1. Vlastnické právo a praxe — Praktické otázky
Která z následujících rad je NEJLEPŠÍ ohledně toho, kde mohou odpovědi odhalit informace o stávajícím stavebním povolení pro halu na bingo?
Odpověď: Pouze vyhledávání místních pozemkových poplatků (LLC1) odhalí cokoli o povolení k plánování.
B. Informace o plánování odhalí pouze dotazy místního úřadu na formuláři CON29.
C. Záležitostmi plánování se budou zabývat pouze předsmluvní dotazy prodávajícího (CPSE).
D. Informace o plánování nelze získat vyhledáváním; kupující se musí obrátit přímo na plánovací portál.
E. Odpovědi na dotazy místního úřadu CON29, předsmluvní dotazy prodávajícího (CPSE) a případně LLC1 mohou odhalit informace o stavebním povolení.
Answer & explanation
Možnost E je správná. Přenášení vyhledávání se často překrývá a informace o stávajícím územním povolení se mohou objevit z více než jednoho zdroje. Standardní dotazy CON29 místního úřadu se konkrétně týkají stavebních povolení, stavebních povolení a vymáhání plánování/zastavení; předsmluvní dotazy prodávajícího CPSE žádají prodávajícího o poskytnutí kopií povolení a souhlasů týkajících se nemovitosti; a registr místních poplatků za pozemky LLC1 zaznamenává určité poplatky za plánování (například podmíněná územní rozhodnutí a příkazy k ochraně stromů). Kompetentní právník by se nespoléhal na jediné vyhledávání. Možnosti A, B a C jsou každá nesprávná, protože tvrdí, že relevantní je pouze jedno vyhledávání, což podceňuje překrývající se pokrytí. Možnost D je chybná: prohledávání místních orgánů je přesně to, jak se získávají plánovací informace v převodní transakci, takže není pravda, že je žádné vyhledávání neodhalí.
Která z následujících možností je nejlepší, když může právní zástupce jednat za obě strany?
A. Advokát může jednat za oba pouze v případě, že mezi nimi není střet zájmů a nehrozí významné riziko takového střetu.
B. Právní zástupce může vždy jednat za obě strany v převodní transakci za předpokladu, že každá z nich dá písemný souhlas.
C. Právní zástupce může jednat za oba, protože prodávající si přeje účtovat DPH, zatímco kupující si ji platit nepřeje.
D. Právní zástupce může jednat za oba, protože prodávající vede smluvní závod s několika kupujícími.
E. Právní zástupce může jednat za oba, protože prodávající dává kupujícímu závazek, že uvolní majetek.
Answer & explanation
Možnost A je správná. Odstavec 6.2 Etického kodexu SRA zakazuje právnímu zástupci jednat tam, kde existuje střet zájmů nebo existuje významné riziko takového střetu, s výhradou omezených výjimek. V převodní transakci mezi kupujícím a prodávajícím se zájmy stran obvykle střetávají (nejzřejměji se jedná o cenu a podmínky), takže jednání za oba je obecně nepřípustné. Může to být možné pouze tam, kde skutečně neexistuje žádný konflikt a žádné významné riziko, například tam, kde dochází k darování nebo převodu majetku mezi blízce příbuznými nebo spojenými osobami. Možnost B je nesprávná, protože souhlas samotný nemůže vyléčit skutečný konflikt na opačných stranách transakce; výjimky „podstatný společný zájem“ a „soutěžení o stejný cíl“ jsou úzké a obecně se nevztahují na běžná jednání mezi kupujícím a prodávajícím. Každá z možností C, D a E popisuje okolnost, která, pokud vůbec něco, riziko konfliktu spíše zvyšuje než odstraňuje (rozdílné postavení DPH, smluvní závod vystavující kupujícího riziku a poskytnutí závazku), takže žádná z nich neospravedlňuje jednání za obě strany.
A. Pronajímatel může souhlas odmítnout, ale nájemce může přesto být schopen provést práce pomocí zákonného postupu pro zlepšení, pokud soud shledá, že práce splňují podmínky.
B. Pronajímatel může zcela zabránit pracím, protože smlouva o stavebních úpravách je absolutní a žádný zákon ji nemůže přepsat.
C. Pronajímatel nemůže odmítnout, protože ze zákona vyplývá do smlouvy o stavebních úpravách podmínka, že souhlas nesmí být bezdůvodně odepřen.
D. Pronajímatel musí souhlasit, protože v opačném případě může nájemce provést práce a po uplynutí lhůty automaticky požadovat po pronajímateli náhradu.
E. Pronajímatel může trvat na tom, aby práce provedl pronajímatel výměnou za zvýšení ročního nájemného.
Answer & explanation
Správně: A. Navrhované práce (odstranění průčelí obchodu, zvětšení otvoru, instalace dvouskládacích dveří) jsou vnější a strukturální, takže spadají do absolutní smlouvy proti vnějším/konstrukčním úpravám – neexistuje žádná podmínka souhlasu a implicitní podmínka „nebýt bezdůvodně zadržována“ se nevztahuje na absolutní smlouvu. Nicméně, i když je smlouva absolutní, nájemník, který si přeje provést „zlepšení“, může podat oznámení podle zákona o pronajímateli a nájemcích z roku 1927 s.3; pronajímatel může vznést námitky a soud pak může povolit práce, je-li přesvědčen, že zvyšují nájemní hodnotu podniku, jsou přiměřené a vhodné pro jeho povahu a nesnižují hodnotu jiného majetku pronajímatele. Odmítnutí je tedy povoleno, ale nemusí to nutně znamenat konec věci. B se mýlí: postup s.3 může přepsat i absolutní smlouvu. C se mýlí: implikovaný termín „nepřiměřeně zadržovaný“ (zákon o pronajímateli a nájemcích 1927 s.19(2)) platí pouze v případě, že je smlouva kvalifikovaná (vyžadován souhlas); nepřevádí absolutní smlouvu na kvalifikovanou. D se mýlí: kompenzace za zlepšení podle zákona z roku 1927 (s.1) není automatická a podléhá zákonnému postupu a podmínkám. E se mýlí: pronajímatel nemá takové právo zabavit práce výměnou za zvýšení nájemného.
A. Tam, kde neexistuje žádný střet zájmů mezi prodávajícím a kupujícím a žádné významné riziko takového střetu nevznikne, například převod mezi blízkými rodinnými příslušníky.
B. Pokud existuje střet zájmů, ale platí výjimka „v podstatě společný zájem“, protože obě strany chtějí, aby byl prodej dokončen.
