1. Introducció
Benvingut al capítol introductori de Pràctica de propietat, dissenyat per preparar-vos per a l'Examen de qualificació d'advocats (SQE). Aquest curs pretén dotar-vos dels coneixements i habilitats necessaris per funcionar de manera competent com a advocat recentment qualificat en l'àmbit del dret de propietat.
La pràctica de la propietat és una de les assignatures de coneixement legal funcional (FLK) avaluades a SQE1. Es troba al costat de la resta d'assignatures pràctiques i s'examina mitjançant preguntes de millor resposta (SBAQ) establertes en escenaris realistes del client. Aquest capítol presenta el que l'SRA espera que siguis capaç de fer, les àrees de coneixement bàsiques que cobreix el curs i la forma interdisciplinària en què l'examen et posa a prova.
L'SQE no premia només la memorització. Comprova si podeu aplicar les normes del dret de propietat a la situació d'un client. Aquest capítol introductori estableix l'abast del que heu de dominar, de manera que cada capítol posterior es pot situar dins del marc general d'una transacció immobiliària i dels objectius d'avaluació de l'SRA.
2. Objectius d'avaluació SRA
L'Solicitors Regulation Authority (SRA) obliga als candidats a demostrar la capacitat d'aplicar els principis i les normes legals bàsiques de manera eficaç a escenaris ètics i basats en clients realistes. Els objectius d'avaluació a continuació defineixen l'abast complet del que s'examina a Pràctica de propietat.
1.1.1 Els objectius de l'avaluació en detall
Transaccions de propietat lliure i d'arrendament: entengueu els elements clau de les transaccions de propietat residencial i comercial, ja siguin propietat o arrendament.
Investigació del títol: domina les tècniques per investigar tant els títols registrats com els no registrats, inclosa l'anàlisi de les entrades del Registre de la Propietat i deduir la propietat a partir d'un epítom del títol.
Recerques i consultes prèvies al contracte: conegueu l'abast, el propòsit i els resultats de les cerques i consultes prèvies al contracte, i identifiqueu qui és el responsable de dur-les a terme.
Avançar a l'intercanvi de contractes: familiaritzeu-vos amb els passos que condueixen a l'intercanvi de contractes, incloses les condicions estàndard de venda i les condicions especials.
Pasos previs a la finalització: enteneu els tràmits que condueixen a la realització, com ara la forma d'escriptura de transferència i les cerques prèvies a la finalització.
Finalització i post-compleció: aprèn els mètodes i efectes de la finalització i els passos posteriors necessaris.
Arrendaments comercials: entengueu la concessió i cessió d'arrendaments i subarrendaments comercials, inclosos els contractes d'arrendament i els remeis clau per a la seva incompliment.
Seguretat de la tinença: obteniu informació sobre la Llei de propietaris i llogaters de 1954, centrada en la seguretat de la tinença segons la Part II de la Llei.
Fiscalitat: adquireix coneixements sobre la fiscalitat de les transaccions immobiliàries, com ara Impost sobre les transaccions immobiliàries (SDLT), Impost sobre les transaccions de terres (LTT), Impost sobre el valor afegit (IVA) i Impost sobre les plusvàlues (CGT).
Conducta professional: compliu els Principis SRA i el Codi de conducta, demostrant honestedat i integritat en totes les relacions.
{"headers": ["Objectiu de l'avaluació", "Tema bàsic", "Referències clau"], "files": [["Transaccions de propietat lliure i arrendataria", "Residencial i comercial; propietat lliure i arrendament", "—"], ["Investigació del títol", "Títol registrat i no registrat; Llei de registre i epítom del títol 2", "0" L, "L" ["Recerques i consultes prèvies al contracte", "Interval, finalitat, resultats; qui les realitza", "—"], ["Canvi de contractes", "Pasos per a l'intercanvi; condicions estàndard i especials", "Condicions estàndard de venda"], ["Precompleció", "Escriptura de traspàs; cerques prèvies a la finalització", "-"], "-Terminació i publicació", "-"], " efectes; passos posteriors", "—"], ["Arrendaments comercials", "Concessions i cessions per incompliment", "—"], ["Seguretat de la tinença", "Llei de propietaris i arrendataris de 1954, Part II"], ",, L'IVA,"],"], ,,,, ; ["Conducta professional", "Honestedat i integritat", "Principis SRA; Codi de conducta SRA"]]}
3. Àrees bàsiques de coneixement
El curs s'aprofundirà en les àrees bàsiques de dret i pràctica immobiliària en propietat i arrendament. La llista següent no és exhaustiva, però recull els principals temes que estudiareu i sobre els quals us podeu examinar.
Finances: fonts de finançament i tipus d'hipoteques.
