Case Law — FLK2 · kapitola 1

Property Law and Practice

1. Rozsah vlastnictví půdy (kapitola 2 Vlastní transakce)

Bernstein z Leigh (Baron) proti Skyviews and General Ltd [1978] QB 479

Práva vlastníka pozemku ve vzdušném prostoru nad pozemkem sahají pouze do takové výšky, která je nezbytná pro běžné užívání a užívání pozemku a staveb na něm; práva nesahají do nekonečna až do nebes. Letecký přelet v přiměřené výšce pro pořízení fotografie tedy nebyl přestupkem.

Key point
Relevance ke zkoušce: Definuje fyzický rozsah toho, co kupující získá, relevantní při poskytování poradenství ohledně práv nad povrchem i pod povrchem v rámci vlastní transakce.

2. Majetek a movitý majetek (kapitola 2 Transakce ve vlastnictví)

Holandsko v. Hodgson (1872) LR 7 CP 328

Zda je věc příslušenstvím (součástí pozemku) nebo movitým majetkem, se zjišťuje dvoudílným testem: mírou připojení k pozemku a, co je důležitější, účelem připojení. Předměty připevněné pro lepší požitek z půdy bývají příslušenstvím.

Key point
Relevance ke zkoušce: Základní test pro rozhodování o tom, které položky automaticky přejdou na kupujícího při prodeji pozemku, často testovaný prostřednictvím otázek týkajících se příslušenství.
Elitestone Ltd vs Morris [1997] 1 WLR 687

Předmětem může být (a) movitá věc, (b) příslušenství nebo (c) součást pozemku samotného. Stavba (zde dřevěný bungalov spočívající vlastní vahou na betonových blocích) může tvořit součást pozemku, kde cílem přistavení na pozemek bylo jednoznačně vytvoření trvalé stavby i bez fyzického připevnění k zemině.

Key point
Relevance zkoušky: Ukazuje, že účel připojení může učinit i nepřipojenou strukturu součástí nemovitosti, čímž se zpřesňuje analýza stupně/objektu připojení pro položky zahrnuté v prodeji.
Botham v. TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Při aplikaci stupně a účelu testované položky po položce byly vestavěné koberce, závěsy a bílé zboží považovány za movitý majetek (postrádající stálost očekávanou od reality), zatímco vestavěné kuchyňské linky a koupelnové armatury, jako jsou vodovodní baterie, byly příslušenstvím.

Key point
Relevance zkoušky: Poskytuje praktické pokyny pro jednotlivé kategorie, které právní zástupci používají, když radí, co v nemovitosti zůstane a co může prodávající odstranit.

3. Formality pro smlouvy o prodeji (kapitola 4 Výměna smluv)

Firstpost Homes Ltd v. Johnson [1995] 1 WLR 1567

Smlouva o prodeji nebo nakládání s podílem na pozemcích podle § 2 LP(MP)A 1989 musí obsahovat všechny dohodnuté podmínky v jednom dokumentu (nebo v každé části, kde dochází k výměně smluv) a musí být podepsána každou stranou nebo jejím jménem; napsané jméno není pro tyto účely podpisem.

Key point
Relevance ke zkoušce: Stanovuje přísné formální požadavky § 2, bez nichž je smlouva o pozemku neplatná, což je zásadní pro poradenství ohledně platnosti smluv a výměny.
Total Clothing Ltd v. Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Oddíl 2 LP(MP)A 1989 se vztahuje pouze na exekuční smlouvy o pozemcích; nebrání to stranám, aby uzavřely samostatnou dohodu o zajištění, a jakmile je smlouva o pozemcích dokončena (zde udělením nájmu), na dodatkovou dohodu se nevztahuje § 2 a zůstává vymahatelná.

Key point
Relevance ke zkoušce: Objasňuje, že ne každá související smlouva musí splňovat s.2, což je důležité, když jsou podmínky rozděleny mezi smlouvu o pozemku a vedlejší smlouvu.

4. Šetření vlastnického práva: nadřazené zájmy (kapitola 4 Šetření vlastnického práva)

Williams & Glyn's Bank Ltd proti Boland [1981] AC 487

Prospěšný zájem osoby na skutečném záboru registrované půdy může být nadřazeným zájmem, který má přednost před pozdějším právním poplatkem. „Skutečné obsazení“ je běžná prostá anglická faktická otázka, která nevyžaduje, aby byl nájemce zákonným vlastníkem.

Key point
Relevance zkoušky: Vysvětluje, proč musí kupující nebo věřitel prozkoumat, kdo je v zaměstnání, a získat souhlas, což je hlavní riziko přenosu při vyšetřování titulu.

5. Vyšetřování titulu: překračování (kapitola 4 Vyšetřování titulu)

City of London Building Society proti Flegg [1988] AC 54

Tam, kde jsou kapitálové peníze vyplaceny alespoň dvěma správcům (nebo svěřenecké společnosti), jsou prospěchové zájmy nájemníků překročeny a převedeny do výnosů z prodeje; zájem, který byl překročen, nemůže být také převažujícím zájmem na základě skutečného zaměstnání.

Key point
Relevance zkoušky: Stanovuje pravidlo dvou správců, které věřitelé a kupující používají, aby se zbavili prospěšných zájmů, což je praktický protipól k Bolandovi.