C. Pokud prodávající zamýšlí účtovat DPH z prodeje a kupující má námitky proti jejímu zaplacení.
D. Pokud prodávající vede smluvní závod mezi konkurenčními kupujícími.
E. Pokud byl prodávající požádán, aby poskytl věřiteli kupujícího závazek právního zástupce.
Answer & explanation
Správně: A. Právní zástupce může jednat za dvě strany pouze v případě, že neexistuje konflikt vlastního zájmu nebo klienta a žádné významné riziko jednoho z nich (Kodex chování pro právní zástupce SRA, odst. 6.2). Při prodeji a koupi jsou zájmy stran ve své podstatě protichůdné, takže jednání za oba je přípustné pouze ve vzácných případech, kdy v podstatě neexistuje skutečný konflikt, např. dar nebo převod mezi osobami, které jsou pokrevně spřízněné, sňatkem, civilním partnerstvím nebo které spolu žijí. B se mýlí: výjimka „v podstatě společný zájem“ se nevztahuje na běžný prodej/nákup, protože jedna strana nakupuje a druhá prodává, což jim dává protichůdné zájmy, přestože obě chtějí dokončení. C se mýlí: spor o DPH je sám o sobě konfliktem, který směřuje od jednání za oba. D se mýlí: smluvní závod vytváří jasný konflikt a zvýšené povinnosti chování; neumožňuje dvojí působení. E se mýlí: poskytnutí závazku nesouvisí s tím, zda mezi kupujícím a prodávajícím existuje střet zájmů.
A. Davisons by měl poskytnout tři po sobě jdoucí šestiměsíční nájemní smlouvy, protože žádný pronájem podniku na dobu kratší než 12 měsíců nemůže nikdy získat jistotu držby podle části II zákona o pronajímateli a nájemcích z roku 1954.
B. Davisons může poskytnout nájem na 18 měsíců na dobu určitou, ale aby se ujistil, že nebude mít jistotu držby, musí požádat soud o příkaz vylučující část II zákona o pronajímateli a nájemcích z roku 1954.
C. Davisons může poskytnout nájem na 18 měsíců na dobu určitou, ale aby se ujistil, že to nebude mít jistotu držby, musí předložit Mortenovi předepsané varovné oznámení a získat Mortenovo podepsané prohlášení před dokončením pronájmu, takže část II zákona o pronajímateli a nájemcích z roku 1954 je vyloučena.
D. Davisons může poskytnout 18měsíční nájem na dobu určitou a spolehnout se na doložku o přerušení pronajímatelem uplatnitelnou po 12 měsících, což samo o sobě zabrání Mortenovi získat jistotu držby.
E. Davisons nemůže zákonně udělit žádnou nájemní smlouvu, která vylučuje část II zákona o pronajímateli a nájemcích z roku 1954, protože ochranu nelze za žádných okolností uzavřít.
Answer & explanation
Možnost C je správná. Jistotu držby podle části II zákona o pronajímateli a nájemcích z roku 1954 lze vyloučit („smluvně sjednat“) u obchodního pronájmu na dobu určitou za použití postupu zavedeného nařízením Regulatory Reform (Business Tenancies) (Anglie a Wales) Order 2003. Pronajímatel musí nájemci doručit varovné upozornění na předepsaném formuláři, pokud je prohlášení doručeno, a nájemce musí učinit alespoň 14 dní před doručením prohlášení nájemní smlouva, jinak čestné prohlášení), kterým se uznává ztráta ochrany, s odkazem na oznámení a prohlášení potvrzené nebo obsažené v nájemní smlouvě. Varianta A je nesprávná: nájem na dobu určitou nepřesahující šest měsíců je mimo část II, ale výjimka je ztracena, pokud existuje ustanovení o prodloužení/obnovení nebo pokud nájemce (s předchůdci ve stejném oboru) vykonává zaměstnání déle než 12 měsíců (čl. 43 odst. 3); tři po sobě jdoucí šestiměsíční pronájmy by to porušily. Varianta B je chybná: od 1. června 2004 není vyžadován žádný soudní příkaz k uzavření smlouvy – to je právě změna, kterou nařízení z roku 2003 provedlo. Varianta D je chybná: doložka o přerušení pronajímatele zákon nevylučuje; nájem by byl stále chráněn a pronajímatel by jej mohl ukončit pouze ze zákonného důvodu podle § 30, takže samotná klauzule o přerušení nezpochybňuje jistotu držby. Možnost E je chybná: Ochranu podle části II lze platně sjednat mimo zákonný postup.
A. Zda je věcné břemeno zapsáno proti vlastnictví pozemku, zda je přiměřené pro zamýšlené použití kupujícího, kdo je odpovědný za jeho údržbu a zda je trasa přijatou veřejnou komunikací.
B. Zda je věcné břemeno oblíbené u sousedů, jak snadné je jeho užívání, kdo ho pojišťuje a zda je dobře osvětleno.
C. Zda věcné břemeno vzniklo listinou, zda z něj má prodávající osobní prospěch, zda jej může prodávající odstranit a zda je uvedeno v nájemní smlouvě.
D. Zda je věcné břemeno viditelné na pozemku, zda je zapsáno jako místní poplatek za pozemek, zda z něj prodávající platí obecní daň a zda je oploceno.
E. Zda je věcné břemeno zapsáno proti vlastnickému právu kupujícího, zda je výlučné pro kupujícího, jak oblíbená je trasa a zda je na dobrém místě.
Answer & explanation
Možnost A je správná. V případě, že nemovitost má VÝHODU práva cesty, měl by právní zástupce kupujícího v podstatě zkontrolovat: (1) zápis věcného břemene - zda je věcné břemeno zapsáno do služebního (sousedního) vlastnického práva, takže právo zavazuje nástupce a není pouze osobní/nebezpečí ztráty; (2) přiměřenost – zda udělené právo je dostatečné pro zamýšlené použití kupujícího (např. přístup pro dílnu, nikoli pouze pro chodce); (3) údržba – kdo je odpovědný za údržbu a opravu trasy a zda musí přispět kupující; a (4) přijetí – zda je trasa ve skutečnosti veřejně přijatou a udržovanou dálnicí (v takovém případě odpadá starost o soukromé věcné břemeno). Možnosti B, D a E uvádějí irelevantní nebo vymyšlená kritéria (popularita, osvětlení, pojištění, exkluzivita, lokalita, obecní daň), z nichž žádné nejsou uznanými převodními šeky ve prospěch věcného břemene. Varianta C mate analýzu: příslušným zápisem je věcné břemeno k obslužnému pozemku, právo na to, aby byl platným zákonným věcným břemenem souvisejícím s nemovitostí, musí těžit z POZEMKU (nikoli osobně prodávajícího), a to nejsou čtyři standardní problémy.
