exigir que s'introdueixi una restricció del Formulari A abans de completar-la per protegir el comprador.
Answer & explanation
L'absència de cap restricció al registre de la propietat indica al comprador que els copropietaris tenien l'interès beneficiós com a arrendataris conjunts (si haguessin tingut com a llogaters en comú apareixeria una restricció del Formulari A, que requeriria que un segon fiduciari s'excés). A la mort d'un arrendatari conjunt beneficiari, l'interès del difunt passa automàticament al supervivent per supervivència, i el supervivent té el títol legal i beneficiós lliure de qualsevol fideïcomís. Per tant, el comprador pren un bon títol només del supervivent, i l'única prova necessària és la prova que el copropietari ha mort efectivament: per tant, l'opció A és correcta (una còpia compulsada del certificat de defunció). L'opció B és incorrecta perquè, sense cap restricció del Formulari A, no hi ha cap interès de confiança per sobrepassar i no és necessari un segon síndic. L'opció C és incorrecta perquè la quota d'un llogater conjunt no pot passar per testament o consentiment dels representants personals; passa per supervivència, així que els PR no tenen res a asentir. L'opció D és incorrecta perquè una nota de cessament només és rellevant quan ha estat protegida per una restricció al registre; a la terra registrada, una indemnització sense protecció no obliga un comprador, i el registre aquí no en mostra cap. L'opció E és errònia perquè una restricció del Formulari A només seria adequada si el supervivent no tingués exclusivament el dret (és a dir, un arrendament en comú), cosa que no és el cas aquí; insistir en un seria equivocat.
A. La renda del sòl a pagar en virtut del contracte d'arrendament i prova que està abonada al dia.
B. La posició del càrrec de servei, incloent-hi els endarreriments i les grans obres previstes.
C. Els contractes d'assegurança d'edificis, incloent-hi qui assegura i la cobertura proporcionada.
D. Compliment dels pactes del contracte d'arrendament, inclosos els consentiments necessaris per a les modificacions.
E. Cap de les anteriors: cadascuna és una consulta d'arrendament rellevant i adequada per a aquest pis.
Answer & explanation
En un pis d'arrendament en un bloc, cadascun dels assumptes enumerats és una consulta bàsica que plantejaria un transportista competent. Lloguer del sòl: el comprador ha de confirmar l'import i que està abonat al dia (un últim rebut clar) per evitar que es faci càrrec d'endarreriments o disputes. Càrrec del servei: el comprador ha de comprovar el nivell de càrrecs, els endarreriments (que es puguin adjuntar a la propietat) i les obres importants properes per les quals es pugui exigir una factura important. Assegurança: els prestadors requereixen que l'edifici estigui assegurat pel seu valor total de restauració contra una àmplia gamma de perills; Els arrendaments de pisos solen requerir que el propietari asseguri, de manera que el comprador hauria d'obtenir una còpia de la pòlissa. Pactes: el comprador necessita la confirmació de l'absència d'incompliments coneguts (per exemple, que qualsevol alteració va comptar amb el consentiment del propietari) perquè els incompliments pendents poden comportar la confiscació o els costos de reparació. Com que cadascuna de les opcions A a D és una consulta d'arrendament genuïna i adequada, l'opció E ("cap de les anteriors") és la resposta correcta: no hi ha cap element a la llista que s'hagi d'excloure.
A. Una referència al número de títol registrat de Birch Cottage.
B. Una disposició que Birch Cottage es ven amb la possessió vacant.
C. Una condició especial que fixi el termini màxim per a la realització de la venda abans de l'hora corresponent per a la finalització de la compra d'Elm House.
D. Una disposició segons la qual el comprador de Birch Cottage serà responsable de qualsevol impost sobre la terra de l'impost de segell a pagar correctament.
E. Una disposició que identifiqui l'immoble per la seva adreça postal i els drets que beneficien el terreny.
Answer & explanation
L'opció D és la disposició que normalment NO s'inclouria i, per tant, és la resposta. SDLT en una compra és la responsabilitat pròpia del comprador derivada de l'aplicació de la Llei de finances de 2003; no és una preocupació del venedor i no es tracta en el contracte del venedor, de manera que incloure aquesta clàusula és innecessari i inadequat. L'opció A és incorrecta (és a dir, s'inclouria): un contracte de venda d'un terreny registral sempre ha d'identificar el número de títol registrat perquè el comprador pugui deduir el títol. L'opció B és incorrecta: la possessió vacant és la base estàndard sobre la qual es ven un habitatge. L'opció C és incorrecta: quan els ingressos de la venda financen una compra vinculada, és raonable i habitual inserir una condició especial que garanteixi que la venda es completi abans, o no més tard, de la compra, de manera que els fons estiguin disponibles a la cadena. L'opció E és errònia: identificar la propietat i els drets beneficiaris és una particularitat contractual normal.