Actuar per a un prestador: requisits del prestador quan un advocat actua en el costat del préstec.
Contractes: preparació i intercanvi de contractes.
Tràmits previs a la realització: els passos necessaris entre l'intercanvi i la finalització.
Completament retardat: els remeis disponibles quan la finalització es retarda.
Arrendaments: estructura i contingut d'un contracte d'arrendament.
Procediment d'arrendament: els passos del procediment per a la concessió, cessió i rescissió d'un contracte d'arrendament.
Seguretat de la tinença — seguretat de la tinença en virtut d'un arrendament comercial.
Planificació: els principis bàsics de la ley de planificació a Anglaterra i Gal·les.
Impostos: els aspectes fiscals relacionats amb la propietat.
Ajuda a imaginar aquestes àrees bàsiques al llarg de la cronologia d'una transacció: finançament i requisits del prestador → preparació i intercanvi de contractes → tràmits previs a la finalització → finalització (amb remeis si es retarda). Els contractes d'arrendament, la seguretat de la tinença, la planificació i els impostos es superposen a aquesta columna. Mapejar cada tema a la línia de temps fa que les preguntes d'escenari siguin molt més fàcils de navegar.
4. Enfocament interdisciplinari
S'espera que els candidats integrin coneixements de diverses àrees del dret i la pràctica. Les preguntes poden basar-se en qualsevol combinació d'àmbits temàtics que es puguin trobar a la pràctica del món real.
L'SQE reflecteix deliberadament la realitat que una qüestió d'un sol client poques vegades es troba perfectament dins d'un mateix tema. Una transacció immobiliària pot implicar Dret de la terra, Fiducis, Contracte, Testaments i administració de patrimonis, Dret mercantil i Conducta professional simultàniament. Per tant, hauríeu d'estar preparat per combinar la pràctica immobiliària amb altres matèries de coneixement legal en funcionament quan responeu preguntes d'escenari.
Al final d'aquest curs, hauríeu d'estar ben preparat per afrontar l'examen SQE amb confiança, armat amb una comprensió completa de les complexitats de la pràctica immobiliària a Anglaterra i Gal·les.
5. Pràctica MCQ: cinc preguntes d'estil SQE
Cadascuna de les cinc preguntes següents reflecteix l'estil, la durada i la dificultat de les preguntes de millor resposta SQE1 FLK2 sobre l'abast i l'estructura de la pràctica immobiliària. Intenteu cada pregunta llibre tancat, anoteu la vostra resposta i, a continuació, aneu a la tecla de respostes, que explica per què cada opció és correcta o incorrecta.
A. Els candidats han de recitar, de memòria, el text complet de les Condicions estàndard de venda i la Llei de propietaris i llogaters de 1954.
B. Els candidats han d'aplicar els principis i les normes legals fonamentals de manera eficaç a escenaris realistes basats en el client i ètics.
C. Els candidats només han de demostrar una comprensió acadèmica de la història del dret de la terra.
D. Els candidats han de realitzar una transacció real de transmissió sota supervisió abans de participar en l'avaluació.
E. Els candidats han de ser capaços d'identificar l'estatut pertinent però no estan obligats a aplicar-lo a cap fet.
Answer & explanation
B és correcte: l'SRA exigeix que els candidats demostrin la capacitat d'aplicar els principis i les normes legals bàsiques de manera eficaç a escenaris realistes basats en el client i ètics.
A és incorrecta: la SQE no requereix la recitació textual dels estatuts ni de les Condicions estàndard; prova aplicació.
C és incorrecta: una comprensió purament acadèmica o històrica no és el requisit d'avaluació.
D és incorrecte: completar una transacció real no és una condició prèvia de l'avaluació SQE1.
E és incorrecta: només identificar l'estatut és insuficient; el candidat l'ha de aplicar. (Vegeu la secció 1.1.)
A. Impost sobre terres de segell (SDLT), perquè SDLT s'aplica a tot el Regne Unit.
B. Impost sobre transaccions de terres (LTT), perquè la propietat es troba a Gal·les.
C. Impost de plusvàlua (CGT), perquè el client està adquirint un interès en un terreny.
D. Impost sobre el Valor Afegit (IVA), que substitueix sempre l'SDLT en immobles comercials.
E. No s'aplica cap impost sobre transaccions de terres a les propietats comercials a Gal·les.
Answer & explanation
B és correcta: per a terres a Gal·les, l'impost sobre transaccions de terres rellevant és l'Impost sobre transaccions de terres (LTT). Els objectius d'avaluació de l'SRA inclouen expressament SDLT, LTT, IVA i CGT com a impostos rellevants per a les transaccions immobiliàries.