A. Není třeba nic dělat, protože vlastní držba, na kterou je nájem poskytován, je již registrován.
B. Nájemní smlouva musí být věcně registrována s vlastním titulem, protože je poskytována na dobu delší než sedm let; musí požádat nájemce.
C. Není třeba nic dělat, protože nájemní smlouva je uzavřena na dobu kratší než 21 let, a proto nabývá účinnosti jako prvořadý zájem.
D. Pronajímatel musí požádat o registraci nájemní smlouvy, protože pronajímatel si ponechá reverzi.
E. Nájemní smlouva musí být zapsána pouze proti vlastnickému právu; nevyžaduje vlastní registrovaný titul.
Answer & explanation
Udělení nájmu na dobu delší než sedm let z evidované pozůstalosti je povinně registrovatelnou dispozicí podle § 27 odst. 2 písm. b) i) zákona o evidenci pozemků z roku 2002. Doba devíti let přesahuje sedm let, takže nájem musí být věcně registrován s vlastním titulem; dokud není registrace dokončena, nefunguje podle zákona (§ 27 odst. 1). Žadatelem o zápis dispozice je disponent, tedy nájemce. Možnost B je tedy správná. Možnost A je chybná: spouštěčem je délka doby platnosti, nikoli to, zda je vlastní držba již zaregistrována. Možnost C je chybná: relevantní prahová hodnota je sedm let, nikoli 21; pronájem na více než sedm let nemůže nabýt účinnosti pouze jako převažující zájem podle přílohy 3 (ty chrání krátkodobé pronájmy na sedm let nebo méně). Varianta D je chybná: o registraci žádá nájemce (nepronajímatel), nikoli pronajímatel. Option E is wrong: a lease of more than seven years requires its own registered title (and the Registry will also enter a notice against the landlord's freehold), not a mere notice in lieu of registration.
A. Kupující bude vázán omezujícími ujednáními uvedenými v chybějícím převodu, i když jejich přesné podmínky nelze z rejstříku vyčíst.
B. Kupující nebude těmito ujednáními vázán, protože jejich podmínky nelze z rejstříku zjistit.
C. Kupující bude vázán všemi ujednáními jakéhokoli druhu týkajícími se nemovitosti, ať už jsou nebo nejsou uvedeny v registru.
D. Kupující bude vázán pouze v případě, že ujednání byla uvedena v plném rozsahu v evidenci poplatků.
E. Žádná z výše uvedených možností; smlouvy nabývají účinnosti jako nadřazené zájmy bez ohledu na zápis v rejstříku.
Answer & explanation
Omezující smlouvy jsou chráněny zápisem oznámení do registru poplatků a kupující se podřizuje zájmům chráněným takovým oznámením (ss.29-32 Land Registration Act 2002). Záznam 2 výslovně odkazuje na omezující smlouvy v přepravě z roku 1999, takže jsou chráněny a zavazují kupujícího bez ohledu na to, že Rejstřík nemá žádnou kopii a znění není reprodukováno; kupující je v souladu s ujednáními a měl by požadovat listinu/odškodnění. Možnost A je správná. Varianta B je chybná: kupující je vázán z důvodu zaznamenaného zápisu, i když přesné podmínky nejsou v rejstříku k dispozici. Varianta C je chybná: kupující registrovaného pozemku je vázán pouze řádně chráněnými (nebo nadřazenými) zájmy, nikoli každou smlouvou „jakéhokoli druhu“. Možnost D je nesprávná: ochrana vyplývá z oznámení odkazujícího na smlouvy; smlouvy nemusí být uvedeny v plném rozsahu, aby byly závazné. Možnost E je chybná: omezující smlouvy jsou chráněny oznámením, nikoli jako prvořadé zájmy, a vstupem je zde operativní ochrana.
A. Dotazy místního úřadu (CON29).
B. Vyhledávání místních pozemkových poplatků (LLC1).
C. Nepovinné dotazy místního úřadu (CON29O).
D. Oficiální kopie rejstříku získané z katastru nemovitostí HM.
E. Prioritní vyhledávání OS1 v katastru nemovitostí HM.
Answer & explanation
Zda je silnice sousedící s pozemkem dálnicí udržovatelnou na veřejné náklady (přijatou podle § 36 zákona o silnicích z roku 1980) je odhaleno standardními dotazy místního úřadu, CON29, takže A je správné. B se mýlí: LLC1 odhaluje registrované místní pozemkové poplatky (např. finanční poplatky, příkazy k ochraně stromů, plánovací omezení), nikoli stav přijetí silnic. C je špatně, protože CON29O obsahuje volitelné dotazy (např. návrhy silnic, veřejné cesty, plynovody) vybrané pro konkrétní transakce; základní informace o převzaté silnici jsou ve standardní sadě CON29, nikoli v sadě na přání. D se mýlí: Úřední kopie katastru nemovitostí HM ukazují registrovaný titul (vlastnictví, poplatky, práva), nikoli to, zda jsou silnice veřejně udržovatelné. E se mýlí: OS1 je prioritní vyhledávání registrovaného pozemku před dokončením, které chrání žádost kupujícího; nedává žádné informace o přijetí dálnice.
A. Oznamte klientovi třídu vlastnictví, zkontrolujte požadavky hypotečního věřitele, zvažte pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou vlastnictvím a konzultujte s ním a zvažte, zda by titul nemohl být upgradován na absolutní.
B. Informujte klienta, ale nepodnikejte žádné další kroky, protože katastr nemovitostí HM plně ručí za každý zapsaný titul a uhradí náhradu za případnou vadu.
C. Ujistěte klienta, že vlastnický titul nevyvolává žádné obavy, protože takové tituly jsou běžné a stejně dobré jako absolutní titul.
D. Informujte klienta, aby okamžitě odstoupil, protože vlastnický titul je vadná třída, kterou nelze nikdy bezpečně přijmout.
E. Pokračujte jako obvykle bez uvedení třídy vlastnictví, protože třída vlastnictví je interní záležitostí katastru nemovitostí, která nemá pro kupujícího žádný význam.