A. Una cerca oficial del Registre de la Propietat del títol registral amb prioritat (OS1).
B. Una recerca només de fallida (formulari K16) contra el comprador.
C. Una cerca local de càrregues de terres (LLC1).
D. Una cerca central del Departament de Càrregues Terrestres (formulari K15).
E. Tot l'anterior.
Answer & explanation
L'opció A és correcta. Per a un títol registrat, la cerca prèvia a la finalització adequada és una cerca oficial del Registre de la Propietat amb prioritat (OS1 per a la totalitat, o OS2 per a una part). Revela el registre actualitzat i, sobretot, confereix un període de prioritat de 30 dies hàbils a partir del certificat durant el qual qualsevol sol·licitud de registre del cercador està protegida contra inscripcions intervinents (Llei de registre de la propietat de 2002 i Regles de registre de la propietat de 2003). L'opció B és incorrecta: una recerca de fallida/càrrec de terres només és rellevant quan hi ha un prestatari individual la solvència del qual un prestador ha de comprovar; aquí el comprador és una empresa (que seria comprovat mitjançant una recerca d'empresa, no una recerca de fallida) i està comprant sense hipoteca. L'opció C és incorrecta: una cerca local de càrregues de terres es realitza abans de l'intercanvi com a part de consultes prèvies al contracte, no com a cerca prèvia a la finalització. L'opció D és incorrecta: una cerca central del Departament de Càrregues de Terres (K15) només s'aplica a terrenys no registrats; aquest títol està registrat, per la qual cosa és inadequat. L'opció E és incorrecta perquè B, C i D no s'apliquen.
A. L'esborrany de contracte subministrat pel procurador del venedor.
B. El drenatge i la recerca d'aigua (CON29DW).
C. Les còpies oficials del Registre de la Propietat i la cerca del mapa índex.
D. La cerca local que inclou consultes de l'autoritat local (CON29) i la recerca local de càrregues de sòl (LLC1).
E. L'informe de recerca ambiental (terrens contaminats).
Answer & explanation
Correcte: opció D. Les consultes estàndard de l'autoritat local (formulari CON29) inclouen preguntes específiques sobre els esquemes de carreteres: si s'ha adquirit o s'ha d'adquirir un terreny per a la construcció o millora d'autopistes, i si hi ha propostes de noves carreteres, ampliació de carreteres o alteracions dins d'un radi definit de la propietat. La cerca local de càrregues de terres (LLC1) revela càrregues registrades com ara entrades de planificació i autopistes. Així, aquí es respon a la preocupació del comprador sobre un esquema d'ampliació de la carretera o de circumval·lació. L'opció A és incorrecta: sota l'advertència emptor, el venedor no ha d'oferir voluntàriament un esquema de carreteres conegut al contracte (no és un defecte de títol); el contracte és el lloc equivocat per mirar, tot i que el venedor ha de respondre una consulta directa amb honestedat. L'opció B és errònia: la recerca de drenatge i aigua només s'ocupa de la xarxa d'aigua, clavegueram, drenatge i connexions, no els plans de carreteres. L'opció C és incorrecta: la cerca del mapa de l'índex del Registre de la Propietat mostra si el títol està registrat i el número de títol, no les propostes de carreteres locals. L'opció E és errònia: una recerca ambiental aborda el risc de contaminació, inundacions i estabilitat del sòl, no les obres de carreteres previstes.
R. Pot vendre com a únic propietari supervivent un cop hagi presentat el certificat de defunció de la seva dona al comprador.
B. Ha de nomenar un segon síndic perquè tots dos executin conjuntament el contracte i la cessió, superant així els interessos equitatius.
C. Ha d'obtenir una ordre judicial que autoritzi la venda abans de poder procedir.
D. Pot vendre sol perquè, com a propietari legal supervivent, la totalitat dels interessos beneficiaris li han passat per supervivència.