6. Vyšetřování titulu: skutečné povolání (Kapitola 4 Vyšetřování titulu)

Abbey National Building Society v. Cann [1991] 1 AC 56

Skutečné zaměstnání vyžaduje určitý stupeň stálosti a kontinuity; rozhodným datem pro převažující úrok je dokončení, nikoli registrace. Přípravné úkony, jako je nastěhování nábytku krátce před dokončením, nepředstavují skutečné obsazení a u akviziční hypotéky neexistuje žádná scintilla temporis, kterou dlužník bez poplatku drží.

Key point
Relevance zkoušky: Fixuje načasování obsazení a potvrzuje prioritu akvizice hypotečního věřitele, což je klíčové při poskytování poradenství věřitelům ohledně vlastnictví a nájemníků.

7. Pronájem nebo licence (Kapitola 6 Struktura a obsah pronájmu)

Street v Mountford [1985] AC 809

Smlouva udělující výhradní vlastnictví prostor po dobu nájmu vytváří nájem bez ohledu na označení, které mu strany dají; o tom, zda se jedná o leasing nebo licenci, rozhoduje podstata ujednání, nikoli jeho popis.

Key point
Relevance zkoušky: Přední autorita, která rozlišuje nájemní smlouvy od licencí a určuje, zda nájemníci požívají práva na nájem a zákonnou ochranu.

8. Jistota doby trvání (Kapitola 6 Struktura a obsah nájemní smlouvy)

Lace v Chantler [1944] KB 368

Nájem musí mít určitou nebo zjistitelnou maximální dobu trvání; lhůta poskytnutá „po dobu války“ byla pro nejistotu neplatná, protože její maximální délku nebylo možné zjistit, když nájemní smlouva nabyla účinnosti.

Key point
Relevance ke zkoušce: Stanovuje jistotu doby jako základní požadavek pro platný pronájem, opakující se bod platnosti pronájmu SQE1.
Prudential Assurance Co Ltd proti London Residuary Body [1992] 2 AC 386

Doba, která není stanovena na určitou nebo zjistitelnou maximální dobu, nemůže být platnou nájemní smlouvou; dohoda o pronájmu pozemků, dokud nebude potřeba pro rozšíření silnice, byla pro nejistotu neplatná, ačkoli držení a placení nájemného vytvořilo předpokládaný roční pravidelný nájem.

Key point
Relevance zkoušky: Potvrzuje a aplikuje pravidlo jistoty doby pro pevné termíny a ukazuje, jak může neplatná dotace vést k předpokládanému pravidelnému pronájmu.
Berrisford vs. Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Dohoda přidělující okupaci na dobu neurčitou jednotlivci, kde strany zamýšlely okupaci na celý život, nabývá účinnosti podle § 149(6) LPA 1925 jako 90letá lhůta, kterou lze určit při úmrtí, takže pravidlo jistoty doby toto ujednání nezrušilo.

Key point
Relevance zkoušky: Ukazuje moderní zákonnou cestu, kterou lze ušetřit jinak nejistou dobu pro jednotlivce jako pronájem na 90 let, čímž se zpřesňuje pravidlo jistoty.

9. Ukončení nájmu (Kapitola 9 Ukončení nájmu)

Hammersmith a Fulham London Borough Council proti Monk [1992] 1 AC 478

Pravidelný nájem držený společnými nájemci může být ukončen výpovědí doručenou kterýmkoli ze společných nájemců bez souhlasu ostatních, pokud neexistuje žádné opačné smluvní ustanovení.

Key point
Relevance ke zkoušce: Řídí, jak se platně určují společné pravidelné nájemní smlouvy, což je praktický bod při poradenství ohledně ukončení nájemních smluv a držby.

10. Smlouvy o nájmu: klidné užívání (Kapitola 8 Smlouvy o nájmu a opravné prostředky)

Southwark London Borough Council proti Mills [2001] 1 AC 1

Smlouva o klidném užívání je perspektivní a nezavazuje pronajímatele k nápravě závad (jako je nedostatečná zvuková izolace) existujících k datu udělení grantu; běžné užívání prostor jinými nájemci není porušením smlouvy.

Key point
Relevance zkoušky: Definuje rozsah a limity smlouvy pronajímatele o klidném užívání, když si nájemníci stěžují na rušení.

11. Omezující smlouvy ovlivňující titul (kapitola 4 Vyšetřování titulu)

Tulk vs. Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Břemeno omezující (negativní) smlouvy může běžet s vlastní půdou ve vlastním kapitálu a zavazovat nástupce, který bere s upozorněním, za předpokladu, že smlouva je negativní, byla zamýšlena tak, aby běžela s dominantní zemí a měla z ní prospěch, a dotýká se této země a týká se jí; nápravou je soudní příkaz.

Key point
Relevance ke zkoušce: Základní autorita pro případy, kdy restriktivní smlouvy zavazují pozdější vlastníky, zásadní při vyšetřování a poskytování poradenství ohledně břemen na vlastnictví.

12. Pozitivní smlouvy ovlivňující titul (kapitola 4 Vyšetřování titulu)

Rhone v. Stephens [1994] 2 AC 310

Břemeno pozitivní smlouvy se nevztahuje na pozemky ve volném vlastnictví podle obecného práva nebo podle vlastního kapitálu; právní nástupce nemůže být nucen plnit pozitivní závazek (např. udržování střechy v opravě), který předchůdce uzavřel.

Key point
Relevance zkoušky: Potvrzuje, že pozitivní smlouvy nezavazují nástupce, což vysvětluje, proč jsou při převodu potřebné mechanismy, jako jsou řetězce odškodnění nebo poplatky za pronájem nemovitostí.