Answer & explanation
Vlastnický nárok se uděluje tam, kde vlastník nemůže předložit listinný důkaz o vlastnictví nebo nárocích prostřednictvím nepříznivého vlastnictví; státní záruka se nevztahuje na žádný majetek, právo nebo úrok, který existuje nebo může vzniknout před první registrací. U jakéhokoli titulu, který není absolutní, by měl právní zástupce kupujícího: nahlásit jej klientovi; pokud existuje hypotéka, zkontrolujte požadavky věřitele (a pokud také jednáte za věřitele, ujistěte se, že je věřitel informován – jinak dojde ke konfliktu); zvážit a poradit ohledně pojištění odpovědnosti za škodu; a zvážit možnost povýšení na absolutní titul (např. pokud lze nalézt chybějící listiny nebo uplyne požadovaná doba). A to uvádí správně. B se mýlí, protože záruka za vlastnické právo je omezená, není úplná, takže spoléhání na automatickou kompenzaci není na místě. C se mýlí: není to „tak dobré jako“ absolutní název a nelze je jednoduše odhrnout. D je špatné, protože stažení není nevyhnutelnou reakcí; riziko je často zvládnutelné s pojištěním a schválením věřitele. E je špatně, protože třída názvu je jasně relevantní a musí být uvedena a adresována.
A. CRAR je k dispozici pouze v případě, že nájemní smlouva obsahuje výslovnou klauzuli povolující pronajímateli zabavit a prodat zboží nájemce; bez takové klauzule nelze použít CRAR.
B. CRAR lze použít pouze v případě, že nájemní smlouva je uzavřena písemně a čisté nezaplacené nájemné je alespoň předepsané minimum (sedmidenní nájemné); exekutor musí dát nájemci alespoň sedm jasných dní předem oznámení o vymáhání, než převezme kontrolu nad zbožím, a musí uplynout další upozornění a minimální lhůta, než bude možné zboží prodat.
C. Paní Verma může dát pokyn exekutorovi, aby zabavil zboží okamžitě v okamžiku, kdy je nezaplaceno nájemné, a může je ihned prodat bez jakéhokoli upozornění nájemce.
D. Paní Verma musí počkat na minimální nedoplatkovou lhůtu a podat výpověď, ale jakmile výpovědní lhůta uplyne, může zboží zabavit a prodat ve stejný den bez dalšího oznámení o prodeji.
E. CRAR se vztahuje na jakoukoli částku splatnou na základě leasingu, včetně servisního poplatku, pojistného nájemného a úroků, a paní Verma může osobně vkládat a odvážet zboží bez použití certifikovaného vymahače.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Takeing Control of Goods Regulations 2013) se vztahuje pouze na obchodní prostory pronajaté na základě písemné nájemní smlouvy a pouze na čisté nezaplacené „nájemné“ (hlavní nájemné, bez DPH, úroky, poplatky za služby a pojistné). Musí zůstat neuhrazeno minimálně sedm dní čistého nájemného. Osvědčený vymahač musí doručit oznámení o vymáhání s uvedením nejméně sedm dní před vstupem, aby převzal kontrolu nad zbožím; poté, co je zboží převzato pod kontrolu, musí agent dát nájemci další minimální oznámení (alespoň sedm jasných dní), než může být zboží prodáno. Možnost B přesně vystihuje tyto požadavky. A je špatně: CRAR je zákonný svépomocný opravný prostředek, který nezávisí na výslovné doložce o propadnutí / nouzi v nájemní smlouvě. C se mýlí: existuje hranice minimálního nedoplatku a povinné oznámení o výkonu rozhodnutí a zboží nelze prodat bez požadovaného oznámení. D je špatně: před prodejem je vyžadováno samostatné oznámení o zamýšleném prodeji a další minimální lhůta; prodej ve stejný den není povolen. E se mýlí: CRAR je omezeno na hlavní nájemné (nikoli poplatek za službu, pojistné nebo úrok) a musí být provedeno certifikovaným vymahačem, nikoli pronajímatelem osobně.
A. Proveďte na oddělení pozemkových poplatků pouze konkurzní rejstřík (vyhledání v registru pozemkových poplatků podle jména pana Chena) a uveďte příslušné okresy, kde žil.
B. Požádejte pana Chena, aby podepsal osobní závazek potvrzující, že na něj nebyl učiněn úpadek a že žádná petice nevyřízena.
C. Proveďte vyhledávání místních pozemkových poplatků podle adresy kupované nemovitosti.
D. Proveďte indexové mapové vyhledávání v katastru nemovitostí HM proti názvu nemovitosti.
E. Nepodnikejte žádné kroky, protože neexistují žádné spolehlivé prostředky, jak před dokončením zkontrolovat stav úpadku jednotlivce.
Answer & explanation
Insolvenční příkazy podané proti jednotlivcům a nevyřízené návrhy na konkurs jsou registrovány na oddělení pozemkových poplatků (Centrální registr pozemkových poplatků) a jsou odhaleny vyhledáváním ve jménu jednotlivce (formulář K16 pouze pro konkurzní vyhledávání) s uvedením příslušných okresů, ve kterých má daná osoba bydliště. Jedná se o standardní krok před dokončením, který právní zástupce věřitele podnikne, aby potvrdil, že dlužník není v úpadku a že není vyřízena žádná žádost, takže možnost A je správná. B se mýlí: závazek vypůjčovatele není nezávislým ověřením a nesplňuje pokyn věřitele ke kontrole veřejného rejstříku. C se mýlí: Vyhledávání místních pozemkových poplatků odhalí záležitosti týkající se pozemku registrovaného u místního úřadu (např. poplatky za plánování), nikoli úpadek jednotlivce. D se mýlí: Vyhledávání indexové mapy identifikuje, zda je pozemek registrován, a jeho číslo; neříká nic o úpadku dlužníka. E se mýlí, protože existuje spolehlivá kontrola, jmenovitě konkurzní řízení proti jménu na oddělení pozemkových poplatků.
Odpověď: Firma nikdy nemůže při obchodní transakci jednat za kupujícího i za věřitele, protože takové transakce vždy zahrnují střet zájmů.
B. Firma může být schopna jednat za oba, za předpokladu, že hypotéka je za standardních podmínek a firma je přesvědčena, že nedochází ke střetu zájmů nebo významnému riziku jednoho z nich.
C. Firma může jednat za obě pouze v případě, že záležitost považuje za rezidenční transakci a podmínky věřitele jsou standardní.
D. Firma nemůže jednat za oba, protože mezi kupujícím a věřitelem neexistuje v podstatě společný zájem.
E. Firma může jednat za oba, protože jednání za dlužníka a věřitele u komerční hypotéky nepředstavuje žádné riziko konfliktu.