A és incorrecta: SDLT s'aplica a Anglaterra (i Irlanda del Nord), no per aterrar a Gal·les.
C és incorrecte: CGT es cobra generalment en una disposició (normalment en el guany del venedor), no com a impost sobre les transaccions de terres del comprador en l'adquisició.
D és incorrecta — IVA no "substitueix sempre" SDLT/LTT; és un impost separat que pot ser rellevant per a determinades propietats comercials i no desplaça l'impost sobre transaccions de terres.
E és incorrecta: a Gal·les s'aplica un impost sobre transaccions de terres (LTT). (Vegeu la secció 1.1, Objectiu fiscal.)
A. Finalització i postcompleció, perquè la inscripció segueix a la finalització.
B. Cerques i consultes precontractuals, perquè un epítom és una forma de cerca.
C. Investigació del títol, inclosa la investigació del títol no registrat i la deducció de la propietat a partir d'un epítom del títol.
D. Seguretat de tinença, perquè l'immoble pot estar subjecte a lloguer.
E. Conducta professional, perquè el procurador ha d'actuar amb integritat.
Answer & explanation
C és correcte: l'objectiu de l'SRA sobre investigació del títol cobreix expressament la investigació tant de títols registrats com no registrats, inclosa deduir la propietat a partir d'un epítom del títol.
A és incorrecta: la finalització i la posterior finalització es refereixen als passos després de l'intercanvi, no a la investigació del títol a partir d'un epítom.
B és incorrecte: un epítome del títol és el conjunt de documents utilitzats per deduir i investigar el títol no registrat; no es tracta d'una recerca prèvia al contracte d'un tercer com una autoritat local.
D és incorrecta: la seguretat de la tinença es refereix a arrendaments comercials segons la LTA 1954, no a la investigació del títol.
E és incorrecta, tot i que la integritat sempre s'aplica, l'objectiu més directament compromès aquí és la investigació del títol. (Vegeu la secció 1.1, Objectiu de la investigació del títol.)
A. Passos previs a la finalització, segons la Llei de registre de la propietat de 2002.
B. Seguretat de la tinença, segons la Part II de la Llei de propietaris i llogaters de 1954.
C. Investigació del títol, segons les condicions estàndard de venda.
D. Fiscalitat, d'acord amb la legislació de l'Impost sobre el Valor Afegit.
E. Finances, segons els requisits estàndard del prestador.
Answer & explanation
B és correcte: l'objectiu de l'SRA sobre seguretat de la tinença se centra en la Llei de propietaris i arrendataris de 1954 i, en particular, seguretat de la tinença segons la part II d'aquesta Llei, que pot donar als arrendataris comercials qualificats el dret a romandre en l'ocupació.
A és incorrecte: els passos previs a la finalització es refereixen a la escriptura de transferència i a les cerques prèvies a la finalització en una transacció, no al dret de romandre de l'arrendatari empresarial.
C és incorrecta: la investigació del títol i les condicions estàndard de venda no regeixen la seguretat de la tinença.
D és incorrecta: la fiscalitat (IVA) no és l'objectiu rellevant per a la continuació de l'arrendament.
E és incorrecta: les finances i els requisits del prestador no estan relacionats amb el dret legal de romandre de l'arrendatari. (Vegeu la secció 1.1, Objectiu de seguretat de la tinença).
R. Perquè l'SQE adopta un enfocament interdisciplinari: les preguntes poden basar-se en qualsevol combinació d'àmbits temàtics trobats en la pràctica del món real.
B. Perquè l'SRA té la intenció de cada pregunta per provar només una regla estreta de manera aïllada.
C. Perquè Property Practice no té normes pròpies i s'ha de demanar prestat d'altres assignatures.
D. Perquè els candidats poden respondre utilitzant el tema que els resulti més fàcil.
E. Perquè l'SQE només prova la conducta professional i tracta la resta de matèries com a antecedents.
Answer & explanation
A és correcta: s'espera que els candidats integrin coneixements de diverses àrees del dret i la pràctica, i les preguntes poden basar-se en qualsevol combinació d'àmbits temàtics que es puguin trobar a la pràctica del món real (l'enfocament interdisciplinari).
B és incorrecte: l'SQE prova deliberadament els problemes en combinació, no sempre de manera aïllada.
C és incorrecta: la pràctica immobiliària té el seu propi cos substancial de normes; l'enfocament interdisciplinari reflecteix com les coses se superposen, no una absència de regles.
D és incorrecta: els candidats han d'aplicar la llei correcta, no la matèria que sigui més fàcil.
E és incorrecta: la conducta professional és un element important, però l'SQE prova totes les àrees temàtiques rellevants. (Vegeu la secció 1.3.)