E. Abans de poder vendre'l, ha de cedir la propietat a ell mateix per asentiment.
Answer & explanation
Correcte: opció B. La restricció és la restricció estàndard del "Formulari A" que apareix quan els propietaris equitatius tenen com a llogaters en comú. Impedeix que un únic propietari supervivent doni un rebut vàlid per diners de capital, perquè en un arrendament en comú no hi ha supervivència de l'interès beneficiós: la part de la difunta passa sota el seu testament (aquí a la caritat). Per vendre, el supervivent ha de nomenar un segon fideïcomissari perquè els diners del capital es paguin a (almenys) dos fideïcomissaris, la qual cosa supera els interessos beneficiaris (art.2 i art.27 LPA 1925) i satisfà la restricció. L'opció A és incorrecta: la presentació d'un certificat de defunció només és suficient per a una arrendament conjunta beneficiosa (on la supervivència funciona i el supervivent pot vendre sol); aquí la restricció del Formulari A mostra un arrendament en comú. L'opció C és incorrecta: la referència de la restricció a una ordre judicial és l'alternativa a l'excés d'abast, però la solució de transmissió ordinària i correcta és nomenar un segon síndic, no per litigar. L'opció D és incorrecta: amb un arrendament en comú no hi ha supervivència de la part beneficiària. L'opció E és incorrecta: un asentiment no ajuda: la restricció de l'únic propietari encara mossegaria, i la meitat de l'acció de l'esposa pertany a l'entitat benèfica, no al marit.
R. L'arrendatari té absolutament prohibit cedir només una part del local.
B. Com que el pacte contra l'assignació de la totalitat està qualificat (assignació permesa amb consentiment), l'article 19(1)(a) de la Llei de propietaris i llogaters de 1927 implica que el consentiment no s'ha de retenir sense raó.
C. L'arrendatari pot cedir la totalitat del local sempre que ho desitgi, i el propietari no té facultat per impedir-ho.
D. En una sol·licitud escrita de consentiment per assignar la totalitat, l'arrendador ha de donar el seu consentiment, d'acord amb l'article 1 de la Llei de propietaris i llogaters de 1988, en un termini raonable, tret que sigui raonable rebutjar-ho, i donar les raons per escrit de qualsevol denegació.
E. Cap de les anteriors.
Answer & explanation
Aquesta pregunta demana l'enunciat INCORRECT, que és C. El pacte contra la cessió de la totalitat és un pacte qualificat (la cessió està permesa, però només amb el consentiment del propietari), per la qual cosa l'arrendatari no pot cedir "quan vol": el propietari pot negar-se legalment quan sigui raonable fer-ho. A és correcta: l'assignació de part està totalment prohibida perquè la clàusula (2) només permet l'assignació de la totalitat, deixant la prohibició d'assignació parcial a la clàusula (1) absoluta. B és correcte: l'article 19(1)(a) de la Llei de propietaris i llogaters de 1927 converteix un pacte qualificat en un de plenament qualificat, de manera que el consentiment no es pot retenir sense raó. D és correcta: quan es requereix el consentiment, l'article 1 de la Llei de propietaris i llogaters de 1988 imposa al propietari l'obligació legal de tractar una sol·licitud per escrit en un termini raonable, de no denegar el consentiment sense raó i de donar motius per escrit per a la negativa. Com que C equivoca la llei, és la resposta.
R. És acceptable, perquè l'arrendador té dret a crear el privilegi de contracte directament tant amb el cedent com amb el cessionari durant tot el termini.
B. No és acceptable, perquè no es pot exigir legalment al cedent que doni un contracte de garantia autoritzat per a un contracte d'arrendament concedit l'any 1998.
C. És acceptable, perquè el propietari pot exigir al cedent que subscrigui un contracte de garantia autoritzat per a un contracte d'arrendament concedit l'any 1998.
D. No és acceptable, perquè el pacte directe del cessionari hauria de ser donat pel cedent.
E. No és acceptable, perquè el pacte directe del cessionari s'ha de suprimir o limitar-se al període durant el qual el cessionari segueix sent l'arrendatari en virtut del contracte d'arrendament.
Answer & explanation
Un contracte d'arrendament concedit l'any 1998 és un "nou arrendament" segons la Llei de propietaris i llogaters (convenis) de 1995. En una futura cessió del cessionari, la Llei de 1995 alliberarà automàticament el cessionari dels pactes de l'arrendatari (s 5). Un pacte directe que requereixi que el cessionari compleixi els pactes "durant la resta del termini" intentaria de manera inadmissible mantenir lligat el cessionari després d'aquesta publicació automàtica; qualsevol disposició que frustra l'alliberament de la Llei és nul·la (art. 25). Per tant, el pacte s'ha de suprimir o limitar al període en què el cessionari és realment l'arrendatari, per la qual cosa l'opció E és correcta. L'opció C indica correctament que el propietari pot exigir un AGA al cedent per a un nou contracte d'arrendament (l'article 16 permet expressament un AGA), però no aborda el defecte de l'esborrany i, per tant, no és la millor valoració; L'opció B és simplement errònia perquè un AGA de l'arrendatari sortint és precisament el que la Llei permet per als nous arrendaments. L'opció A és errònia: l'arrendador no pot obligar el cessionari durant tot el termini davant l'alliberament legal. L'opció D és errònia: convé que l'AGA (aval del cedent) i un pacte directe (del cessionari) provinguin de les parts manifestades; el problema és la durada del pacte del cessionari, no la seva font.