Answer & explanation
To testuje pravidla o střetu zájmů v odstavci 6.2 Kodexu chování pro právní zástupce SRA, jak se vztahují na jednání za dlužníka a věřitele. Výchozím bodem je, že právní zástupce nesmí jednat tam, kde existuje konflikt nebo významné riziko konfliktu mezi dvěma klienty. Pokud je však hypotéka za standardních podmínek („standardní hypotéka“), zájmy dlužníka a věřitele jsou obvykle v souladu a firma se může rozhodnout, že nedochází ke konfliktu, a jednat ve prospěch obou. To platí pro komerční i rezidenční transakce. Možnost B to vystihuje správně. Možnost A je nesprávná: neexistuje žádný plošný zákaz obchodních transakcí; testem je, zda konflikt existuje nebo je pravděpodobný. Možnost C je chybná, protože transakce je komerční, nikoli obytná, a analýza nezávisí na její nové charakterizaci. Možnost D je chybná: relevantní vstupní branou je absence konfliktu u standardní hypotéky, nikoli výjimka „v podstatě společný zájem“ (což je samostatná část odstavce 6.2(a) a v každém případě zde společný zájem existuje). Možnost E je špatná, protože nadhodnocuje pozici; nestandardní nebo speciálně sjednaná komerční hypotéka může snadno vyvolat konflikt, takže firma musí posoudit každý případ, spíše než podstupovat žádné riziko.
A. 14 dní
B. 21 dní
C. 30 pracovních dnů
D. 30 kalendářních dnů
E. 2 měsíce
Answer & explanation
Testuje se tak předvyplnění rejstříku podle Katastrálního řádu z roku 2003. Oficiální rešerše s prioritou zapsaného titulu (Formulář OS1, nebo OS2 pro část) uděluje přednostní období 30 pracovních (pracovních) dnů od data výsledku vyhledávání (r.131 Katastrální řád 2003). Za předpokladu, že žádost kupujícího (a věřitele) o zápis nakládání do katastru nemovitostí obdrží v této prioritní lhůtě, má přednost před jakýmkoli zápisem provedeným v rejstříku po datu rešeršního certifikátu, čímž je zajištěna ochrana proti „mezi zápisu“. Možnost C je správná. Varianta A (14 dní), varianta B (21 dní) a varianta E (2 měsíce) jsou jednoduše nesprávná období. Možnost D (30 kalendářních dnů) je běžnou pastí: lhůta je 30 pracovních dnů, nikoli kalendářních dnů, což je v praxi podstatně delší, takže D je špatně.
A. 10 693,61 GBP, včetně ročního nájemného, DPH, úroků z prodlení, poplatku za služby a DPH z poplatku za služby.
B. 9 618,41 GBP zahrnující roční nájemné, DPH z ročního nájemného a úroky z prodlení.
C. 11 038,61 GBP, zahrnující roční nájemné, poplatek za služby, pojistné a DPH a úroky ze všech těchto poplatků.
D. 8 000,00 GBP, zahrnující pouze roční nájemné, protože DPH a úroky nelze podle CRAR vrátit.
E. 8 018,41 GBP, zahrnující pouze roční nájemné a úroky z prodlení, protože DPH není nikdy vratná podle CRAR.
Answer & explanation
CRAR (příloha 12 k Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, with the Take Control of Goods Regulations) povoluje vrácení pouze jistiny (čistého) nájemného splatného za držení a užívání prostor, společně s DPH a úroky z tohoto nájemného. Částky vyhrazené jako „nájemné“ v nájmu, ale které jsou v podstatě poplatkem za služby, pojistným nájemným nebo jinými vedlejšími poplatky, NEJSOU vymahatelné prostřednictvím CRAR, jakkoli je leasing označuje. Zde je zpětně získatelná částka roční nájemné (8 000 GBP) plus DPH ve výši 20 % (1 600 GBP) plus úrok z prodlení z ročního nájemného (18,41 GBP), což dává 9 618,41 GBP. B je správně. A je chybné, protože poplatek za službu (a DPH z něj) nelze vrátit podle CRAR. C je chybné ze stejného důvodu a protože je vyloučeno i pojistné nájemné. D nesprávně vylučuje DPH a úroky, které CRAR umožňuje z jistiny nájemného. E chybně uvádí, že DPH není nikdy vratná – DPH z hlavního nájemného je vratná, pokud se pronajímatel rozhodl zdanit.
A. Jako výhodní společní nájemci, aby právo pozůstalosti fungovalo a pozůstalý si při první smrti automaticky vzal celek.
B. Jako prospěšní nájemci společně rovným dílem, takže každý podíl může být ponechán ze závěti.
C. Jako pouzí držitelé licence věřitele, bez výhodného úroku, dokud nebude hypotéka splacena.
D. Jako zákonní a spravedliví spoluvlastníci bez upřesnění formy skutečného držení, přičemž to bude implicitně uvedeno později.
E. Jako akcionáři speciální účelové společnosti, která je držitelem právního a skutečného titulu.
Answer & explanation
Pokud manželský pár přispívá rovným dílem na koupi svého manželského domu a chce, aby se první úmrtí automaticky ujal pozůstalý, je standardní radou výhodný SPOLEČNÝ NÁJEM. Při společném nájmu drží spoluvlastníci celý prospěšný majetek pohromadě a pozůstalostní právo (jus accrescendi) přechází na pozůstalého celek automaticky smrtí mimo závěť. Možnost A je správná. Možnost B (společný nájem) je jako obecná rada chybná: vytváří odlišné, vymyšlené podíly bez pozůstalosti, což je vhodné tam, kde strany přispívají nerovnoměrně nebo chtějí svůj podíl přenechat vůlí, nikoli typický manželský pár s rovnými příspěvky, který usiluje o pozůstalost. Varianta C je špatná: hypotéka nesnižuje dlužníky na držitele licence; mají v držení právní a skutečný majetek podléhající břemeni věřitele. Možnost D je nesprávná a nereaguje: otázka se konkrétně ptá na formu VÝHODNÉHO držení a TR1 vyžaduje výslovné prohlášení o tom, jak je držen spravedlivý podíl. Varianta E je chybná: struktura společnosti SPV se používá pro komerční/investiční účely, nikoli pro koupi rodinného domu.
A. Spolehněte se na hypoteční ocenění banky, protože banka nepůjčí, pokud nemovitost není v pořádku.
B. Zadá vlastní základní oceňovací zprávu k potvrzení tržní hodnoty.
C. Zadejte kompletní stavební (stavební) průzkum s ohledem na stáří a konstrukci nemovitosti.
D. Zadání zprávy o kupujících domů, což je nejdůkladnější dostupný průzkum.
E. Není nutný žádný průzkum, protože prodávající je povinen sdělit veškeré fyzické vady.
Answer & explanation
C je správně. Nejpodrobnějším průzkumem je úplný stavební (stavební) průzkum, který se doporučuje pro starší nemovitosti, nemovitosti neobvyklé konstrukce nebo ve špatném stavu. Farma postavená v roce 1875 jednoznačně spadá do této kategorie, takže úplný statický průzkum je vhodnou radou bez ohledu na jeho vyšší cenu. A je špatně: hypoteční ocenění se provádí pouze ve prospěch věřitele, aby se potvrdilo, že nemovitost je odpovídajícím zajištěním; nejde o průzkum stavu a kupující se na něj nemůže spolehnout. B se mýlí: vlastní základní oceňovací zpráva kupujícího pouze potvrzuje tržní hodnotu a prozrazuje jen málo o stavu – neadekvátní pro viktoriánskou nemovitost. D se mýlí: zpráva o kupci domů je v detailech středně pokročilá a není vhodná pro starší nebo nestandardní nemovitosti; není to nejdůkladnější průzkum. E se mýlí: s omezenými výjimkami se na fyzický stav nemovitosti vztahuje zásada upozornění na emptor — prodávající není povinen sdělovat fyzické vady, což je přesně důvod, proč musí kupující provést průzkum.
A. Poprvé prozkoumat titul prodávajícího, což se jinak provádí až po dokončení.
B. Odhalit jakékoli změny v registru od doby, kdy byly získány oficiální kopie před výměnou, a poskytnout přednostní lhůtu pro registraci kupujícího a věřitele.
C. Poprvé potvrdit, že prodávající je registrovaným vlastníkem nemovitosti.
D. Získat prioritní období, které chrání pouze poplatek věřitele, nikoli převod kupujícího.
E. Splnit požadavek, aby právní zástupce kupujícího oznámil výsledek HM Revenue & Customs pro účely SDLT.
Answer & explanation
B je správně. Před výměnou smluv je prošetřen vlastnický nárok a prodávající potvrzen jako registrovaný majitel. Oficiální vyhledávání OS1 má dvojí účel: (i) odhalit, zda byly v rejstříku provedeny nějaké záznamy od data oficiálních kopií použitých k prošetření před uzavřením smlouvy o vlastnictví; a (ii) získat prioritní lhůtu (30 pracovních dnů od data výsledku vyhledávání), během níž musí kupující podat žádost o registraci, přičemž tuto žádost ochrání před jakýmikoli zásahy. Je-li vyhledávání prováděno na jméno půjčovatele, vztahuje se ochrana prioritního období na převod kupujícího i na poplatek půjčovatele. A a C se mýlí: šetření titulu a potvrzení registrovaného vlastníka se provádí před výměnou, nikoli vyhledáváním před dokončením. D se mýlí: vyhledávání ve jménu věřitele chrání kupujícího i věřitele, nikoli samotného věřitele. E se mýlí: OS1 je prioritní vyhledávání v katastru nemovitostí; Hlášení SDLT a platba HMRC je samostatným krokem po dokončení prostřednictvím vrácení SDLT, který nesouvisí s účelem OS1.
A. Jako zúčastněná strana drží vklad až do dokončení.
B. Jako zástupce kupujícího.
C. Jako zástupce realitního makléře prodávajícího.
D. Jako zástupce prodávajícího.
E. Buď jako zástupce prodávajícího nebo jako zainteresovaná strana, podle volby právního zástupce.
Answer & explanation
Správně: D. V případě, že zálohu drží právní zástupce prodávajícího jako ZÁSTUPCE PRO PRODEJCE, může být prodávajícímu uvolněna, jakmile dojde k výměně smluv, takže ji prodávající může okamžitě použít (zde k úhradě osobních dluhů). A se mýlí: zúčastněná strana drží peníze jménem obou stran a musí si je ponechat až do dokončení (standardní podmínky prodeje výchozí), což by zmařilo přání prodejce použít je nyní. B se mýlí: držení jako zástupce kupujícího by znamenalo, že peníze kontroluje strana kupujícího – nebyly by uvolněny prodávajícímu a držel by je právní zástupce kupujícího, nikoli prodávajícího. C se mýlí: realitní makléř nemá nárok na zálohu, takže nikdy není veden jako agent realitní kanceláře. E se mýlí: okamžité použití zaručuje pouze kapacita „agenta pro prodejce“; nabídka „buď... nebo zainteresovaná strana“ ne, protože končetina zainteresované strany by zabránila okamžitému uvolnění, takže E není jediná nejlepší odpověď.
A. Trvejte na tom, aby byla po dokončení dodána ověřená kopie úmrtního listu pana Adeyemiho.
B. Požadovat po paní Adeyemi, aby jmenovala druhého správce, který se připojí k převodu, aby byl překročen jakýkoli prospěšný zájem.
C. Požadovat od osobních zástupců pana Adeyemiho, aby písemně souhlasili s jeho podílem paní Adeyemi.
D. Zkontrolujte, zda nebylo potvrzeno žádné memorandum o odstupném o udělení zastoupení pana Adeyemiho.
E. Požadovat zadání omezení formuláře A před vyplněním, aby se chránil kupující.
Answer & explanation
Neexistence jakéhokoli omezení v rejstříku vlastníků říká kupujícímu, že spoluvlastníci drželi výhodný podíl jako společní nájemci (pokud by drželi jako společný nájemci, objevilo by se omezení ve formě A, které by vyžadovalo překročení druhého správce). Při úmrtí skutečného společného nájemce přechází zájem zesnulého automaticky na pozůstalého pozůstalostí a pozůstalý má právní i prospěchový titul bez jakékoli důvěry. Kupující tedy přebírá vlastnické právo pouze od pozůstalého a jediným potřebným důkazem je důkaz, že spoluvlastník skutečně zemřel: možnost A je tedy správná (ověřená kopie úmrtního listu). Možnost B je nesprávná, protože bez omezení formuláře A neexistuje žádný zájem na důvěře, který by bylo třeba přesáhnout, a druhý správce není nutný. Varianta C je chybná, protože podíl společného nájemce nemůže přejít pod závěť nebo souhlas osobních zástupců; projde přežitím, takže PR nemají co schvalovat. Možnost D je nesprávná, protože memorandum o odstupném je relevantní pouze v případě, že bylo chráněno omezením rejstříku; v evidovaných pozemcích nechráněné odstupné kupujícího nezavazuje a registr zde žádné neuvádí. Možnost E je nesprávná, protože omezení ve formě A by bylo vhodné pouze v případě, že by pozůstalý nebyl oprávněn výlučně (tj. společný nájem), což není tento případ; trvat na jednom by bylo mylné.
A. Pozemkové nájemné splatné na základě nájemní smlouvy a důkaz, že je zaplaceno aktuální.
B. Stav servisního poplatku, včetně případných nedoplatků a všech očekávaných velkých prací.
C. Ujednání o pojištění budov, včetně toho, kdo pojišťuje a poskytovaného krytí.
D. Dodržování ujednání v nájemní smlouvě, včetně jakýchkoli souhlasů požadovaných pro změny.
E. Nic z výše uvedeného - každý je relevantní a vhodný dotaz na pronájem takového bytu.
Answer & explanation
U nájemního bytu v bloku je každá z uvedených záležitostí základním dotazem, který by vznesl kompetentní dopravce. Pozemní nájemné: kupující musí potvrdit částku a to, že je zaplacena aktuální (jasná poslední účtenka), aby se předešlo přebírání nedoplatků nebo sporů. Poplatek za služby: kupující musí zkontrolovat výši poplatků, jakékoli nedoplatky (které se mohou týkat nemovitosti) a veškeré nadcházející velké práce, za které může být splatný velký účet. Pojištění: věřitelé požadují, aby byla budova pojištěna na její plnou hodnotu pro uvedení do původního stavu proti široké škále nebezpečí; pronájmy bytů obvykle vyžadují, aby se pronajímatel pojistil, takže kupující by měl získat kopii smlouvy. Závazky: kupující potřebuje potvrzení o tom, že nedošlo k žádným známým porušením (například, že jakékoli změny měly souhlas pronajímatele), protože nevyřešená porušení mohou vést k propadnutí věci nebo nákladům na nápravu. Protože každá z možností A až D je skutečným a vhodným dotazem na pronájem, je správnou odpovědí možnost E („žádná z výše uvedených“): v seznamu není žádná položka, která by měla být vyloučena.
A. Odkaz na zapsané číslo domu Birch Cottage.
B. Ustanovení, že Birch Cottage se prodává s prázdným majetkem.
C. Zvláštní podmínka stanovující nejpozdější čas pro dokončení prodeje dříve než odpovídající čas pro dokončení koupě Jilm House.
D. Ustanovení, že kupující Birch Cottage bude odpovědný za případnou řádně splatnou daň z pozemků.
E. Ustanovení identifikující majetek podle jeho poštovní adresy a případná práva ve prospěch pozemku.
Answer & explanation
Možnost D je ustanovení, které by normálně NEBYLO zahrnuto, a proto je odpovědí. SDLT při nákupu je vlastní odpovědností kupujícího vyplývající z působnosti zákona o financích z roku 2003; není věcí prodávajícího a není upravena ve smlouvě prodávajícího, proto je uvádění takové doložky zbytečné a nevhodné. Varianta A je chybná (tj. BY BYLA zahrnuta): smlouva o prodeji zapsaného pozemku musí vždy uvádět zapsané číslo vlastnictví, aby si kupující mohl odvodit vlastnické právo. Varianta B je chybná: neobsazený pozemek je standardním základem pro prodej obytného domu. Varianta C je chybná: tam, kde výnosy z prodeje financují propojený nákup, je rozumné a běžné vložit zvláštní podmínku zajišťující dokončení prodeje před nákupem nebo nejpozději po něm, aby byly prostředky v řetězci k dispozici. Možnost E je chybná: identifikace majetku a práva na užitek je běžným smluvním specifikem.
A. Katastrální úřední vyhledávání zapsaného titulu s předností (OS1).
B. Pouze konkurzní řízení (formulář K16) proti kupujícímu.
C. Vyhledávání místních pozemkových poplatků (LLC1).
D. Centrální vyhledávání v oddělení pozemkových poplatků (formulář K15).
E. Vše výše uvedené.
Answer & explanation
Možnost A je správná. U registrovaného titulu je vhodnou předvyplňovací rešerší přednostní úřední rešerše katastru nemovitostí (OS1 pro celek nebo OS2 pro část). Odhaluje aktuální rejstřík a především uděluje přednostní lhůtu 30 pracovních dnů od potvrzení, během níž je případná žádost hledače o registraci chráněna proti intervenujícím zápisům (zákon o evidenci pozemků z roku 2002 a pravidla pro evidenci pozemků z roku 2003). Možnost B je nesprávná: hledání konkurzu/úpadku pozemkových poplatků je relevantní pouze v případě, že existuje individuální dlužník, jehož solventnost musí věřitel ověřit; zde je kupujícím firma (což by se prověřilo firemní rešerší, nikoli úpadkovou rešerší) a nakupuje bez hypotéky. Varianta C je chybná: před směnou se provádí průzkum místních pozemkových poplatků jako součást předsmluvních dotazů, nikoli jako průzkum před dokončením. Možnost D je chybná: centrální vyhledávání v oddělení pozemkových poplatků (K15) se vztahuje pouze na neregistrované pozemky; tento titul je registrovaný, takže je nevhodný. Možnost E je chybná, protože B, C a D neplatí.
A. Návrh smlouvy dodaný právním zástupcem prodávajícího.
B. Odvodnění a vyhledávání vody (CON29DW).
C. Úřední kopie katastru nemovitostí a rejstříková mapa.
D. Místní prohlídka zahrnující dotazy místního úřadu (CON29) a místní prohlídku pozemkových poplatků (LLC1).
E. Zpráva o průzkumu životního prostředí (kontaminovaná půda).
Answer & explanation
Správně: Možnost D. Standardní dotazy místního úřadu (formulář CON29) zahrnují konkrétní dotazy týkající se silničních schémat – zda byly nebo mají být získány pozemky pro výstavbu nebo vylepšení dálnice a zda existují návrhy na nové silnice, rozšíření silnice nebo úpravy v definovaném okruhu pozemku. Vyhledávání místních pozemkových poplatků (LLC1) odhaluje registrované poplatky, jako jsou plánování a vstupy související s dálnicí. Zde je tedy zodpovězena obava kupujícího ohledně rozšíření silnice nebo obchvatu. Možnost A je chybná: s výhradou emptor nemusí prodávající uvést ve smlouvě známý silniční plán (nejedná se o vadu v názvu); smlouva je nesprávné místo, kde je třeba hledat, ačkoli prodejce musí na přímý dotaz odpovědět čestně. Varianta B je chybná: kanalizace a průzkum vody se týkají pouze vodovodů, kanalizací, kanalizací a přípojek, nikoli plánů silnic. Možnost C je chybná: Vyhledávání v indexové mapě katastru nemovitostí ukazuje, zda je zapsán název a číslo vlastnictví, nikoli místní návrhy dálnic. Možnost E je chybná: průzkum životního prostředí se zabývá kontaminací, záplavami a rizikem stability půdy, nikoli plánovanými silničními pracemi.
Odpověď: Může prodat jako jediný přeživší vlastník, jakmile kupujícímu předloží úmrtní list své manželky.
B. Musí jmenovat druhého správce, aby oba společně provedli smlouvu a převedli, čímž překročí spravedlivé zájmy.
C. Než bude moci pokračovat, musí získat soudní příkaz povolující prodej.
D. Může prodat sám, protože jako pozůstalému zákonnému vlastníkovi na něj přešel veškerý skutečný podíl pozůstalostí.
E. Než bude moci nemovitost prodat, musí ji nejprve souhlasem převést na sebe.
Answer & explanation
Správně: Možnost B. Omezení je standardním omezením „Formuláře A“, které se objevuje tam, kde jsou ekvitní vlastníci společnými nájemci. Zabraňuje jedinému pozůstalému majiteli předložit platnou stvrzenku o kapitálových penězích, protože u společného nájmu nedochází k pozůstalosti z prospěšného úroku — podíl zesnulé přechází pod její vůli (zde na charitu). K prodeji musí pozůstalý jmenovat druhého správce, aby byly kapitálové peníze vyplaceny (alespoň) dvěma správcům, což převyšuje prospěšné zájmy (s.2 a s.27 LPA 1925) a splňuje omezení. Možnost A je chybná: předložení úmrtního listu stačí pouze pro výhodný společný nájem (kde funguje pozůstalostní a pozůstalý může prodávat sám); zde omezení formuláře A ukazuje společný nájem. Možnost C je nesprávná: odkaz omezení na soudní příkaz je alternativou k překročení, ale běžným a správným řešením převodu je jmenovat druhého správce, nikoli vést soudní spory. Varianta D je chybná: se společným nájmem nedochází k pozůstalosti prospěšného podílu. Možnost E je chybná: souhlas nepomůže — omezení pro výhradního vlastníka by stejně kousalo a poloviční podíl manželky patří charitě, nikoli manželovi.
A. Nájemci je absolutně zakázáno přidělit pouze část prostor.
B. Protože smlouva proti postoupení celku je kvalifikovaná (postoupení povoleno se souhlasem), z § 19 odst. 1 písm. a) zákona o pronajímatelích a nájemcích z roku 1927 vyplývá, že souhlas nesmí být bezdůvodně odepřen.
C. Nájemce může postoupit celý prostor, kdykoli si to přeje, a pronajímatel nemá pravomoc tomu bránit.
D. Na písemnou žádost o souhlas s postoupením celku musí pronajímatel podle § 1 zákona o pronajímatelích a nájemcích z roku 1988 dát souhlas v přiměřené lhůtě, pokud to není rozumné odmítnout, a uvést písemné důvody pro jakékoli odmítnutí.
E. Nic z výše uvedeného.
Answer & explanation
Tato otázka vyžaduje prohlášení CHYBNÉ, což je C. Smlouva proti postoupení celku je kvalifikovanou smlouvou (postoupení je povoleno, ale pouze se souhlasem pronajímatele), takže nájemce nemůže postoupit „kdykoli si přeje“: pronajímatel může zákonně odmítnout, pokud je to rozumné. A je správné: přiřazení části je absolutně zakázáno, protože článek (2) povoluje pouze přiřazení celku, přičemž zákaz přidělení části v článku (1) ponechává absolutní. B je správně: § 19(1)(a) Zákon o pronajímatelích a nájemcích z roku 1927 převádí kvalifikovanou smlouvu na plně kvalifikovanou, takže souhlas nesmí být bezdůvodně odepřen. D je správně: tam, kde je vyžadován souhlas, ukládá § 1 zákona o pronajímatelích a nájemcích z roku 1988 zákonnou povinnost pronajímateli vyřídit písemnou žádost v přiměřené lhůtě, neodmítnout souhlas bezdůvodně a písemně uvést důvody pro odmítnutí. Protože C nesprávně uvádí zákon, je to odpověď.
A. Je to přijatelné, protože pronajímatel je oprávněn vytvořit soukromí smlouvy přímo s postupitelem i nabyvatelem po celou dobu trvání.
B. Je to nepřijatelné, protože od postupitele nelze zákonně požadovat, aby poskytl schválenou smlouvu o záruce na pronájem poskytnutý v roce 1998.
C. Je to přijatelné, protože pronajímatel může požadovat, aby postupitel uzavřel smlouvu o autorizované záruce na nájemní smlouvu poskytnutou v roce 1998.
D. Není to přijatelné, protože přímá smlouva od postupníka by měla být dána postupitelem.
E. Není přijatelné, protože přímá smlouva nabyvatele by měla být zrušena nebo omezena na dobu, po kterou nabyvatel zůstává nájemcem na základě nájemní smlouvy.
Answer & explanation
Nájemní smlouva udělená v roce 1998 je „novým nájmem“ podle zákona o pronajímateli a nájemcích (smlouvy) z roku 1995. Při budoucím postoupení nabyvatelem zákon z roku 1995 automaticky osvobodí nabyvatele od smluv nájemce (s 5). Přímá smlouva vyžadující, aby nabyvatel plnil smlouvy „po zbytek období“, by se nepřípustně snažil udržet nabyvatele vázaného po tomto automatickém uvolnění; každé ustanovení, které maří vydání zákona, je neplatné (§ 25). Smlouva musí být proto vymazána nebo omezena na období, kdy je nabyvatel skutečně nájemcem, takže možnost E je správná. Varianta C správně uvádí, že pronajímatel může požadovat od postupitele AGA k novému pronájmu (AGA výslovně povoluje § 16), ale neřeší vadu v návrhu, a proto není nejlepším posouzením; možnost B je prostě špatná, protože AGA od odcházejícího nájemce je přesně to, co zákon umožňuje pro nové nájemní smlouvy. Varianta A je chybná: pronajímatel nemůže zavázat nabyvatele po celou dobu trvání, tváří v tvář zákonnému uvolnění. Možnost D je nesprávná: je vhodné, aby AGA (záruka postupitele) a přímá smlouva (od postupníka) pocházely od uvedených stran; problémem je trvání smlouvy zmocněnce, nikoli její zdroj.